Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу апелляционные жалобы закрытого акционерного общества «Промтех» (г.Волгограда), Департамента муниципального имущества администрации Волгограда (г.Волгоград),

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от «05» октября 2010 года по делу №А12-1830/2010, принятое судьей Стрельниковой Н.В.,

по заявлению закрытого акционерного общества «Промтех» (г.Волгограда),

к департаменту муниципального имущества администрации г. Волгограда (г.Волгоград), администрации г. Волгограда (г. Волгоград),

закрытому акционерному обществу «Отечество» (г.Волгоград),

третье лицо:

департамент финансов администрации Волгограда (г.Волгоград),

Волгоградская городская Дума (г.Волгоград),

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости, о признании незаконным в части решения органа местного самоуправления, об урегулировании разногласий,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «Промтех» (далее заявитель, ЗАО «Промтех») обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к департаменту муниципального имущества администрации г.Волгограда (далее ДМИ г.Волгограда) и администрации г.Волгограда, в котором просит:

- признать недостоверной величину рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, определенной закрытым акционерным обществом «Отечество» (далее ЗАО «Отечество») в отчете об оценке от 28.10.2009 №0-1528 в размере 6 224 000 рублей,

- признать решение о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), незаконным в части указания цены продажи помещения,

- урегулировать разногласия, возникшие между ДМИ Волгограда и ЗАО «Промтех» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества б/н, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда - встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Дзержинский район, улица Ангарская, дом №102, составляет 3 685 762 (три миллиона шестьсот восемьдесят пять тысяч семьсот шестьдесят два) рублей в том числе НДС 18% 562 235 рублей.

Определениями суда от 04.03.2010 и от 15.09.2010 к участию в деле в качестве заинтересованных третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора привлечены департамент финансов администрации Волгограда и Волгоградская городская Дума.

Определением суда от 29.09.2010 изменено процессуальное положение третьего лица закрытого акционерного общества «Отечество» (далее ЗАО «Отечество»), которое привлечено к участию в деле в качестве ответчика по требованию заявителя о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, определенной ЗАО «Отечество» в отчете об оценке от 28.10.2009 №О-1528 в размере 6 224 000 рублей.

Заявитель в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил предмет иска в части урегулирования разногласий, при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Дзержинский район, улица Ангарская, дом №102, составляет 3 329 661 (три миллиона триста двадцать девять тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль, 02 копейки (без учета НДС)».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от «05» октября 2010 года в удовлетворении требования ЗАО «Промтех» о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), незаконным в части указания цены продажи помещения отказано. Признана недостоверной величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, определенной ЗАО «Отечество» в отчете об оценке от 28.10.2009 №0-1528 в размере 6 224 000 рублей. Суд обязал урегулировать разногласия, возникшие между ДМИ Волгограда и ЗАО «Промтех» при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества б/н, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда - встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв.м. (цокольный этаж), расположенного по адресу: город Волгоград, Дзержинский район, улица Ангарская, дом №102, составляет 3 329 661 (три миллиона триста двадцать девять тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль (без учета НДС).

ЗАО «Промтех» и ДМИ г.Волгограда не согласившись с вынесенным решением обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобами.

ДМИ г.Волгограда просит отменить решение суда первой инстанции по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных требований.

ЗАО «Промтех» просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требования ЗАО «Промтех» о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), незаконным в части указания цены продажи помещения. В остальной части решение суда оставить без изменения.

ЗАО «Промтех» возражает против удовлетворения апелляционной жалобы ДМИ г.Волгограда по основаниям, изложенным в отзыве.

Волгоградская городская Дума представила в материалы дела отзыв, в котором просит решение суда первой инстанции отменить, в иске ЗАО «Промтех» отказать в полном объёме.

Администрация Волгограда представила отзыв, в котором просит решение суда первой инстанции отменить, в иске ЗАО «Промтех» отказать.

Ответчики в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлениями о вручении почтовых отправлений.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание иных лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы участников процесса, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 01.01.2006 между ДМИ г.Волгограда и ЗАО «Промтех» был заключен договор №4/856-06 на аренду помещения нежилого муниципального фонда, по условиям которого ДМИ г.Волгограда предоставлял заявителю во временное владение и пользование на срок с 01.01.2006 по 30.12.2006 нежилое помещение площадью 145,26 кв. м по ул.Ангарской, 102, г.Волгограда.

.01.2007 ДМИ г.Волгограда с ЗАО «Промтех» был заключен договор №4/856-07 на аренду помещения нежилого муниципального фонда на срок до 30.12.2007, в котором площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 145,26 кв. м.

.12.2007 в договор №4/856-07 его сторонами были внесены изменения и дополнения №1, в которых площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 172,5 кв. м.

01.01.2008 ДМИ г.Волгограда с ЗАО «Промтех» был заключен договор №4/856-08 на аренду помещения нежилого муниципального фонда на срок до 30.12.2008, в котором площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 172,5 кв. м.

.01.2009 ДМИ г.Волгограда с ЗАО «Промтех» был заключен договор №4/856-09 на аренду помещения нежилого муниципального фонда на срок до 30.12.2009, в котором площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 172,5 кв. м.

.10.2009 в договор №4/856-09 его сторонами были внесены Изменения и дополнения №2, в которых площадь встроенного нежилого помещения, сданного в аренду, была указана в размере 173,0 кв. м.

Из выписки из протокола №32 заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, следует, что 30.10.2009 на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества ЗАО «Промтех» было признано соответствующим условиям, предусмотренным статьей 3 закона №159-ФЗ, в связи с чем, данной комиссией было принято решение о приватизации арендуемого ЗАО «Промтех» встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м. по ул.Ангарской, 102, Дзержинского района г.Волгограда путем предоставления ЗАО «Промтех» (арендатору) преимущественного права приобретения арендуемого объекта недвижимости путем его выкупа по цене в размере 6 224 000 рублей (без учета НДС) (л.д.57, т.1).

Письмом от 03.11.2009 выписка из протокола №32 заседания комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества от 30.10.2009, на котором ЗАО «Промтех» было признано субъектом права преимущественного выкупа арендуемого объекта недвижимости площадью 173,0 кв.м, вместе с проектом договора купли-продажи спорного нежилого помещения, была направлена в адрес заявителя.

Письмом от 30.11.2009 №3/67 заявитель направил в адрес ДМИ г.Волгограда подписанный проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения вместе с протоколом разногласий.

Как следует из протокола разногласий от 30.11.2009 к проекту договора купли-продажи спорного нежилого помещения, заявитель предлагал ДМИ г.Волгограда указать в п.1.3. договора купли-продажи цену выкупа арендуемого объекта в размере 3 685 762,00 руб. (в т.ч. НДС 18% 562 235 руб.)

ЗАО «Промтех» получило от ДМИ г.Волгограда письмо от 25.12.2009 №17979 с протоколом согласования разногласий, где ДМИ г.Волгограда сообщал о необходимости принятия п.1.3. договора купли-продажи в редакции продавца.

Ввиду того, что сторонами не достигнуто соглашение о цене выкупа отчуждаемого имущества ЗАО «Промтех» обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, пришёл к правильному выводу, что оспоренное распоряжение противоречит требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы заявителя. Суд указал, что, направив комитету протокол разногласий к проекту договора купли-продажи и передав разрешение преддоговорного спора на рассмотрение суда, заявитель не утратил право на преимущественное приобретение арендуемого имущества.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

ДМИ г.Волгограда выступая от имени собственника муниципального имущества, и являясь стороной по договорам аренды с ЗАО «Промтех» встроенного нежилого помещения (подвала) по ул. Ленина, 12, в период с 2006 по 2009, не мог не знать, что в разные периоды арендного пользования спорным недвижимым имуществом его площадь в договорах аренды, в изменениях и дополнениях к данным договорам указывалась в размере 145,26, 172,5 и 173,0 кв. м.

Арендовать встроенное нежилое помещение (подвал) заявитель начал с 2006 года, и каждый раз площадь арендуемого объекта указанная в договорах аренды была разной.

Несмотря на это за заявителем было признано право на преимущественный выкуп арендуемого им встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м. по ул.Ангарской, 102, г.Волгограда.

В связи с чем, суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, при согласии заявителя с ценой выкупа спорного недвижимого имущества площадь данного имущества в размере 173,0 кв.м не явилась бы препятствием для реализации права на преимущественный выкуп.

Суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о тождестве помещения, которым заявитель владел на праве аренды более двух лет на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ
"Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - N159-ФЗ).

Необходимость уточнения арендуемой площади, и внесения в связи с этим изменений в договор аренды обусловлена увеличением площади помещения вследствие уточнений по техническому паспорту БТИ, а не в результате дополнительной сдачи заявителю в аренду новых помещений.

Индивидуальная определенность любого объекта (индивидуально определенного имущества, вещи) в силу статьи 606, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным условием любого договора аренды. Утрата индивидуальных свойств сданного в аренду имущества, создание на его базе новой вещи влечет за собой прекращение соответствующего договора аренды.

Материалами дела подтверждено, что ни 2007, ни в 2009 действие договоров аренды №№4/856-07, 4/856-09 после внесения в них изменений и дополнений, касающихся площади объекта аренды, прекращено не было, в связи с чем суд приходит к выводу о том, что арендуемый истцом с 2006 объект недвижимости не утратил своих индивидуальных свойств, почему по результатам вносимых изменений и дополнений происходило уточнение характеристик арендуемого объекта в части, касающейся его площади.

Как видно из исследованных судом выкопировок из технических паспортов БТИ, отражающих состояние арендуемого помещения, прилагавшихся к изменениям и дополнениям №1 от 26.12.2007 к договору аренды №4/856-01 от 01.01.2007 (приложение №3), к договору аренды № 4/856-08 от 01.01.2008 (приложение №3), к договору аренды №4/856-09 от 01.01.2009 (приложение №3), спорное помещение в разные периоды его арендного пользования не меняло своей конфигурации и оставалось одним и тем же. При этом объектом пользования со стороны ЗАО «Промтех» являлось и является цельное, изолированное, встроенное нежилое помещение, которое не содержит элементов (коридор, подвал), которые могут использоваться или используются другими лицами, не составляя со спорным помещением единого целого.

Суд приходит к выводу о том, что ЗАО «Промтех» на протяжении с января 2006 владел и владеет на праве аренды одним и тем же недвижимым муниципальным имуществом, вследствие чего заявитель правомерно, в полном соответствии со статьей 3 закона №159-ФЗ был признан субъектом права преимущественного выкупа встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв. м по ул.Ангарской, 102, г.Волгограда.

Согласно статье 3 закона №159-ФЗ, реализация преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при наличии условий, указанных в пунктах 1-3 той же статьи, возможна только по цене такого приобретения, равной рыночной стоимости арендованного имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Действительная рыночная стоимость спорного нежилого помещения в проекте договора купли-продажи в размере 6 224 000 рублей (без НДС) обосновывается ДМИ г.Волгограда ссылкой на отчет №О-1528 от 28.10.2009, выполненный ЗАО «Отечество».

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью.

При этом в соответствии со статьей 12 указанного Федерального закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для целей проверки достоверности представленного ДМИ г.Волгограда отчета об оценке №О-1528 от 28.10.2009, составленного оценщиком ЗАО «Отечество», определением суда от 17.03.2010 была назначена экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности».

Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения №3965-ЭЗ от 31.08.2010 отчет об оценке №О-1528 от 28.10.2009 составленный оценщиком ЗАО «Отечество», не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», а также федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденным Министерством экономического развития, включая нарушения принципа однозначности и обоснованности (п.4 ФСО-3), требований к источникам информации (п.10 ФСО-3).

Из экспертного заключения №3965-ЭЗ от 31.08.2010 следует, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 28.10.2009 составляет 3 929 000 рублей (включая НДС).

С учетом изложенного суд первой инстанции пришёл к выводу, что величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) общей площадью 173,0 кв.м, расположенного по адресу: г.Волгоград, Дзержинский район, ул.Ангарская, 102, определенная в отчете №О-1528 от 28.10.2009 в размере 6 224 000 рублей (без НДС), выполненного ЗАО «Отечество», должна быть признана недостоверной.

Исходя из указанных обстоятельств, суд правомерно определил положения пункта 1.3. договора купли-продажи встроенного нежилого помещения (цокольный этаж) площадью 173,0 кв.м по ул. Ангарской, 102, г.Волгограда с учетом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в экспертном заключении №3965-ЭЗ от 31.08.2010 в размере 3 329 661,02 рублей (без учета НДС).

Судом первой инстанции обоснованно отклонён довод ДМИ г.Волгограда о том, что ЗАО «Промтех» не заявил разногласий относительно приложения №3 к договору купли-продажи, принял его в редакции ДМИ г.Волгограда, согласившись, тем самым, с имеющейся в данном приложении старой ценой выкупа спорного нежилого помещения в размере 6 224 000 рублей (без НДС), так как в приложении №3 речь идёт не о цене, а о сроке, в течение которого заявитель должен произвести выкуп имущества, оплатить его цену.

Однако, несмотря на то, что суд первой инстанции согласился с выводами экспертного заключения №3965-ЭЗ от 31.08.2010 о том, что рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 929 000 рублей (включая НДС), а не 6 224 000 рублей (без НДС), как указано в оценке, произведённой ЗАО «Отечество», впоследствии суд принял решение отказать в удовлетворении требования заявителя о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул.Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), в части указания цены продажи помещения.

Суд мотивировал свой отказ в удовлетворении требований в указанной части тем, что заявитель не обосновал в своём заявлении, какие нормы действующего законодательства были нарушены.

Суд апелляционной инстанции не согласен с выводами суда первой в данной части, так как отчет независимого оценщика выполненного ЗАО «Отечество» по заключению судебной экспертизы не соответствует требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утверждённым приказом Министерства экономического развития и торговли РФ (л.д.51, т.5), что повлияло на определение рыночной стоимости объекта оценки.

Судебная коллегия апелляционной инстанции считает, что заявитель требуя признания незаконным решения о предоставлении арендатору преимущественного права приобретения объекта недвижимости в части указания цены продажи помещения обосновал свои требования в данной части, указанием на нарушение норм действующего законодательства и непосредственно его прав и законных интересов.

В связи с чем, требования ЗАО «Промтех» в указанной части подлежат удовлетворению, а решение суда первой инстанции отмене.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Волгоградской области от «05» октября 2010 года по делу №А12-1830/2010 отменить в части отказа в удовлетворении требования закрытого акционерного общества «Промтех» о признании незаконным решения о предоставлении арендатору - ЗАО «Промтех» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 173,0 кв. м. в цокольном этаже дома №102 по ул. Ангарской в Дзержинском районе г.Волгограда, принятое на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 30.10.2009 (выписка из протокола №32 от 30.10.2009), в части указания цены продажи помещения и требования закрытого акционерного общества «Промтех» в указанной части удовлетворить.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.И. Жевак

Судьи Т.С. Борисова

С.Г. Веряскина