Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер АП-11502/2017, 13АП-11505/2017 ) Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального р-на Ленинградской области и ООО "Зелёный квартал" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2017 по делу № А56-2326/2017 (судья Заварзина М.А.), принятое

по иску ООО "Зелёный квартал"

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального р-на Ленинградской области, администрации Кировского муниципального района Ленинградской области

3-е лицо: администрация муниципального образования Шлиссельбургское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области

о признании односторонней сделки от 06.05.20158 № 2258 по расторжению договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.04.2009 № 1488-з недействительной, о признании односторонней сделки от 06.05.20158 № 2259 по расторжению договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.04.2009 № 1489-з недействительной, о применении последствий недействительности указанных сделок в виде признания договоров аренды 21.04.2009 № 1488-з, 21.04.2009 № 1489-звозобновленными на неопределенный срок и действующими

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Зелёный квартал" (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (далее - Комитет), Администрации Кировского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) о признании односторонней сделки от 06.05.2015 № 2258 по расторжению договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.04.2009 № 1488-з недействительной; о признании односторонней сделки от 06.05.2015 № 2259 по расторжению договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 21.04.2009 № 1489-з недействительной; о применении последствий недействительности указанных сделок в виде признания договоров аренды от 21.04.2009 № 1488-з, от 21.04.2009 № 1489-з возобновленными на неопределенный срок и действующими.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального образования Шлиссельбургское городское поселение Кировского муниципального района Ленинградской области.

Определением суда от 19.01.2017 приняты обеспечительные меры.

По решению от 27.03.2017 в удовлетворении иска отказано.

Комитет обратился с апелляционной жалобой, просит суд апелляционной инстанции изменить мотивировочную часть указанное решения, исключив из него вывод суда о том, что договоры аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1488-з и № 1489-з от 21.04.2009 возобновились на неопределенный срок, не отменяя резолютивную часть вышеуказанного судебного акта.

В свою очередь, Общество полагает, что судом первой инстанции необоснованно не применена, поскольку нормами закона не предусмотрена возможность лишения арендатора права пользования земельными участками, на которых находятся объекты строительства, даже в случае, если, максимальные сроки освоения указанных участков нарушены. В материалах настоящего дела имеется достаточно доказательств, свидетельствующих о том, что истцом на спорных участках начаты работы по строительству объектов недвижимости, которым судом первой инстанции не дана оценка. Кроме того, по мнению подателя жалобы, судебные акты по делу А56-90214/2015, на которые ссылается в настоящем деле суд первой инстанции, не имеют преюдициального значения для настоящего дела.

25.05.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Администрации поступил отзыв на апелляционную жалобу Комитета.

Определением от 08.06.2017 рассмотрение апелляционных жалоб отложено на 20.07.2017.

23.06.2017 в канцелярию Тридцатого арбитражного апелляционного суда от Администрации поступили отзыв на апелляционную жалобу Общества, возражения на ходатайство Общества о назначении строительно-технической экспертизы, возражения на правовую позицию Общества.

В настоящем судебном заседании в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации произведена замена состава суда: судья Тимухина И.А. заменена на судью Жиляеву Е.В.

Третье лицо в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилось, что в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в настоящем судебном заседании.

Истец настаивал на удовлетворении своей апелляционной жалобы, поддержал ранее заявленное ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы находится в компетенции суда, разрешающего спор по существу, назначение экспертизы является правом, а не обязанностью суда.

Необходимость разъяснения вопросов, возникающих при рассмотрении дела и требующих специальных познаний, определяется судом, разрешающим данный вопрос. При этом вопросы, разрешаемые экспертом должны касаться существенных для дела фактических обстоятельств. В связи с этим, определяя необходимость назначения той или иной экспертизы, суд исходит из предмета заявленных исковых требований и обстоятельств, подлежащих доказыванию в рамках этих требований.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 09.03.2011 N 13765/10 по делу N 63-17407/2009, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания. Если необходимость проведения экспертизы отсутствует, суд отказывает в ходатайстве о назначении экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, рассмотрев настоящее ходатайство, не усмотрел оснований для назначения по настоящему делу строительно-технической экспертизы, в настоящем деле имеется достаточно доказательств для правильного разрешения спора.

Доводы своей апелляционной жалобы Комитетом поддержаны.

Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-90214/2015, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, по результатам аукциона Комитет (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) 21.04.2009 заключили договоры N 1488-з, 1489-з аренды земельных участков площадью 113 648,12 кв. м с кадастровым номером 47:17:01-06-003:003 и площадью 111 045,1 кв.м с кадастровым номером 47:17:01-06-003:0002 соответственно, для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.

Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

В силу пункта 2.3 договоры являются одновременно и актами приема-передачи участка, действующими с момента подписания договоров.

Согласно пункту 2.2 максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, в том числе объектов социальной инфраструктуры - в течение 12 месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона; максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность муниципального образования Шлиссельбургское городское поселение - в течение 36 месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона; максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства, в том числе объектов социальной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность муниципального образования Шлиссельбургское городское поселение в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков - в течение 60 месяцев со дня подписания протокола о результатах аукциона.

В соответствии с пунктами 4.3.3 договоров арендатор получает исключительное право приобрести в собственность или аренду земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет, расположенные в границах ранее предоставленного земельного участка, выделенные в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки, после безвозмездной передачи в муниципальную собственность муниципального образования Шлиссельбургское городское поселение объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, возведенных в границах предоставленного земельного участка.

Соглашениями от 01.06.2010 о передаче прав и обязанностей по договорам N 1488-з, 1489-з права и обязанности арендатора переданы Обществу.

Согласно пункту 1.1 договора N 1488-з и дополнительного соглашения к нему от 29.04.2013 заявитель принял в аренду 64 земельных участка общей площадью 113 648 кв. м, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:17:01-06-003:0003.

Согласно пункту 1.1 договора № 1489-з и дополнительного соглашения к нему от 29.04.2013 заявитель принял в аренду 35 земельных участков общей площадью 111045 кв.м, образованных в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 47:17:01-06-003:0002.

Общество 18.04.2014 обратилось в Администрацию с заявлениями о продлении срока действия договоров аренды на 49 лет.

В ответном письме от 07.05.2014 N 18.1919/14-0-1 Администрация просила арендатора представить документы, подтверждающие безвозмездную передачу в муниципальную собственность муниципального образования г. Шлиссельбург объектов инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, а также доказательства, подтверждающие исполнение пунктов 4.3.4 договоров.

Письмами от 13.05.2014 N 39, 40 Общество просило Администрацию заключить договоры аренды земельных участков (сроком на 49 лет), образованных в результате раздела участков, переданных по спорным договорам.

Письмом от 27.02.2015 N 80/1-Э Администрация сообщила Обществу об отказе в продлении договоров аренды в связи с невыполнением им обязательств, предусмотренных пунктами 2.2, в установленные договорами сроки.

Уведомлениями от 06.05.2015 N 2258 и 2259 Администрация сообщила Обществу об отказе от продления спорных договоров в порядке статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства установлены вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-94210/2015, имеющими преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела и не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении настоящего дела.

Полагая, что отказ Администрации от договоров аренды совершен со злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ) и нарушает права Общества на распоряжение результатами инвестиций (п. 5 ст. 5 Закона РСФСР от 26.06.1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и ст. 1 и 2 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»), Общество обратилось в суд с настоящим иском.

Исследовав доказательства, представленные в материалы дела, оценив их в совокупности и взаимной связи в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом установленных обстоятельств по делу суд первой инстанции пришел заключению, что Комитет правомерно, в соответствии с требованиями статей 610 и 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации, реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения Договоров аренды.

Исследовав материалы дела, ознакомившись с апелляционной жалобой Комитета, суд апелляционной инстанции находит содержащиеся в ней доводы обоснованными, а по следующим основаниям.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее – Постановление № 73), в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2015 N 224-ФЗ "О защите конкуренции", ст. 39.6 - 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 3 вышеназванного постановления, положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Из буквального толкования приведенных положений следует, что арендатор земельного участка вправе реализовать свое преимущественное право в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации путем перевода прав и обязанностей только по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах, проводимых в форме аукциона.

В свою очередь, если договор аренды земельного участка оформлен после вступления в силу норм, предусматривающих обязательное проведение торгов на право заключения такого договора, последующее возобновление договорных отношений допускается только с соблюдением процедуры проведения торгов.

Продление договора аренды земельного участка на новый срок в случаях, когда законом предусмотрена необходимость его предоставления в порядке торгов, противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из содержания договоров аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1488-з и 1489-з от 21.04.2009 они заключены на основании протоколов аукциона от 20.04.2009.

Таким образом, данные договоры заключены на основании статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, и по истечении срока своего действия договоры были прекращены и не мог быть квалифицированы судом как возобновленные на неопределенный срок порядке статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В части доводов апелляционной жалобы Общества, суд апелляционной инстанции указывает следующее.

Как ранее указывалось судом, в силу положений пункта 2 статьи 30.2 Земельного Кодекса Российской Федерации, разъяснений пункта 1 Постановления № 73 не предусмотрено возобновление договоров аренды, заключенных по результатом проведения торгов по заключению таких договоров, на неопределенный срок в порядке, установленном пунктом 2 статьи 621 Гражданского Кодекса Российской Федерации. Соответственно, по истечении сроков их действия указанные договоры прекращаются и не могут быть возобновлены на неопределенный срок. Последующее возобновление такого договора без проведения торгов противоречит нормам Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, оснований для квалификации настоящего отказа как злоупотребление правом в соответствии со статьей 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации, вопреки доводам жалобы Общества не имеется.

Отказ Комитета от договоров аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1488-3 и № 1489-3 от 21.04.2009 полностью соответствует положениям пункта 2 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 Постановления № 73.

По смыслу положений статьи 35, пункта 2 статьи 45, пункта 2 статьи 46 Земельного Кодекса Российской Федерации, правомерность отказа от договоров аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства связана с оценкой действий арендатора по надлежащему исполнению обязательств, предусмотренных условиями договоров, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договоров, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договоров.

Согласно договорам аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1488-3 и № 1489-3 от 21.04.2009 земельные участки предоставлены для комплексного освоения в целях жилищного строительства (строительства индивидуальных жилых домов).

Вместе с тем, как усматривается из судебных актов, в ступивших в законную силу, по делу № А56-90214/2015, имеющих в силу части 2 статьи 62 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего спора, Общество в период действия договоров аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1488-3 и № 1489-3 от 21.04.2009 не осуществило жилищное строительство на спорных земельных участках в соответствии с видами разрешенного использования (индивидуальное жилищное строительство) в установленный 60-ти месячный срок со дня подписания протоколов о результатах аукциона (п. 2.2 указанных договоров).

На спорных земельных участках отсутствуют объекты недвижимости (в том числе не завершенные строительством), освоение спорных участков не начато, разрешение на строительство объектов индивидуального жилищного строительства не получено.

Актами натурального обследования земельных участков от 10.02.2015 N 10, 11, освоение спорных участков не начато, разрешение на строительство не получено, на участках отсутствуют незавершенные строительством объекты.

Таким образом, правомерность отказа Комитета от договоров аренды связана с неисполнением Обществом в период действия договоров аренды обязательств по осуществлению жилищного строительства в установленные указанными договорами максимальные сроки.

Довод апелляционной жалобы Общества о том, что выполнение работ по строительству объектов инженерной и транспортной инфраструктуры относится к строительству и возведению здания был уже предметом рассмотрения суда первой инстанции и обоснованно отклонен со ссылкой на дело № А56-90214/2015.

Как указал суд кассационной инстанции в рамках рассмотрения дела А56-90214/2015 доводы подателя жалобы, касающиеся исполнения им обязанности по

освоению земельных участков, не нашли подтверждения в материалах дела.

Судами установлено и подтверждается актами натурального обследования земельных участков от 10.02.2015 № 10, 11, освоение спорных участков не начато, разрешение на строительство не получено, на участках отсутствуют незавершенные строительством объекты.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Оснований для иной оценки, установленных по делу А56-90214/2015 обстоятельств, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами отзыва Администрации о том, что положения Федерального Закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее – Закон № 39) в рассматриваемом случае не применимы.

Процедура предоставления в аренду земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства определена нормами земельного законодательства, а именно статьями 30.2 и 38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми одним из существенных условий заключения договоров аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства является обязательство арендатора по строительству объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность, а также условия такой передачи.

Заключение инвестиционных договоров органами местного самоуправления регулируется нормами бюджетного законодательства, а именно статьями 79 и 80 Бюджетного Кодекса Российской Федерации, предусматривающими включение соответствующих бюджетных инвестиций в соответствующий бюджет в соответствии с решением органа местного самоуправления, а также возникновение права муниципальной собственности на эквивалентную часть уставных (складочных) капиталов и имущества юридического лица.

Между тем, такое решение не принималось, а построенная Обществом инженерно-транспортная инфраструктура в соответствии с условиями ее передачи, предусмотренными нормами земельного законодательства, а именно, подпунктом 7 пункта 3 статьи 38.2 Земельного Кодекса Российской Федерации, а также положениями пунктов 2.2, 4.3.3, 4.4.14 и 4.4.16 договоров аренды № 1488-3 и № 1489-3 от 21.04.2009, подлежала передаче безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования - Шлиссельбургское городское поселение.

На основании вышеизложенного, положения Закона № 39 к спорным правоотношениям не применим в связи с тем, что обязанность Общества по строительству объектов инженерно-транспортной инфраструктуры и их передаче в муниципальную собственность муниципального образования Шлиссельбургское городское поселение являлось одним из условий предоставления земельных участков в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Таким образом, принимая во внимание, что Общество не только в период действия договоров (в течение 5 лет с 21.04.2009 по 20.04.2014), но и в дельнейшем, при возобновлении договоров на неопределенный срок в течение более года (с 21.04.2014 по 06.08.2016), т.е. на протяжении более чем 6 лет, не приступило к выполнению работ по строительству, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Общества судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.03.2017 по делу № А56-2326/2017 изменить, исключив из его мотивировочной части вывод суда о том, что договоры аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 1488-з и 1489-з от 21.04.2009 возобновились на неопределенный срок.

В удовлетворении апелляционной жалобы ООО "Зелёный квартал" отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.И. Желтянников

Судьи

Е.В. Жиляева

Т.А.Кашина