Гражданский кодекс часть 1

от Комитета по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района: Кузнецов Александр Сергеевич доверенность № 01-09/2236 от 19.07.2011 года сроком на один год,

от общества с ограниченной ответственностью «НИКТАН»: директор Клопов Николай Александрович (паспорт № 6304 399428 выдан УВД г. Энгельса и Энгельсского района Саратовской области от 30.01.2004 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «НИКТАН»

на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 июня 2011 года по делу № А57-13874/2010, (судья Елистратов К.А.)

по иску общества с ограниченной ответственностью «НИКТАН»

к Комитету по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района

о понуждении к заключению договора купли – продажи нежилого помещения,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Никтан» (далее истец, ООО «Никтан») с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации Энгельсского муниципального района о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134,7 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, поселок Керамический, д. 8 по цене 1 161 790 руб., с вычетом из этой суммы 34 981 руб.- стоимость пристройки под литером Б, и суммы денежных средств, которые были потрачены обществом на производство всякого рода неотделимых улучшений.

В судебном заседании суда первой инстанции истец уточнил заявленные исковые требования, просил обязать КУИ Администрации Энгельсского муниципального района заключить с ООО «Никтан» договор купли-продажи недвижимого имущества, нежилого помещения общей площадью по документам 116,4 кв.м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, поселок Керамический, д. 8 по цене 244 899 руб.; холодную пристройку из продажи исключить; изменить график платежей с пяти до семи лет. Уточнения были приняты судом первой инстанции к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15 июня 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Никтан» обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении уточненных исковых требований.

Заявитель полагает, что судом первой инстанции при вынесении решения незаконно было отказано ООО «Никтан» в выкупе продаваемого объекта.

По мнению заявителя, суд первой инстанции должен был обязать КУИ Администрации Энгельсского муниципального района заключить с ООО «Никтан»договор купли-продажи муниципального имущества, на условиях и по цене, предложенных истцом, а именно: по цене 244 899 руб., исключив из продажи холодную пристройку и изменив график платежей с пяти до семи лет.

Изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, проверив законность вынесенного судебного акта, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 01.03.2005 г. между КУИ Администрации Энгельсского муниципального района и ООО «Никтан» был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 114 кв.м, расположенного по адресу г.Энгельс, пос. Керамический д. 8. Срок договора был определен с 01.03.2005 г. по 15.02. 2006 г.

Соглашениями от 10.01.2008, 10.12.2008 срок действия договора аренды был продлен до 15.12.2009 г.

В связи с проведенной технической инвентаризацией объекта аренды, стороны дополнительным соглашением от 25.08.2009 г. уточнили объект аренды. В редакции данного дополнительного соглашения общая площадь объекта сдаваемого в аренду составляет 134, 7 кв.м.

28.11.2008 г. истец обратился в КУИ Энгельсского муниципального района с заявлением о приобретении данного помещения.

Решением Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района от 28.08.2009 г. были утверждены изменения в План Приватизации нежилых зданий (Литер А и Б) расположенных по адресу г. Энгельс пос. Керамический, дом. 8

В адрес истца по делу был направлен договор купли-продажи, предметом которого согласно п. 1.1. явились нежилые объекты недвижимости общей площадью 134, 7 кв.м, расположенные по адресу г. Энгельс. Пос. Керамический д.8. Выкупная цена имущества была установлена в размере 2.241.000 руб.

Истцом данный договор был подписан с протоколом разногласий. Согласно редакции покупателя выкупная цена имущества была предложена в размере 800.000 руб.

Также вносились изменения в пункты, устанавливающие условия оплаты, права и обязанности сторон, ответственность сторон, а так же дополнительные условия договора.

Ответчиком разногласия в редакции покупателя приняты не были, что и явилось основанием для обращения истца с настоящим иском.

В исковом заявлении, и впоследствии в уточнениях истец указывает, что нежилое одноэтажное помещение, общей площадью 18,3 кв.м., инв. № 63:450:002:000161630, лит. Б расположенное по адресу: Саратовская область, г.Энгельс, Керамический поселок, д.8, по его мнению, не является объектом недвижимости, построено самим ответчиком и вследствие этого не подлежит выкупу.

Определением арбитражного суда первой инстанции по делу была назначена оценочная экспертиза. Перед экспертом был поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость нежилого одноэтажного помещения, общей площадью 116,4 кв.м., инв. № 63:450:002:000161630, лит. А и стоимость нежилого одноэтажного помещения, общей площадью 18,3 кв.м., инв.№ 63:450:002:000161630, лит. Б, расположенных по адресу: Саратовская область, г.Энгельс, Керамический поселок, д.8 - по отдельности.

Согласно заключению эксперта № 249/4-3 от 14.03.2011 г., рыночная стоимость нежилого одноэтажного помещения, общей площадью 116,4 кв.м., инв.№ 63:450:002:000161630, лит. А составляет 244.899 руб. и стоимость нежилого одноэтажного помещения, общей площадью 18,3 кв.м., инв.№ 63:450:002:000161630, лит. Б, расположенных по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, Керамический поселок, д.8 -34.939 руб.

В судебном заседании истцом было заявлено ходатайство о проведении дополнительной оценочной экспертизы, по вопросу определения стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений.

Судом было предложено истцу представить доказательства произведенных им неотделимых улучшений. Данные доказательства истцом предоставлены не были. Ходатайство о проведении дополнительной экспертизы истцом было отозвано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции руководствовался следующим.

Статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее Федеральный закон N 159-ФЗ от 22.07.2008 г.) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего бизнеса на выкуп арендуемого ими имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении установленных условий.

Вместе с тем, данным Законом не предусмотрена возможность выкупа части арендуемых помещений.

Согласно направленному истцу договору купли продажи помещений, подписанному им с протоколом разногласий, предметом договора согласно п. 1.1. явились нежилые объекты недвижимости общей площадью 134, 7 кв.м. расположенные по адресу г. Энгельс. Пос. Керамический д.8.

Направляя протокол разногласий к договору купли-продажи нежилых помещений, истец не указал на несогласие с объектом приватизируемого имущества.

Истцом не представлено доказательств того, что объект-нежилое одноэтажное помещение, общей площадью 18,3 кв.м., инв. № 63:450:002:000161630, лит. Б расположенный по адресу: Саратовская область, г.Энгельс, Керамический поселок, д.8 построено им, и не является объектом недвижимости, в следствии чего не подлежит выкупу.

В то же время, и в исковом заявлении, и в уточнениях, истец указывает на необходимость исключения данного объекта, либо его стоимости из договора купли-продажи.

Таким образом, учитывая, что истец не является субъектом права, для которого заключение договора купли-продажи является обязательным, суд не может понудить его к выкупу обеих объектов недвижимости, а именно: нежилого одноэтажного помещения, общей площадью 116,4 кв.м., инв. № 63:450:002:000161630, лит. А и нежилого одноэтажного помещения, общей площадью 18,3 кв.м., инв. № 63:450:002:000161630, лит. Б, расположенных по адресу: Саратовская область, г.Энгельс, Керамический поселок, д.8 .

В то же время, с учетом подписанного между сторонами договора купли-продажи (с протоколом разногласий) помещений общей площадью 134 кв.м, Решения Комитета по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района от 28.08.2009, которым были утверждены изменения в план приватизации спорных объектов, у суда отсутствуют основания, для понуждения КУИ администрации Энгельсского муниципального района к заключению сделки на указанных истцом условиях.

Кроме того, наличие двух объектов подтверждается техническими паспортами и свидетельствами о государственной регистрации права собственности Энгельсского муниципального района. Истец при подписании договора с протоколом разногласий не оспаривал подлежащие выкупу объекты недвижимости общей площадью 134,7 кв.м.

Суд апелляционной инстанции считает, что рассмотрев исковые требования об урегулировании разногласий в части обязания заключить договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 116, 4 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Керамический, д. 8, исключения холодной пристройки из продажи и изменения графика платежей с 5 до 7 лет по существу, суд первой инстанции не учел следующего.

Фактически предметом рассмотрения спора является требование об урегулировании разногласий, возникших у сторон при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости.

Поскольку ч.2 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что в порядке реализации преимущественного права арендаторов - субъектов малого и среднего предпринимательства уполномоченные органы направляют названным арендаторам, которые соответствуют требованиям, установленным ст. 3 этого Федерального закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проектов договоров купли-продажи арендуемого имущества, вместе с тем порядок урегулирования возникающих при этом разногласий не предусмотрен вышеназванным Федеральным законом и Федеральным законом о приватизации, переданные по требованию покупателя в суд разногласия, возникшие при заключении упомянутого договора купли-продажи, подлежат рассмотрению с учетом ст.ст. 445, 446 ГК РФ.

В силу п.2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Предусмотренный названной нормой права обязательный досудебный порядок урегулирования спора в части обязания заключить договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 116, 4 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Керамический, д. 8, исключения холодной пристройки из продажи и изменения графика платежей с 5 до 7 лет истцом нарушен.

Согласно пункта 1.1 проекта договора купли-продажи, направленного ответчиком истцу, следует, что предметом продажи являются объекты недвижимости общей площадью 134, 7 кв.м.

Согласно проекту графика выплат договора купли-продажи, направленного ответчиком истцу, следует, что период рассрочки оплаты приобретаемого объекта составляет с 16.10.2009 по 15.10.2014 г.

Согласно протоколу разногласий, направленного истцом ответчику, следует, что разногласий между продавцом и покупателем по условиям как предмета продажи так и общей площади продаваемого объекта 134, 7 кв.м., а не 116, 4 кв.м., периода рассрочки оплаты приобретаемого объекта, в досудебном порядке не возникло.

Согласно п.2 ч.1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет иск без рассмотрения, если после его принятия будет установлена, что досудебный порядок урегулирования спора не был соблюден.

В связи с чем, требования истца в части урегулирования спора об обязании заключить договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 116, 4 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Керамический, д. 8, исключения холодной пристройки из продажи и изменения графика платежей с 5 до 7 лет подлежали оставлению без рассмотрения.

С учетом того, что согласно заключению эксперта № 249/4-3 от 14.03.2011 г., цена 244899 руб. соответствует рыночной стоимости нежилого одноэтажного помещения, общей площадью 116,4 кв.м., инв. № 63:450:002:000161630, лит. А, исковое требование по выкупу которого подлежит оставлению без рассмотрения, суд первой инстанции правомерно отказал в иске об установлении цены выкупаемого имущества в размере 244.899 руб.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции в части отказа в иске об обязании заключить договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 116, 4 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Керамический, д. 8, исключения холодной пристройки из продажи и изменения графика платежей с 5 до 7 лет, подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 июня 2011 года по делу № А57-13874/2010 в части отказа в иске об обязании заключить договор купли - продажи нежилого помещения общей площадью 116, 4 кв.м., расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Керамический, д. 8, исключения холодной пристройки из продажи и изменения графика платежей с 5 до 7 лет отменить.

В отмененной части иск оставить без рассмотрения.

В остальной части решение оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение 2 месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий В.Б. Шалкин

Судьи О.И. Антонова

В.А. Камерилова