Гражданский кодекс часть 1

о признании отсутствующим ограничения права в виде аренды, об устранении препятствий в пользование земельным участком, об обязании передать участок в состоянии, соответствующим условиям договора аренды земельного участка

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Саратовской области обратилась администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее – администрация, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Верк» (далее ООО «Верк», ответчик), с учётом уточнений, о признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040818: 22, площадью 327 кв. м, расположенный по адресу: <...> угол ул. Полковой в Ленинском районе, в пользу ООО «Верк»; об обязании ООО «Верк» устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 64:48:040818: 22, площадью 327 кв. м, расположенным по адресу: <...> угол ул. Полковой в Ленинском районе, путем возложения на ООО «Верк» обязанности снести забор, огораживающий спорный земельный участок; обязать ООО «Верк» передать арендодателю - администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:040818: 22, площадью 327 кв. м, расположенный по адресу: <...> угол ул. Полковой в Ленинском районе в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка аренды от 27.09.2001 N 2887.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 10 февраля 2012 суд обязал ООО «Верк» устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 64:48:040818:22, площадью 327 кв. м, расположенным по адресу: <...> угол ул. Полковой в Ленинском районе, путём возложения на ООО «Верк» обязанности снести забор огораживающий земельный участок, обязал ООО «Верк» передать администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:040818:22, площадью 327 кв. м, расположенный по адресу: <...> угол ул. Полковой в Ленинском районе в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка аренды N 2887 от 27.09.2001. В удовлетворении остальной части исковых требований администрации муниципального образования «Город Саратов» отказано.

Кроме того, с ООО «Верк» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 8 000 рублей.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ООО «Верк» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05 декабря 2011 года по делу № А12-18748/2011, в части обязания ООО «Верк» снести забор, огораживающий земельный участок и передачи земельного участка - отменить, в остальной части оставить решение без изменения.

По мнению подателя апелляционной жалобы, суд первой инстанции пришёл к необоснованному выводу о том, что администрация вправе была расторгнуть договор в одностороннем порядке

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, выслушав доводы сторон,суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда первой инстанции ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, на основании договора купли-продажи права аренды земельного участка на аукционе от 18.06.2001 между арендодателем - администрацией г. Саратова и арендатором - ООО «Верк» был заключён договор аренды земельного участка от 27.09.2001 N 2887 площадью 327 кв. м, с кадастровым номером 64:48:040818:22, расположенного по адресу: <...> угол ул. Полковой в Ленинском районе, для размещения стоянки автомобильного транспорта, сроком на 5 лет.

Согласно пункту 1.1. договора аренды, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком на 5 лет земельный участок с кадастровым номером 64:48:040818:22, площадью 327 кв. м, расположенный по адресу: <...> угол ул. Полковой в Ленинском районе, для размещения стоянки автомобильного транспорта.

В соответствии договором, срок аренды земельного участка установлен на пять лет. Договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждено представленными в материалы дела копиями регистрационного дела на земельный участок.

Согласно пункту 5.2 договора аренды земельного участка, арендатор после истечения срока договора аренды обязан передать арендодателю земельный участок в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Срок действия договора аренды земельного участка истёк 27 сентября 2006 года.

Соглашением от 07.08.2006 N 1 к договору аренды земельного участка от 27.09.2001 N 2887, стороны на основании заявления арендатора от 05.07.2006 года и в соответствии со статьёй 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, решили возобновить действие договора аренды земельного участка от 27.09.2001 N 2887 на тех же условиях и на неопределённый срок.

04 апреля 2011 года комитет по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» направил в адрес ответчика уведомление о расторжении договора аренды земельного участка. В указанный в уведомлении срок арендатор не расторг договор аренды земельного участка в добровольном порядке и до настоящего времени не ответил на уведомление комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов».

Уведомление о расторжении договора аренды было направлено в адрес арендатора по адресу: <...>, который является местом нахождения ответчика, что подтверждается имеющейся в материалах дела Выпиской из ЕГРЮЛ от 17.08.2011 года.

Уведомление о расторжении договора аренды было получено ответчиком 12.04.2011 года, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. Представитель ответчика указывает, что в ответ на уведомление комитета по земельным ресурсам администрации муниципального образования «Город Саратов» ООО «Верк» обратилось с просьбой заключить договор аренды земельного участка на новый срок и продолжить его использование по целевому назначению - организации автостоянки.

Таким образом, договор аренды земельного участка от 27.09.2001 N 2887, площадью 327 кв. м, с кадастровым номером 64:48:040818:22, расположенного по адресу: <...> угол ул. Полковой, считается расторгнутым.

По мнению истца, ООО «Верк», не имея в установленном порядке оформленных документов на земельный участок, не уплачивает платежи в бюджет за использование землей, нарушает законодательство Российской Федерации.

Поскольку ответчик не возвратил земельный участок истцу в добровольном порядке, продолжает размещать на земельном участке свое имущество, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, обоснованно указал, что ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено доказательств использования спорного земельного участка на законных основаниях.

Согласно пункту 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 10 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 № 137-ФЗ, распоряжение земельными участками, указанными в статье 3.1 настоящего Федерального закона, осуществляется после государственной регистрации права собственности на них, если настоящим Федеральным законом или другим федеральным законом не предусмотрено иное. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для осуществления распоряжения ими.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В соответствии со статьёй 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Таким образом, органом, уполномоченным на распоряжение спорным земельным участком, является администрация муниципального образования «Город Саратов».

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновлённым на тех же условиях на неопределённой срок.

В силу части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Учитывая, что арендодатель представил доказательства направления и вручения арендатору письменного уведомления о расторжении договора аренды - по адресу, являющемуся местом государственной регистрации ответчика, ответчик указанное уведомление получил, истец со своей стороны, надлежащим образом реализовал свое право на расторжение договора аренды, основанное на положениях части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, представил в суд доказательства соблюдения установленного законом порядка расторжения данного договора.

Однако согласно части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Иного порядка расторжения договора аренды, продлённого на неопределённый срок, условия договора аренды земельного участка от не предусматривают. Соглашений о продлении действия договора аренды земельного участка от 27.09.2001 N 2887 после направления ответчику уведомления о расторжении договора аренды от года суду, как первой так и апелляционной инстанции не представлено.

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно установлено, что договор аренды земельного участка от 27.09.2001 N 2887 имеет статус расторгнутого.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Согласно пункту 1 статьи 72 Земельного кодекса Российской Федерации, муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования осуществляется органами местного самоуправления или уполномоченными ими органами.

В силу пункта 3 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации приведение земельных участков в пригодное для использования состояние при их захламлении, других видах порчи, самовольном занятии, снос зданий, строений, сооружений при самовольном занятии земельных участков или самовольном строительстве осуществляется юридическими лицами и гражданами, виновными в указанных земельных правонарушениях, или за их счёт.

В соответствии с пунктом 1.4 «Положения о муниципальном земельном контроле на территории муниципального образования «Город Саратов», утверждённого решением Саратовской городской Думы от 24 июня 2010 N 52-618, муниципальный земельный контроль на территории муниципального образования «Город Саратов» осуществляется за: соблюдением требований по использованию земель; соблюдением порядка, исключающего самовольное занятие земельных участков или использование их без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов.

Согласно разделу 3 Положения, муниципальный земельный контроль за использованием земель на территории муниципального образования «Город Саратов осуществляется отраслевым (функциональным) структурным подразделением администрации муниципального образования «Город Саратов» - комитетом по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов». Орган муниципального земельного контроля осуществляет свою деятельность во взаимодействии с уполномоченными органами государственной власти, осуществляющими государственный земельный контроль, организациями, общественными объединениями, а также гражданами.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Статьёй 304 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьёй 305 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, предусмотренные статьями 301 - 304 Гражданского кодекса РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника». В данном случае администрация муниципального образования «Город Саратов» в силу закона наделена правами собственника в отношении спорного участка.

В силу статьи 60 Земельного кодекса Российской Федерации, нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка.

Актом осмотра земельного участка от 20.09.2011 года, установлено, что спорный земельный участок ориентировочной площадью 327 кв. м, частично огорожен металлическим забором и составляет единую территорию с двумя смежными земельными участками.

Факт нахождения имущества ответчика - стоянки автомобильного транспорта, в момент рассмотрения настоящего дела в суде первой инстанции, ответчиком не оспаривается.

Доказательств возведения на спорном земельном участке в порядке, установленном действующим законодательством, объектов недвижимого имущества, нахождения на земельном участке принадлежащих ответчику зарегистрированных объектов недвижимого имущества суду не представлено.

В материалах дела отсутствуют документы о выделении земельного участка под строительство объекта в качестве недвижимого, также нет сведений о выдаче уполномоченным органом муниципального образования разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, как это предписано статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 года N 190-ФЗ.

Доказательств заключения с ответчиком нового договора аренды или приобретения ответчиком иных прав на земельный участок, на котором расположена стоянка автомобильного транспорта, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования администрации в части обязания ООО «Верк» устранить препятствия в пользовании земельным участком с кадастровым номером 64:48:040818: 22, площадью 327 кв. м, расположенным по адресу: <...> угол ул. Полковой в Ленинском районе, путем возложения на ООО «Верк» обязанности снести забор, огораживающий спорный земельный участок; обязать ООО «Верк» передать арендодателю - администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером 64:48:040818: 22, площадью 327 кв. м, расположенный по адресу: <...> угол ул. Полковой в Ленинском районе в состоянии, соответствующем условиям договора аренды земельного участка аренды от 27.09.2001 N 2887.

Суд апелляционной инстанции полагает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим ограничения (обременения) в виде аренды на земельный участок.

В силу пункта 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав (статья 12 Кодекса) является обеспечение восстановления нарушенного права.

Обращаясь в суд, истец не указал, какие его права и законные интересы были нарушены. Недоказанность нарушения прав и законных интересов, отсутствие такого нарушения являются достаточным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», представление заявлений на государственную регистрацию ограничения (обременения) прав, а также сделок, связанных с ограничением (обременением) прав, носит заявительный характер и осуществляется в порядке, установленном пунктом 2 статьи 13, пунктом 1 статьи 26, пунктом 1 статьи 27 и пунктом 1 статьи 29 настоящего Федерального закона.

В силу пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ, государственная регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц.

Из анализа приведенных норм следует вывод о том, что с заявлением о прекращении договора аренды недвижимого имущества вправе обратиться правообладатель (арендодатель) либо арендатор.

Данный вывод подтверждается и положениями Инструкции «О порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества», утвержденной Приказом N 135 от 06.08.2004 года.

Так, согласно пункту 22 Инструкции, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей в подразделах III-4 и III-1 Единого государственного реестра прав в порядке, установленном разделом VI Правил ведения Единого государственного реестра прав.

В соответствии с пунктом 23 Инструкции внесение в Единый государственный реестр прав указанных в пункте 22 настоящей Инструкции записей, в том числе, погашение регистрационных записей, проводится на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.

В статье 17 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ указаны основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, к которым, в том числе, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объекта недвижимого имущества на момент совершения сделки, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Таким образом, в данном случае условия договора аренды, письменное уведомление истца о прекращении договора аренды являются надлежащим документами, подтверждающими факт прекращения арендных отношений.

Таким образом, истец как сторона в договоре аренды не лишен права обратиться в регистрационную службу с заявлением о погашении записи об обременении земельного участка правом аренды.

В пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременении недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, который принят на основе полного и всестороннего исследования доказательств по делу. Вынесенное судом первой инстанции решение, является законным и обоснованным, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, изложенные в нем выводы соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. В силу изложенного, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежат.

Государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы уплачена ООО «Верк» в доход федерального бюджета согласно платёжному поручению от 03.04.2012 № 42.

Руководствуясь статьями 268 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерац

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Саратовской области от 10 февраля 2012 года по делу № А57-17098/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный первой инстанции.

Председательствующий В.А. Камерилова

Судьи О.И. Антонова

О.А. Дубровина