Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов,
на решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 августа 2012 года,
по делу № А57-7609/2012, (судья Федорова Ю. Н),

по иску Администрации муниципального образования «Город Саратов», (ИНН <***> ОГРН <***>, г. Саратов),
к закрытому акционерному обществу «Саратовоблжилстрой», (ИНН <***> ОГРН <***>, г. Саратов),
третьи лица:
Закрытое акционерное общество «Строительно-монтажное управление №7», г. Саратов, (ИНН <***> ОГРН <***>)
Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, (ИНН <***> ОГРН <***> )
о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 1300 от 28 июня 199 года в сумме 1 389 166 руб. 68 коп., пени в сумме 209 562 руб. 74 коп.,

при участии в судебном заседании:

от Администрации муниципального образования «Город Саратов» - ФИО1 по доверенности №01-03/28, выданной 27.03.2012 сроком на один год,

от закрытого акционерного общества «Саратовоблжилстрой» - ФИО2 по доверенности №73/юр выданной 01.11.2011 года сроком по 01.11.2012,

от закрытого акционерного общества «Строительно-монтажное управление №7» - не явились, извещены,

от Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» - не явились, извещены,

установил:

Администрация муниципального образования «Город Саратов» (далее -Администрация МО «Город Саратов», истец) обратилась в суд с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу «Саратовоблжилстрой» (далее - ЗАО «Саратовоблжилстрой», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка №1300 от 28.06.1999 в сумме 1 389 166 руб. 68 коп., пени в сумме 209 562 руб. 74 коп.

В судебном заседании истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части указания периода взыскания основной задолженности по арендной плате и пени, просил взыскать с ЗАО «Саратовоблжилстрой» в пользу Администрации МО «Город Саратов» задолженность по договору аренды земельного участка №1300 от 28.06.1999 по арендной плате за период с 01.01.2009 - по 15.11.2011 в сумме 1 389 166 руб. 68 коп., пени за период с 15.04.2009 - по 02.03.2012 в сумме 209 562 руб. 74 коп.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 06 августа 2012 года
по делу № А57-7609/2012 с ЗАО «Саратовоблжилстрой» в пользу Администрации муниципального образования «Город Саратов» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка №1300 от 28.06.1999 в сумме 119 354 руб. 29 коп., пени в сумме 8 856 руб. 78 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований Администрации муниципального образования «Город Саратов», город Саратов - отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация МО «Город Саратов» обратилась в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Саратовской области от 06 августа 2012 года по делу № А57-7609/2012.

Представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и просит жалобу удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу и просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Представитель ЗАО «Строительно-монтажное управление №7» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление №98909 приобщено к материалам дела).

Представитель Комитета по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом (уведомление №98911 приобщено к материалам дела).

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в порядке ст.123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, в открытом судебном заседании, апелляционный суд не находит оснований для ее удовлетворения и отмены судебного акта в силу следующего.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, постановлением Администрации города Саратова от 31.05.1999 №316-325 ЗАО «Саратовоблжилстрой» предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 1,1365 га, расположенный по адресу: <...>, в Заводском районе занимаемый производственными помещениями.

Во исполнение данного Постановления между Администрацией г. Саратова, именуемой в дальнейшем «Арендодатель» и ЗАО «Саратовоблжилстрой», именуемым в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка №1300 от 28.06.1999.

Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке 18.08.1999 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, что подтверждается имеющейся в материалах дела Выпиской из ЕГРП №17/286/2011-205 от 21.11.2011.

Согласно пункта 1.1 договора аренды, срок аренды земельного участка устанавливается на 10 лет.

Пунктом 2,1, 2.2 Договора аренды земельного участка №1300 от 28.06.1999 г. определено, что арендатор обязался вносить арендную плату за право пользования земельным участком в размере, согласно прилагаемому к Договору Расчету арендной платы (Приложение№2), который является неотъемлемой частью Договора, ежеквартально, равными долями не позднее 15 апреля, 15 июля, 15 октября, 15 ноября текущего года.

В соответствии с пунктом 2.1. Договора, размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) с письменным уведомлением Арендатора. Перерасчет арендной платы производится Арендодателем в срок до 30 августа текущего года.

В приложении №2 к договору стороны установили методику расчета арендной платы, которая была определена в соответствии с Законом РФ «О республиканском бюджете РФ на 1999 год».

Приложением №2, подписанным сторонами в момент заключения договора и зарегистрированным в ЕГРП вместе с Договором, арендная плата, подлежащая уплате с Арендатора ЗАО «Саратовоблжилстрой» за период с 31.05.1999 - по 01.01.2000 составляла 34 677,26 руб. (за 215 дней).

Согласно расчету истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 01.01.2009 - по 15.11.2011 в сумме 1 389 166 руб. 68 коп., пени за период с 15.04.2009 - по 02.03.2012 в сумме 209 562 руб. 74 коп.

При этом при расчете задолженности истец ссылается на уведомления о размере арендной платы по договору аренды за 2009-2011 г.г. В уведомлении по арендной плате за 2009 год от 28.12.2010 года №02-07/07-20122 расчет арендной платы производится, исходя из расчета двух процентов от кадастровой стоимости земельного участка, что составляет 463 055,56 руб. (площадь земельного участка - 11365 кв.м., кадастровая стоимость 1 кв.м. - 2037,2 руб.).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органом государственной власти и местного самоуправления, а не применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Таким образом, истец указывает, что пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня. В связи с этим считает, что взыскание с ответчика задолженности по арендной плате, рассчитанной с применением кадастровой стоимости, что не было предусмотрено условиями самого договора аренды, соответствует закону и подлежит удовлетворению.

Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П «Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения», установлен «размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 года № 412-П опубликовано в издании «Саратовская областная газета», официальное приложение, N 69, 04.12.2007 года.

Кадастровая стоимость земельных участков рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных Постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 № 270-П «Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области» (текст документа опубликован в издании «Собрание законодательства Саратовской области», № 15, июль, 2009 года (выход в свет 17.07.2009 года).

В соответствии с пунктом 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации, утвержденного Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.1996 года № 7 (с изменениями, внесенными Постановлениями Пленума от 20.07.1998 г. № 11, от 30.12.2002 г. № 12, от 08.04.2004 г. № 6, от 08.12.2005 г. N 37, от 22.06.2006 г. № 16, от 20.11.2008 г. № 58, от 30.04.2009 г. № 33), арбитражным судам следует иметь в виду, что со дня размещения Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в полном объеме на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации практика применения законодательства, на положениях которого основано данное Постановление, для них считается определенной (пункт 5.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.03.2007 г. № 17 в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.02.2008 г. № 14).

22.08.2011 года на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации было размещено Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 № 1709/11 со следующей правовой позицией.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Исходя из приведенных норм, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика, после согласования ее сторонами, стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением арендодателем методики ее определения в одностороннем порядке.

Между тем, поскольку в пункте 3 приложения № 2 к договору аренды, стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, договор аренды с указанным приложением (неотъемлемой частью Договора) прошел установленную законом процедуру государственной регистрации, такой порядок формирования платы должен был сохраняться. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержащееся в пункте 2.1 договора аренды земельного участка №1300 от 28.06.1999 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, подлежало толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.

Договор аренды четко определяет условия и порядок перерасчета арендной платы, и не содержит указания на возможность изменения Арендодателем в одностороннем порядке методики исчисления арендной платы.

Системное толкование условий договора аренды №1300 от 28.06.1999 и подписанного приложения №2 (за период с 31.05.1999 года - по 01.01.2000 года) указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.

Поскольку положения договора аренды №1300 от 28.06.1999 и подписанного приложения не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие вышеуказанными Постановлениями Правительства Саратовской области иного порядка определения арендной платы само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Условия договора допускают одностороннее увеличение арендной платы Арендодателем в связи с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее) (пункт 2.1. Договора). При этом, требуется письменное уведомление Арендатора в срок до 30 августа текущего года.

Доказательств направления уведомлений о повышении арендной платы в рамках установленной методики в материалы дела истцом ни в суде первой инстанции ни в суде апелляционной инстанции не предоставлено. Ответчик отрицает факт получения таких уведомлений, каких-либо платежей за спорный период ответчиком не производилось. При таких обстоятельствах, с учетом того, что договор не предусматривает возможности извещения Арендатора о повышении арендной платы иным образом, кроме письменного уведомления, суд первой инстанции обоснованно применил при расчете задолженности расчет арендной платы, согласованный сторонами при заключении договора.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно установлено, что истцом неверно рассчитан период взыскания арендной платы исходя из следующего.

Договор аренды земельного участка подписан сторонами 28.06.1999. В тексте договора указано, что право аренды предоставлено на срок 10 лет.

В силу статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договоры аренды, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок не менее чем один год, подлежит государственной регистрации за исключением случаев, установленных законом.

Согласно части 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

На основании статей 130, 164, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 2 указанного закона государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, вместе с тем стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Доказательств, свидетельствующих о том, что сторонами согласовано распространение действия условий договора аренды земельного участка на отношения, возникшие до его заключения, то есть до его государственной регистрации, истцом в материалы дела не представлено.

Из смысла статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что данная норма закона предусматривает общее правило определения момента заключения договора (пункт 1), а также два исключения из этого общего правила (пункты 2 и 3).

Если момент заключения договора определяется по общему правилу, то норма пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивной. Если же он определяется на основе пунктов 2 или 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (как в рассматриваемом случае - с момента государственной регистрации), то стороны могут отложить вступление договора в силу на более позднюю дату после момента заключения договора, но не вправе перенести его на более раннюю дату.

Разделом 5 договора аренды установлено, что договор вступает в силу с момента подписания и записи в книге государственной регистрации договоров аренды в г. Саратове.

Однако, в силу комплексного анализа указанных выше норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Земельного кодекса Российской Федерации, а также Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закона от 21.07.1997 года №122-ФЗ, вступившего в действие через шесть месяцев после официального опубликования (первоначальный текст документа опубликован в изданиях "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594, "Российская газета", N 145, 30.07.1997), данный пункт договора является недействительным, поскольку на момент подписания договора действовали нормы, предписывающие обязательною государственную регистрацию права аренды.

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к правомерному выводу, что поскольку договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, то, в соответствии с положениями пункта 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, он вступил в силу с момента его государственной регистрации, то есть с 18.08.1999 года. С указанной даты договор становится обязательным для сторон на согласованных ими условиях.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Иная дата начала действия договора, чем императивно установленная пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, сторонами не определена, из Постановления Администрации города Саратова от 31.05.1999 года №316-325, и из условий договора аренды не следует.

Следовательно, срок действия договора подлежит исчислению с момента его государственной регистрации, то есть 18.08.1999. Данная позиция поддерживается ФАС Поволжского округа в Постановлении от 10.10.2011 года по делу А57-16742/2010.

Таким образом, срок действия договора истек 18.08.2009. После истечения срока действия договора Арендатор не передал земельный участок Арендодателю, продолжил им пользоваться, Арендодатель не высказал возражений относительно сохранения арендных отношений, вследствие чего после 18.08.2009 в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенной срок.

Из материалов дела следует, что 16.12.2010 года в Администрацию МО «Город Саратов» поступило уведомление №1713-10 от 07.12.2010 от Арендатора - ЗАО «Саратовоблжилстрой» о расторжении договора аренды №1300 от 26.06.1999, в связи с истечением срока его действия (том 1, л.д.132).

В ответ на указанное выше уведомление письмом №02-07/07-20120 от 28.12.2010 Комитет и землепользованию и градостроительству Администрации МО «Город Саратов» сообщил ЗАО «Саратовоблжилстрой» о невозможности подписания соглашения о расторжении договора аренды в связи с наличием задолженности по арендной плате.

Впоследствии 28.03.2011 Постановлением Администрации МО «Город Саратов» №610 земельный участок площадью 11365 кв.м. был предоставлен на основании статей 28, 36 Земельного кодекса Российской Федерации в собственность за плату ЗАО «СМУ №7».

Договор купли-продажи земельного участка площадью 11365 кв.м., с кадастровым номером 64:48:020324:2, по адресу: <...>, за №С-11-806Ю-2 подписан между Администрацией МО «Город Саратов» (Продавец) и ЗАО «СМУ №7» (Покупатель) 07.10.2011. Земельный участок передан по акту приема передачи от 07.10.2011. Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2011.

Кроме того, до регистрации перехода права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним - 24.02.2012 (том 1, л.д.103) была сделана запись о прекращении обременения права в виде аренды в пользу ЗАО «Саратовоблжилстрой» на основании подписанного между Администрацией МО «Город Саратов» и ЗАО «Саратовоблжилстрой» соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 30.01.2012.

В результате анализа перечисленных выше документов суд приходит к выводу, что договор аренды земельного участка №1300 от 28.06.1999 прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения Арендодателем уведомления о расторжении договора, продленного на неопределенный срок, полученного Арендодателем 16.12.2010, в соответствии с частью 2 статьи 610 и частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.е. - с 16.03.2011 года.

Действующее законодательство предусматривает упрощенный порядок расторжения договора аренды, продленного на неопределенный срок после истечения срока его действия.

Уведомление о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является безусловным основанием для прекращения арендных правоотношений и освобождения арендованного имущества.

Учитывая, что Арендатор представил доказательства направления и вручения Арендодателю письменного уведомления о расторжении договора аренды, истец указанное уведомление получил, ЗАО «Саратовоблжилстрой», со своей стороны, надлежащим образом реализовало свое право на расторжение договора аренды, основанное на положениях части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, представив доказательства соблюдения установленного законом порядка расторжения данного договора.

При этом, как правомерно указал суд первой инстанции, не имеет правового значения последовавшее несогласие Администрации с расторжением договора по причине наличия задолженности по арендной плате, а также фактическое подписание соглашения о расторжении договора 30.01.2012.

Материалами дела установлено, что до подписания соглашения о расторжении договора аренды от 30.01.2012 Администрация уже распорядилась земельным участком, передав его в собственность третьему лицу.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что взысканию подлежит задолженность за период с 01.01.2009 - по 16.03.2011.

Кроме того, по периоду с 01.01.2009 - по 06.03.2009 ответчиком заявлено о пропуске истцом исковой давности по взысканию задолженности.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001, 15.11.2001 N 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре в порядке пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, служит самостоятельным основанием для отказа в иске и исключает необходимость исследования представленных истцом доказательств.

Положениями части 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Исковое заявление подано Администрацией МО «Город Саратов» 06.03.2012, без какого-либо обоснования уважительности причин пропуска срока обращения в суд, в связи с чем, судебная коллегия оглашается с выводами суда первой инстанции, о пропуске срока исковой данности по требованию о взыскании арендной платы в части периода с 01.01.2009 – по 06.03.2009.

Таким образом, за период с 06.03.2009 - по 16.03.2011 задолженность по арендной плате, рассчитанная на основании Приложения №2 к договору аренды №1300 от 28.06.1999 оставила 119 354 руб. 29 коп.

Также истцом по настоящему делу заявлено требование о взыскании с ответчика пени за просрочку платежа за период с 15.04.2009 - по 02.03.2012 в сумме 209 562 руб. 74 коп.

Суд первой инстанции проанализировав содержание пункта 2.5. Договора аренды №1300 от 28.06.1999, пришел к правильному выводу, что размер неустойки договором не предусмотрен.

Согласно статьям 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 08.10.1998г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» указано, что в денежных обязательствах, возникших из договоров, в частности, предусматривающих обязанность должника произвести оплату товаров, работ или услуг либо уплатить полученные на условиях возврата денежные средства, на просроченную уплатой сумму подлежат начислению проценты на основании статьи 395 Кодекса.

В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что предусмотренные ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты являются мерой гражданско-правовой ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства.

В этой связи суд считает возможным при расчете неустойки, подлежащей взысканию с ответчика за просрочку внесения арендной платы, применить ставку рефинансирования Центрального Банка России, действующую в соответствующий период внесения арендных платежей.

В соответствии с п. 2 Постановления № 13/14 при расчете подлежащих уплате годовых процентов по ставке рефинансирования ЦБ РФ число дней в году (месяце) принимается равным соответственно 360 и 30 дням, если иное не установлено соглашением сторон.

Учитывая, что в данном случае подлежат применению положения статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пересчитал размер неустойки по договору аренды земельного участка №1300 от 28.06.1999, который за период с 15.04.2009 - по 16.03.2012 составил 8 856 руб. 78 коп.

Судебная коллегия, проанализировав предоставленные в материалы дела письменные доказательства, приходит к выводу о том, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом, опровергаются материалами дела и не отвечают требованиям действующего законодательства.

На основании вышеизложенного, судебная коллегия считает, что при рассмотрении заявленного иска по существу суд первой инстанции полно и всесторонне определил круг юридических фактов, подлежащих исследованию и доказыванию, которым дал обоснованную юридическую оценку, и сделал правильный вывод о применении в данном случае конкретных норм материального и процессуального права, в связи с чем, у судебной коллегии нет оснований для изменения или отмены судебного акта.

Апелляционная жалоба Администрации муниципального образования «Город Саратов» удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Саратовской области от 6 августа 2012 года по делу № А57-7609/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации муниципального образования «Город Саратов» без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий Т.В. Волкова

Судьи А.Ю. Никитин

Ф.И. Тимаев