Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – ФИО1, действующей на основании доверенности от 07.06.2016 № 95,

представителя общества с ограниченной ответственностью «Лига Сервис» - ФИО2, действующего на основании доверенности от 28.10.2016,

рассмотрев апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лига Сервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 февраля 2017 года по делу № А12-60022/2016 (судья Самсонов В.А.) по исковому заявлению Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Лига Сервис» о взыскании 3 551 044,97 руб.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Лига Сервис» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по уплате арендной платы по договору №1414-В от 17.10.2014 аренды земельного участка за период с 15.10.2014 по 31.07.2016 в размере 9 371 038,92 руб., пени за период с 25.10.2014 по 31.07.2016 в размере 102 224,78 руб. и далее до фактического исполнения решения суда (оплаты задолженности по арендной плате).

При рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции истцом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неоднократно изменялся размер исковых требований, окончательно истец просил взыскать с ООО «Лига Сервис» задолженность по арендной плате за период с 15.10.2014 по 31.12.2016 в размере3 344 109,80 руб. и пени за период с 25.10.2014 по 31.12.2016 в размере 181 596,61 руб., а всего 3 525 706,41 руб. Уменьшением истцом размера исковых требований принято судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 13 февраля 2017 года по делу № А12-60022/2016 иск Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области удовлетворено частично.

С общества с ограниченной ответственностью «Лига Сервис» в пользу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области взысканы задолженность по арендной плате в размере 2 771 351 руб. 91 коп., пени в размере 150 489 руб. 11 коп., а всего 2 921 841 руб. 02 коп. В удовлетворении иска в остальной части отказано.

С общества с ограниченной ответственностью «Лига Сервис» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 33 669 руб.

Не согласившись с принятым судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Лига Сервис» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда изменить в части, по основаниям, изложенным в жалобе, принять по делу новый судебный акт, которым уменьшить размер арендной платы до 1935846,52 руб.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает, что судом первой инстанции не учтено, что истцом произведен неверный расчет арендной платы, поскольку не применен коэффициент коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке (Кдп) в значении 1.

Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению в обжалуемой части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, 17 октября 2014 года между Министерством по управлению государственным имуществом Волгоградской области (Арендодатель) и ООО «Лига Сервис» (Арендатор) заключён договор №1414-В аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:040023:5334 площадью 8 131 кв. метров, расположенного по адресу: г. Волгоград, Центральный район, ул. им. Пархоменко, 2, для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и других подобных объектов) без трибун для зрителей, для размещения гостиниц, для размещения многоквартирного жилого дома (многоквартирных жилых домов).

Срок действия договора сторонами определен по 10.02.2055 (пункт 2.1. договора) и распространяется на отношения, возникшие у сторон с 15.10.2014. Договор №1414-В от 17.10.2014 аренды земельного участка зарегистрирован 21.10.2014 в установленномзаконом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 03.08.2016.

На момент заключения вышеуказанного договора аренды на арендованном земельном участке были расположены следующие объекты недвижимости: здание административного корпуса с двумя залами; сооружение – бассейн; здание бытового корпуса; строения гаражей; здание фильтрационного корпуса с пристройкой (пункт 1.2. договора).

25 мая 2015 ООО «Лига Сервис» зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства «водно-спортивный гостиничный комплекс с апартаментами по ул. Пархоменко Центрального района <...> пусковой комплекс «Гостиница Mercure» площадью 9 787 кв. метров.

Судом также правильно установлено, что 13 марта 2013 года между Правительством Волгоградской области и ООО «Дига Сервис» заключено Инвестиционное соглашение №С-32/13 о предоставлении государственной поддержки инвестору, реализующему инвестиционный проект «строительства объекта капитального строительства «Водноспортивный гостиничный комплекс по ул. Пархоменко, 2, в Центральном районе г. Волгограда».

Указанным Инвестиционным соглашением определены следующие меры

государственной поддержки:

- предоставление налоговых льгот и пониженных налоговых ставок по налогу на имущество и на прибыль;

- возмещение из областного бюджета разницы процентных ставок по кредитам;

- обеспечение исполнения кредитных обязательств инвесторов, привлекающих кредитные средства для реализации инвестиционных проектов, залогом объектов залогового фонда Волгоградской области.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

С учетом вышеуказанного Инвестиционного соглашения КУГИ Волгоградской области при расчете размера арендной платы по договору №1414-В от 17.10.2014 аренды земельного участка применило льготный коэффициент Ккан в значении 0,005.

В результате арендная плата по договору №1414-В от 17.10.2014 арендыземельного участка на момент заключения договора установлена в размере 10 706,67 руб. в год.

Расчёт размера подлежащей внесению арендной платы определён по формуле путём умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).

При этом Арендодателем при расчете размера арендной платы в момент заключения за основу взята кадастровая стоимость спорного земельного участка 120 468 814,69 руб., а также коэффициенты Кви в значении 0,015, Кдп в значении 1, Ккан в значении 0,005 и Ки в значении 1,185.

Как следует из материалов дела, 18.04.2016 Волгоградским областным советом по инвестициям принято решение о прекращении государственной поддержки по Инвестиционному соглашению, заключенному между Правительством Волгоградской области и ООО «Лига Сервис».

КУГИ Волгоградской области, руководствуясь положениями пункта 7 статьи 6 Закона Волгоградской области №2010-ОД от 02.03.2010 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Волгоградской области» произвело перерасчет размера арендной платы за пользование спорным земельным участком без применения льготного коэффициента Ккан в значении 0,005, но с применениемуказанного коэффициента в значении 1.

Кроме того, в связи с государственной регистрацией 25.05.2015 права собственности ООО «Лига Сервис» на объект незавершенного строительства «водно-спортивный гостиничный комплекс с апартаментами по ул. Пархоменко Центрального района <...> пусковой комплекс «Гостиница Mercure» площадью 9 787 кв. метров, расположенный на спорном земельном участке, КУГИ Волгоградской области, начиная с 25.05.2015 произвело перерасчет размера арендной платы, применив коэффициент Кдп в значении 4 (как для участков под строительство гостиниц).

На этом основании Арендодателем произведено доначисление арендной платы по договору №1414-В от 17.10.2014 аренды земельного участка за период с 15.10.2014 по 31.12.2016 в размере 3 344 109,80 руб., которая истцом заявлена как задолженность по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика.

В связи с этим истцом в соответствии с пунктом 6.2. договора на сумму задолженности начислена неустойка за период с 25.10.2014 по 31.12.2016 в размере 181596,61 руб.

Указанные основания и послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные КУГИ Волгоградской области исковые требования, исследовав материалы дела, суд первой инстанции правильно счел иск подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Согласно абзаца 1 пункта 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченнымигосударственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

В соответствии с пунктами 3.1. и 3.2. договора арендная плата на момент заключения договора установлена в размере 10 706,67 руб. в год и подлежит внесению ежемесячно равными долями в течение каждого расчетного периода до 10-го числатекущего месяца.

При этом расчёт размера подлежащей внесению арендной платы определён по формуле путём умножения удельной кадастровой стоимости земельного участка на его площадь и ряд коэффициентов: Кви (коэффициент вида функционального использования земельного участка), Кдп (коэффициент дифференциации в зависимости от вида деятельности арендатора, Ккан (коэффициент категории арендатора) и Ки (коэффициент индексации).

Решением Волгоградского областного суда по делу №3-207/2015 кадастровая стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 34:34:040023:5334 установлена в размере 19 838 399 руб. При этом в решении суда указано не необходимость применения установленной судом кадастровой стоимости с 01.01.2015.

Следовательно, при расчете размера арендной платы в период с 01.01.2015 следует применять кадастровую стоимость спорного земельного участка в размере

19 838 399 руб.

По условиям пункта 1.1. договора №1414-В от 17.10.2014 аренды спорный земельный участок предоставлен ответчику (в том числе) для размещения крытыхспортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и других подобных объектов) без трибун для зрителей.

В соответствии с распоряжением Мингосимущества Волгоградской области от 14.02.2016 №281-р «Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде – административном центре Волгоградской области» в случае размещения на земельном участке спортивных сооружений при расчете размера арендной платы за пользование таким земельным участком коэффициент Ккан подлежит применению в значении 0,005.

Из материалов дела видно, что на момент заключения вышеуказанного договора аренды на арендованном земельном участке фактически располагались следующие объекты недвижимости: здание административного корпуса с двумя залами; сооружение –бассейн; здание бытового корпуса; строения гаражей; здание фильтрационного корпуса с пристройкой (пункт 1.2. договора).

Согласно представленных ООО «Лига Сервис» акта выполненных работ №1 от 27.04.2015 и справки КС-3 стоимости выполненных работ №1 от 27.04.2015 подрядчиком ООО «СпецСтрой» по заказу ООО «Лига Сервис» выполнены работы по демонтажу спортивных сооружений на спорном земельном участке.

При рассмотрении спора судом первой инстанции представитель ООО «Лига Сервис» подтвердил, что расположенные на спорном земельном участке спортивные сооружения (бассейн, здание бытового корпуса; строения гаражей и здание фильтрационного корпуса с пристройкой) фактически демонтированы (снесены) 27.04.2015.

Следовательно, начиная с 27.04.2015 на спорном земельном участке какие-либо спортивные сооружения отсутствуют, а у Арендатора (ООО «Лига Сервис») отсутствует право требовать при расчете размера арендной платы за земельный участок применения коэффициента Ккан в значении 0,005. Данный коэффициент начиная с 27.04.2015 подлежит применению в значении 1.

При этом суд первой инстанции правильно отклонил доводы ответчика о наличии у него права на применение при расчете размера арендной платы коэффициента Ккан в значении 0,005 после 27.04.2015.

Ответчик полагает, что право на льготу в виде применения при расчете размераарендной платы коэффициента Ккан в значении 0,005 он получил в связи с заключением Инвестиционного соглашения №С-32/13 от 13.03.2013.

Формы государственной поддержки инвестиционной деятельности на территории Волгоградской области закреплены статьей 3 Закона Волгоградской области от 02.03.2010 №2010-ОД «О государственной поддержке инвестиционной деятельности на территории Волгоградской области» и предусматривают (в том числе) установление льготного размера арендной платы за используемые в целях осуществления инвестиционной деятельности земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (пункт 3 статьи 3 указанного закона).

При этом конкретная форма государственной поддержки устанавливается Инвестиционным соглашением (пункт 2 статьи 6 Закона Волгоградской области от

02.03.210 №2010-ОД).

Между тем, как следует из содержания пункта 4.1. Инвестиционного соглашения, такая форма государственной поддержки как установление льготного размера арендной платы сторонами этого соглашения не установлена.

Следовательно, ООО «Лига Сервис» не вправе претендовать на установление льготного размера арендной платы за спорный земельный участок, в том числе путем установления льготного размера коэффициента Ккан в значении 0,005.

Суд первой инстанции также правильно принял во внимание, что 18.04.2016 Волгоградским областным советом по инвестициям принято решение о прекращении государственной поддержки по Инвестиционному соглашению, заключенному между Правительством Волгоградской области и ООО «Лига Сервис».

Ссылка ответчика на преюдициальный характер решения арбитражного суда Волгоградской области от 15.07.2014 по делу №А12-6979/2014 относительно правомерности применения при расчете размера арендной платы коэффициента Ккан в значении 0,005 судом первой инстанции также правильно отклонена, поскольку указанное решение суда вынесено в отношении иного спора по иному договору аренды иного земельного участка.

Суд первой инстанции также правильно отклонил довод ответчика о неправомерности применения КУГИ Волгоградской области при расчете размера арендной платы, начиная с 25.05.2015 коэффициента Кдп в значении 4 по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 25.05.2015 ООО «Лига Сервис» зарегистрировало в установленном законом порядке право собственности на объект незавершенного строительства «водно-спортивный гостиничный комплекс с апартаментами по ул. Пархоменко Центрального района <...> пусковой комплекс «Гостиница Mercure» площадью 9 787 кв. метров, расположенный на спорном земельном участке.

С учетом представленных ответчиком доказательств демонтажа (сноса) имеющегося на земельном участке водно-спортивного сооружения – бассейна (акт выполненных работ от 27.04.2015), а также свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО «Лига Сервис» на незавершенную строительством гостиницу «Mercure» (1-й пусковой комплекс комплекса), суд приходит к выводу о недоказанности ответчиком факта наличия на спорном земельном участке иных, кроме гостиницы, объектов (в том числе спортивных).

Суд первой инстанции также правильно принял во внимание такое доказательство, как пояснения представителя ответчика,согласно которым ООО «Лига Сервис» фактически отказалось от возведения на спорном земельном участке водно-спортивного комплекса в видебассейна, а также прочих общественных спортивных сооружений в связи с отказом Волгоградской области от предоставления ООО «Лига Сервис» государственных гарантий по кредитам последнего.

Таким образом, ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не доказал суду того, что в период (начиная с 27.04.2015) на земельном участке располагается какое- либо общественное спортивное сооружение (в том числе бассейн).

При таких обстоятельствах КУГИ Волгоградской области обоснованно применило при расчете размера арендной платы коэффициент Кдп в значении 4 (как для участков под строительство гостиниц).

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определённые товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять другую арендную плату, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу нормативного акта.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категориирегулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учётом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

На этом основании с учетом установленных по делу обстоятельств суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что арендная плата за пользование спорным земельным участком должна составлять:

- в период с 01.01.2015 по 27.04.2015 – в размере 1 859,85 руб. (19 838 399 руб. ×0,015×0,005×1×1,25) в год или 154,99 руб. в месяц;

- в период с 28.04.2015 по 24.05.2015 – в размере 371 969,98 руб. (19 838 399 руб.×0,015×1×1×1,25) в год или 30 997,50 руб. в месяц;

- в период с 25.05.2015 по 31.12.2015 – в размере 1 487 879,92 руб. (19 838 399 руб. ×0,015×4×1×1,25) в год или 123 989,99 руб. в месяц;

- в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 – в размере 1 870 920 руб. (73 631 652,77 руб. ×0,015×4×1) в год или 155 910 руб. в месяц.

Следовательно, арендная плата подлежала внесению в период с 15.10.2015 по 27.04.2015 в размере 604,46 руб., в период с 28.04.2015 по 24.05.2015 в размере 27 097,81 руб., в период с 25.05.2015 по 31.12.2015 в размере 895 927,37 руб., а в период с 01.01.2016 по 31.12.2016 – в размере 1 870 920 руб., а всего (в период с 15.10.2015 по 31.12.2016) 2 796 823,39 руб.

Из материалов дела следует, что ООО «Лига Сервис» за спорный период арендную плату фактически внесло в сумме 25 471,48 руб.

Таким образом, в результате ненадлежащего исполнения ООО «Лига Сервис» своих обязательств по договору аренды за период с 15.10.2014 по 31.12.2016 у ответчика образовалась задолженность по арендной плате составила 2 771 351,91 руб.

В соответствии со статьёй 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ответчиком доказательств погашения задолженности по уплате арендной платы за период с 15.10.2014 по 31.12.2016 в размере 2 771 351,91 руб. суду не предоставлено, в связи с чем, требования истца в указанной части являются обоснованными.

Апеллянт не оспаривает и не обжалует решение суда первой инстанции в части взыскания неустойки в размере 150489 рублей 11 копеек, судебный акт в указанной части судом апелляционной инстанции не пересматривается.

Суд апелляционной инстанции, проверив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пришел к выводу, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения в обжалуемой части.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного, судебный акт в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 13 февраля 2017 года по делу № А12-60022/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.Б. Шалкин

Судьи Т.С. Борисова

И.И. Жевак