Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-11742/2015 ) Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2015 по делу № А56-63985/2014 (судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

к ЗАО "Морская лига"

3-и лица: 1. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга, 2. Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, 3. Территориальное управление ФАУГИ в СПб

о расторжении договора и выселении,

установил:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее – Учреждение) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Закрытому акционерному обществу "Морская лига" (далее - Общество) о расторжении договора аренды от 05.06.2001 № 09/000648-Ф, заключенного в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в государственной собственности Российской Федерации и являющихся имуществом казны Российской Федерации:

- объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, форт Константин, литера А, площадью 5257,6 кв.м, с кадастровым номером 78:34:0010236:3053;

- объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, форт Константин, литера Б, площадью 2330,4 кв.м, с кадастровым номером 78:34:0010236:3054;

- объект недвижимости, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, форт Константин, литера В, площадью 3897,4 кв.м, с кадастровым номером 78:34:0010236:3055;

- обязании передать указанные объекты недвижимого имущества истцу в течении 10 рабочих дней с даты вступления в силу решения суда.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом.

Решением от 19.03.2015г. в иске отказано.

Не согласившись с решением, Учреждение обратилось с апелляционной жалобой об его отмене, ссылаясь на использование Обществом объекта аренды с нарушением целевого назначения, а также на невыполнение обязательств, связанных с выполнением работ по сохранению предмета аренды, являющегося объектом культурного наследия.

На основании ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ произведена замена состава суда и рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.

В судебном заседании представители Учреждения и Территориальное управление ФАУГИ в Санкт-Петербурге доводы апелляционной жалобы поддержали, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Правительства Санкт-Петербурга, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представителей в судебное заседание не направили.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалам дела, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 05.06.2001 № 09/000648-Ф на объект недвижимого имущества по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, форт Константин, литера Б, площадью 2330,4 кв.м.

Договор заключен на 49 лет (с 05.06.2001 по 04.06.2050).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 11.09.2001.

В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 01.06.2010 арендодателем по договору указано Территориальное управление федерального агентства по управлению государственным имуществом в Санкт-Петербурге.

В соответствии с дополнительным соглашением № 3 от 21.12.2011 арендатору переданы объекты недвижимого имущества по адресу: Санкт-Петербург, г. Кронштадт, форт Константин, литера А, площадью 5257,6 кв.м, с кадастровым номером 78:34:0010236:3053; Санкт-Петербург, г. Кронштадт, форт Константин, литера Б, площадью 2330,4 кв.м, с кадастровым номером 78:34:0010236:3054; Санкт-Петербург, г. Кронштадт, форт Константин, литера В, площадью 3897,4 кв.м, с кадастровым номером 78:34:0010236:3055.

За Учреждением зарегистрировано право оперативного управления на указанные объекты (свидетельства о государственной регистрации права от 15.09.2014, запись о регистрации объектов по литерой А, В сделана 02.04.2012, под литерой Б – 30.09.2010).

В соответствии с дополнительным соглашением № 4 от 01.06.2012 арендодателем по договору является Учреждение.

В отношении арендуемых объектов Обществом заключено охранное обязательство от 07.12.2001 № 3369 на памятник федерального значения – «Форт «Константин» (г. Кронштадт, Финский залив, южный фарватер).

Ссылаясь на акты проверки от 09.07.2014г., Учреждение обратилось к Обществу с претензией от 25.07.2014г., указав, что в случае неудовлетворения изложенных в ней требований договор будет расторгнут в судебном порядке.

В претензии Учреждение указало следующие нарушения ответчиком договора аренды:

1. В нарушение требований пункта 1.1 договора объекты по целевому назначению не используется. Фактическое использование объектов: под складские цели и организацию производства. Фактическое использование берегоукрепления и территории объектов: для организации развлекательных мероприятий, размещения мест стоянок катеров и яхт, объектов общественного питания, причаливания и швартовки плавучих гостиниц, водных топливозаправочных станций, морского пункта пропуска через государственную границу;

2. В нарушение требований пункта 2.2.1 договора объекты используется с нарушениями законодательства об охране объектов культурного наследия: неисполнение охранного обязательства, а также размещение временных объектов и выполнение земляных и строительных работ в отсутствие разрешения Арендодателя и КГИОП;

3. В нарушение требований пункта 2.2.1 договора Арендатор не направил Арендодателю письменное уведомление о конкретной цели использования объектов аренды и не представил согласования органов Госпожнадзора и Госсанэпиднадзора при изменении функционального назначения;

4. В нарушение требований пункта 2.2.4 договора текущий ремонт объектов не осуществляется;

5. В нарушение пункта 2.2.6 договора по фасадам и в помещениях объектов осуществлена прокладка электрических сетей и оборудования без письменного разрешения Арендодателя;

6. В нарушение требований пункта 2.2.9 договора территория объектов содержится в ненадлежащем состоянии;

7. В нарушение требований пункта 2.2.16 договора не представлены договоры аренды земельных участков после признания права собственности на них за Российской Федерацией.

В целях устранения указанных нарушений Общству предложено в течение 14 рабочих дней с даты получения претензии совершить следующие действия:

1. Согласовать с филиалом Учреждения по Санкт-Петербургу вид и состав работ по текущему ремонту объектов, включая работы по восстановлению работоспособности систем теплоснабжения и вентиляции, и включить данные работы в бюджет и план закупок ЗАО «Морская Лига» на 2014 год;

2. Демонтировать установленные в отсутствие разрешительной документации электрические сети и оборудование, а также все временные строения и сооружения на территории объекта;

3. Привести территорию памятника культурного наследия в первоначальный вид;

4. Выполнить работы по очистке фасадов объекта от зеленых насаждений;

5. Представить согласования с органами Госпожнадзора и Госсанэпиднадзора по изменению функционального назначения Объектов и территории, а также правоустанавливающие документы пришвартованные к объектам плавучие средства либо документы – основания их швартовки;

6. Представить договоры аренды земельных участков, занятых объектами;

7. Оплатить штрафы за нарушение предприятие 2.2.1, 2.2.4, 2.2.6, 2.2.9.

В претензии от 26.08.2014 Учреждение заявило о расторжении договора, предложило Обществу направить ответ на предложение о расторжении договора.

Поскольку требования Учреждения не были удовлетворены Обществом, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Дополнительные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя установлены статьей 619 того же Кодекса, согласно пункту 1 части первой которой таким основанием является использование имущества с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Кроме того, в п. 5.3 договора указаны условия, при которых договор может быть досрочно расторгнут по требованию Арендодателя по решению суда, в частности:

5.3.1. При отсутствии согласования использования объекта по его функциональному назначению в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора по истечении установленного п. 2.2.1 Договора срока, либо при непредъявлении Объекта для приемки в эксплуатацию в установленном порядке согласно п. 2.2.4 Договора по окончании проведения его капитального ремонта, а также при наличии нарушения требовании пожарной безопасности или санитарных правил, зафиксированного соответствующим органом;

5.3.5. Если Арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние Объекта, в т.ч. инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные п.п. 2.2.6., 2.2.7. 2.2.9. Договора;

5.3.6. В случае отсутствия договоров, указанных в п. 2.2.11., 2.2.16 и 2.2.19 настоящего Договора, в течение более чем одного месяца.

Согласно п. 1.1 договора объекты предоставлены арендатору для использования под музей и Детский парусный центр.

В соответствии с п. 2.2.1 договора Общество обязалось использовать объект в соответствии с п. 1.1 договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами, правилами пожарной безопасности, нормами законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях). Не позднее 30 дней с момента подписания Договора Арендатор обязан согласовать в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора возможность использования Объекта под предполагаемое функциональное назначение; в течение 10 дней со дня получения согласования указанных органов, а также при изменении функционального назначения, согласованного в указанных органах, Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя о конкретной цели использования Объекта.

Согласно п. 2.2.4 арендатор обязан своевременно, за свой счет производить текущий ремонт Объекта, в том числе поддерживать в надлежащем состоянии фасады Объекта.

Арендатор также обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера (п. 2.2.6).

По правилам п. 2.2.9 договора арендатор обязан содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

Согласно п. 2.2.16 договора арендатор обязан не позднее 60 дней со дня заключения договора заключить договор аренды земельного участка, необходимого для использования объекта.

Отказывая в удовлетворении иска, суд исходи из указанных положений закона, условий договора аренды, установив, что в помещениях арендуемых зданий хозяйственная деятельность не осуществляется.

Данный вывод суда, основанный на тщательном исследовании имеющихся в деле доказательствах, подателем жалобы документально не опровергнут.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований считать, что ответчик пользуется имуществом с существенным нарушением назначения имущества.

Кроме того, как правильно указал суд в решении, неиспользование объектов в целях организации музея и Детского парусного центра не указано в договоре аренды в качестве основания для его расторжения, а исходя из положений ст. ст. 615 и 619 Гражданского кодекса РФ основанием для расторжения договора аренды является использование арендованного имущества не в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

В претензии о расторжении договора Учреждением не заявлено требование об организации в зданиях музея и Детского парусного центра в целях устранения выявленных нарушений.

Доказательств нарушения требований пожарной безопасности или санитарных правил, зафиксированных соответствующими органом, не представлено, на что обоснованно указано судом в решении.

Учитывая, что в помещениях не ведется функционально-определенная деятельность, отсутствие согласования использования объекта по его функциональному назначению в органах Государственного пожарного надзора и Государственного санитарно-эпидемиологического надзора не может служить основанием для расторжения договора.

Суд также на основании имеющихся в деле доказательств пришел к выводу о недоказанности нахождения объекта аренды в неудовлетворительном состоянии. Данный вывод суда подателем жалобы также не опровергнут.

При этом суд принял во внимания сведения, указанные в акте технического состояния памятника от 24.09.2001, указывающие на неудовлетворительное состояние памятника, наличие самосевная растительность.

Однако в материалах дела не имеется доказательств, указывающих на то, что своими действиями арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшил состояние объекта.

Нарушение п. 5.3.5 усматривается в прокладке электрического кабеля. Вместе с тем, данное нарушения нельзя признать существенным, влекущим значительный ущерб для арендодателя.

Мотивы, по которым суд отклонил доводы истца об отсутствии договора аренды на земельный участок, как о нарушении, позволяющем требовать расторжения договора, подробно изложены в решении и апелляционный суд с ними полностью согласен.

При оценке обстоятельств, связанных с необходимостью проведения текущего ремонт объектов, прокладки электрических сетей и оборудования, содержания прилегающей территории, суд правомерно исходил из следующего.

Отношения, связанные с сохранением и использованием арендуемых объектов как объектов культурного наследия регулируются Федеральным законом от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон о памятниках), в соответствии со статьи 45 которого работы по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия проводятся на основании задания на проведение указанных работ, разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, проектной документации на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в реестр, или выявленного объекта культурного наследия, согласованной соответствующим органом охраны объектов культурного наследия, указанным в пункте 2 настоящей статьи, а также при условии осуществления технического, авторского надзора и государственного надзора в области охраны объектов культурного наследия за их проведением.

Ремонт памятника, в соответствии с положениями статей 40, 42 указанного закона, также относится к работам по сохранению объекта культурного наследия.

Исполнение требований Учреждения согласовать с его филиалом по Санкт-Петербургу работы по текущему ремонту объектов, демонтировать электрические сети и оборудование, привести территорию памятника культурного наследия в первоначальный вид, выполнить работы по очистке фасадов объекта от зеленых насаждений, при отсутствии разрешения на проведение указанных работ, выданных органом охраны объектов культурного наследия, приведет к нарушению положений Закона о памятниках, тогда как из представленных ответчиком документов следует, что им осуществляются действия, направленные на получение разрешений на проведение соответствующих работ от Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.03.2015г. по делу № А56-63985/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина

И.А. Тимухина