Гражданский кодекс часть 1

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2009 по 19.04.2011 в размере 203 696,59 руб., пени за период с 10.01.2009 по 18.04.2011 в размере 33 015,93 руб.,

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Волгоградской области комитет по управлению государственным имуществом администрации Волгоградской области (далее комитет, истец) с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Урюпинскавтотранс» (далее ОАО «Урюпинскавтотранс», ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды от 26.11.1993 № 73 в размере 236 712,52 руб., из которых задолженность по оплате арендных платежей составила 203 696,59 руб. за период с 01.01.2009 по 19.04.2011 и пени в размере 33 015,93 руб. за период с 10.01.2009 по 18.04.2011.

Решением суда первой инстанции исковые требования комитета удовлетворены.

Кроме того, с ОАО «Урюпинскавтотранс» в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 7 734,25 руб.

ОАО «Урюпинскавтотранс» не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили. О месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждено уведомлениями о вручении почтовых отправлений № 410031 40 81489 3, № 410031 40 81488 6, конвертом с уведомлением о вручении почтового отправления № 410031 40 81490 9. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 10 ноября 2011 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что 26 ноября 1993 года между Урюпинской городской администрацией (арендодатель) и ОАО «Урюпинскавтотранс» (арендатор) заключён договор №73 аренды земельного участка площадью 21 944 кв.м, расположенного по адресу: Волгоградская область, г.Урюпинск, гора Восточная (т.1 л.д.24-27).

Срок действия договора определён пунктом 2. на пять лет с 01.01.1993 по 01.01.1998.

В силу пункта 2 статьи 4, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор не подлежал обязательной государственной регистрации.

Стороны государственную регистрацию права аренды не осуществили.

Арендатор продолжал использовать указанный земельный участок после истечения срока, установленного в договоре, при отсутствии возражений со стороны уполномоченного органа. Таким образом, договор пролонгирован на тех же условиях на неопределённый срок в силу статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

23 декабря 2005 года стороны заключили дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца равными долями от годового размера арендной платы (т.1 л.д.28).

25 января 2007 года стороны вновь заключили дополнительное соглашение к договору, изменив пункт 3.3. договора, изложив его в новой редакции (т.1 л.д.31-32).

Новая редакция пункта 3.3. договора предоставляет право арендодателю изменять порядок расчёта размера арендной платы в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, посредством направления Арендодателю извещения об изменении указанного порядка, с приложением расчёта арендной платы.

Указанным соглашением стороны зафиксировали размер арендной платы за период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 137 588,88 руб., согласно расчёту, прилагаемому к соглашению (т.1 л.д.33).

Согласованный расчёт предусматривает методику начисления годовой арендной платы по формуле:

6,27 руб./кв.м х 21 944 кв.м = 137 588,88 руб., где

6,27 – базовая ставка арендной платы;

21 944 кв.м – площадь земельного участка;

При этом базовая ставка арендной платы определена исходя из:

Аб = Сд х Кув х Кв = 5,70 руб./кв.м х 1,1 х 1 = 6,27 руб./кв.м, где:

Сд – 5,70 руб./кв.м, дифференцированная ставка арендной платы, установленная с учётом зонального деления земель городского округа Урюпинск (IV зона- Новая застройка);

Кув – 1,1, коэффициент увеличения (с учётом влияния инфляционных процессов);

Кв – 1, дополнительный коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка.

Все указанные соглашения подписаны обеими сторонами.

Извещением от 03.07.2008 арендодатель, руководствуясь постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033 «Об утверждении Порядка расчёта арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области», решением Урюпинской городской Думы Волгоградской области от 14.07.2008 № 48/104 «Об утверждении значений коэффициентов дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов (Кдп) и категории арендатора (Кка), в соответствии с пунктами 3.3., 8.2. договора, в одностороннем порядке изменил методику расчёта арендной платы по договору и установил с 01.01.2008 по 31.12.2008 арендную плату в размере 170 993,79 руб. (т.1 л.д. 45).

В рамках настоящего спора арендная плата за период до 2009 года не взыскивается.

Извещением от 07.07.2009 арендодатель, руководствуясь указанным постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033, решением Урюпинской городской Думы Волгоградской области от 25.12.2008 № 57/196 «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчёте арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена», в редакции от 25.06.2009, уведомил арендатора о размере арендной платы с 01.01.2009 по 31.12.2009 в сумме 170 993,79 руб. (т.1 л.д.42).

Арендатор получил указанное извещение 15 июля 2009 года, однако не стал вносить арендную плату в указанном размере (т.1 л.д.43,44).

Сумма арендной платы за 2009 год не изменилась. Извещением от 07.07.2009 арендодатель известил арендатора, что те же самые показатели применяются на основании нового нормативного акта.

В извещении от 13.05.2010 размер арендной платы за 2010 год также не изменился и составлял 170 993,79 руб. (т.1 л.д.38,39).

Извещением от 24.03.2011 арендодатель, руководствуясь постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033, решением Урюпинской городской Думы Волгоградской области от 25.12.2008 № 57/196, а также постановлением от 23.12.2010 № 1945 «Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участка, находящиеся в собственности Волгоградской области», в одностороннем порядке изменил коэффициент индексации с 1,0 на 1,065 и установил с 01.01.2011 по 31.12.2011 арендную плату в размере 181 108,39 руб. (т.1 л.д.35,36).

Поскольку, по мнению истца, ответчик не выполнил в полном объёме обязательства по своевременной оплате арендных платежей за период с 01.01.2009 по 19.04.2011, орган местного самоуправления направил в адрес ответчика претензию от 12.04.2011 № 21-17/3109 с предложением оплатить задолженность (т.1 л.д.51, 47-50).

Требования, изложенные в претензии, не исполнены. Факт получения претензии ответчиком не оспаривается.

Неисполнение ответчиком обязательств по оплате арендных платежей послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и пеней.

Суд первой инстанции, установив ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств в части своевременной и полной оплаты за пользование арендованным имуществом, взыскал с ответчика сумму задолженности по арендным платежам и пени в размере, заявленном истцом.

Апелляционная коллегия пришла к выводу, что наличие задолженности у ответчика за спорный период доказано.

Суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные требования.

Истцом представлен правильный расчёт как задолженности по арендным платежам, так и процентов.

Расчёт задолженности произведён с учётом платежей ответчика за спорный период на общую сумму 198 993,79 руб., из которой 75 000 руб. оплачено ответчиком в 2009 году, 123 993,79 руб. оплачено в 2010 году.

Пени рассчитаны истцом в размере, согласованном сторонами в дополнительном соглашении от 17.09.2007 (т.1 л.д.46).

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Суды обеих инстанций установили, что сумма спорной задолженности в размере 203 696,59 руб. образовалась в результате разногласий между сторонами о размере арендной платы по договору за период с 01.01.2009 по 19.04.2011.

Аренда за указанный период оплачивалась ответчиком без учёта увеличения размера годовой арендной платы.

Истец произвёл расчёт ежемесячной арендной платы за спорный период с учётом изменений, указанных ответчику в извещении от 07.07.2009 (т.1 л.д.42), в извещении от 13.05.2010 (т.1 л.д.38,39), в извещении от 24.03.2011 (т.1 л.д.35,36). Ответчик получение указанных извещений не оспаривает, однако вносить арендную плату с учётом изменений не стал.

Ответчик полагает, что не обязан оплачивать арендную плату в размере указанном в извещениях истца. Считает, что расчёты истца произведены с ошибками. При этом не конкретизирует в чём неправильность расчётов.

Истец считает, что договором предусмотрены случаи одностороннего изменения арендной платы. Направляя извещения ответчику, он руководствовался изменениями закона и условиями договора. Несвоевременная оплата ответчиком аренды за пользование участком привела к образованию задолженности, которую следует взыскать с учётом процентов.

Оценив представленный в материалы дела договор, дополнительные соглашения, направленные истцом извещения, апелляционная коллегия пришла к выводу, что наличие задолженности у ответчика доказано, поскольку все извещения истца следует принимать в качестве оснований для перерасчёта арендной платы.

При этом апелляционная коллегия учла, что ответчик в ходе рассмотрения дела в обеих инстанциях не представил каких-либо доказательств, свидетельствующих об ошибочности произведённых расчётов истцом, равно как и оплаты аренды в полном объёме.

Апелляционная инстанция пыталась выяснить позицию ответчика, просила его уточнить, какие ошибки им выявлены в расчётах истца. Определение апелляционной инстанции от 09.11.2011 ответчиком проигнорировано. Дополнительных доказательств не представлено.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Суд первой инстанции не ставил под сомнение обязательность для ответчика односторонних изменений условий договора, касающихся размера арендной платы.

Данный вывод обоснован.

Апелляционная коллегия оценила данные изменения с учётом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 05.07.2011 № 1709, и пришла к выводу, что изменение методики арендной платы, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в одностороннем порядке путём направления извещения предусмотрено договором и не требует подписания двухстороннего соглашения.

05 июля 2011 года в постановлении № 1709 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил позицию, изложенную в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09, указав, что она применима только к ситуациям, когда ставки арендных платежей установлены нормативным актом, обязательным в равной степени для обеих сторон договора. Поэтому вопрос об одностороннем изменении методики расчёта арендной платы должен разрешаться, исходя из условий договора.

При этом, изложенная в постановлении от 02.02.2010 № 12404/09 позиция не потеряла свою актуальность и обязательна к применению. Цены в рамках арендных отношений могут быть как регулируемые, так и определяемые договорным путём.

Договор в данном случае предусматривает возможность одностороннего изменения арендодателем как ставок, так и методики расчёта (пункт 3.3. в редакции соглашения от 25.01.2007).

Ответчик не учитывает, что подписанный им договор предусматривает доведение до него информации об изменении размера арендной платы путём направления непосредственно ему уведомления. Подписания обоюдного соглашения не требуется (пункты 3.3., 8.2. договора в редакции соглашения от 25.01.2007).

За 2009 год истец применил для расчёта арендной платы постановление главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 № 2033, в редакции действовавшей в спорный период, и решение Урюпинской городской Думы Волгоградской области от 25.12.2008 № 57/196. Истец в соответствии с условиями договора самостоятельно произвёл перерасчёт арендной платы и направил уведомление ответчику о её размере на 2009 год в сумме 170 993,79 руб.

При исчислении арендной платы арендатор применил методику расчёта по формуле: А=КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки, где

А - величина арендной платы, рассчитанной за 12 месяцев,

КСЗУ – кадастровая стоимость земельного участка, принятая истцом в размере 4499836,64 (т.1 л.д.53);

Кви – коэффициент вида функционального использования земельного участка в размере 0,02 принят для расчёта истцом по виду разрешённого использования земельного участка установленного кадастровым паспортом «для эксплуатации производственной базы» (т.1 л.д.53) на основании подпункта 1.7 приложения №1 к постановлению от 06.12.2003;

Кдп – 1,9 коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов. Подлежит применению в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населённых пунктов. В указанном размере установлен для земель «предназначенные для других производственных объектов и баз» пунктом 20.6. таблицы приложения № 1 к решению от 25.12.2008 № 57/196.

Кка – коэффициент категории арендатора, не установлен и принят равным 1,

Ки – коэффициент индексации не установлен и принят равным 1.

Соответственно, величина годовой арендной платы (А) с 01.01.2009 по 01.12.2009 составила:

4499836,64 х 0,02 х 1,9 х 1 х 1 = 170 993,79 руб.

За 2010 год показатели указанной методики истцом не изменены.

Годовой размер арендной платы составил 170 993,79 руб.

Постановлением от 23.12.2010 № 1945 для всех категорий земель введён коэффициент индексации 1,065, в связи с чем, истец направил ответчику извещение от 24.03.2011 и установил размер арендной платы на 2011 год в размере 181 108,39 руб.

Следовательно, размер задолженности ответчика с 10.01.2011 по 10.04.2011 составил 60 702,8 руб. (182 108,39 :12 х 4).

Задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 по 19.04.2011 с учётом платежей составляет 203 696,59 руб. (170 993,79 руб. + 170 993,79 руб. + 60 702,8 руб. - 198 993,79 руб.).

Учитывая, что ответчик не исполнил свои обязательства по договору, в соответствии с пунктом 7.3.2. договора (в редакции соглашения от 17.09.2007), истцом начислены проценты в размере 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, на сумму невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (т.1 л.д.46)

Пунктом 3.1. договора (в редакции соглашения от 23.12.2005) установлено, что арендная плата вносится ежемесячно до 10 числа текущего месяца.

С учётом того, что обязанность по уплате задолженности возникла у ответчика с 10.01.2009, расчёт процентов произведён истцом за период с 10.01.2009 по 18.04.2011 верно (т.1 л.д.14-17).

Сумма процентов составила 33 015,93 руб.

Проценты рассчитаны истцом в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы ежемесячно арендной платы подлежащей к оплате с учётом задолженности. При расчёте процентов истцом учтены арендные платежи ответчика, произведённые в спорный период.

При расчёте истец применил ставки рефинансирования, устанавливаемые Центральным банком. При изменении ставки расчёт процентов истцом пересчитывался.

Представленный расчёт истца проверен судами обеих инстанций и признан верным.

Доводы ответчика о наличии ошибок в расчётах истца не нашли своего подтверждения. Доказательств обратного ответчиком не представлено.

Таким образом, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что за период с 01.01.2009 по 19.04.2011 у ответчика перед истцом сформировалась задолженность, подлежащая взысканию.

Апелляционная коллегия пришла к выводу, что поскольку при рассмотрении спора судами обеих инстанций установлено наличие законных оснований для взыскания задолженности, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268–271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от 05.08.2011 по делу № А12-11581/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Акимова

Судьи С.Г. Веряскина

И.И. Жевак