Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-11641/2015 ) Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2015 по делу № А56-50205/2014 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ООО "Агрум"

о взыскании, расторжении договора, выселении,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Агрум» (далее - ответчик, Общество) о взыскании 11436890 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.10.2005 №15/ЗД-001707 за период с 01.10.2011 по 30.09.2014, 8040085 руб. 97 коп. неустойки за просрочку платежей за период с 11.10.2011 по 17.07.2014, расторжении договора аренды от 20.10.2005 №15/ЗД-001707 и выселении ответчика с земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, ФИО4 пр., участок 4 (у дома 21, литера Д).

Решением от 17.03.2015 с общества в пользу Комитета взыскано 616 579 руб. 30 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, полагая, что арендная плата в спорный период обоснованно определена на основании ведомостей инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 30.06.2011 N 283396-11/1 и от 25.06.2013 N 35270Б-13/1. По мнению подателя жалобы, ставка арендной платы в любом случае подлежала корректировке с учетом изменения коэффициента площади функционального использования (Кп).

В судебном заседании представитель ответчика возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 20.10.2005 №15/ЗД-001707 аренды земельного участка Зоны 7, площадью 3510 кв.м., с кад. № 78:3215Б:3, расположенного по адресу: 197042, Санкт-Петербург, ФИО4 проспект, участок 4 (у дома 21, литера Д), для использования под досуговую деятельность и общественное питание без права возведения объектов недвижимости (код - 3.5, 3.11, 3.12, 8.1) сроком до 10.11.2014.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 4.3.6 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме выплачивать арендную плату в размер и порядке, определяемом договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

В силу пункта 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала; предварительно уведомив арендодателя, арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в виде пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Уведомлением от 27.01.2010 N 5287 Комитет известил Общество об изменении арендной платы. Согласно данному уведомлению арендная плата устанавливается в рублях и в период с 01.01.2010 по 31.12.2012 уплачивается по указанному в уведомлении графику до момента изменения функционального использования (либо площади функционального использования) участка, после изменения функционального использования (либо площади функционального использования) участка арендная плата определяется в соответствии с приложением N 1 к постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а с 01.01.2013 размер подлежащей ежеквартальному внесению арендной платы определяется арендатором самостоятельно в соответствии с расчетом арендной платы, осуществленным арендодателем, и с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости к ставке арендной платы, установленной постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга".

Как указывает истец, на основании ведомостей инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 30.06.2011 N 283396-11/1, от 25.06.2013 N 35270Б-13/1 размер арендной платы изменен, Обществу направлены уведомления об изменении арендной платы за земельный участок от 15.08.2011 N 2543 и от 29.07.2013 N 4463/13.

Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендной платы по договору, Комитет направил Обществу претензию от 30.05.2014 N 4946-/14 с требованием погасить имеющуюся за период с 01.10.2011 по 30.06.2014 задолженность в размере 10 323566 руб.26 коп. и уплатить пени в течение 15 дней с момента отправки данной претензии, а также явиться в Комитет для заключения дополнительного соглашения о расторжении договора аренды в порядке ст. 452 ГК РФ и в 3-дневный срок с момента подписания данного соглашения освободить земельный участок.

Поскольку указанная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, Комитет обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и возражения ответчика, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении иска правомерно.

Согласно части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены Законом Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", а также постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 N 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга" (далее - Постановление N 1379).

В соответствии с пунктом 3.1.4 Постановления N 1379 арендная плата за земельные участки, на которых осуществляется установка, строительство временных объектов, определяется:

- по коду 10.1 на срок, предусмотренный соответствующим правовым актом, но не более 6 месяцев на изыскательские работы (только для объектов с инженерными коммуникациями) и шести месяцев на установку, строительство;

- по истечении срока, установленного соответствующим правовым актом, а если такой срок не установлен, то с начала срока действия договора аренды и до приемки объекта в эксплуатацию, арендная плата определяется по кодам 3.5-3.7 с коэффициентом К7.

Определяя наличие у Общества задолженности по арендным платежам, Комитет исходил из обстоятельств, позволяющих применить указанный коэффициент.

Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о неправомерности применения истцом при расчете арендной платы кодов 3.5-3.7 с коэффициентом К7.

Как указано выше, договором цель использования спорного участка определена в пункте 1.2 как досуговая деятельность и общественное питание без права возведения капитальных сооружений (код 3.5, 3.11, 3.12, 8.1), периоды оплаты по строительному коду Кн-10.1 не определялись, льготный период для расчета по пониженной ставке арендной платы договором не устанавливался.

Таким образом, в нарушение ст. 65 АПК РФ Комитетом не доказано наличие оснований для применения при определении размера арендной платы повышающего коэффициента 7.

Вопреки доводам Комитета, ведомости ГУИОН от 30.06.2011 N 283396-11/1, от 25.06.2013 N 35270Б-13/1 такими доказательствами не являются, учитывая отсутствие доказательств изменения функционального использования земельного участка в спорный период. Согласно предоставленной ответчиком в материалы дела ведомости ГУИОН на 20.12.2013 с приложением схемы и расчета арендной платы размер арендной платы определен без применения повышающих коэффициентов.

Поскольку арендная плата по договору исходя из кодов, установленных в договоре, уплачена ответчиком несвоевременно, судом первой инстанции обоснованно удовлетворено требование истца о взыскании с ответчика неустойки в размере 616 579 руб. 30 коп.

Вместе с тем, в отсутствие задолженности суд правомерно не усмотрел оснований для расторжения договора и выселения ответчика с занимаемого земельного участка, поскольку расторжение договора является крайней мерой, которая применяется к ненадлежащим образом исполняющему свои обязательства арендатору в том случае, когда иные способы воздействия исчерпаны.

Довод жалобы о том, что ставка арендной платы в любом случае подлежала корректировке с учетом изменения коэффициента площади функционального использования (Кп), подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку согласно расчету арендной платы в приложении к спорному договору коэффициент Кп равен 1, что соответствует ведомости ГУИОН на 20.12.2013.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как не основанные на нормах материального права и представленных в дело доказательствах, решение арбитражного суда первой инстанции является законным и обоснованным, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.03.2015 по делу № А56-50205/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Я.В. Барканова

Е.В. Жиляева