Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Судаковой Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов) на решение арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2010 года по делу № А57-122/2010 (судья Вулах Г.М.)

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (г. Саратов)

к Комитету по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов)

муниципальному учреждению «Городской центр механизации ЖКХ» (г. Саратов)

муниципальному унитарному предприятию «Дорожник Заводского района» (г. Саратов)

муниципальному унитарному дорожному ремонтно-строительному предприятию (г. Саратов)

о признании недействительным решения об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого имущества

при участии в судебном заседании представителей:

от ООО «Феникс» - ФИО1, по доверенности от 10.12.2009,

от Комитета – ФИО2, по доверенности от 02.11.2009 № 02-08/7792,

от МУ «Городской центр механизации ЖКХ» - не явился, извещен, уведомление № 92466,

от МУ предприятия «Дорожник Заводского района» - не явился, извещен, уведомление № 92467,

от МУ дорожного ремонтно-строительного предприятия - не явился, извещен, уведомления № 92469, 92468,

УСТАНОВИЛ:

В арбитражный суд Саратовской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (далее - ООО «Феникс», Общество, заявитель) с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет) об оспаривании решения об отказе в реализации преимущественного права на приватизацию арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...> - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м., расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литер З.

Позднее заявитель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил суд:

- признать незаконным решение Комитета об отказе ООО «Феникс» в приобретении арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...> - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З;

- обязать Комитет по управлению имуществом города Саратова:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...> - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литер З, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...> - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить ООО «Феникс» проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...> - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Определениями арбитражного суда Саратовской области от 26.01.2010 и от 08.02.2010 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Муниципальное учреждение «Городской центр механизации ЖКХ», Муниципальное унитарное предприятие «Дорожник Заводского района», муниципальное унитарное дорожное ремонтно-строительное предприятие (т.1 л.д.86-88,139-141).

Решением суда первой инстанции от 04.03.2010 требования ООО «Феникс» удовлетворены в полном объеме.

Комитет не согласился с принятым решением и обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда от 04.03.2010 по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении требований ООО «Феникс» отказать.

Заявитель возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.

Заинтересованные лица отзывы на апелляционную жалобу не представили.

Представители заинтересованных лиц в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 АПК РФ, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 92466, № 92467, № 92469, № 92468. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы заявителя и Комитета, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 28.11.2005 между заявителем и Комитетом заключен договор аренды нежилого помещения № 319/3 сроком действия с 01.12.2005 по 01.12.2015.

14.08.2006 указанный договор в установленном порядке зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Саратовской области (номер регистрации: 64-64-01/171/2006-54).

По условиям указанного договора заявитель принял во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, литеры З, К, Л, 1-й и 2-й этажи общей площадью 656,1 кв.м.

08.08.2006 дополнительным соглашением № 4 стороны внесли изменения в п. 1.1. договора, определив объект аренды следующим образом: нежилое здание, литера З площадью 342,8 кв.м; нежилое здание литера К площадью 152,4 кв.м; нежилое помещение литера Л площадью 174,6 кв.м (т.1 л.д.22).

01.12.2005 арендуемые помещения приняты заявителем по актам приема-передачи.

Начиная с указанного момента и по настоящее время, указанные объекты непрерывно находятся во владении и пользовании заявителя, за которые им вносится арендная плата.

17.09.2009 ООО «Феникс» обратилось в Комитет по управлению имуществом г. Саратова с заявкой о заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества общей площадью 669,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) (т.1 л.д.11).

01.12.2009 Комитет решением № 05-11/8785 отказал ООО «Феникс» в приобретении арендуемого имущества (т.1 л.д.12-14).

Не согласившись с отказом Комитета в предоставлении преимущественного права выкупа арендуемого имущества, заявитель обжаловал его в судебном порядке.

Суд первой инстанции, согласился с доводами ООО «Феникс» и удовлетворил его требования.

Апелляционная коллегия считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными по следующим основаниям.

Из материалов дела видно, что 17 сентября 2009 года ООО «Феникс» обратилось в Комитет с заявкой о заключении договора купли-продажи недвижимого арендуемого имущества в порядке использования преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, в случае, если заявитель не соответствовал бы требованиям Закона или арендуемое заявителем имущество не подлежало бы реализации в рамках Закона, соответствующая заявка с указанием причин отказа должна была быть возвращена заявителю не позднее 17.10.2009.

Однако в нарушение требований указанной нормы Письмо Комитета об отказе в приобретении арендуемого имущества датировано 01.12.2009, то есть позднее срока, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В обоснование отказа в реализации истцом его преимущественного права, Комитетом приведены следующие доводы:

- по мнению Комитета, своими действиями (бездействием) ООО «Феникс» привело к аварийному состоянию объект недвижимости, находящийся в аренде, что привело к снижению его рыночной стоимости, и является основанием для рассмотрения ООО «Феникс» в качестве недобросовестного арендатора;

- договор аренды подлежит расторжению в связи с односторонним отказом Комитета от его исполнения, связанным с постановкой объектов аренды на капитальный ремонт. По мнению Комитета это является основанием для одностороннего отказа от исполнения договора в силу требований п. 5.3 договора;

- договор аренды, заключенный между сторонами, является ничтожной сделкой в силу требований статьи 168 ГК РФ, поскольку был заключен в нарушение действовавшего законодательства;

- объект аренды находится в оперативном управлении МУ «Городской центр механизации ЖКХ», в связи с чем, на него не распространяется действие Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ;

- объекты недвижимости, являющиеся предметом договора аренды, необходимы муниципальному образованию «Город Саратов» для реализации основных вопросов местного значения. В отношении их принято решение об использовании их для муниципальных нужд;

- один из спорных объектов недвижимости - нежилое помещение общей площадью 174,6 кв.м, расположенное в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, не может быть предметом договора купли-продажи, так как данное помещение не прошло кадастровый учет, и право собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке.

Те же доводы изложены Комитетом в апелляционной жалобе.

Апелляционная коллегия считает, что суд первой инстанции правомерно признал необоснованными указанные доводы Комитета, исходя из следующего.

Согласно требованиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости при одновременном соблюдении следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела видно, что:

- на момент вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ (05.08.2008г.) арендуемое имущество непрерывно находилось во временном владении и пользовании заявителя с 01.12.2005, то есть, более двух лет в соответствии с договором аренды;

- задолженность заявителя по арендной плате за арендуемое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на момент обращения в Комитет 17.09.2009 отсутствовала, что подтверждается соответствующей визой сотрудника Комитета на оборотной стороне заявления;

- площадь арендуемого ООО «Феникс» недвижимого имущества не превышает установленное статьей 1 Закона Саратовской области от 25.09.2008 № 242-ЗСО «О мерах по реализации в Саратовской области субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественных прав на приобретение арендуемого имущества» предельное значение площади арендуемого имущества - 1000 кв.м;

- арендуемое имущество не включено в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства;

Таким образом, все предусмотренные статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия заявителем соблюдены.

В соответствии с абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение, определен Законом исчерпывающим образом. При этом муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Таким образом, довод Комитета о том, что своими действиями (бездействием) ООО «Феникс» привело к аварийному состоянию объект недвижимости, находящийся в аренде, что привело к снижению его рыночной стоимости, и является основанием для рассмотрения ООО «Феникс» в качестве недобросовестного арендатора является несостоятельным, поскольку названные основания оспариваемого отказа не относятся к установленным Законом основаниям для отказа в реализации преимущественного права заявителя на приобретение арендуемого имущества.

Кроме того, как следует из материалов дела, заявитель обратился в Комитет с заявкой о приобретении трех арендуемых объектов недвижимости. Оспариваемое решение принято Комитетом также в отношении трех арендуемых объектов. Однако, доводы об аварийном состоянии приводятся Комитетом только в отношении одного из спорных объектов - нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера 3.

Оспариваемым письмом от 01.12.2009 № 09-06/8784 Комитет также сообщил ООО «Феникс» об одностороннем отказе Комитета от исполнения договора аренды от 28.11.2005 в соответствии с пунктом 5.3 этого договора, в связи с чем, по мнению Комитета, заключенный между сторонами договор аренды недвижимого имущества от 28.11.2005, считается расторгнутым.

Суд первой инстанции дал правильную оценку указанному доводу Комитета, сочтя его также ошибочным, исходя из следующего.

В соответствии со статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанный с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Следовательно, возможность одностороннего отказа Комитета от исполнения договора допускается только в случае, предусмотренном самим договором. Проанализировав содержание пункта 5.3 договора, на основании которого Комитетом сделан соответствующий отказ от исполнения обязательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что данный отказ совершен Комитетом в нарушение указанного положения договора.

Так, согласно пункту 5.3 договора Комитет как арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора без обращения в суд в случае принятия в установленном порядке решения: о сносе объекта; о реконструкции объекта; о постановке объекта на капитальный ремонт в случае отказа Арендатора от долевого участия в осуществлении такого ремонта с зачетом затрат на его проведение.

Однако доказательств принятия в установленном порядке решения о сносе, о реконструкции или о капитальном ремонте арендуемого объекта недвижимости, а также доказательств, подтверждающих отказ заявителя от долевого участия в осуществлении такого ремонта, материалы дела не содержат.

При этом Комитетом представлена копия распоряжения от 01.12.2009 № 1457-р «О принятие решения об использовании для муниципальных нужд и проведение капитального ремонта» (т.1 л.д.62).

Согласно пунктам 1 и 2 данного распоряжения приняты решения об использовании спорных объектов для муниципальных нужд (производственной базы муниципального унитарного предприятия коммунальной сферы) и о проведении капитального ремонта спорных объектов.

Однако доказательств доведения указанного распоряжения до заявителя, а также отказа заявителя от долевого участия в капитальном ремонте спорных объектов, Комитет не представил.

Таким образом, односторонний отказ Комитета от исполнения договора аренды не соответствует требованиям статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку совершен с нарушением положений пункта 5.3 указанного договора.

Односторонний отказ от исполнения обязательства - это действие, направленное на прекращение гражданских прав и обязанностей, и в силу положений статей 153 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации является односторонней сделкой. Таким образом, к одностороннему отказу применимы положения Гражданского кодекса Российской Федерации о сделках, в том числе о недействительности сделок.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна.

Учитывая изложенное, апелляционная коллегия считает обоснованным вывод суда первой инстанции о ничтожности отказа Комитета от исполнения договора аренды от 28.11.2005 № 319/3, изложенного в уведомлении от 01.12.2009 № 09-06/8784.

Таким образом, учитывая, что принятие решения о проведении капитального ремонта объектов и направление уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора были совершены Комитетом 01 декабря 2009 года, то есть одновременно с принятием оспариваемого решения № 05-11/8785, суд пришел к выводу, что все действия Комитета, направленные на расторжение договора аренды и создание обстоятельств, препятствующих реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, что является злоупотребление правом, недопустимым в силу требований статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах договор аренды, на основании которого заявитель подал заявку о приобретении арендуемого имущества, считается действующим.

Решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 № 37-359 «О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду» утвержден Порядок управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом (далее - Порядок).

Согласно п. 5.4. указанного Порядка Комитет заключает двусторонние договоры на право аренды с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на срок не более 1 (одного) года с последующей пролонгацией в установленном порядке.

Исключение составляют юридические лица и индивидуальные предприниматели, выкупившие имущество предприятия или право аренды посредством конкурса или аукциона, а также приватизированные предприятия. В этом случае договор аренды может быть заключен в соответствии с договором купли-продажи на срок не более 15 (пятнадцати) лет.

По мнению Комитета, заключенный с заявителем договор аренды ничтожен в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды с заявителем был заключен на основании распоряжения Комитета от 22.11.2005 № 1171-р, то есть без проведения аукциона или конкурса, а значит с нарушением предельного срока, предусмотренного пунктом 5.4 Порядка.

Суд первой инстанции обоснованно посчитал не основанным на нормах закона указанный довод Комитета в силу следующего.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) считается сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов.

Содержание понятий «закон» и «иной правовой акт», в том значении, в котором эти понятия используются в тексте Гражданского кодекса Российской Федерации, раскрывается в статье 3 Кодекса.

Согласно пункту 2 указанной статьи законами считаются принятые в соответствии с Гражданского кодекса Российской Федерации федеральные законы, а иными правовыми актами - Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации (пункт 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации). Другие нормативные акты, в том числе, акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления - к законам и иным правовым актам не отнесены.

Саратовская городская Дума является представительным органом местного самоуправления, поэтому принятые ею акты в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие договора, заключенного между заявителем и Комитетом положениям решения Саратовской городской Думы не влечет его недействительности на основании статьи 168 Кодекса.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. При этом согласно пункту 3 данной статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Таким образом, учитывая, что в тексте Гражданского кодекса Российской Федерации под законами понимаются федеральные законы, принятые в соответствии с Кодексом, то установление предельного срока договора аренды муниципального имущества решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 № 37-359 «О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду» не соответствует требованиям статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу требований статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не подлежит применению.

Более того, согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, только в случае, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. Таким образом, даже в случае применения установленного Порядком предельного срока к рассматриваемым правоотношениям позволило бы считать договор аренды от 28.11.2005 заключенным на один год. Истечение указанного срока, в свою очередь, не означало бы отсутствие у заявителя преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в виду следующего.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключённому, как с указанием срока аренды, так и на неопределённый срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределённый срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Пунктом 5.2 договора аренды от 28.11.2005 предусмотрена возможность продления договора на неопределенный срок в случае, если за один месяц до окончания срока договора ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

Доказательств того, что Комитетом в адрес заявителя направлялось заявление об отказе от продления договора в материалы дела не представлено.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что даже применение установленного Порядком предельного срока договора аренды муниципального нежилого фонда, в качестве установленного законом предельного срока к заключенному с заявителем договору аренды от 28.11.2005, не означало бы недействительность (ничтожность) последнего.

Согласно пункту 3 части 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ действие Закона не распространяется на недвижимое имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве оперативного управления.

Ссылаясь на указанную норму Комитет указал, что спорные объекты закреплены на праве оперативного управления за МУ «Городской центр ЖКХ» и в связи с этим, действие Федерального закона № 159-ФЗ на них не распространяется.

В подтверждение указанного довода Комитет представил в материалы дела копию распоряжения Комитета от 18.03.2003 № 171-р с приложением, копию контракта на право оперативного управления от 23.06.2003 № 1174, акт приема-передачи помещений (зданий), передаваемых с баланса МУДРСП на баланс МУ «Городской центр механизации ЖКХ» от 18.03.2003, а также дополнительное соглашение № 1 без даты к контракту № 1174 от 23.06.2003 г.

Суд первой инстанции указав, что указанные документы сами по себе не порождают права оперативного управления МУ «Городской центр ЖКХ» на спорные помещения, обоснованно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена государственная регистрация права оперативного управления.

В силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, перечисленные выше документы, представленные Комитетом, в отсутствие государственной регистрации, не являются доказательством наличия у МУ «Городской центр механизации ЖКХ» права оперативного управления в отношении спорных объектов недвижимости.

Комитет в обоснование своих доводов указывает, что между Комитетом и МУ «Городской центр механизации ЖКХ» с момента передачи спорных объектов существуют обязательственные правоотношения, вытекающие из контракта на право оперативного управления, наличие которых является безусловным препятствием в реализации заявителем права на выкуп арендуемого имущества, поскольку препятствует исполнению обязательства, возникшего ранее заключенного договора аренды.

Между тем, перечень условий, при наличии которых арендатор обладает преимущественным правом на приобретение, определен Законом исчерпывающим образом. При этом муниципальные образования не вправе устанавливать какие-либо ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Довод Комитета о том, что наличие неких обязательственных правоотношений между Комитетом и МУ «Городской центр механизации ЖКХ» является безусловным препятствием в реализации заявителем права на выкуп арендуемого имущества, противоречит указанному толкованию Закона, содержащемуся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134.

Кроме того, согласно имеющимся в материалах дела актам приема-передачи объекта нежилого фонда муниципальной собственности от 01.12.2005 спорные объекты передавались заявителю самим МУ «Городской центр механизации ЖКХ» на основании распоряжения Комитета от 22.11.2005 № 1171-р.

Согласно части 3 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право оперативного управления имуществом прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Таким образом, какие-либо обязательственные правоотношения между Комитетом и МУ «Городской центр механизации ЖКХ» по поводу оперативного управления спорными объектами были прекращены с момента изъятия спорных объектов от МУ «Городской центр механизации ЖКХ» и передачи их заявителю на основании решения Комитета.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Ссылаясь на указанный пункт Информационного письма Комитет считает, что предметом договора купли-продажи не может быть один из спорных объектов - нежилое помещение общей площадью 174,6 кв.м, расположенное в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, так данное помещение не прошло кадастровый учет, и право собственности на него не зарегистрировано в установленном порядке.

Как видно из представленной Комитетом копии свидетельства о государственной регистрации права от 13.03.2007 за муниципальным образованием - город Саратов зарегистрировано право собственности на нежилое здание общей площадью 180,6 кв.м. При этом, как видно из имеющейся в деле копии поэтажного плана указанного здания, арендуемые заявителем помещения площадью 174,6 кв.м расположены в подвале и на первом этаже этого здания, обособленны от других помещений указанного здания, и, соответственно, могут являться предметом договора купли-продажи и право на них может быть зарегистрировано в установленном порядке. Из помещений, на выкуп которых претендует заявитель, может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Кроме того, Комитет указал, что объекты недвижимости, являющиеся предметом договора аренды, необходимы муниципальному образованию «Город Саратов» для реализации основных вопросов местного значения, и в отношении их принято решение об использовании их для муниципальных нужд.

Данный довод Комитета, также противоречит толкованию закона, содержащемуся в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134, и не может служить основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества.

Как видно из материалов дела, после принятия рассматриваемого заявления к производству судом первой инстанции в отношении одного из спорных объектов - нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, было зарегистрировано право хозяйственного ведения Муниципального унитарного дорожного ремонтно-строительного предприятия (МУДРСП).

Однако наличие регистрации указанного права МУДРСП также не препятствует реализации заявителем преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку имущество, принадлежащее государственным или муниципальным учреждениям на праве хозяйственного ведения, не входит в предусмотренный Пунктом 2 статьи 1 Федерального закона № 159-ФЗ перечень видов имущества и отношений, на которые действие Закона не распространяется.

Кроме того, по мнению Комитета, заявителем не соблюдено одно из условий возникновения права выкупа арендуемого имущества, предусмотренного статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, а именно на момент вступления закона в силу, арендуемое имущество находилось во владении и пользовании заявителя менее двух лет.

В обоснование указанного довода, Комитет указал, что договор аренды от 28.11.2005 № 319/3 зарегистрирован в органах, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, лишь 14.08.2006.

Апелляционный суд считает указанный довод Комитета несостоятельным и подлежащим отклонению в силу следующего.

Из содержания статьи 3 Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Для целей применения Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона № 159-ФЗ.

Указанный подход соответствует смыслу Федерального Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, целью принятия которого является оказание адресной государственной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

Как следует из разъяснений, данных Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 4 Информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 05.07.2001 № 154-0, государственная регистрация договора аренды имущества не подменяет собой договор аренды как основания возникновения, изменения и прекращения права аренды, она признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих документов.

Ввиду того, что законодательство не оговаривает сроков регистрации таких договоров, апелляционный суд полагает, что для предоставления преимущественного права выкупа важен сам факт регистрации договора аренды на момент подачи соответствующего заявления, а не дата проведения такой регистрации. Поэтому требуемый двухгодичный срок следует исчислять с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора, а не с момента регистрации договора.

Таким образом, учитывая, что факт передачи и пользования Обществом указанным в договоре аренды от 28.11.2005 № 319/3 имуществом подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, а также, принимая во внимание, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке 14.08.2006, подлежит отклонению довод Комитета о необходимости исчисления установленного статьей 3 названного Закона 2-годичного срока с момента государственной регистрации договора аренды, а не с момента фактической передачи имущества в пользование арендатора.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, руководствуясь частью 4 статьи 201 АПК РФ и частью 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ, правомерно удовлетворил требования заявителя в полном объеме, указав при этом, что устранение допущенных Комитетом нарушений прав и законных интересов заявителя возможно путем совершения следующих действий:

- обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...> - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

- принять решение об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...> - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке этого имущества;

- направить ООО «Феникс» проект договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества, находящегося по адресу: <...> - нежилого помещения общей площадью 174,6 кв.м, расположенного в подвале и на первом этаже в двухэтажном нежилом здании общей площадью 180,6 кв.м, литера Л, нежилого одноэтажного здания общей площадью 152,4 кв.м, литера К, нежилого двухэтажного здания общей площадью 342,8 кв.м, литера З, в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями к отмене принятого решения.

Судебная коллегия считает решение, принятое судом первой инстанции, законным и обоснованным, оснований для его отмены не имеется. Апелляционную жалобу Комитета следует оставить без удовлетворения.

Порядок распределения судебных расходов, к которым относится и государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы, регулируется главой 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В соответствии с этой главой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны (часть 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Комитет освобожден от уплаты госпошлины при обращении в арбитражный суд.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2010 по делу № А57-122/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.В. Лыткина

Судьи Л.Б. Александрова

Т.С. Борисова