Гражданский кодекс часть 1

иные лица, участвующие в деле - не явились, извещены надлежащим образом в порядке статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений (приобщены к материалам дела),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мишино»

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20 ноября 2015 года по делу № А12-39026/2015 (судья В.Ф. Тазов),

по иску инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Волгоград)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мишино» (ИНН <***>, ОГРН <***>, г. Волгоград)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3, ФИО4,

о признании недействительным договора управления домом,

УСТАНОВИЛ:

инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области (далее - истец) обратилась с иском в Арбитражный суд Волгоградской области к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мишино» (далее - ответчик) с требованием о признании недействительным договора управления многоквартирным домом по ул.Варшавская, д.4 от 21.10.2013.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 20 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены, признан недействительным договор управления многоквартирным домом по ул.Варшавская, д.4 от 21 октября 2013 года, заключенный между ООО Управляющая компания «Мишино» (Управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме №4 по ул.Варшавская в лице председателя МКД ФИО2 (Собственники).

С общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мишино» в доход федерального бюджета взыскана госпошлина в сумме 6000 руб.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мишино» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное.

Заявитель апелляционной жалобы считает, что судом первой инстанции неправильно применены нормы материального и процессуального права, выводы, содержащиеся в решении, не соответствуют обстоятельствам дела: способ управления домом был выбран и реализован собственниками, следовательно проведение конкурса не требуется, лица, участвовавшие в долевом строительстве дома и получившие по акту приема-передачи помещения обязаны содержать данное имущество, истцом пропущен срок исковой давности, в общем собрании принимал участие ФИО3 по доверенности от собственника квартиры ФИО4, которым был подписан акт приема в эксплуатацию счетчиков воды.

Представитель общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мишино» поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о судебном заседании на сайте арбитражного суда, не обеспечили явку представителей в заседание суда апелляционной инстанции и суд, в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации», рассмотрел дело в их отсутствие.

Законность и обоснованность решения проверена арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке статей 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 21.10.2013 между ООО Управляющая компания «Мишино» (управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме №4 по ул.Варшавская в лице председателя МКД ФИО2 (собственники) заключен договор управления многоквартирным домом по ул.Варшавская, д.4, по условиям которого управляющая организация по заданию собственников в течении согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в МКД.

Обратившись с иском в суд, истец просит признать вышеуказанный договор от 21.10.2013 недействительным, т.к. такой договор заключен с нарушениями положений действующего Жилищного кодекса РФ.

Изучив доводы апелляционной жалобы, оценив представленные доказательства, заслушав представителя стороны, в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Согласно статье 44 и части 1 статьи 162 Кодекса органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относится, в том числе, выбор способа управления многоквартирным домом и выбор управляющей организации.

В соответствии с частью 1 статьи 161 Кодекса управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

В силу части 2 названной статьи собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Кодекса).

В силу положений пункту 1 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Как видно из представленных документов, ООО УК «Мишино» выбрана управляющей организацией многоквартирного жилого дома №4 по ул.Варшавская на основании решения общего собрания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме, которое состоялось 30.07.2013, протокол общего собрания собственников помещений был оформлен 21.10.2013.

Разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома №4 по ул.Варшавская в г.Волгограде было выдано 18.10.2013.

Удовлетворяя исковое заявление, суд пришел к ошибочному выводу о том, что договор управления многоквартирным домом по ул.Варшавская, д.4 от 21.10.2013 является недействительной сделкой, т.к. заключен с нарушениями положений Жилищного кодекса РФ.

Доводы истца о проведении собрания лицами, не обладавшими свидетельствами о праве собственности на жилые помещения в доме № 4 по ул. Варшавская г. Волгограда, подлежат отклонению судебной коллегией.

В статье 18 Кодекса предусмотрено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данным Кодексом.

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (пункт 2 статьи 16 Федерального закона N 214-ФЗ).

В силу части 1 статьи 12 Федерального закона N 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 13 и пунктом 1 статьи 16 Федерального закона N 122-ФЗ государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов.

Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от действий участника долевого строительства.

Согласно статье 8 Федерального закона N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Таким образом, с момента подписания передаточного акта участник долевого строительства владеет, пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, и именно с этого момента вправе обратиться с заявлением в регистрирующий орган о государственной регистрации своего права.

С учетом изложенного, собственниками помещений в многоквартирном доме №4 правомерно реализовали свое право на выбор управляющей организации, поскольку с момента сдачи дома в эксплуатацию долевые участники строительства обязаны содержать данное имущество.

Ссылка суда первой инстанции на часть 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации необоснованна.

В соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Таким образом, из логического толкования вышеназванной нормы следует, что законодатель установил обязанность органа местного самоуправления по проведению конкурса только в тех случаях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ его управления, либо такое решение не реализовали. Таким образом, приоритет отдается решению собственников дома.

В настоящем деле собственниками помещений выбор способа управления домом осуществлен, принятое собственниками решение реализовано.

Кроме того, решение общего собрания собственников помещений в вышеуказанном многоквартирном доме в установленном законом порядке не оспорено.

С учетом изложенного, основания для признания недействительным договора управления многоквартирным домом по ул.Варшавская, д.4 от 21.10.2013 у суда первой инстанции отсутствовали.

Распределяя между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

На основании статьи 102 АПК РФ основания и порядок уплаты государственной пошлины, а также порядок предоставления отсрочки или рассрочки уплаты государственной пошлины устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Размеры государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, установлены статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

За рассмотрение иска подлежала уплате государственная пошлина в сумме 6000 руб.

Из материалов дела следует, что истец был освобожден от уплаты госпошлины.

Согласно статье 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации при подаче апелляционной жалобы уплачивается государственная пошлина в размере 3000 рублей.

С учетом изложенного, с инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мишино» подлежат взысканию судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Судебные расходы по делу распределены между сторонами в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 20 ноября 2015 года по делу № А12-39026/2015 отменить, в удовлетворении иска инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недействительным договора управления многоквартирным домом по ул.Варшавская, д.4 от 21 октября 2013 года, заключенного между ООО Управляющая компания «Мишино» (Управляющая организация) и собственниками помещений в многоквартирном доме №4 по ул.Варшавская в лице председателя МКД ФИО2 (Собственники) отказать.

Взыскать с инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Мишино» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 3000 руб.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.А. Камерилова

Судьи Н.А. Клочкова

Т.Н. Телегина