Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-13569/2022 ) индивидуального предпринимателя Рейнгольд Ларисы Серафимовны на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2022 по делу № А56-84398/2021, принятое по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «Авантаж-недвижимость» (адрес: Россия, 199406, Санкт-Петербург, ФИО2 проспект, дом 88, литер А, помещение 2-Н, кабинет 83, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 25.01.2012, ИНН: <***>)

ответчик: индивидуальный предприниматель ФИО1 (ОГРНИП: <***>)

о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Авантаж-недвижимость» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик, предприниматель) о взыскании 1 926 282 руб. задолженности по оплате фиксированной части арендной платы в период действия договора аренды от 01.12.2018 № ТП/П5/АН-181201-70545 и фактического пользования арендованным имуществом, 191 290 руб. 08 коп. задолженности по оплате переменной части арендной платы, 821 808 руб. 64 коп. пеней за период с 01.10.2020 по 30.06.2021 на фиксированную часть арендной платы, 127 350 руб. 78 коп. пеней за периоды с 01.06.2020 по 31.07.2020, с 01.01.2021 по 07.05.2021 на переменную часть арендной платы. Кроме этого, истец просил взыскать пени на сумму задолженности за период с 15.01.2020 из расчета 0,2% в день от неоплаченной суммы до момента погашения долга.

Решением от 25.03.2022с предпринимателя в пользу Общества взыскана задолженность в размере 1 794 322 руб. 08 коп., пени в размере 949 159 руб. 42 коп. по состоянию на 14.01.2022, пени за период с 15.01.2022 на сумму задолженности в размере 1 794 322 руб. 08 коп. по ставке 0,2% от суммы задолженности за каждый день просрочки до даты погашения задолженности и 34 293 руб. 60 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины; в остальной части в удовлетворении иска отказано; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 3 724 руб. государственной пошлины в связи с увеличением суммы исковых требований.

Не согласившись с указанным решением, предприниматель подал апелляционную жалобу, просит решение отменить; внести изменения в договор аренды в части определения размера фиксированной части арендной платы, уменьшить размер фиксированной части арендной платы с 129 300 руб. до 30 000 руб.; внести изменения в договор аренды в части определения размера базовой части арендной платы, уменьшить размер базовой части арендной платы с 22 800 руб. до 4 560 руб.; внести изменения в договор аренды в части периода его окончания, а именно 25.03.2021; предоставить возможность рассрочки платежей на 24 месяца; считает, что сам по себе факт владения, при отсутствии возможности пользования имуществом, не дает возможности извлекать прибыль из этого имущества; указывает, что в период с марта 2020 года по 27.07.2020 не мог пользоваться помещением; арендодатель с марта 2020 года и до момента расторжения договора осуществлял ремонт эскалатора и коридора (фойе), где находится вход в арендуемое помещение, в связи с чем полностью ограничил доступ к арендуемому помещению.

В судебное заседание предприниматель не явился, направил ходатайство об отложении судебного заседания, отклоненное судом в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 01.12.2018 заключен договор № ТП/П5/АН-181201-70545 (далее – договор) аренды части здания, обозначенного в приложениях 1 и 2 к договору, а именно части здания площадью 45,7 кв.м, расположенного на 2-м этаже по адресу: Санкт-Петербург, Малый проспект В.О., дом 88, литер А, обозначенного цветом на приложенном к договору аренды плане. Разрешенное использование указано - торговое, вспомогательное.

Из содержания приложения № 3 к договору аренды следует, что здание представляет собой торговый комплекс «Шкиперский молл».

Согласно пункту 2.2.2 договора арендатор обязуется выполнять своевременно и в полном объеме обязательства по оплате арендной платы и иных платежей.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендатор ежемесячно выплачивает арендодателю арендную плату за пользование арендуемой частью здания, размер, порядок расчета и оплаты которой устанавливается приложением № 5 к договору. Арендная плата рассчитывается и уплачивается в рублях РФ. Арендная плата не включает в себя плату за пользование земельным участком, на котором расположено здание, включающее в свой состав арендуемую часть здания. Арендная плата установлена за всю арендуемую часть здания, при этом площадь арендуемой части здания указана в договоре исключительно с целью идентификации арендуемой части здания.

Как следует из пункта 1 приложения № 5 к договору, арендная плата рассчитывается исходя из площади арендуемой части здания и состоит из фиксированной части и переменной части арендной платы.

В подпункте 1.1 приложения № 5 к договору предусмотрено, что фиксированная часть арендной платы уплачивается арендатором на основании договора (счета не выставляются) не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца аренды. Фиксированная часть арендной платы составляет 129 300 руб., в т.ч. НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 НК РФ в месяц.

Из пункта 1.2 и подпункта 1.2.1 приложения № 5 к договору следует, что переменная часть арендной платы состоит из базовой части и расчетной части, включающих НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 НК РФ, рассчитывается и оплачивается в следующем порядке: базовая часть (коммунальные ресурсы, эксплуатационные услуги, поставляемые в арендный комплекс (здание, сооружения, прилегающую территорию), а также маркетинговые услуги, связанные с продвижением торгового комплекса) уплачивается арендатором на основании договора (счета не выставляются) не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца аренды и составляет в месяц 22 800 руб.

Пунктом 4.2 договора установлено, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще чем один раз в год и не более чем на 10%. Указанный срок начинает течь со дня заключения настоящего договора, а в дальнейшем начинает течь заново со дня одностороннего изменения размера ежемесячной арендной платы по инициативе арендодателя. Течение указанного срока не прерывается в связи с предоставлением арендатору льгот, скидок по арендной плате; изменением размера арендной платы по соглашению сторон. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме. Датой изменения арендной платы является дата, указанная в уведомлении, направленном арендодателем арендатору.

На основании пункта 4.6 договора арендатор обязуется произвести оплату обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж - денежная сумма, уплачиваемая в качестве обеспечения исполнения всех денежных обязательств арендатора по настоящему Договору.

Согласно пункту 4.6.1 договора арендатор производит оплату обеспечительного платежа в течение 5 дней с даты подписания договора в размере, установленном приложением № 5 (счет не выставляется), а также своевременно пополняет его.

Пунктом 3 приложения № 5 к договору предусмотрено внесение обеспечительного платежа в размере 304 200 руб.

01.04.2020 арендодатель и арендатор заключили дополнительное соглашение, с учетом сложившейся финансовой обстановки, связанной с исполнением мер, направленных на предотвращение распространения новой коронавирусной инфекции COVID-19 и установили льготные условия для расчета, начисления, уплаты и отсрочки арендных платежей.

Из пункта 1.1 дополнительного соглашения следует, что в течение 122 календарных дней с 01.04.2020 фиксированная часть арендной платы устанавливается в размере 517 200 руб., в т.ч. НДС, исчисленный по ставке, предусмотренной пунктом 3 статьи 164 НК РФ.

Согласно пункту 1.2 и подпунктам 1.2.1, 1.2.2, 1.2.3, 1.2.4, 1.2.5 договора отсрочка уплаты фиксированной части арендной платы предоставляется на срок до 01.10.2020, начиная с даты введения на территории Санкт-Петербурга режима повышенной готовности (с 13.03.2020) на следующих условиях:

- отсрочка предоставляется в период с 13.03.2020 до окончания срока действия режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации в случае её введения) на территории Санкт-Петербурга в размере фиксированной части арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов от фиксированной части арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности (или чрезвычайной ситуации) на территории Санкт-Петербурга до 01.10.2020;

- задолженность по фиксированной части арендной платы подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной фиксированной части арендной платы по договору;

- штрафы, проценты за пользование чужими денежными средствами или иные меры ответственности в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения фиксированной части арендной платы в связи с отсрочкой не применяются;

- установление арендодателем дополнительных платежей, подлежащих оплате арендатором в связи с предоставлением отсрочки, не допускается;

- переменная часть арендной платы оплачивается на условиях, установленных договором, без предоставления отсрочки и иных льготных условий.

Между тем уведомлением от 24.11.2020 (№ ИСХ_ТП-201124-88306) арендодатель уведомил арендатора об увеличении фиксированной части арендной платы в соответствии с пунктом 4.2 договора.

Таким образом, с 01.11.2020 фиксированная часть арендной платы по договору составила 135 729 руб. в месяц (в т.ч. НДС).

В нарушение условий договора ответчик не исполнил принятых на себя обязательств, в связи с чем образовалась задолженность по оплате фиксированной части арендной платы в период действия договора и фактическое пользование арендованным имуществом в размере 1 926 282 руб., задолженность по оплате переменной части арендной платы в размере 191 290 руб. 08 коп.

В соответствии с пунктом 6.1.1 договора арендодатель имеет право отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке при просрочке внесения арендатором арендной платы и иных платежей на срок более 20-ти календарных дней.

В связи с наличием задолженности ответчика по внесению арендной платы истцом были направлены ответчику следующие документы: уведомление об отказе от договора (№ ИСХ_ТП-210423-1 от 23.04.2021). Согласно пункту 6.3 договора днем расторжения договора является 07.05.2021 и претензионное требование об оплате задолженности и пеней по договору (№ ИСХ_ТП-210628-1 от 28.06.2021), которое осталось без ответа, задолженность ответчиком не погашена, пени не оплачены.

Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще, чем один раз в год, и не более, чем на 10%. Течение указанного срока не прерывается в связи с предоставлением арендатору льгот, скидок по арендной плате, изменением размера арендной платы по соглашению сторон. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора в письменной форме. Датой изменения арендной платы является дата, указанная в уведомлении, направленном арендодателем арендатору.

На основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 13.03.2020 № 121 «О мерах по противодействию распространению в Санкт-Петербурге новой коронавирусной инфекции (COVID-19)» (далее - Постановление № 121), на территории Санкт-Петербурга в связи с распространением новой коронавирусной инфекции в период с 28.03.2020 по 24.07.2020 была ограничена работа торговых центров и запрещено оказание услуг населению, требующее очного присутствия, в зданиях торговых центров.

Пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», предусмотрено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой отсрочки устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Кроме того, по условиям пункта 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Порядок применения отсрочки по уплате арендной платы определен постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», пунктом 2 которого рекомендовано использование указанного порядка юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям - арендодателям объектов недвижимости при предоставлении отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества в соответствии с требованиями, утвержденными настоящим постановлением, а также рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента Российской Федерации о мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с новой коронавирусной инфекцией.

Согласно пункту 1 указанного порядка в действующей редакции, его требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции (далее соответственно - договор аренды, отсрочка).

По условиям пункта 3 приведенного Порядка, отсрочка предоставляется на срок до 01.10.2020 начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 01.01.2021 и не позднее 01.01.2023 поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы за соответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 01.10.2020;

д) размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, может быть снижен по соглашению сторон;

е) если договором аренды предусматривается включение в арендную плату платежей за пользование арендатором коммунальными услугами и (или) расходов на содержание арендуемого имущества, отсрочка по указанной части арендной платы не предоставляется, за исключением случаев, если в период действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации арендодатель освобождается от оплаты таких услуг и (или) несения таких расходов.

Как указано в пункте 6 приведенного порядка, стороны договора аренды могут установить иные условия предоставления отсрочки, если это не приведет к ухудшению для арендатора условий, предусмотренных настоящими требованиями.

С учетом изложенного суд пришел к верному выводу о том, что арендатор имел право на заявление требования об отсрочке уплаты арендных платежей в части фиксированной части арендной платы за период невозможности использования помещения в связи с ограничением работы торговых центров в период с середины марта по сентябрь 2020 года включительно, погашение которых могло производиться с 01.01.2021 равными платежами в размере, не превышающем 50% от предусмотренной договором аренды оплаты, а также уменьшения арендных платежей в части фиксированной части арендной платы за указанный период, размер которого, для целей соблюдения баланса интересов арендодателя и арендатора, в равной степени несущих убытки от установленных ограничений, не мог превышать 50% от согласованного в договоре размера платежей.

Сторонами договора согласовано предоставление отсрочки по внесению арендных платежей в дополнительном соглашении от 01.04.2020 к договору на условиях, аналогично предусмотренным выше, с 13.03.2020. С учетом предоставленной отсрочки, задолженность по фиксированной части арендной платы за период с 13.03.2020 по 01.08.2020 должна была быть погашена в период с 01.01.2021 по 01.02.2022. На момент судебного разбирательства указанный период истек.

Уменьшение размера арендной платы, о чем предприниматель просил в письме от 27.07.2020, не согласовано.

Приняв во внимание, что истцом не оспаривается невозможность оказания услуг предпринимателем в период прекращения доступа посетителей в торговый комплекс «Шкиперский Молл» в период, в отношении которого предусмотрены названные льготы, что и, при таких условиях, суд признал, что за спорный период март - сентябрь 2020 года размер арендной платы подлежит уменьшению на 50%.

Доводы ответчика о невозможности использования помещений по причине осуществления ремонта в торговом центре обоснованно не приняты судом.

Оснований для вывода о наличии оснований для уменьшения арендной платы после периода сентября 2020 года не имеется.

Арендованное имущество возвращено арендодателю по двустороннему акту приема-передачи помещения от 30.06.2021.

Доказательств воспрепятствования арендодателя в доступе в арендованное помещение с 25.03.2021 не представлено.

Исходя из изложенного, апелляционный суд считает, что при принятии обжалуемого решения правильно применены нормы процессуального и материального права, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, в связи с чем апелляционная жалоба по изложенным в ней доводам является необоснованной и удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.03.2022 по делу № А56-84398/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

С.М. Кротов

Н.С. Полубехина