Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании директора общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная организация «Грифон» ФИО1, представителя Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани ФИО2, действующего по доверенности от 01.07.2010, представителя Администрации г. Астрахани ФИО2, действующего по доверенности от 19.07.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи и видеоконференцсвязи апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 февраля 2011 года по делу № А06-3691/2010 (судья Блажнов Д.Н.)

по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Частная охранная

организация «Грифон»

к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани,

индивидуальному предпринимателю ФИО3, Администрации г. Астрахани

третье лицо - Общество с ограниченной ответственностью «Нижневолжское агентство

оценки»

о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (подвальное помещение) расположенное по адресу: <...> литер А, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м. в сумме 1900000 руб., определенную предпринимателем ФИО3 в отчете об оценке объекта оценки №077/08-09 от 16.11.2009 недостоверной (завышенной);

о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (подвальное помещение) расположенное по адресу: <...> литер А, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м. в сумме 1119000 руб., определенную ООО «Нижневолжское агентство оценки» в отчете об оценке объекта оценки №091.06.10 от 18.06.2010 наиболее вероятной, приближенной к достоверной, с учетом его технического состояния, природных факторов влияющих на него;

об обязании Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани заключить с ООО Частная охранная организация «Грифон» договор купли–продажи нежилого (подвального) помещения, расположенного по адресу: <...> литер А, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м. по выкупной стоимости установленной в результате экспертизы назначенной судом по настоящему делу, то есть по цене 1160000, 00 рублей.

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратилось общество с ограниченной ответственностью Частная охранная организация «Грифон» (далее – ООО Частная охранная организация «Грифон», истец) с иском к Управлению муниципального имущества администрации г. Астрахани, индивидуальному предпринимателю ФИО3, Администрации г. Астрахани о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (подвальное помещение) расположенного по адресу: <...> литер А, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м в сумме 1 900 000 руб., определенной предпринимателем ФИО3 в отчете об оценке объекта оценки от 16.11.2009 №16.11.2009 недостоверной (завышенной);

о признании величины рыночной стоимости объекта невидимого имущества (подвальное помещение) расположенного по адресу: <...> литер А, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м в сумме 1 119 000 руб., определенную ООО «Нижневолжское агентство оцени» в отчете об оценке объекта оценки от 18.06.2010 №091.06.10 наиболее вероятной, приближенной к достоверной, с учетом его технического состояния, природных факторов влияющих на него;

об обязании Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани заключить с ООО Частная охранная организация «Грифон» договор купли-продажи нежилого (подвального) помещения, расположенного по адресу: <...> литер А, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м. по выкупной стоимости установленной в результате экспертизы назначенной судом по настоящему делу, то есть по цене 1 116 000 руб.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ООО Частная охранная организация «Грифон» отказалось от заявленных требований в части признания величины рыночной стоимости объекта недвижимости (подвальное помещение) расположенное по адресу: <...>, литер А, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м. в сумме 1 900 000 руб., определенной предпринимателем ФИО3 в отчете об оценке объекта оценки от 16.11.2009 №077/08-09 недостоверной (завышенной), о признании величины рыночной стоимости объекта недвижимого имущества (подвальное помещение) расположенного по адресу: <...> литер А, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м в сумме 1 119 000 руб., определенной ООО «Нижневолжское агентство оценки» в отчете об оценке объекта оценки от 18.06.2010 №091.06.10 наиболее вероятной, приближенной к достоверной. Судом уточнения приняты. Производство по делу в этой части прекращено.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 25 февраля 2011 года заявленные требования ООО Частная охранная организация «Грифон» удовлетворены частично. Су обязал Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани заключить с ООО Частная охранная организация «Грифон» договор купли-продажи нежилого (подвального) помещения, расположенного по адресу: <...> литер АВ, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м по выкупной стоимости 1 160 000 руб. В части требований к Администрации г. Астрахани в иске отказано.

Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани не согласилось с принятым судебным актом и обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и отказать в удовлетворении заявленных требований.

ООО Частная охранная организация «Грифон» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям изложенным в отзыве.

ИП ФИО3, ООО «Нижневолжское агентство оценки» в судебное заседание не явились. О месте и времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 410031 34 79677 8, 410031 34 79676 1, телеграммой, поданной по квитанции № 01557.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции находит, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 20 мая 2004 года между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и ООО «ОА «Грифон» (арендатор) заключен договор аренды №11501 нежилого подвального помещения, расположенного по адресу: <...>, помещение общей площадью 89,8 кв.м., для использования под офис.

В соответствие с Постановлением Администрации г. Астрахани от 30.11.2009 №5993 принято решение осуществить приватизацию муниципального имущества в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение имущества - нежилых помещений, в том числе по адресу: <...>, литер А пом. 031- арендатор ООО «ОА «Грифон».

Управление муниципального имущества Администрации г. Астрахани направило в адрес истца предложение о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения.

При заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества – недвижимого имущества (подвального помещения), расположенного по адресу: <...>, литер А, пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м. между ООО Частная охранная организация «Грифон» и Управлением муниципального имущества Администрации г. Астрахани возникли разногласия.

Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани определило рыночную стоимость нежилого помещения на основании оценки рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведенной оценщиком ФИО3, в размере 1 900 000 руб.

Истец, не согласившись с ценой, определенной оценщиком ФИО3 заказал проведение оценки рыночной стоимости названного объекта недвижимости у ООО «Нижневолжское агентство оценки», поскольку посчитал, что цена предложенного к выкупу помещений завышена.

Согласно отчету от 18.06.2010 №091.06.10, выполненному ООО «Нижневолжское агентство оценки» рыночная стоимость данного нежилого помещения по состоянию на момент проведения оценки составляет 1 119 000 руб.

В связи с тем, что ООО Частная охранная организация «Грифон» не согласилось с выкупной ценой нежилого помещения, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования частично.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правомерными и обоснованными.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации или иным законом.

Согласно статье 426 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая устанавливает обязанность заключить публичный договор и право контрагента обязанной стороны обратиться в суд с иском о понуждении заключить договор на основании пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключение договора купли-продажи по основаниям, предусмотренным приватизационным законодательством, является, по сути, выражением публичных правоотношений, поэтому ссылки на нормы Гражданского кодекса о публичном договоре являются правомерными и обоснованными.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. В соответствии с пунктом 4 статьи 14 Закона о приватизации органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 2 Закона о приватизации, приватизация муниципального имущества осуществляется органами местного самоуправления самостоятельно в порядке, предусмотренном Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 10 Закона о приватизации порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется, соответственно, органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Статьей 4 названного закона определен порядок реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, между сторонами возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости встроенного нежилого помещения.

Управлением муниципального имущества администрации г. Астрахани представлен в материалы дела отчет №077/08-09 ИП ФИО3 определения рыночной стоимости объекта недвижимости проведенной по поручению Управления муниципального имущества Администрации г. Астрахани в связи с постановлением Администрации г. Астрахани по подготовке приватизации объектов муниципального имущества. По результатам проведенной оценки итоговая цена объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>, литер «А» пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м., исходя из расчетной рыночной стоимости на момент подачи заявки, составила 1 900 000 руб.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного кодекса Российской Федерации, пункт 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

В связи с тем, что истец не согласился с величиной оценочной стоимости указанной в отчете №077/08-09 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...> литер «А», пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м., в суд первой инстанции поступило ходатайство истца о проведении по делу судебной экспертизы. При этом возражений на указанное ходатайство истца от ответчика не последовало.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 22 сентября 2010 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс». На разрешение эксперта судом были поставлен вопрос: 1. Определить по состоянию на ноябрь-декабрь 2009 года рыночную стоимость нежилого (подвального) помещения, расположенного по адресу: <...> литер «А», пом. 031, общей площадью 91,3 кв.м.

Из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью экспертно-оценочная компания «Астрапрайс» от 20.11.2010 №246-10 следует, что рыночная стоимость нежилого помещения площадью 91,3 кв.м, расположенного по адресу: <...> по состоянию на ноябрь-декабрь 2009 года составляет 1 160 000 руб. Экспертное заключение ответчиком не оспорено.

Исходя из рыночной стоимости спорного помещения в сумме 1 160 000 руб., суд обоснованно удовлетворил исковые требований истца.

При этом суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что при определении цены выкупаемого недвижимого имущества, определенной ИП ФИО3 не учитывалось то обстоятельство, что спорное помещение находится в подвале и подвержено затоплению. В связи с чем, цена выкупаемого недвижимого имущества, определенная ИП ФИО3 не может быть принята для определения выкупной цены нежилого помещения. Суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования ООО Частная охранная организация «Грифон» о понуждении заключить договор купли-продажи объекта по цене определенной в ходе рассмотрения дела.

Таким образом, суд первой инстанции, оценив доказательства по делу в совокупности, определяя рыночную стоимость объекта приватизации, обоснованно отверг в качестве доказательства отчет об определении рыночной стоимости объекта №077/08-09 выполненный ИП ФИО3 и принял за основу экспертное заключения общества с ограниченной ответственностью «Экспертно-оценочная компания «Астрапрайс» от 20.11.2010 №246-10.

Кроме того, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований к Администрации г. Астрахани, поскольку спор о стоимости объекта недвижимости возник с Управлением муниципального имущества Администрации г. Астрахани, а не с Администрацией г. Астрахани

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте договора предложенном ответчиком, судом апелляционной инстанции не принимаются.

Как уже отмечалось апелляционной инстанцией, в соответствии с абзацем 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Из анализа данной нормы следует, что проведение оценки, при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности обязательно в силу закона.

Рыночная стоимость имущества, определенная оценщиком в данном случае является продажной ценой, по которой в дальнейшем будет отчуждаться указанное имущество.

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 мая 2005 г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Довод апелляционной жалобы о недостоверности сведений заключения судебной экспертизы носит предположительный характер, не может быть принят судом апелляционной инстанции во внимание. Управлением муниципального имущества администрации г. Астрахани не доказано наличие обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для проведения повторной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции считает, что убедительных доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит.

Положенные в основу апелляционной жалобы доводы, суд апелляционной инстанции считает необоснованными, как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела и основанными на неверном толковании закона.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что по делу принято законное и обоснованное решение, оснований для отмены либо изменения которого не имеется. Выводы суда по данному делу основаны на установленных обстоятельствах и имеющихся в деле доказательствах при правильном применении норм материального и процессуального права. Апелляционную жалобу Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани следует оставить без удовлетворения.

Разрешая вопрос о распределении по делу судебных расходов по оплате государственной пошлины, суд апелляционной инстанции учитывает, что Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани освобождено от уплаты государственной пошлины в соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 25 февраля 2011 года по делу № А06-3691/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий О.В. Грабко

Судьи А.Н. Бирченко

В.А. Камерилова