Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 мая 2022 года по делу № А12-28223/2021

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>),

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью «Юридическая фирма «Регистр-Экспресс» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения, процентов за пользование чужими денежными средствами, расходов на уплату государственной пошлины,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - истец, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее - ответчик, ИП ФИО3) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения за период с 13.10.2020 по 03.02.2021 в размере 186 002 руб. 30 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами по состоянию на 12.05.2022 в размере 19 210 руб. 46 коп., а также до момента погашения задолженности, расходов по оплате государственной пошлины.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17 мая 2022 года по делу № А12-28223/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

ИП ФИО1, не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на применение судом закона, не подлежащего применению, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Заявитель жалобы указывает, что договор аренды заключен после введения ограничительных мер постановлением Губернатора Волгоградской области, что исключает применение Закона № 98-ФЗ к спорным отношениям. Дополнительное соглашение от 31.08.2020, которым арендатор был освобожден от уплаты арендной платы, не прошло государственную регистрацию, в связи с чем, по мнению апеллянта, не имеет юридической силы. Кроме того, заявитель указывает, что в спорный период истец нес бремя уплаты налога на объект недвижимости и арендные платежи за земельный участок, занятый объектом недвижимости.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал доводы апелляционной жалобы.

Ответчик и третье лицо письменные отзывы на жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.

Представители ИП ФИО3 и ООО «Юридическая фирма «Регистр-Экспресс» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом путем направления почтовых извещений в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и размещением информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в соответствии с требованиями абзаца 2 части 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судебный акт в сети «Интернет» размещен 30.06.2022, что следует из отчета о публикации судебного акта.

Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении ИП ФИО3 и ООО «Юридическая фирма «Регистр-Экспресс» о времени и месте судебного заседания, основываясь на положениях статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая необходимость соблюдения срока рассмотрения апелляционной жалобы, обеспечения осуществления судопроизводства своевременно и в разумные сроки, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотреть дело без их участия.

Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Заслушав представителя ИП ФИО1, изучив и исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13 октября 2020 года за истцом зарегистрирована 1/2 доля в праве общей долевой собственности на гаражные боксы со встроенными нежилыми помещениями, находящиеся по адресу: <...>, которые представляют собой двухэтажное нежилое здание с кадастровым № 34:34:030092:454, площадью 733,9 кв.м.

Основанием регистрации права собственности на 1/2 долю послужил договор купли-продажи от 19 июня 2020 года, заключенный между истцом и третьим лицом (т.2, л.д. 10-11).

В отношении указанного выше объекта недвижимости в ЕГРН зарегистрированы обременения: аренда, дата государственной регистрации 27 марта 2020 года, срок действия с 01 марта 2020 года по 28 февраля 2030 года в пользу ФИО3 Оглы; аренда, дата государственной регистрации 26 августа 2020 года, срок действия с 20 апреля 2020 года на 5 лет в пользу ООО «Высота».

Договор аренды, заключенный между ответчиком и третьим лицом 01 марта 2020 года, предусматривает передачу в аренду части здания площадью 317,7 кв. м, состоящей из части первого и второго этажей, для размещения структурных подразделений Арендатора - индивидуального предпринимателя (т.2, л.д. 84-85).

Ежемесячная арендная плата состоит из 2-х частей: постоянная часть составляет 100 000 рублей, переменная часть - включает в себя стоимость электроэнергии, газового отопления и водопотребления и возмещается в размере фактически понесенных расходов за полученные коммунальные ресурсы.

Срок уплаты постоянной части арендной платы - до 03 числа каждого расчетного месяца (пункт 5.2. договора аренды).

С момента регистрации права собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание за истцом, договор аренды от 01.03.2020 не переоформлялся на договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Пункт 1.4. указанного договора аренды предусматривает, что переход права собственности на помещение к другому лицу не является основанием для изменения либо расторжения договора аренды, срок аренды не изменяется, что не противоречит положениям ст. 617 ГК РФ.

03 февраля 2021 года ФИО1 продала принадлежащую ей 1/2 долю в праве общей долевой собственности в объекте недвижимости по договору купли-продажи покупателю ООО «ВДА», переход права собственности зарегистрирован 04.02.2021 (т.2, л.д. 106-108).

Истец указывает, что в период с 13.10.2020 по 03.02.2021 нежилое здание находилось в общей долевой собственности ООО «Юридическая фирма «Регистр-Экспресс» и ФИО1, имеющих по 1/2 доли в праве собственности, а потому в силу ст. 248 ГК РФ доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Соглашения, устанавливающего иные правила распределения доходов от аренды, сособственниками не заключалось.

08 февраля 2021 года истец обратился к ИП ФИО3 с извещением-претензией об изменении состава собственников нежилого здания, находящегося в аренде, а также с просьбой известить о произведенных платежах по договору аренды от 01.03.2020 года за период с 13.10.2020 по 03.02.2021 (т.1, л.д. 45).

15 февраля 2021 года ответчик претензию получил, ответа на нее не последовало.

12 июля 2021 года истец обратился к ООО Юридическая фирма «Регистр-Экспресс» с претензией, в которой просил перечислить причитающуюся сумму арендной платы за период с 13.10.2020 по 03.02.2021 в течение 10 дней с момента получения претензии, если ответчик полностью внес арендную плату за указанный период.

27 июля 2021 года ООО Юридическая фирма «Регистр-Экспресс»претензию получило, однако ответа также не последовало.

Истец, ссылаясь на наличие у него права на получение арендной платы и ненадлежащее исполнение ответчиком взятых на себя обязательств по договору аренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 421, 606, 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив наличие в исковой период арендных отношений, принимая во внимание условия соглашения от 31.08.2020, в соответствии с которым размер арендной платы за период 01.03.2020 по 31.08.2020 снижен в два раза, а за период с 01.09.2020 по 01.03.2021 предоставлено освобождение от уплаты постоянной части арендной платы, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Оставляя решение суда первой инстанции без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Заключенный сторонами договор является договором аренды, регулируется, как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации. Договор не признан недействительным или незаключенным в установленном порядке.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 ГК РФ).

Таким образом, по правилам статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, истец (Арендодатель) выполнил обязательства по договору аренды. Факт передачи имущества, являющегося предметом договора аренды, сторонами не оспаривается и подтверждается передаточным актом от 01.03.2020 (т. 1, л.д. 41).

Следовательно, у Арендатора возникла встречная обязанность по внесению платы за арендованное имущество.

Цена и порядок расчетов определены в разделе 5 договора.

Ежемесячная арендная плата состоит из 2-х частей: постоянная часть составляет 100 000 рублей, а переменная часть включает в себя стоимость электроэнергии, газового отопления и водопотребления и возмещается в размере фактически понесенных расходов за полученные коммунальные ресурсы.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика задолженности по договору за период с 13.10.2020 по 03.02.2021 в размере 186 002 руб. 30 коп., расчет которой произведен из постоянной части арендной платы.

Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что 31.08.2020 между арендодателем (ООО Юридическая фирма «Регистр-Экспресс») и арендатором (ИП ФИО3) заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2020, согласно которому арендная плата по договору за период с 01.03.2020 по 31.08.2020 составляет 250 000 руб. и должна быть внесена арендатором до 31.12.2020 г., в период с 01.09.2020 г. по 01.03.2021 в течение 6 месяцев арендатор освобождается от уплаты постоянной части арендной платы (т.1, л.д. 101).

В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Принцип свободы договора предполагает добросовестность действий его сторон, разумность и справедливость его условий, в частности, их соответствие действительному экономическому смыслу заключаемого соглашения.

Свобода договора предполагает, что стороны действуют по отношению друг к другу на началах равенства и автономии воли и определяют условия договора самостоятельно в своих интересах, при этом не означает, что стороны при заключении договора могут действовать и осуществлять права по своему усмотрению без учета прав других лиц (своих контрагентов), а также ограничений, установленных Кодексом и другими законами.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в первой части настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Норма, определяющая права и обязанности сторон договора, толкуется судом исходя из ее существа и целей законодательного регулирования, то есть суд принимает во внимание не только буквальное значение содержащихся в ней слов и выражений, но и те цели, которые преследовал законодатель, устанавливая данное правило (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14 марта 2014 года № 16 «О свободе договора и ее пределах»).

Положениями статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрены особенности регулирования отношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 утвержден «Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», в котором в графе «сфера деятельности, наименование вида экономической деятельности» указана деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания, имеющая код ОКВЭД-56.10.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ основным видом деятельности арендатора ИП ФИО3 является «деятельность ресторанов и услуг по доставке продуктов питания» (код ОКВЭД 56.10) (т.1, л.д. 30-33).

Таким образом, деятельность ответчика попадает в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Режим повышенной готовности в связи с новой коронавирусной инфекцией введен в Волгоградской области на основании Постановления Губернатора Волгоградской области от 15.03.2020 № 179 «О введении режима повышенной готовности функционирования органов управления, сил и средств территориальной подсистемы Волгоградской области единой государственной системы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», то есть после даты заключения договора аренды от 01.03.2020.

Достижение между арендатором и арендодателем соглашения об уменьшении арендной платы в период 01.03.2020 по 31.08.2020 в два раза, а в период с 01.09.2020 по 01.03.2021 - об освобождении от уплаты постоянной части арендной платы, не противоречит закону и соответствует принципу свободы договора.

Доказательств того, что при заключении дополнительного соглашения от 31.08.2020 ООО Юридическая фирма «Регистр-Экспресс» и ИП ФИО3 действовали недобросовестно, с намерением причинения истцу вреда, в материалы дела не представлено. Данное дополнительное соглашение от 31.08.2020 в установленном порядке недействительным не признано, а потому подлежит исполнению сторонами.

Доводы заявителя о наличии договора субаренды, что, по мнению апеллянта, свидетельствует о платежеспособности ответчика, судом апелляционной инстанции не принимаются, поскольку правоотношения по договору субаренды, в том числе исполнение субарендатором обязательств перед субарендодателем не являются предметом исследования и оценки в рамках настоящего спора.

Доводы апеллянта о несении бремени по уплате налога за земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, от которого истец не был освобожден, не являются основанием для удовлетворения заявленных требований, поскольку в силу закона несение данных расходов относится к исключительной обязанности собственника, в настоящем же споре истцом заявлены требования о взыскании долга по арендной плате, расчет которого произведен из размера постоянной арендной платы.

Доводы апеллянта о незаключенности дополнительного соглашения от 31.08.2020 в силу отсутствия его государственной регистрации, суд апелляционной инстанции отклоняет.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 № 13, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

Дополнительное соглашение от 31.08.2020 подписано арендодателем и арендатором 31.08.2020, скреплено печатями сторон, факт его заключения и исполнения лицами, участвующими в деле, не опровергнут.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Поскольку дополнительное соглашение от 31.08.2020 к договору аренды было заключено до перехода права собственности к истцу на 1/2 долю в праве собственности на здание с кадастровым номером 34:34:030092:454, оно не признано судом недействительным, то после перехода к истцу доли в праве собственности на объект недвижимости, договор аренды и дополнительное соглашение к нему в силу закона подлежит исполнению истцом на стороне арендодателя в соответствии с его условиями.

Из изложенного следует, что дополнительное соглашение от 31.08.2020 должно применяться в отношениях между его сторонами независимо от его государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, истец не доказал наличие у ответчика перед истцом задолженности по праву и размеру, а потому судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении исковых требований о взыскании суммы основного долга.

Поскольку требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами является производным от основного требования, то в удовлетворении требований о взыскании процентов отказано правомерно.

Суд апелляционной инстанции считает, что, разрешая спор, суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал представленные доказательства, установил все имеющие значение для дела обстоятельства, сделал правильные выводы по существу требований заявителя, не допустил при этом неправильного применения норм материального права и процессуального права.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции считает, что в ней отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленных требований по существу. Податель апелляционной жалобы не ссылается на доказательства, опровергающие выводы суда первой инстанции, и таких доказательств к апелляционной жалобе не прилагает. В целом, доводы, изложенные в апелляционной жалобе, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, поскольку, не опровергая их, они сводятся исключительно к несогласию с оценкой представленных в материалы дела доказательств, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для отмены либо изменения обжалуемого судебного акта.

Апелляционную жалобу следует оставить без удовлетворения.

В соответствии с частью 1 статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после его принятия.

Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17 мая 2022 года по делу № А12-28223/2021 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Т.С. Борисова

Судьи О.А. Дубровина

А.Ф. Котлярова