Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании: от общества с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» - адвокат Рожнов А.П., по доверенности от 30.04.2010 года, выданной сроком три года.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы:

- Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда

- Администрации г.Волгограда

на решение Арбитражного суда Волгоградской области от «22» сентября 2010 года по делу №А12-8296/2010 (судья Е.В. Пономарёва)

по иску общества с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» (г.Волгоград)

к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда (г.Волгоград),

администрации Волгограда (г.Волгоград),

общество с ограниченной ответственностью «Стрерх» (г.Волгоград),

третьи лица:

департамент финансов администрации Волгограда (г.Волгоград),

Волгоградская городская Дума (г.Волгоград),

о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения, признании незаконным решения в части установления рыночной стоимости объекта, об урегулировании разногласий при заключении договора,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к департаменту муниципального имущества администрации Волгограда, администрации Волгограда о признании недостоверной величины рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвала) общей площадью 94,7 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица имени В.И. Ленина, 12, определенную в отчете № 377-2009 от 18 декабря 2009 года в размере 3 415 000 рублей; о признании незаконным решения о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» преимущественного права приобретения встроенного нежилого помещения общей площадью 94,7 квадратного метра, расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица имени В.И. Ленина, 12, принятого на заседании комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 25 декабря 2009 года (выписка из протокола № 40 от 25 декабря 2009 года), в части установления рыночной стоимости выкупаемого объекта недвижимости; об урегулировании разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи объекта муниципального имущества № 408в, изложив пункт 1.3 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 677 000 рублей (без учета НДС)».

До рассмотрения спора по существу в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель уточнил требования в части урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи, просит принять пункт 1.3 договора от 05.03.2010 года № 408в купли-продажи муниципального имущества – встроенного нежилого помещения площадью 94,70 квадратных метров (подвал), расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица имени В.И. Ленина, 12, в следующей редакции: «Цена продажи объекта нежилого фонда составляет 2 714 406 рублей 78 копеек (без учета НДС)». Изменение предмета иска в указанной части произведено в соответствии с проведенной в рамках дела судебной экспертизы на предмет определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости, арендуемого обществом.

Решением от 22 сентября 2010 года арбитражный суд первой инстанции исковые требования удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с данным решением Департамент муниципального имущества администрации г.Волгограда и Администрации г.Волгограда обратились в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами в которых просят обжалуемое решение отменить, ссылаясь на неправильное применение арбитражным судом норм материального права.

Администрация г.Волгограда считает, что суд первой инстанции при принятии решения не учел следующего: в силу п. 2 ч.9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием проекта договора купли-продажи; заявителем пропущен трехмесячный срок, установленный ст.198 АПК РФ; администрация является ненадлежащим ответчиком по делу; судом нарушены нормы процессуального права при назначении экспертизы;

Департамент муниципального имущества администрации г.Волгограда считает, что суд первой инстанции при принятии решения не учел следующего: договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте. Оснований для заключения договора купли-продажи указанного помещения по иной стоимости ответчик не имеет в силу того, что правовым актом, устанавливающим условия приватизации конкретных объектов муниципальной собственности и их цену, является решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, созданной распоряжением Волгограда, а величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не оспорена; в соответствии с требованиями законодательства об оценке, с даты оценки объекта до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, в то время как промежуток между датами оценки и датой составления отчета эксперта – более 6 месяцев, что влечет недействительность отчета; цена спорного имущества, определенная обжалуемым судебным актом не соответствует цене, установленной графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью спорного договора, при этом разногласий между сторонами по графику платежей не возникало; в связи с принятием спорного условия в собственной редакции у суда первой инстанции отсутствовали основания для отнесения судебных расходов только на ответчика.

Представители ответчиков, третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены в порядке ст. 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд, с учетом мнения истца, считает возможным рассмотреть дело в порядке ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Дело рассматривается в апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия считает что решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе, а апелляционные жалобы - оставлению без удовлетворения.

Как следует из материалов дела комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества 25 декабря 2009 года принято решение о приватизации встроенного нежилого помещения площадью 94,7 кв.м. по адресу Центральный район, ул.им.В.И.Ленина,12, путем предоставления арендатору преимущественного права приобретения арендуемого объекта по рыночной стоимости 3 415 000,0 руб.(протокол № 40 от 25.12.2009 г8.)

В порядке реализации преимущественного права истца на выкуп объекта недвижимости из муниципальной собственности сторонами по делу ООО «Эталон» (покупатель) и ДМИ администрации г.Волгограда (продавец) со ссылкой на решение комиссии по подготовке планов приватизации (протокол 24 от 04.09.09) и нормы Федерального закона от 22.07.2008г 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", оформлен договор купли-продажи объекта муниципального имущества от 408в от 05.03.2010г.

Согласно пункту 1.3 проекта договора, цена продажи объекта нежилого фонда составляет 3 415 000 рублей. без учета НДС. Данная цена основана на отчете о рыночной стоимости объекта, проведенного по поручению Департамента муниципального имущества Администрации Волгограда – Общество с ограниченной ответственностью «Стерх».

Со стороны покупателя договор подписан с протоколом разногласий в отношении пункта 1.3. указанного договора, согласно которому покупателем предлагается установить цену продажи объекта нежилого фонда 2 677 000 рублей без учета НДС. Протоколом согласования разногласий с письмом от 11.03.2010г. № 2955юр 09 продавец направил в адрес заявителя протокол согласования разногласий, в котором спорный пункт договора (1.3) относительно цены передаваемого объекта предложил принять в редакции продавца.

Полагая рыночную оценку объекта, указанную ответчиком недостоверной, истец обратился с настоящим иском.

Судом первой инстанции правомерно отклонен довод ответчика о том, что в силу п. 2 ч.9 ст. 4 Федерального закона № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» истец утратил преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в связи с не подписанием проекта договора купли-продажи.

Поскольку стороны не достигли соглашения по существенным условиям договора, истец в порядке ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации передал разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно абз. 2 п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации при отклонении протокола разногласий сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Положения ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

В силу ст. 3 указанного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно ст. 9 этого же Закона с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение договора купли-продажи арендуемого истцом имущества является обязательным.

Как следует из буквального толкования пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, для акцептанта (стороны, для которой заключение договора в спорных правоотношениях является правом, но не обязанностью) установлен только тридцатидневный срок, в течение которого он должен известить оферента о своих разногласиях к проекту договора. Применительно к спорным правоотношениям то обстоятельство, что данный срок обществом с ограниченной ответственностью «РИАП «Август» пропущен не был, департаментом не оспаривается, так как после получения от департамента 13.01.2010 года проекта договора купли-продажи общество направило протокол разногласий к данному договору в адрес департамента 12.02.2010 года.

В пункте 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют какие-либо требования о сроке, в течение которого акцептант обязан передать разногласия на разрешение суда после получения от оферента отказа в подписании протокола разногласий

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права на приобретение имущества, а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда.

Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Доводы ответчика о том, что договор купли-продажи объекта муниципального имущества подлежал заключению по цене продажи спорного помещения, указанной в проекте, т.к. оснований для заключения договора купли-продажи по иной стоимости, чем определенной решением комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества не имелось, при этом величина стоимости объекта оценки путем предъявления самостоятельного иска не была оспорена подлежат отклонению ввиду следующего.

Как следует из материалов дела действительная рыночная стоимость спорного нежилого помещения в проекте договора купли-продажи в размере 3 415 000 рублей (без НДС) обосновывается департаментом ссылкой на отчет № 377-2009 «Об оценке рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 94,7 квадратного метра», выполненный по заказу департамента обществом с ограниченной ответственностью «Стерх».

В свою очередь, несогласие с данным отчетом, истец при обращении в суд первой инстанции основывает на иной рыночной оценке стоимости спорного нежилого помещения, которая определена в размере 2 677 000 рублей (без НДС) в отчете «Об определении рыночной стоимости встроенного нежилого помещения общей площадью 94,7 квадратного метра (подвал), расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица имени Ленина, 12», выполненном оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО1

В соответствии со статьей 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьей 12 Федерального закона № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации предусмотрена статьей 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Принимая во внимание, что по настоящему спору величина стоимости объекта оценки носит обязательный характер, в соответствии со статьей 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», с учетом пункта 1 рекомендаций, изложенных в информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92, суд первой инстанции правомерно признал подлежащим рассмотрению требование о признании недостоверной величины рыночной стоимости нежилого помещения, определенной отчетом оценщика, в арбитражном суде.

С учетом характера рассматриваемого спора, требований Федерального закона от 29.07.1998 № 153-ФЗ «Об оценочной деятельности» и необходимости использования специальных познаний, по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» определением суда от 26 мая 2010 года назначена судебная экспертиза по вопросу достоверной величины стоимости объекта оценки, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности».

Определяя дату, на которую необходимо определить рыночную стоимость спорного объекта недвижимости, в случае выявления несоответствия отчета № 377-2009 от 18.12.2009 года Федеральному закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки, суд первой инстанции правомерно исходил из даты оферты с предложением о продаже арендуемого объекта недвижимости ответчиком.

Как следует из представленного в материалы дела экспертного заключения № 4154-ЭЗ от 16 августа 2010 года, выполненного оценщиком первой категории общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» ФИО2, отчет об оценке № 377-2009, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Стерх», не соответствует статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также федеральным стандартам оценки (ФСО-1, ФСО-2, ФСО-3), утвержденным Министерством экономического развития, включая нарушения принципа однозначности и обоснованности (пункт 4 ФСО-3), требований к источникам информации (пункт 10 ФСО-3). Выявленные нарушения при составлении отчета об оценке № 377-2009 от 18.12.2009 года заключаются в том, что описание объекта недвижимости в спорном отчете не является полным, состояние объекта необоснованно указано в отчете № 377-2009 как хорошее, тогда как в действительности оно является удовлетворительным. При этом выявленные нарушения повлияли на достоверность определения величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости по состоянию на 14 декабря 2009 года. Согласно выводам экспертного заключения № 4154-ЭЗ от 16.08.2010 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 30 декабря 2009 года составляет 2 714 406 рублей 78 копеек (без учета НДС).

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО3 пояснил, что в декабре 2009 года в помещение по улице Ленина, 12, приходил оценщик, представившийся работником общества с ограниченной ответственностью «Стерх». В связи с непредставлением паспорта и доверенности, предоставляющей право осмотреть объект недвижимости, данный оценщик не был допущен ФИО3 до осмотра нежилого помещения. Впоследствии, представитель общества с ограниченной ответственностью «Стерх» представил необходимые документы, но осмотра помещения не производил, сфотографировал только вход с улицы в подвал.

Показания свидетеля ФИО3 согласуются с выводами экспертного заключения № 4154-ЭЗ от 16.08.2010 года, в котором допущенные обществом с ограниченной ответственностью «Стерх» нарушения федеральных стандартов оценки увязываются, прежде всего, с необъективной оценкой состояния арендуемого помещения.

Довод апелляционной жалобы Департамента муниципального имущества администрации г.Волгограда о том, что Общество с ограниченной ответственностью «РИАП «Августа» не имеет преимущественного права выкупа помещения, общей площадью 94,7 кв.м., поскольку разница между площадью помещения, на которую у истца возникло право преимущественного выкупа и площадью помещения, указанной в спорном договоре купли-продажи, составляет 18,2 кв.м судом апелляционной инстанции отклоняется по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела увеличение арендуемой обществом площади с 76,5 квадратного метра до 94,7 квадратного метра произошло в результате проведенной в начале 2009 года по инициативе департамента муниципального имущества администрации Волгограда инвентаризации арендуемого нежилого помещения, в ходе которой в размере его общей площади учтены лестничная клетка (номер 1 в экспликации и плане подвала, являющемся приложением № 3 к изменениям и дополнениям № 1 от 14.05.2009 года к договору от 22.01.2009 года № 3/1505-09 аренды) и коридор (номер 14 в экспликации и плане подвала, являющемся приложением № 3 к изменениям и дополнениям № 1 от 14.05.2009 года к договору от 22.01.2009 года № 3/1505-09 аренды). Лестничная клетка и коридор на протяжении всего периода арендных отношений фактически находились в пользовании общества, являлись неотъемлемой принадлежностью арендуемого помещения, составляли с ним единое целое. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что какое-либо общее имущество жильцов дома № 12 по улице Ленина, а также арендаторов других помещений располагается в данных коридоре и лестничной клетке. Переделок, перепланировок, реконструкций подвала за весь период его арендного пользования обществом с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» не производилось.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции был опрошен свидетель ФИО3, который подтвердил указанные обстоятельства. Согласно показаниям ФИО3, он до 2002 года являлся директором общества с ограниченной ответственностью «Редакция информационно-аналитических программ «Август» и с момента создания является участником данного общества, занимает комнату в арендуемом нежилом помещении.

Показания свидетеля ФИО3 подтверждаются и планом подвала, являющимся приложением № 3 к изменениям и дополнениям № 1 от 14.05.2009 года к договору от 22.01.2009 года № 3/1505-09 аренды, из которого видно, что все встроенное нежилое помещение площадью 94,7 квадратного метра, включающее в себя лестничную клетку и подвал, является изолированным, обособленным, не имеет общих выходов - входов с другими нежилыми помещениями того же дома, а потому в части коридора (№ 14) и лестничной клетки (№ 1) не используется и не может использоваться другими лицами.

Доказательств, подтверждающих, что в результате несанкционированных действий истца (переоборудование, переустройство, перепланировка и прочее) в состав обособленного нежилого помещения, арендуемого им с 2001 года, включены коридор и лестничная клетка, департаментом материалы дела не содержат, как и не представлено доказательств, того что указанные коридор и лестничная клетка являются самостоятельным объектом гражданского оборота.

Таким образом, нежилое помещение общей площадью 94,7 квадратного метра находится в непрерывном временном владении и пользовании общества на основании договора аренды более двух лет ко дню вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Разрешая требование заявителя о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорного встроенного нежилого помещения, которая определена в отчете № 377-2009 от 18.12.2009 года, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Как следует из абзаца 4 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Согласно буквальному содержанию нормативных положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, данные положения содержат в себе императивное правило о том, что выкупная цена муниципального имущества для целей его приобретения субъектами малого и среднего предпринимательства должна определяться в размере рыночной стоимости арендованного имущества, определенной независимым оценщиком. Отсюда положения статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, устанавливающие обязательность не только самого факта оценки отчуждаемого муниципального имущества, но и определенной по результатам ее проведения величины рыночной стоимости отчуждаемого имущества, определенной независимым оценщиком, предоставляют заявителю право оспорить достоверность величины стоимости объекта оценки посредством заявления самостоятельного искового требования.

С учетом изложенного величина рыночной стоимости встроенного нежилого помещения (подвала) общей площадью 94,7 квадратного метра расположенного по адресу: город Волгоград, Центральный район, улица имени В.И. Ленина, 12, определенная в отчете № 377-2009 от 18.12.2009 года в размере 3 415 000 рублей, должна быть признана недостоверной.

Вопреки доводам ответчика и третьего лица заключения экспертов содержат ссылки на конкретные нормы действующего законодательства, поставленные перед экспертом вопросы, обоснование и формулировки выводов по поставленным вопросам, в том числе, установлено влияние несоответствия оспоренного отчета требованиям, нормам и стандартам по определению рыночной стоимости объекта.

Таким образом, судебная коллегия находит верным вывод суда о том, что спорный пункт 1.3. договора купли-продажи встроенного нежилого помещения (подвала) площадью 94,7 квадратного метра по улице Ленина, 12 города Волгограда необходимо принять в редакции истца, с учетом рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, определенной в экспертном заключении № 4154-ЭЗ от 16.08.2010 года, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности», в размере 2 714 406 рублей 78 копеек (без учета НДС).

Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ реализации преимущественного права арендатора (соответствующего условиям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ) на приобретение арендуемого имущества в собственность в обязательном порядке предшествует принятие решения об условиях реализации данного права (приватизации муниципального имущества), которое должно включать в себя и цену выкупа арендуемого имущества.

При этом из содержания Федерального закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как установлено судом, решением о приватизации спорного объекта недвижимости путем предоставления истцу преимущественного права его выкупа по основаниям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, выступило решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, принятое на заседание данной комиссии 25 декабря 2009 года и оформленное выпиской из протокола № 40.

В рамках оформления отношений по преимущественному праву на выкуп арендуемого имущества между покупателем и продавцом возникли разногласия. Предметом разногласий между сторонами при заключении договора, как указано выше, стала выкупная стоимость отчуждаемого муниципального имущества.

Незаконность решения комиссии в части указания рыночной стоимости спорного объекта недвижимости следует из его несоответствия положениям статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, которые устанавливают требование о необходимости определения выкупной цены муниципального имущества для субъектов малого и среднего предпринимательства только в размере рыночной стоимости имущества. Между тем с учетом установленных судом обстоятельств недостоверности отчета об оценке № 377-2009 от 18.12.2009, на котором основаны выводы решения о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, оспоренное истцом решение действительной рыночной стоимости отчуждаемого имущества в себе не содержит.

В соответствии со статей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией.

Таким образом, оспоренное заявителем решение в части указания рыночной стоимости объекта недвижимости также не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 № 135-ФЗ, так как указанная в нем в качестве рыночной стоимость спорного недвижимого имущества в размере 3 415 000 рублей (без НДС) в действительности таковой не является, поскольку данная стоимость опровергнута экспертным заключением № 4154-ЭЗ от 16.08.2010 года, выполненным оценщиком общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр оценки и экспертизы собственности» и оцененным судом в качестве достоверного доказательства.

Поскольку решение комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, принятое на заседание комиссии 25 декабря 2009 года (выписка из протокола № 40), не позволило департаменту муниципального имущества администрации Волгограда правильно указать цену выкупа арендуемого истцом недвижимого имущества в проекте договора купли-продажи, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что принятым решением в указанной части заявителю созданы препятствия для реализации его права на преимущественной приобретение арендуемого им недвижимого имущества по правилам, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Отсюда указанное решение должно быть признано незаконным в части установления рыночной стоимости арендуемого истцом объекта недвижимости в размере 3 415 000 рублей (без НДС).

Довод Администрации г. Волгограда о том, что администрация является ненадлежащим ответчиком по делу судебной коллегией отклоняется ввиду следующего.

Вопрос об условиях приватизации конкретного объекта муниципального имущества и о наличии у арендатора преимущественного права приобретения муниципального имущества решается комиссией по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, создаваемой администрацией Волгограда, уполномоченным органом местного самоуправления на осуществление функций по приватизации муниципального имущества.

Комиссия по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества не является постоянно действующим органом, не обладает статусом юридического лица. Поэтому ответчиком по иску об обжаловании действий комиссии является лицо ее создавшее. Комиссия создана распоряжением главы Волгограда. Согласно ст.37 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" главой местной администрации является глава муниципального образования. Таким образом надлежащим ответчиком об оспаривании распоряжения о создании комиссии, подписанное главой от имени уполномоченного органа – Администрации Волгограда, является Администрация Волгограда.

Довод апелляционной жалобы Департамента муниципального имущества о том, что решение в нарушение ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не содержит указания на восстановление нарушенного права судебной коллегией отклоняется, поскольку по результатам рассмотрения заявленных требований в рамках настоящего дела права истца были восстановлены посредством урегулирования спорного условия договора относительно цены выкупаемого объекта.

Довод апелляционной жалобы о пропуске истцом трехмесячного срока, установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для обращения в суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, не соответствующих закону или иному нормативному правовому акту и нарушающих права и законные интересы хозяйствующих субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответствующее заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Как видно из оснований заявленных требований, незаконность предложенной в проекте договора купли-продажи цены выкупа спорного недвижимого имущества, арендуемого обществом, а равно и незаконность решения комиссии по подготовке планов приватизации объектов муниципального имущества, принятое на заседание комиссии 25 декабря 2009 года (выписка из протокола № 40), изначально связывалась заявителем с иной оценкой стоимости спорного недвижимого имущества, которая определена в размере 2 677 000 рублей в отчете № 5 от 12.02.2010 года, составленного оценщиком – индивидуальным предпринимателем ФИО1 Поэтому возможность оценки правильности или неправильности решения комиссии от 25 декабря 2009 года в части закрепленного им указания рыночной стоимости спорного нежилого помещения в размере 3 415 000 рублей появилась у заявителя только с получением в установленном порядке иных данных о такой стоимости, то есть с 12 февраля 2010 года.

Поскольку обращение в суд с настоящими требованиями последовало 22.04.2010 года, то полагать пропущенным срок для обращения в суд с требованием о признании незаконным решения органа местного самоуправления у суда апелляционной инстанции оснований не имеется.

Доводы апелляционной жалобы о том, что цена спорного имущества, определенная обжалуемым судебным актом не соответствует цене, установленной графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью спорного договора, при этом разногласий между сторонами по графику платежей не возникало, судом апелляционной инстанции отклоняются по следующим основаниям.

Как правильно указал суд первой инстанции Приложение 3 (График платежей) в редакции ответчика было подписано истцом со ссылкой на наличие разногласий, однако отдельного протокола разногласий с изложением своей редакции Приложения 3 истец в адрес ответчика не направлял. В то же время, указанные обстоятельства не предусмотрены законом в качестве оснований для отказа в иске о согласовании разногласий по заявленному условию договора. Требований в части согласования разногласий по иным условиям договора, в том числе по пункту 3.2 договора и Приложению 3 (График платежей) истцом в рамках данного дела не заявлялось. С учетом требований ст.49 АПК РФ суд рассматривает дело в пределах предмета заявленных исковых требований.

Кроме того, из содержания статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда согласно статье 445 этого Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Определение судом по собственной инициативе содержания договорных условий, по которым не возникли разногласия, будет означать выход за пределы исковых требований, а резолютивная часть решения не соответствовать заявленным истцом требованиям и требованиям ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Соответственно, по указанному спору рассматриваются только те условия договора, по которым стороны не достигли обоюдного согласия при передаче спора в суд.

Кроме того, суд апелляционной инстанции также учитывает содержание условия, предусмотренного пунктом 3.2 договора, по которому разногласий не возникло и которое предусматривает, в том числе, перечисление продажной цены объекта ежемесячно равными долями в течение установленного срока рассрочки. При этом периодичность, порядок и срок оплаты не поставлены в прямую зависимость от продажной цены объекта.

Оценивая изложенные в апелляционной жалобе доводы, суд апелляционной инстанции установил, что в них отсутствуют ссылки на факты, которые не были предметом рассмотрения суда первой инстанции, имели бы юридическое значение и могли бы повлиять в той или иной степени на принятие законного и обоснованного судебного акта при рассмотрении заявленного требования по существу, в связи с чем доводы апелляционной жалобы судом апелляционной инстанции признаются несостоятельными.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользы которых принят судебный акт, взыскивается арбитражным судом со стороны.

В связи с тем, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, судом первой инстанции правомерно взысканы судебные расходы с ответчиков по делу.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал материалы дела, дал надлежащую правовую оценку всем доказательствам, применил нормы материального права, подлежащие применению, не допустив нарушений норм процессуального права. Выводы, содержащиеся в судебном акте, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, и оснований для его отмены, в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная инстанция не усматривает.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двенадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Волгоградской области от «22» сентября 2010 года по делу №А12-8296/2010 оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через суд первой инстанции.

Председательствующий по делу О.И. Антонова

Судьи С.В. Никольский

Ф.И. Тимаев