Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-12468/2022 ) акционерного общества «Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2022 по делу № А56-52130/2018 , принятое по иску:

истец: Администрация Волховского муниципального района Ленинградской области (адрес: Россия, 187403, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.01.2006, ИНН: <***>)

ответчик: акционерное общество «Ленинградское областное агентство ипотечного жилищного кредитования» (адрес: Россия,188480, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.07.2005, ИНН: <***>)

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Жилищное хозяйство» (адрес: Россия,187403, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.12.2002, ИНН: <***>)

об обязании,

установил:

Администрация Волховского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к акционерному обществу «Ленинградское областное агентство ипотечного кредитования» (далее - Общество) об обязании в течение 15 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить выявленные в период гарантийного срока недостатки (дефекты), в многоквартирном доме по адресу: г. Волхов, Борисогорское поле, дом № 18, а именно: в квартире 20 - устранить трещины на стене и потолке на кухне трещины по периметру потолка в ванной и туалете; в квартире 32 - устранить трещины с отслоением обоев, штукатурки по стенам в комнате, закрепить дверную коробку; в квартире 36 - устранить трещины на стене в коридоре, протечки с кровли на потолке кухни, восстановить теплоизоляцию оконных блоков во всей квартире; в квартире 34 - устранить трещины на стене ванной и коридора; в многоквартирном доме по адресу: <...>, а именно: в квартире 33 - устранить трещину на стене коридора; в квартире 29 - устранить трещины в коридоре по всей длине стены; восстановить теплоизоляцию оконных блоков; устранить трещины по периметру потолка кухни, ванной комнаты, туалета.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Жилищное хозяйство» (далее - ООО «Жилищное хозяйство»).

Определением от 26.02.2019 назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», а именно экспертам ФИО4, ФИО5, ФИО6

Решением от 14.03.2022 суд обязал Общество в течение 45 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу безвозмездно устранить следующие выявленные в период гарантийного срока недостатки (дефекты) в многоквартирном доме по адресу: г. Волхов, Борисогорское поле, дом № 18: в квартире 20 - устранить трещины на стене и потолке на кухне трещины по периметру потолка в ванной и туалете; в квартире 32 - устранить трещины с отслоением обоев, штукатурки по стенам в комнате, закрепить дверную коробку; в квартире 36 - устранить трещины на стене в коридоре, протечки с кровли на потолке кухни, восстановить теплоизоляцию оконных блоков во всей квартире; в квартире 34 - устранить трещины на стене ванной и коридора; в многоквартирном доме по адресу: <...>: в квартире 33 - устранить трещину на стене коридора; в квартире 29 - устранить трещины в коридоре по всей длине стены, восстановить теплоизоляцию оконных блоков; устранить трещины по периметру потолка кухни, ванной комнаты, туалета; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение; по мнению подателя жалобы, заключение экспертов не подтверждает обоснованность заявленных истцом требований; при этом в деле имеются доказательства ненадлежащей эксплуатации управляющей компанией (ООО «Жилищное хозяйство») спорных зданий; полагает, что суд необоснованно отклонил ходатайство ответчика о назначении дополнительной строительно-технической экспертизы.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, а представители Администрации и ООО «Жилищное хозяйство» просили в ее удовлетворении отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам проведенного электронного аукциона между Администрацией, действующей от имени муниципального образования город Волхов Волховского муниципального района Ленинградской области (дольщик), и Обществом (застройщик) 17.02.2014 заключен муниципальный контракт № 0145300005013000149-0168830-01 (далее – контракт) на поставку жилых помещений (с условием приобретения жилых помещений-квартир в муниципальную собственность МО город Волхов) путем участия в долевом строительстве для переселения граждан из аварийного жилищного фонда на территории МО город Волхов.

Согласно указанному контракту Общество обязалось в предусмотренный контрактом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилые помещения и после получения разрешения на ввод малоэтажного многоквартирного дома в эксплуатацию передать 14 структурно обособленных благоустроенных жилых помещений дольщику (пункт 1.1 контракта).

В соответствии с пунктом 4.2.6 контракта Общество обязано устранить недостатки, выявленные в течение гарантийного срока. Гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается 5 лет и исчисляется со дня передачи квартир дольщику. На технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав дома, гарантийный срок устанавливается 3 года со дня подписания передаточного акта или иного акта о передачи квартир. Дольщик вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (пункт 4.4 контракта).

Передача квартир состоялась согласно актам приема-передачи 31.03.2015.

Согласно акту проверки с участием представителя Общества 03.10.2017, то есть в период течения гарантийного срока выявлены недостатки.

23.10.2017 Администрация в адрес Общества направила претензию № 4032/17 с требованием устранить указанные в актах недостатки. Поскольку в указанный в претензии срок недостатки не устранены, истец обратился в суд.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных выше обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (часть 2 этой же статьи).

Согласно части 5 статьи 7 Закона № 214-ФЗ на объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается гарантийный срок не менее пяти лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства его участнику и в течение которого последний вправе предъявить требования, связанные с обнаруженными им недостатками выполненной работы.

При этом, как установлено частью 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Согласно части 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права.

В данном случае Администрация обязана доказать факт наличия недостатков, возникших в названых многоквартирных домах в период гарантийного срока, а Общество обязано устранить эти недостатки, если не докажет, что они произошли вследствие неправильной эксплуатации либо нормального износа объекта или его частей, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самой Администрацией или привлеченными ею третьими лицами.

Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в том числе заключение эксперта от 10.02.2020 № 4-12-2/19/94, обоснованно удовлетворил иск, приняв во внимание выводы экспертизы о наличии ошибок при проектировании, нарушении застройщиком строительных норм и правил в части проведения работ нулевого цикла.

Так, эксперт пришел к выводу о том, что причинами возникновения перечисленных в акте от 03.10.2017 дефектов является комплекс причин: 1) ошибки проектирования: отсутствие дренажной системы; отметка низа подошвы фундамента расположена выше глубины промерзания; толщина плиты не соответствует условиям деформации при недостаточном уплотнении подстилающих слоев; кладка газобетонных блоков предусмотрена на известково-цементном растворе, а не на клеевых составах (в соответствии с рекомендациями производителей газобетонных блоков); в процессе строительства в ПД вносились многочисленные изменения в основные разделы ПД, что свидетельствует о некачественном выполнении первоначального проекта; разделы ПД не согласуются между собой; проектом не предусмотрен организованный водоотвод талых и грунтовых вод рекомендованный в инженерно-геологических изысканиях; 2) недостатки, допущенные при строительстве здания: производство работ нулевого цикла, в том числе по уплотнению грунтового основания производились при отрицательных температурах; вероятно, некачественное уплотнение грунта при выполнении работ нулевого цикла (при отрицательных температурах невозможно достигнуть необходимого коэффициента уплотнения); вероятно из-за коротких сроков строительства могла быть нарушена технология строительства; 3) ненадлежащая эксплуатация здания: вода в подвале; заполненный водой приямок; нарушенная теплоизоляция инженерных сетей; поражения коррозией входных дверей; замачивание цоколя, деструкция отделочного слоя; оторванная от цоколя отмостка по периметру здания не ремонтируется; за период с 17.04.2019 (выезд экспертов на данные объекты по делу № А56-52139/2018) по настоящее время эксплуатирующей организацией перечисленные нарушения не устранялись, ремонтные работы не проводились.

Также эксперт указал на то, что строительно-монтажные работы выполнены в соответствии с проектной документацией. Однако, короткие сроки строительства и несоблюдение строительных норм и правил при проектировании зданий привели к нарушению требований действующих нормативных документов. Определить качество примененных строительных материалов неразрушающими методами не представляется возможным из-за особенности конструкций (оштукатуренный газобетон, утепление мин. ватой). Возможно, при строительстве использовались материалы с характеристиками, не соответствующими проектным решениям. Однако в соответствии с актом приемки объекта капитального строительства от 16.12.2014 строительство объекта осуществлялось по проекту в соответствии с разрешением на строительство согласно требованиям нормативных документов.

Как обоснованно отметил суд, выводы экспертов о наличии ошибок при проектировании не исключают вину Общества в возникших дефектах, поскольку исходя из положений части 7 статьи 7 Закона № 214-ФЗ недостоверность проектной документации не относится к обстоятельствам, за которые застройщик не несет ответственности в пределах гарантийного срока. При должной степени бдительности застройщик должен был сам установить данное обстоятельство на стадии строительства и действовать в соответствии со статьей 761 Гражданского кодекса Российской Федерации. Доказательств, исключающих возможность обнаружения недостатков проектной документации, застройщиком не представлено.

При оценке выводов эксперта о том, что к числу причин возникших дефектов относится ненадлежащая эксплуатация здания, а именно вода в подвале и заполненный водой приямок, суд учел, что представленными в материалы дела актами от 27.04.2015 осмотра конструктивных элементов спорных многоквартирных домов, подписанными со стороны Общества и ООО «Жилищное хозяйство», установлено наличие конкретных недостатков строительных работ и незаконченность выполнения отдельных видов работ, предусмотренных проектом. При этом в многоквартирном доме № 18 по ул. Борисогорское поле в ходе осмотра от 27.04.2015 выявлено подтопление водой подвального помещения, наличие на поверхности наружных и внутренних стен свежих следов от намокания.

Таким образом, такой недостаток как наличие воды в подвальном помещении дома № 18 по ул. Борисогорское поле в г. Волхове имелся на момент приемки многоквартирных домов в управление ООО «Жилищное хозяйство» еще в 2015 году. Учитывая, что актом осмотра от 27.04.2015 также выявлены повреждения стен и потолков жилых помещений многоквартирных домов в виде трещин и отверстий, факт нарушения строительных норм и правил, допущенных при строительстве указанных многоквартирных домов, следует признать подтвержденным, а соответствующий дефект - возникшим по не связанным с эксплуатацией причинам.

Указанные обстоятельства, с учетом однозначного вывода эксперта о том, что застройщиком нарушены строительные нормы и правила в части проведения работ нулевого цикла, а именно уплотненное грунтового основания проведено при отрицательных температурах и в слишком короткие сроки строительства, во взаимосвязи с ошибками проектирования, не позволяют достоверно определить существенность отдельных эксплуатационных нарушений и степень их влияния на возникновение дефектов при очевидности их малозначительности в сравнении с нарушениями застройщика и проектировщика.

Исходя из пояснений сторон и представленных в дело доказательств, в том числе исследовательской части заключения от 10.02.2020, в целях разграничения объема ответственности застройщика и эксплуатирующей организации определить перечень конкретных квартир, в которых повреждения были вызваны либо ненадлежащей эксплуатацией зданий либо явились следствием нарушения строительных норм и правил, также невозможно, поскольку экспертами установлен комплексный характер нарушений, в целом повлекших дефекты по всех спорных квартирах, а не дифференцированные нарушения, в отношении которых возможно установить причинно-следственную связь с дефектом в конкретной квартире.

Несоответствие заключения, составленного по результатам судебной экспертизы, требованиям законодательства РФ, наличие существенных нарушений либо замечаний при его составлении ответчиком не доказано, противоречий в выводах эксперта не выявлено, заключение эксперта отражает все установленные статьей 86 АПК РФ сведения.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал Обществу в назначении дополнительной экспертизы.

Вопреки доводам жалобы, судом обоснованно учтено, что в рамках дела № А56-52139/2018, до вступления судебного акта по которому приостанавливалось рассмотрение настоящего дела, рассматривались схожие требования - об устранении аналогичных недостатков в тех же спорных домах, но в иных квартирах.

В рамках указанного дела суды также установили нарушение застройщиком строительных норм и правил, в связи с чем удовлетворили заявленные требования.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не оценены судом первой инстанции при рассмотрении дела, судом первой инстанции исследованы доказательства, представленные сторонами по делу, правильно применены подлежащие применению нормы материального права, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.03.2022 по делу № А56-52130/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

С.М. Кротов