Гражданский кодекс часть 1

по заявлению конкурсного управляющего ООО "Делфи-М" ФИО4
об установлении начальной продажной цены заложенного имуществ, подлежащего реализации на торгах,

установил :

Решением суда от 28.12.2010 общество с ограниченной ответственностью «Делфи-М» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего ООО «Делфи-М» ФИО5.

Определением от 12.07.2011 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО4, который 12.01.2012 обратился в Арбитражный суд Мурманской области с ходатайством об установлении начальной продажной цены заложенного имущества ООО «Делфи-М» (залогодержатель – ОАО АКБ «РОСБАНК») – часть здания с административно-офисными и производственными помещениями – пристройка к зданию административно-бытового корпуса: нежилое; этажность: 2; общая площадь 1, 092,3 кв.м; инв. № 6338, литер А1; номер объекта: 51-51-01/001/2005-516; адрес: <...>, подлежащего реализации на торгах, на основании прилагаемого отчета об оценке № 63/11 от 25.11.2011.

Определением суда от 04.06.2012 для проверки достоверности и подлинности отчета № 63/11 от 25.11.2011 судом по ходатайству ОАО АКБ «РОСБАНК» назначена экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете об оценке, включая проверку отчета на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (Закон, федеральные стандарты и т.д.), а также на определение актуальной рыночной стоимости объекта на дату проведения экспертизы. Выполнение экспертизы поручено некоммерческому партнерству саморегулируемой организации «Национальная коллегия специалистов – оценщиков».

Определением от 15.10.2012 суд установил начальную продажную цену заложенного имущества ООО «Делфи-М»: часть здания с административно-офисными и производственными помещениями – пристройка к зданию административно-бытового корпуса: нежилое; этажность: 2; общая площадь 1 092,3 кв.м; инв. № 6338, литер А1; номер объекта: 51-51-01/001/2005-516; адрес: <...>, в сумме 13 800 000 руб. с учетом НДС (18%).

В апелляционной жалобе конкурсный управляющий ФИО4, ссылаясь на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит определение отменить.

По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции рыночная стоимость здания, указанная в отчете оценки, установлена в качестве начальной продажной цены. Вместе с тем, подпунктом 4 части 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что при принятии решения об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Судом первой инстанции данные обстоятельства учтены не были.

В судебном заседании представители АКБ «РОСБАНК» и ООО «Новая лизинговая компания» против доводов управляющего возражали, в то же время, просили определение суда первой инстанции изменить в части установления начальной продажной стоимости имущества.

Представители других лиц, участвующих в деле о банкротстве ООО «Делфи-М», извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, что не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность определения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, определением Арбитражного суда Мурманской области от 27.08.2010 требование ОАО АКБ «РОСБАНК» в сумме 20 417 614 руб. 50 коп., в том числе:

- сумма основного долга - 13 846 674 руб. 09 коп.,

- просроченные проценты - 446 288 руб. 28 коп.,

- просроченные проценты по основному долгу - 2 153 434 руб. 52 коп.,

- пени по просроченному основному долгу - 3 807 443 руб. 77 коп.,

- пени по просроченным процентам – 163 773 руб. 84 коп. включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО «Делфи-М», как обеспеченное залогом недвижимого имущества – пристройка к зданию административно-бытового корпуса с производственными помещениями и гаражом (незавершенное строительство).

Обращаясь с заявлением об установлении начальной продажной цены заложенного имущества, конкурсный управляющий представил суду отчет об оценке заложенного имущества № 63/11 от 25.11.2011, составленный ФИО6 (ООО «Оценочная компания «Стандарт»), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составляет 29 700 000 руб. с учетом НДС.

Возражая против удовлетворения заявления конкурсного управляющего, ОАО АКБ «РОСБАНК» представило суду отчет об оценке заложенного имущества № 065/0310 19.03.2010, составленный ФИО7 (ООО «Департамент профессиональной оценки»), согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимого имущества составляет 13 000 000 руб. с учетом НДС, а также доказательства признания несостоявшимися торгов по продаже имущества от 03.06.2011 и назначения повторных торгов с начальной ценой реализации 11 700 000 руб.

В целях устранения противоречий между двумя отчетами об оценке имущества, содержащих различные выводы по поводу величины его рыночной стоимости, по делу была назначена судебная экспертиза, по результатам которой было установлено, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества, включая НДС, с учетом округлений, принятых в оценочной практике, на дату проведения экспертизы 06.08.2012 составляет 13 800 000 руб.

Суд первой инстанции, полно и всесторонне исследовав представленные в материалы дела документы, принимая во внимание результаты экспертизы, пришел к выводу об обоснованности установления начальной цены продажи залогового имущества должника в размере рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком по правилам Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в результате проведения судебной экспертизы.

Суд апелляционной инстанции, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу о наличии оснований для изменения оспариваемого судебного акта в связи со следующим.

Согласно пункту 2 статьи 131 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

В силу пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Пунктами 9, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» разъяснено, что основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая, что требования федерального законодательства содержат императивную норму об установлении начальной продажной цены недвижимого имущества 80% от рыночной стоимости имущества определенной на основании отчета оценщика, соответственно начальная продажная цена заложенного имущества: часть здания с административно-офисными и производственными помещениями – пристройка к зданию административно- бытового корпуса: нежилое: этажность:2, общая площадь 1092, 3 кв. м., инв. №6338, лит.А1, номер объекта: 51-51-01/001/2005-516, адрес: <...> составит 11 040 000 руб. с учетом НДС (18%).

Законных оснований для установления начальной цены заложенного недвижимого имущества равной рыночной стоимости определенной на основании отчета оценщика в данном случае у суда первой инстанции не имелось.

При указанных обстоятельствах определение суда подлежит изменению на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Мурманской области по делу № А42-11806/2009/5з от 15.10.2012 изменить, изложить резолютивную часть в следующей редакции: установить начальную продажную цену заложенного имущества общества с ограниченной ответственностью «Делфи-М», часть здания с административно-офисными и производственными помещениями – пристройка к зданию административно- бытового корпуса: нежилое: этажность:2, общая площадь 1092, 3 кв. м., инв. №6338, лит.А1, номер объекта: 51-51-01/001/2005-516, адрес: <...> в сумме 11 040 000 руб. с учетом НДС (18%).

Председательствующий

Т.С. Ларина

Судьи

Л.Н. Марченко

И.В. Масенкова