Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 ноября 2019 года по делу № А12-22297/2019 (судья Лебедев А.М.),

по исковому заявлению Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных

требований относительно предмета спора – Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности, неустойки,

и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о расторжении договора аренды,

при участии в судебном заседании представителя Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области – ФИО1, по доверенности от 02.12.2019; представителя общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой»- ФИО2, по доверенности от 22.07.2019,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области (далее – истец, комитет) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (далее – ответчик, общество) о взыскании 2 752 667 руб. 08 коп. задолженности за период с 01.06.2019 по 30.06.2019, 25 944 руб. 98 коп. неустойки за период с 11.04.2019 по 24.06.2019, а также за период с 25.06.2019 по день фактического исполнения обязательства.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды № 2499-В от 05.03.2019.

Определением от 23.07.2019 суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент).

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.09.2019 произведена замена истца в порядке процессуального правопреемства с комитета на департамент, комитет привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением от 18.09.2019 судом приняты уточнения исковых требований, в результате которых департамент просил взыскать с общества 1 835 111 руб. 39 коп. задолженности за период с 07.06.2019 по 26.06.2019, 25 834 руб. 88 коп. неустойки за период с 11.06.2019 по 26.06.2019.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 11.10.2019 принят встречный иск общества о расторжении договора аренды от 05.03.2019 № 2499-В с 07.06.2019 (с учетом принятых в дальнейшем уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Встречный иск мотивирован тем, что изначально спорный договор был заключен для целей строительства и ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, поскольку 07.06.2019 администрацией Волгограда было выдано разрешение № 34-Ru34301000-3222-2019 на ввод спорного объекта в эксплуатацию, постольку общество полагает возможным расторгнуть спорный договор в судебном порядке (в связи с достижением правовой цели договора).

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 25 ноября 2019 года с общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) взыскано неосновательное обогащение за период с 07.06.2019 по 26.06.2019 в размере 45 894 руб. 46 коп., неустойку за период с 11.04.2019 по 06.06.2019 в сумме 16 173 руб. 02 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2019 по 26.06.2019 в размере 152 руб. 77 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. Встречный иск удовлетворен.

Расторгнут договор аренды от 05.03.2019 № 2499-В земельного участка с кадастровым номером 34:34:030071:3424 площадью 1887 кв.м., предоставленного для строительства объекта торговли, расположенного по адресу: <...> заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области и обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой», с 07.06.2019.

С общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой»
(ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 2 489 руб. государственной пошлины по иску.

С Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИнвестСтрой» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. государственной пошлины по встречному иску.

Не согласившись с принятым судебным актом, Комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда в части отказа в удовлетворении первоначального иска и удовлетворения встречного искового заявления отменить.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что суд первой инстанции в нарушение норм права и положений договора о возможности расторжения договора после регистрации права на объект капитального строительства, неправомерно расторг договор аренды земельного участка с даты ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию.

Согласно доводам заявителя апелляционной жалобы земельный участок был предоставлен для раз0мещения объекта торговли, то есть, не только для строительства, но и для эксплуатации законно возведенного объекта недвижимости, соответственно арендодатель исходил из того, что на протяжении всего срока действия договора арендная плата будет определяться всего согласно протоколу, прилагаемого к договору.

В силу пункта 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Из правовой позиции, изложенной в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», следует, что при применении части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимо иметь ввиду следующее: если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

Отсутствие в данном судебном заседании лиц, извещенных надлежащим образом о его проведении, не препятствует суду апелляционной инстанции в осуществлении проверки судебного акта в обжалуемой части.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведённых в части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный апелляционный суд в порядке пунктов 1, 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации повторно рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам, проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, т.к. лица, участвующие в деле, не заявили возражений.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд считает, что судебный акт не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и правильно установлено судом первой инстанции, по итогам аукциона № 46 от 27.12.2018 на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, в городском округе город-герой Волгоград, 05.03.2019 между Комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 2499-В, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 1887 кв.м., с кадастровым номером 34:34:030071:3424, с разрешенным использованием: объект торговли, местоположением: <...> в границах указанных в Едином государственном реестре недвижимости, для размещения объекта торговли (пункт 1.1 договора).

При подписании договора арендодатель передал, а арендатор принял участок в состоянии, позволяющем использовать участок для цели и в соответствии с разрешенным использованием, указанным в пункте 1.1 договора. Договор является актом приема-передачи участка (пункт 1.4 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия составляет 3 года с даты подписания договора.

Ежегодная арендная плата за участок устанавливается согласно протоколу, прилагаемому к договору, в размере 33 032 005 руб. (пункт 3.1 договора).

Согласно пункту 3.2 договора арендная плата вносится арендатором ежемесячно, равными долями в течение каждого расчетного периода, за текущий месяц – до 10 числа текущего месяца.

Пунктом 5.2 договора предусмотрены следующие обязанности арендатора:

- использовать участок в соответствии с видом его разрешенного использования и установленной категории земель;

- осуществлять выполнение инженерных изысканий, архитектурно-строительное проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным использованием и целью предоставления участка в срок, предусмотренный разделом 2 договора;

- выполнять в полном объеме все условия договора;

- своевременно в соответствии с договором вносить арендную плату;

- не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к её загрязнению, осуществлять мероприятия по устранению загрязнения участка и по его рекультивации (в случае необходимости);

- обеспечивать арендодателю, органам государственного земельного надзора и органам муниципального земельного контроля за использованием и охраной земель, а также уполномоченным органам исполнительной власти в области контроля за соблюдением природоохранного законодательства свободный доступ за участок;

- выполнять в соответствии с требованиями соответствующих служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов и не препятствовать их ремонту и обслуживанию;

- в случае изменения адреса или иных реквизитов в 10-дневный срок направить письменное уведомление арендодателю;

- не нарушать права других землепользователей;

- не уступать права и не осуществлять перевод долга по договору. Обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично, если иное не установлено в соответствии с законом;

- производить благоустройство участка и прилегающей к нему территории в соответствии с Правилами благоустройства территории муниципального образования;

- в 7-дневный срок уведомить арендодателя о состоявшемся переходе права на объекты недвижимости, расположенные на участке, другому правообладателю;

- при истечении срока действия договора или при досрочном расторжении договора передать участок арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в течение одного месяца со дня истечения срока действия договора или со дня досрочного расторжения договора.

За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 1/300 ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).

Согласно пункту 8.1 договора он прекращает свое действие по истечении его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Договор прекращает свое действие по соглашению сторон в случае достижения цели предоставления участка после уведомления арендатором арендодателя о возникновении у арендатора права на объект капитального строительства.

Как указывал комитет, ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства по внесению арендной платы за период с 01.06.2019 по 30.06.2019, в результате чего на его стороне образовалась задолженность в размере 2 752 667 руб. 08 коп.

Поскольку общество в добровольном порядке не погасило данную задолженность, комитет обратился в арбитражный суд с исковым заявлением.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.09.2019 произведена замена истца в порядке процессуального правопреемства с комитета на департамент.

Указанная замена была обусловлена тем, что обществом был введен в эксплуатацию строящийся объект, в силу соглашения о взаимодействии по реализации Закона Волгоградской области от 26.12.2016 № 136-ОД «О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления городского округа город-герой Волгоград и органами государственной власти Волгоградской области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и признании утратившими силу отдельных законов Волгоградской области» от 10.03.2017 департамент является правопреемником комитета в спорных правоотношениях (том 1,
л.д. 45-48).

В ходе судебного разбирательства общество представило доказательства внесения арендной платы за период с 01.06.2019 по 06.06.2019 на сумму 550 533 руб. 42 коп. (платежное поручение № 5 от 22.08.2019 – том 1, л.д. 44).

Департамент учел данный платеж, в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования, в связи с чем просил взыскать с общества 1 835 111 руб. 39 коп. задолженности за период с 07.06.2019 по 26.06.2019, 25 834 руб. 88 коп. неустойки за период с 11.06.2019 по 26.06.2019 (истец также отказался от требований о взыскании неустойки с открытым периодом взыскания, что прямо подтверждено представителем истца в итоговом судебном заседании).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении установленной договором платы за пользование имуществом (арендной платы).

Согласно статьям 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Следовательно, основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности, либо собственность на которые не разграничена, являются обязательными только для тех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов.

Размер арендной платы за пользование участком по договору аренды от 05.03.2019 № 2499-В был сформирован по результатам торгов, составляет 33 032 005 руб. в год (2 752 667 руб. 08 коп. в месяц).

С учетом частичной оплаты в размере 550 533 руб. 42 коп., департамент отыскивает задолженность в сумме 1 835 111 руб. 39 коп. за период с 07.06.2019 по 26.06.2019.

Между тем, в рамках настоящего разбирательства между сторонами возникли разногласия в части определения срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства капитального объекта - по мнению муниципального органа, договор прекращает свое действие только после заключения между сторонами соглашения о его расторжении, а по мнению общества, оно наделено правом на досрочное расторжение договора при достижении его правовой цели – введения в эксплуатацию объекта недвижимости.

С учетом данных разногласий обществом был подан встречный иск о расторжении спорного договора с 07.06.2019 (с даты ввода построенного объекта в эксплуатацию).

Суд первой инстанции, оценивая выводы сторон касательно данного вопроса, пришел к следующему.

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, спорный договор был заключен для целей строительства объекта торговли.

25.04.2019 администрацией Волгограда было выдано разрешение на строительство № 34-Ru34301000-3222-2019 в отношении здания магазина по адресу: бул. 30-летия Победы, г. Волгоград, земельный участок с кадастровым номером 34:34:030071:3424.

07.06.2019 администрацией Волгограда было выдано разрешение
№ 34-Ru34301000-3222-2019 на ввод спорного объекта в эксплуатацию (том 2, л.д. 64).

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации к объектам капитального строительства относятся здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство.

В части 1 статьи 55 Кодекса определено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

По смыслу указанных норм именно разрешение на ввод объекта в эксплуатацию подтверждает факт завершения строительных работ по возведению объекта капитального строительства, а также его создания как объекта гражданского оборота.

Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что именно с 07.06.2019 общество завершило строительство объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, выступающем предметом договора аренды № 2499-В от 05.03.2019.

Пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса определяет, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В соответствии с основным принципом земельного законодательства, закрепленным в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли (абзац 2 пункта 11).

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с правилами главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки представляются в том числе, для целей строительства нежилых объектов.

Как было указано выше, спорный договор заключался между сторонами на торгах, для целей строительства объекта торговли. Объект торговли, расположенный на спорном земельном участке, построен обществом (07.06.2019), право собственности на него зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись № 34:34:030071:3584-34/2019/2019-1 от 25.06.2019).

Исходя из системного толкования положений главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 607, пункта 1 статьи 611, пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.

В силу статей 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Как установлено статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Указанная норма также предусматривает другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Как правильно указал суд первой инстанции, в определении от 29.03.2016 № 305-ЭС15-16772 прослеживается вывод Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации о том, что арендатор вправе требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. Иными словами, при надлежащем исполнении арендатором обязательств по освоению земельного участка, предоставленного для строительства, он наделен правом на его досрочное расторжение, поскольку цель такого договора аренды заключается не в простом использовании земли, а возведение и ввод объекта строительства в эксплуатацию.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что достижение обществом цели заключенного договора аренды (возведение объекта торговли и получение акта ввода его в эксплуатацию 07.06.2019), применительно к пункту 1 статьи 615 и статье 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, влечет для него невозможность использования земельного участка в соответствии с условиями договора аренды № 2499-В от 05.03.2019, заключенного для целей строительства данного объекта. Фактически с даты вводы объекта в эксплуатацию общество стало использовать спорный земельный участок не для целей строительства объекта, а для его эксплуатации.

Согласно пункту 8.1 договора он прекращает свое действие по истечении его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон.

Договор прекращает свое действие по соглашению сторон в случае достижения цели предоставления участка после уведомления арендатором арендодателя о возникновении у арендатора права на объект капитального строительства.

Как правильно указал суд первой инстанции, исходя из буквального смысла указанного пункта договора, суд первой инстанции пришёл к верному выводу о том, что сам арендодатель в лице уполномоченного органа предполагает возможность для досрочного расторжения договора в случае достижения цели предоставления земельного участка (то есть завершения строительства объекта), однако, в данном пункте также имеется условие о том, что датой расторжения договора в подобном случае будет являться дата заключения соглашения сторон о его расторжении.

Другими словами, данный пункт договора ставит в зависимость дату прекращения договора не от объективных обстоятельств (завершение строительства объекта), а от достижения сторонами обоюдного согласия на его расторжение (а именно выраженного волеизъявления арендодателя на прекращение договорных отношений).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» в случаях, когда будет доказано, что сторона злоупотребляет своим правом, вытекающим из условия договора, отличного от диспозитивной нормы или исключающего ее применение, либо злоупотребляет своим правом, основанным на императивной норме, суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает этой стороне в защите принадлежащего ей права полностью или частично либо применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

При этом возможны ситуации, когда злоупотребление правом допущено обеими сторонами договора, недобросовестно воспользовавшимися свободой определений договорных условий в нарушение охраняемых законом интересов третьих лиц или публичных интересов.

В пункте 9 постановления № 16 разъяснено, что при рассмотрении споров, возникающих из договоров, включая те, исполнение которых связано с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, судам следует принимать во внимание следующее.

В тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 ГК РФ о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

В то же время, поскольку согласно пункту 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 ГК РФ или о ничтожности таких условий по статье 169 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 10 постановления № 16 при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

Вместе с тем при оценке того, являются ли условия договора явно обременительными и нарушают ли существенным образом баланс интересов сторон, судам следует иметь в виду, что сторона вправе в обоснование своих возражений, в частности, представлять доказательства того, что данный договор, содержащий условия, создающие для нее существенные преимущества, был заключен на этих условиях в связи с наличием другого договора (договоров), где содержатся условия, создающие, наоборот, существенные преимущества для другой стороны (хотя бы это и не было прямо упомянуто ни в одном из этих договоров), поэтому нарушение баланса интересов сторон на самом деле отсутствует.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу свободы договора участники гражданского оборота по собственному усмотрению приобретают и реализуют свои гражданские права и обязанности. Доказательств, свидетельствующих о наличии несогласия предпринимателя с условиями заключенного договора или соглашения в силу их кабальности, либо оспаривания пункта соглашения о размере неустойки, установленной по обоюдному согласию сторон (без разногласий), материалы дела не содержат.

Применение статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях снижения неустойки должно происходить в исключительных случаях при явном злоупотреблении стороны своими правами.

Суд первой инстанции применительно к рассматриваемому спору обоснованно учел то, что спорный договор был заключен по итогам аукциона, в связи с чем, общество было лишено возможности заявлять возражения по поводу его условий, а также вносить какие-либо изменения в него. Также суд учитывал то, что общество надлежащим образом исполняло обязательства по договору, использовало участок на условиях, установленных договором, и досрочно возвело объект капитального строительства.

Учитывая данные обстоятельства, суд первой инстанции пришёл к верному выводу, что достижение обществом цели заключенного договора (завершение строительства объекта и получение акта ввода объекта в эксплуатацию от 07.06.2019), является достаточным основанием для расторжения договора аренды № 2499-В от 05.03.2019 с 07.06.2019.

На основании изложенного, доводы жалобы о том, что суд первой инстанции в нарушение норм права и положений договора о возможности расторжения договора после регистрации права на объект капитального строительства, неправомерно расторг договор аренды земельного участка с даты ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию, судом апелляционной инстанции отклоняются как несостоятельные.

Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, что встречный иск общества является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Касательно требований, заявленных департаментом, судом первой инстанции отмечено следующее.

Согласно пунктам 2, 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Положениями статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способами, причем эта статья также содержит указание на возможность применения иных способов, предусмотренных в законе.

В соответствии с положениями части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Согласно части 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность.

Следовательно, предъявление иска, с учетом характера нарушения права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица.

Согласно пунктам 4 и 5 части 2 статьи 125, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса рассмотрение дела в арбитражном суде происходит исходя из предмета и основания, заявленных в иске. При этом под предметом иска понимается материально-правовое требование истца к ответчику, в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

В силу пункта 1 статьи 133, пункта 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса арбитражный суд не связан правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование по существу, исходя из фактических правоотношений. Суд по своей инициативе определяет круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решает, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 № 8467/10.

В постановлениях от 16.11.2010 № 8467/10, от 06.09.2011 № 4275/11, от 19.06.2012 № 2665/12, от 07.02.2012 № 12573/11, от 24.07.2012 № 5761/12, от 09.10.2012 № 5377/12 и от 10.12.2013 № 9139/13 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сформулировал следующие правовые позиции. При очевидности преследуемого истцом материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы подлежат применению. Формальный подход к квалификации заявленного требования недопустим. Такой подход не обеспечивает разрешение спора, определенность в отношениях сторон, баланс их интересов и стабильность гражданского оборота в результате рассмотрения одного дела в суде, что способствовало бы процессуальной экономии и максимально эффективной защите прав и интересов всех причастных к спору лиц.

Фактически, департамент в рамках поданного иска отыскивает плату за пользование земельным участком за период с 07.06.2019 по 26.06.2019.

Поскольку суд в рамках настоящего спора пришел к выводу, что спорный договор прекратил свое действие 07.06.2019, постольку суд первой инстанции правомерно переквалифицировал заявленные департаментом требования на иск о взыскании неосновательного обогащения (методология расчета неосновательного обогащения в данном случае соответствует нормативной арендной плате).

Отсутствие договора аренды не исключает обязанности землепользователей возместить стоимость фактического пользования земельным участком на основании норм Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении (глава 60).

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами оплаты за пользование земли предусмотрены земельный налог и арендная плата. Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. К их числу ответчик не относится.

Использование лицами публичных земель в отсутствие правового основания не может являться основанием для освобождения данных лиц от обязанности по внесению платы за использование земли.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных статей 1109 Гражданского кодекса Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Согласно статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения.

С учетом приведенных норм гражданского законодательства, иск о взыскании неосновательного обогащения подлежит удовлетворению, если будут доказаны факт получения или сбережения ответчиком имущества, отсутствие для этого правового основания, а также то, что само неосновательное обогащение ответчика произошло именно за счет истца.

По смыслу статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к регулируемым ценам. При этом устанавливаемый органами местного самоуправления порядок определения арендной платы не должен противоречить федеральным законам и законам субъектов Российской Федерации.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном нормативным актом размере.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Факт сбережения ответчиком денежных средств, при отсутствии оплаты за пользование землей, является неосновательным обогащением ответчика за счет истца Пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации к основным принципам земельного законодательства относиться принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. К числу таких принципов относится принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности, не должен различаться.

Таким образом, размер арендной платы за пользование земельным участком для целей эксплуатации объекта с момента прекращения строительства (с 07.06.2019) должен устанавливаться в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки государственная собственность на которые не разграничена и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду в аренду без торгов».

Согласно пункту 1.5.7 Порядка годовая арендная плата за земельные участки, относящиеся к категории земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, на которых расположены объекты недвижимости (за исключением земельных участков, на которых расположены индивидуальные жилые дома, гаражи для хранения личного автотранспорта, объекты спорта, а также садовых и огородных земельных участков, земельных участков, предоставленных религиозным организациям, и за исключением случаев, указанных в подпунктах 1.5.1 - 1.5.3, 1.5.5, 1.5.6 настоящего пункта), определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности, и рассчитывается в соответствии с пунктом 2.5 настоящего Порядка, а именно:

А = С x К_мд x К_каз, где:

А - величина арендной платы;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной в соответствии с законодательством об оценочной деятельности;

К_мд - коэффициент минимальной доходности земельного участка;

К_каз - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости.

Таким образом, как правильно установил суд первой инстанции, размер годовой арендной платы за пользование спорным земельным участком, предоставленного для эксплуатации объекта недвижимости, составляет:

9 617 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка) х 0,0859 (коэффициент минимальной доходности земельного участка, утвержденный приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 15.02.2019 № 4н) х 1 = 826 100 руб. 30 коп.

Размер неосновательного обогащения за период с 07.06.2019 по 26.06.2019 составит 45 894 руб. 46 коп.

Поскольку общество не представило доказательств внесения платы за пользование земельным участком за отыскиваемый период, суд считает возможным взыскать с него в пользу департамента 45 894 руб. 46 коп. неосновательного обогащения.

Также истец просил взыскать с ответчика 25 834 руб. 88 коп. неустойки за период с 11.04.2019 по 26.06.2019 (суд отмечает, что в уточненной редакции исковых требований указан период взыскания с 11.06.2019 по 26.06.2019, между тем, из представленного расчета и пояснений департамента следует, что неустойка начисляется также за предыдущие периоды внесения арендной платы).

Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму - неустойку. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Поскольку суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорный договор подлежит расторжению с 07.06.2019, а арендная плата за пользование участком подлежит внесению до 10 числа текущего месяца, суд первой инстанции разделил гражданско-правовую ответственность на договорную неустойку (за период с 11.04.2019 по 06.06.2019 в сумме 16 173 руб. 02 коп.) и на проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2019 по 26.06.2019 в размере 152 руб. 77 коп. (начисленными на отыскиваемое неосновательное обогащение.

В удовлетворении остальной части первоначального иска судом первой инстанции правомерно отказано.

Оснований для отмены принятых судебных актов по доводам, приведенным в жалобе, апелляционным судом не установлено.

Нарушений норм процессуального права, судом первой инстанций не допущено. В связи с этим апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 25 ноября 2019 года по делу №А12-22297/2019 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В. Б. Шалкин

Судьи Т. ФИО3

А.Ф. Котлярова