Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев апелляционные жалобы Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области и общества с ограниченной ответственностью «Орион» на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 марта 2016 года по делу № А12-45580/2015 (судья Зотова Н.П.) по исковому заявлению комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Орион» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – ответчик) о взыскании 11 910 267 руб. 81 коп., из которых 10 729 575 руб. 17 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013г. по 31.08.2015г., пени в размере 1 180 692 руб. 64 коп. за период с 11.01.2013г. по 31.10.2015г.

В порядке ст. 49 АПК РФ истец уменьшил исковые требования и просит взыскать 10 555 262 руб. 75 коп., из которых 9 615 850 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2013г. по 31.12.2015г., пени в размере 939 412 руб. 61 коп. за период с 11.01.2013г. по 14.12.2015г.

Уменьшение исковых требований судом первой инстанции принято.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 01 марта 2016 года по делу № А12-45580/2015 с общества с ограниченной ответственностью «Орион» в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взыскано 7 794 201 руб. 23 коп., из которых 7 319 201 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате, 475 000 руб. пени.

В остальной части исковых требований отказано.

С общества с ограниченной ответственностью «Орион» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 55 955 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области и общество с ограниченной ответственностью «Орион» обратились с апелляционными жалобами, в которых просят решение суда отменить, по основаниям, изложенным в жалобах.

В обоснование апелляционной жалобы комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области указывает, что судом первой инстанции неверно определена площадь арендованного земельного участка, так согласно кадастровому паспорту, выданному по состоянию на 02.07.2015, площадь земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:18 составляет 63361 кв.м, в связи с чем, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Общество с ограниченной ответственностью «Орион» указывает, что судом первой инстанции не учтен контррасчет ответчика, согласно которому задолженность по арендной плате по состоянию на 14.12.2015 составляет 6365898, 30 руб.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьёй 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 17.09.2008г. между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО «Гиперцентр-Волгоград» (Арендатор) заключен договор № 8254 аренды земельного участка.

Впоследствии Арендодателем по договору становится Облкомимущество.

На основании дополнительного соглашения № 1 от 06.08.2014г. Арендатором становится ООО «Орион».

По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на три года земельный участок из земель населенных пунктов, учетный номер 7-1-104, кадастровый номер 34:34:070001:0018, общей площадью 63 361 кв. м., расположенный по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. 64-й Армии, 141, для строительства капитального объекта – торгового культурно-развлекательного комплекса.

Согласно дополнительному соглашению № 1 от 06.08.2014г. изменен вид разрешенного использования земельного участка – для многоэтажного жилищного строительства.

Срок действия договора, с учетом названного дополнительного соглашения, сторонами определен до 25.10.2016г.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 2. 4. договора Арендатор обязуется вносить ежегодную арендную плату, определяемую в соответствии с п. 2. 11. раздела 2 договора.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании п. 2. 6. договора арендная плата вносится ежемесячно, равными частями до 10-го числа текущего месяца.

Размер арендной платы в соответствии с законодательством является регулируемым.

В период действия договора размер арендной платы неоднократно изменялся.

Согласно представленному истцом расчету размер арендной платы с 01.01.2013г. по 26.02.2013г. стал составлять 16 920 643 руб. 88 коп. в год (1 410 053 руб. 66 коп. в месяц), с 27.02.2013г. по 05.01.2014г. – 7 050 268 руб. 28 коп. в год (587 522 руб. 36 коп. в месяц), с 06.01.2014г. по 11.02.2014г. – 7 399 971 руб. 58 коп. в год (616 664 руб. 30 коп. в месяц), с 12.02.2014г. по 31.12.2014г. – 7 336 671 руб. 06 коп. в год ( 611 389 руб. 26 коп. в месяц), на 2015г. – 7 739 104 руб. 49 коп. в год (644 925 руб. 37 коп. в месяц).

При расчете арендной платы истец обоснованно применил Постановление Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», Постановление Губернатора Волгоградской обл. от 20.11.2012 № 1130 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», Распоряжение министерства поуправлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 15.10.2012 № 1518-р «Об утверждении значений коэффициентов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области», Распоряжение министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской обл. от 14.02.2013 № 281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области», Постановления Губернатора Волгоградской обл. от 14.05.2013 № 424, от 24.12.2013 № 1348, от 18.12.2014 № 253 «Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определение размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области».

Кроме того, истцом при расчете размера арендной платы с 12.02.2014г. обоснованно учтено вступившее в законную силу 12.02.2014г. решение Кировского районного суда г. Волгограда от 03.12.2013 по делу № 2-2129/2013, которым суд установил право ограниченного пользования (сервитута) ФИО1 на часть земельного участка с кадастровым номером 34:34:07001:0018, находящемся в аренде у ООО «Орион», на следующих условиях: представитель собственника земельного участка с кадастровым номером 34:34:07001:0018: Министерство по управлению государственным имуществом Волгоградской области; срок действия сервитута – бессрочный; сфера действия сервитута – часть земельного участка с кадастровым номером 34:34:07001:0018 площадью 542 кв. м.

Ответчиком условия договора в части внесения арендной платы исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего задолженность по арендной плате за период с 01.01.2015г. по 31.10.2015г. составила 9 615 850 руб. 14 коп., с учетом частичной оплаты, произведенной ответчиком.

Расчет задолженности по арендной плате судом первой инстанции проверен и правильно признан не верным, по следующим основаниям.

Ответчик, как застройщик, принятые на себя обязательства по жилищному строительству исполнил в части построенного объекта капитального строительства

«Многоэтажная жилая застройка на земельном участке по ул. 64 Армии, 141 в Кировском районе г. Волгограда (1 очередь, жилые девятиэтажные дома № 1, 2, 3, 4) 2-й этап жилые дома» Подэтап 2. 1. Жилой дом № 4», расположенный по адресу: г. Волгоград, Кировский район, ул. им. Быстрова, д. 92.

30.06.2014г. многоквартирный жилой дом, построенный ООО «Орион», введен в эксплуатацию.

20.08.2014г. за ФИО2 и ФИО3 зарегистрировано право собственности на квартиру, назначение: жилое, общей площадью 75, 5 кв. м., этаж 10, по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2014г. серии 34 – АБ № 647663.

На основании ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации иблагоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона № 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц.

Факт регистрации права собственности первого лица на объект долевого строительства истцом не оспаривается, в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность.

При этом ответчик не имеет в собственности каких-либо помещений в данном доме, и это обстоятельство истцом не опровергнуто. В таком случае ответчик, не являющийся собственником каких-либо помещений в доме, не может быть и участником общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в том числе земельный участок.

Принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что сдача жилого дома в эксплуатацию, регистрация права собственности граждан на квартиры в построенном доме, является той совокупностью обстоятельств, которая позволяет установить, что ответчиком исполнены обязательства в части строительства объекта капитального строительства, цель договора аренды земельного участка достигнута, общество перестало быть пользователем части спорного участка, земельный участок, расположенный под многоквартирным домом по адресу: <...> используется для его эксплуатации, перешел в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, и арендная плата в части подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.

Обратного истцом не доказано.

С учетом изложенного и согласно письму от 17.11.2015г. № АК-6448/2015 филиала федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Волгоградской области с 03.12.2013г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:070001:18 составляет 325 351 448 руб. 50 коп. в связи с уменьшением площади земельного участка с 63 361 кв. м. на 49 516 кв. м. в результате регистрации права на образованные из него путем выделаземельные участки согласно п. 3 статьи 24 ФЗ № 221 «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007г.

Следовательно, с 20.08.2014г. (дата государственной регистрации права собственности на квартиру в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке, за первым собственником) площадь земельного участка составляет 48 974 кв. м. (49 516 кв. м. (согласно сведениям из кадастровой палаты) – 542 кв. м. (сервитут).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу том, что размер арендной платы с 01.01.2013г. по 26.02.2013г. составляет 16 920 643 руб. 88 коп. в год (1 410 053 руб. 66 коп. в месяц), с 27.02.2013г. по 05.01.2014г. – 7 050 268 руб. 28 коп. в год (587 522 руб. 36 коп. в месяц), с 06.01.2014г. по 11.02.2014г. – 7 399 971 руб. 58 коп. в год (616 664 руб. 30 коп. в месяц), с 12.02.2014г. по 19.08.2014г. – 7 336 671 руб. 06 коп. в год (611 389 руб. 26 коп. в месяц), с 20.08.2014г. по 31.12.2014г. – 5 719 817 руб. 85 коп. в год (476 651 руб. 49 коп. в месяц), на 2015г. – 6 033 563 руб. 13 коп. в год (502 796 руб. 93 коп. в месяц).

Всего за взыскиваемый истцом период с 01.01.2013г. по 31.12.2015г. арендная плата составляет 21 418 352 руб. 36 коп.

Оплачено ответчиком за указанный период 14 099 151 руб. 13 коп.

Следовательно, задолженность по арендной плате за период с 01.01.2013г. по 31.12.2015г. составляет 7 319 201 руб. 23 коп., которая и подлежит взысканию с ответчика.

Доводы заявителя апелляционной жалобы - Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области, при указанных обстоятельствах, апелляционным судом отклоняются.

Доводы заявителя апелляционной жалобы - Общества с ограниченной ответственностью «Орион» о том, что судом первой инстанции не учтен контррасчет ответчика, согласно которому задолженность по арендной плате по состоянию на 14.12.2015 составляет 6365898, 30 руб., в связи с тем, что площадь земельного участка уменьшилась до 48974 кв.м., апелляционным судом также отклоняются, так как судом первой инстанции при расчете размера арендной платы было учтено уменьшение площади земельного участка, необходимого для возведения оставшейся площади жилья, до 48974 кв.м., а ответчиком в представленном контррасчете размера арендной платы не учитывается применение коэффициента «2», установленного пунктом 2.1.5. Постановления Губернатора Волгоградской области N 469-п в редакции Постановления Правительства Волгоградской области N 380-п от 18.09.2012. согласно которому, размер арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства, увеличивается в два раза в случае, если объекты недвижимости на данном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Согласно п. 6. 2. дополнительного соглашения № 1 от 06.08.2014г. к договору № 8254 от 17.09.2008г. за нарушение срока внесения арендной платы по договору Арендатор выплачивает Арендодателю пени в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным Банком Российской Федерации, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

За период с 11.01.2013г. по 14.12.2015г. истец начислил ответчику пени в размере 939 412 руб. 61 коп.

Расчет пени также судом первой инстанции проверен и обоснованно признан не правильным, поскольку размер арендной платы рассчитан истцом не верно.

Таким образом, за период с 11.01.2013г. по 14.12.2015г. пеня составляет 715 080 руб. 88 коп.

Ходатайство ответчика об уменьшении размера пени судом первой инстанции правильно принято по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской

Федерации» неустойка может быть снижена судом на основании ст. 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Ответчиком представлены соответствующие доказательства явной несоразмерности пени последствиям нарушения обязательства.

На основании ст. 333 ГК РФ суд первой инстанции правильно счел возможным уменьшить размер пени до 475 000 руб.

При этом суд первой инстанции обоснованно учел компенсационную природу пени, отсутствие каких-либо доказательств наличия у истца негативных последствий, наступивших от ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств, и принимает во внимание, что пеня служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения истца за счет ответчика.

Кроме того, размер пени по договору составляет 1/300 ставки рефинансирования с задержанной суммы за каждый день просрочки, а ставка рефинансирования банка на день вынесения решения – 0, 0223 % за каждый день просрочки.

Судом первой инстанции также учтено, что размер пени явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства, а также отсутствуют сведения о причиненных истцу убытках.

В совокупности представленных доказательств по делу, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что исковые требования обоснованы в части и подлежат частичному удовлетворению.

Судебные расходы распределены между сторонами по правилам главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 01 марта 2016 года по делу № А12-45580/2015 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.Б. Шалкин

Судьи Т.С. Борисова

И.И. Жевак