Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда, на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июля 2014 года, по делу № А12-7049/2014 (судья Машлыкин А.П.), по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Автоэкспертное бюро» (ИНН <***>, ОГРН <***>), о расторжении договора купли-продажи и выселении, с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества Администрации Волгограда (далее – ДМИ Администрации Волгограда, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Автоэкспертное бюро» (далее – ООО «Автоэкспертное бюро», ответчик), в котором просил расторгнуть договор купли-продажи объекта муниципального имущества от 03.02.2010 № 391, заключенный между истцом и ответчиком, выселить ответчика из встроенного нежилого помещения площадью 166,4 кв. м (цокольный этаж), расположенного по адресу: <...>, взыскать судебные расходы в сумме 32 руб. 35 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июля 2014 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ДМИ Администрации Волгограда обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит указанное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объёме.

Податель жалобы считает, что выводы суда первой инстанции о несущественности нарушений со стороны ответчика условий договора не соответствуют обстоятельствам дела и сложившийся судебной практики.

Ответчик, в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил суду апелляционной инстанции письменный отзыв, в соответствии с которым находит обжалуемый судебный акт законным и обоснованным и не подлежащим отмене.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, и правильно установлено судом первой инстанции, 03.02.2010 истец, как продавец и ответчик, как покупатель заключили договор купли-продажи объекта муниципального имущества № 391 (далее - договор), предметом которого согласно пункту 1.2 является встроенное нежилое помещение площадью 166,4 кв. м (цокольный этаж), расположенное по адресу: <...>.

В соответствии с пунктами 1.3, 2.1.10 договора ответчик обязан уплатить цену продажи в размере 7 823 000 руб. и проценты при оплате в рассрочку в сроки и порядке, установленные договором.

Согласно пункту 3.2 договора ответчик перечисляет сумму продажной цены объекта нежилого фонда ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки в соответствии с графиком платежей, который прилагается к названному договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 3).

Приложение № 3 к договору устанавливает график платежей и процентов по оплате стоимости приобретаемого в рассрочку по договору купли-продажи объекта муниципального нежилого фонда.

Истец указывает, что ответчик не исполняет обязанность по оплате выкупаемого имущества, что послужило основанием для взыскания задолженности в судебном порядке.

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.07.2013, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2013 по делу № А12-6281/2013 с ООО «Автоэкспертное бюро» в пользу ДМИ Администрации Волгограда взыскана сумма основного долга за период с января 2011 года по июнь 2013 года (включительно) в размере 3 170 635 руб. 52 коп., проценты за рассрочку с февраля 2011 года по июнь 2013 года в размере 351 819 руб. 77 коп., пени за несвоевременное перечисление платежей по основному долгу за период с 21.02.2010 по 08.07.2013 в размере 6 365 869 руб. 60 коп., сумма пени за несвоевременное перечисление платежей по процентам за рассрочку платежа за период с 21.02.2010 по 08.07.2013 в размере 834 650 руб. 92 коп., а так же судебные расходы в размере 45 руб. 09 коп.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать пи заключении договора.

В соответствии с пунктом 7.2 названного договора договор подлежит расторжению: по решению суда, при неисполнении договорных обязательств одной из сторон, в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством, в случае признания сделки недействительной в порядке, установленном действующим законодательством, по соглашению сторон.

22.01.2014 истец письмом № 868юр уведомил ответчика о расторжении договора, направив в его адрес соглашение о его расторжении и акт приема-передачи встроенного нежилого помещения площадью 166,4 кв. м (цокольный этаж), расположенного по адресу: <...>, которое 27.01.2014 было получено представителем ответчика.

03.02.2014 ответчик письмом № 1 в адрес истца сообщил об отказе от расторжения договора по соглашению сторон.

Как следует из уведомления о расторжении договора, основанием для расторжения договора купли-продажи является невнесение платежей за проданное в рассрочку имущество.

По мнению истца, со стороны покупателя имеют место существенные нарушения условий договора об оплате товара. Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения.

Существенным может быть признано нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора. Кроме того, истец должен доказать, что лишился возможности получить то, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Вместе с тем согласно статье 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

В договоре не предусмотрено право продавца на расторжение договора в связи с просрочкой внесения покупателем ежемесячных платежей. Следовательно, в данном случае, такое нарушение договора не является существенным.

Вместе с тем, в договоре предусмотрены санкции за несвоевременное перечисление платежей покупателем. Так, в пункте 5.3 договора установлено, что при несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных п. 3.2, 3.3 договора, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,3 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

Образовавшуюся у ответчика задолженность нельзя отнести к категории ущерба, о котором идет речь в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу того, что истец не лишен возможности требовать оплаты долга, договорной неустойки, в том числе путём принудительного исполнения в соответствии с требованиями Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Суд первой инстанции также обоснованно учёл, что договор заключен в рамках реализации положений Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», одной из задач которого является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости.

Статьёй 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

При условиях, указанных в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение закреплен в статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (пункт 3 названной статьи).

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты (пункт 5 названной статьи).

Вместе с тем ошибочный вывод суда первой инстанции не привел к принятию неправильного решения, так как суд при отказе удовлетворений требований истца исходил из того, что представленные по делу доказательства не подтверждают наличие существенного нарушения договора.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что выводы суда первой инстанции о несущественности нарушений со стороны ответчика условий договора не соответствуют обстоятельствам дела и сложившийся судебной практики подлежит отклонению по следующим основаниям.

Как следует из уведомления от 22.01.2014 № 868юр, основанием для расторжения договора купли-продажи явилось невнесение платежей за проданный в рассрочку и переданный товар.

По мнению департамента, со стороны ООО «Автоэкспертное бюро» допущены существенные нарушения условий договора об оплате.

Неоплата имущества в установленный договором срок может быть признана существенным нарушением договора, являющимся основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сторона, ссылающаяся на существенное нарушение договора, должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения. Существенным может быть признано нарушение, которое влечет для другой стороны невозможность достижения цели договора.

Вместе с тем, окончательный срок платежа по договору купли-продажи установлен сторонами согласно графику платежей – 20.01.2016.

Таким образом, на момент обращения в суд с иском и рассмотрения спора по существу срок окончательного платежа по договору не наступил.

Исходя из изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о недоказанности обстоятельств, свидетельствующих о том, что истец лишился возможности получить то, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Кроме того, в договоре от 03.02.2010 № 391 в предусмотрены санкции за несвоевременное перечисление платежей покупателем. Так в пункте 5.3 договора предусмотрено, что при несвоевременном перечислении платежей, предусмотренных пунктами 3.2, 3.3 настоящего договора, покупатель уплачивает продавцу пени в размере 0,3% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с даты возникновения просроченной задолженности (не включая эту дату) по дату полного погашения просроченной задолженности (включительно).

Образовавшуюся у ответчика задолженность также нельзя отнести к категории ущерба, о котором идет речь в пункте 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу того, что истец не лишен возможности требовать оплаты долга, уплаты договорной неустойки путем предъявления соответствующего иска в порядке, предусмотренном законом (пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации) и условиями договора (пункт 5.3 договора).

Департамент воспользовался своим правом на взыскание неустойки, текущей задолженности и процентов по спорному договору за несвоевременное внесение ответчиком платежей в рамках дела № А12-6281/2013.

Аналогичная позиция выражена Федеральным Арбитражным Судом Поволжского округа в постановлениях по делам № А12-4764/2010 от 06.12.2011 и № А12-24069/2010 от 23.09.2011.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что исковые требования о расторжении договора от 03.02.2010 № 391 и возврате имущества, по заявленному департаментом основанию, удовлетворению не подлежат.

Доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, не влекущими отмену оспариваемого решения.

Иных доводов, основанных на доказательственной базе, апелляционная жалоба не содержит, доводы жалобы выражают несогласие с ними и в целом направлены на переоценку доказательств при отсутствии к тому правовых оснований, в связи с чем, отклоняются судом апелляционной инстанции.

Нормы материального права применены судом первой инстанции правильно, выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам и материалам дела. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

С учётом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба - без удовлетворения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от 11 июля 2014 года по делу № А12-7049/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме, через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий В.Б. Шалкин

Судьи

Т.С. Борисова

О.А. Дубровина