Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-14202/2022 ) общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2022 по делу № А56-118912/2020, принятое по иску:

истец: фонд «Русский мир» (адрес: Россия, 119285, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (адрес: Россия, 191036, Санкт-Петербург, ул. 2-я Советская, д. 7, лит. А, пом. 1-Н, оф. 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании,

установил:

Фонд «Русский мир» (далее - Фонд) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «М-Стиль» (далее - Общество) о взыскании 149 716 руб. части депозита по договору аренды от 01.09.2019 № 25/19, 5 000 руб. депозита за ключи (пульты дистанционного управления для автоматических ворот паркинга бизнес-центра).

Определением суда от 12.04.2021 к производству принято встречное исковое заявление Общества о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 257 448 руб. 18 коп.

Определением суда от 29.09.2021 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено эксперту частного экспертного учреждения «Городское учреждение судебной экспертизы» ФИО3.

Решением от 29.03.2022 с Общества в пользу Фонда взыскано 149 716 руб. части депозита по договору аренды от 01.09.2019 № 25/19, 5 000 руб. депозита за ключи (пульты дистанционного управления для автоматических ворот паркинга бизнес-центра), а также 35 000 руб. расходов на оплату судебной экспертизы и 5 641 руб. расходов по уплате государственной пошлины по первоначальному иску; в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество подало апелляционную жалобу, просит решение изменить, в удовлетворении первоначального иска Фонду отказать; встречный иск удовлетворить частично, взыскав с Фонда в пользу Общества стоимость восстановительного ремонта помещения в размере 169 475 руб.

Определением от 01.08.2022 ввиду нахождения судьи Полубехиной Н.С. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Полубехиной Н.С. на судью Баженову Ю.С.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Фонда возражал против ее удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Фондом (арендатор) и Обществом (арендодатель) 01.09.2019 заключен договор аренды № 25/19 (далее - договор), по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого здания с кадастровым номером 78:32:0001671:2008 площадью 8 832,1 кв.м, этажностью 7 (1-7), цокольный, мезонин-надстройка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 6-я Красноармейская улица, д. 5-7, лит. А, для использования под офис.

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача помещения арендатору осуществляется арендодателем по акту сдачи-приемки, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды.

Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 172 097 руб.

В силу пункта 3.5.2 договора арендатор принимает на себя обязательство в течение 3 (трех) дней с даты подписания настоящего договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 172 097 руб., вкл. НДС 20%, (1 (один) размер арендной платы, указанной в пункте 3.1 настоящего договора). Данная сумма депозита является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по настоящему договору.

Во исполнение условий договора истец перечислил на расчетный счет Общества 172 097 руб. в счет обеспечительного депозита, что подтверждается платежными поручениями от 04.09.2018 № 172, от 15.02.2019 № 25, от 02.09.2019 № 104, 5 000 руб. в счет депозита за пульты дистанционного управления воротами паркинга, что подтверждается платежными поручениями от 12.09.2018 № 177, от 26.09.2018 № 188.

Договор вступает в силу с 01.09.2019 и действует по 31.07.2020 включительно (пункт 7.1 договора).

Пунктом 2.2.10 договора предусмотрено обязательство арендатора передать помещение либо часть помещения при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением настоящего договора/изменением настоящего договора в связи с отказом арендатора от части помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) помещения вследствие деятельности арендатора в течение срока действия настоящего договора и/или при освобождении помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Споры, возникающие между сторонами по поводу стоимости восстановительного ремонта, разрешаются сторонами в порядке, установленном пунктом 8.1 настоящего договора.

Нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна); механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах от спинок кресел, стульев, на напольном покрытии от кресел и стульев и т.п.).

В связи с истечением срока действия договора Фонд 29.07.2020 полностью освободил помещения от имущества, что не оспаривается Обществом.

Как указал истец при обращении в суд, от приемки арендованного имущества Общество уклонилось, при этом Обществом был осуществлен осмотр арендуемых помещений, по результатам которого составлен дефектационный акт от 30.07.2020, содержащий перечень имеющихся, по мнению Общества, дефектов, предложенные Обществом способы устранения дефектов, а также возражения арендатора относительно самого факта наличия некоторых дефектов и выбранных Обществом способов их устранения.

Письмом от 09.09.2020 № 1352-5/20 Общество уведомило Фонд об осуществленном им зачете обеспечительного депозита в сумме 172 097 руб. в счет имевшейся у Фонда задолженности по арендной плате за часть июня и июля 2020 года, а также о необходимости уплаты пеней в сумме 43 884,74 руб. за просрочку внесения арендной платы за вышеуказанные периоды.

Не согласившись с размером начисленной Обществом суммы восстановительного ремонта, а также наличием обязательства по внесению арендной платы и, соответственно, произведенным зачетом, истец направил в адрес Общества претензию от 30.09.2020 № 44 с требованием о возврате части депозита в сумме 155 626 руб. (172 097 руб. (сумма депозита) - 16 471 руб. (стоимость восстановительного ремонта)), а также 5 000 руб. (сумма депозита за пульты дистанционного управления воротами паркинга) в течение 5 календарных дней со дня получения претензии.

Неисполнение Обществом изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Фонда в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Общество подало в суд встречное исковое заявление о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 257 448,18 руб.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В связи с возникшим между сторонами спором в отношении стоимости восстановительного ремонта в соответствии с дефектационным актом от 30.07.2020 судом по ходатайству Фонда была назначена строительно-техническая экспертиза. Перед экспертом поставлен вопрос об определении стоимости восстановительного ремонта в соответствии с дефектационным актом от 30.07.2020 к договору аренды № 25/19 от 01.09.2019 с учетом разногласий, за исключением пункта 1 (чистка напольного покрытия (плитка ПВХ) с последующим нанесением полимера на площадь помещения 35 кв.м).

Согласно выводам эксперта, изложенным в заключении от 30.12.2021 № 541/16:

- определить необходимый состав и объем работ по устранению дефектов отделки, зафиксированных в дефектационном акте от 30.07.2020 к договору аренды № 25/19 от 01.09.2019 не представляется возможным в связи с выполненными ремонтными работами по устранению данных дефектов отделки;

- стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения дефектов отделки комнат 156 и 159 (офисов № 703А и № 706А) нежилого помещения 3-Н дома 5-7 по 6-й Красноармейской ул. г. Санкт-Петербурга, зафиксированных в дефектационном акте от 30.07.2020 к договору аренды № 25/19 от 01.09.2019, без учета замечаний Фонда составляет в текущих ценах 169 475 руб;

- стоимость восстановительного ремонта, необходимого для устранения дефектов отделки комнат 156 и 159 (офисов № 703А и № 706А) нежилого помещения 3-Н дома 5-7 по 6-й Красноармейской ул. г. Санкт-Петербурга, зафиксированных в дефектационном акте от 30.07.2020 к договору аренды № 25/19 от 01.09.2019, с учетом замечаний Фонда составляет в текущих ценах 22 381 руб.

По результатам судебной экспертизы истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 149 716 руб. части депозита, 5 000 руб. депозит за ключи (пульты дистанционного управления для автоматических ворот паркинга бизнес-центра).

Удовлетворяя первоначальный иск в полном объеме, суд первой инстанции исходил из правомерности снижения Фондом в одностороннем порядке арендных платежей за май и июнь 2020 года на 50% и отсутствия в этой связи задолженности по арендной плате.

В свою очередь Общество возражало относительно довода Фонда о наличии оснований для такого снижения.

Повторно проанализировав представленные доказательства, апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об обоснованности внесения арендных платежей за ряд периодов в уменьшенном размере.

Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ) арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Как разъяснено в ответе на вопрос № 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (C0VID-19), № 2, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020, в соответствии с частью 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации. Кроме того, арендатор вправе в качестве возражения на иск о взыскании арендной платы указать на то, что арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. В таком случае арендная плата подлежит взысканию в размере, определяемом с учетом требований части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ, например, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из материалов дела следует, что Фонд предлагал Обществу изменить условия договора, снизив платежи на 50% (в частности, письмом от 15.05.2020 № 18, указывая на невозможность продолжения деятельности в арендуемых помещениях, что соответствует части 3 статьи 19 Закона № 98-ФЗ). В свою очередь Общество необоснованно уклонилось от заключения письменного дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, ни одного ответа на направленные обращения Фонд не получил.

С учетом конкретных обстоятельств дела суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, что снижение платы на 50% за май и июнь 2020 года соразмерно и разумно.

Представленными в дело платежными поручениями подтверждается внесение арендной платы за апрель и июль 2020 года в полном размере согласно условиям договора, а за май и июнь 2020 года – в размере 50% от стоимости, установленной договором.

При таком положении следует признать, что долг по арендной плате у Фонда отсутствует, в связи с чем произведенный Обществом зачет обеспечительного платежа в счет задолженности за май и июнь 2020 года не является правомерным.

По мнению Фонда, поскольку задолженности по арендной плате не имеется, Общество должно возвратить Фонду сумму депозита за вычетом суммы восстановительного ремонта помещения, которая, по мнению Фонда, составляет 22 381 руб. (с учетом результатов экспертизы). Кроме того, подлежит возврату депозит за ключи от паркинга в размере 5 000 руб.

Из материалов дела следует, что страховой денежный депозит за ключи в размере 5 000 руб. был уплачен истцом по предыдущему договору аренды № 24/18 от 05.09.2018, что подтверждается платежными поручениями № 177 от 12.09.2018 на сумму 4 800 руб. и № 188 от 26.09.2018 на сумму 200 руб.

Срок договора № 24/18 от 05.09.2018 истек 31.08.2019. По истечении данного срока стороны составили акт взаимозачета № 245 от 01.09.2019, согласно которому данная сумма зачтена сторонами в счет оплаты суммы за ключи по текущему договору аренды № 25/19 от 01.09.2019.

Ссылаясь на наличие у Фонда долга по арендной плате за май и июнь 2020 года, Обществом насчитана и предъявлена Фонду к оплате сумма пеней в размер 43 884,74 руб. (письмо № 1352-5/20 от 09.09.2020).

Как указало Общество, поскольку пени не были оплачены Фондом, Обществом письмом № 1696-5/20 от 28.10.2020 произведен зачет - сумма 5 000 руб. (оплата за ключи) зачтена в счет оплаты пеней (в части 5 000 руб.).

Апелляционный суд, с учетом вышеизложенных выводов об отсутствии у Фонда долга по арендной плате, полагает произведенное Обществом удержание в счет начисленной неустойки неправомерным.

Что касается встречного искового заявления о взыскании стоимости восстановительного ремонта помещения в размере 257 448,18 руб.

Из материалов дела следует, что срок действия договора истекал 31.07.2020. В этой связи 09.07.2020 арендодатель направил арендатору письмо № 943-5/20 от 08.07.2020 о необходимости совместного осмотра состояния помещения, а также составления и подписания дефектационного акта, предложил арендатору провести указанные действия 30.07.2020 в 14 ч. 00 мин., а также указал, что в случае немотивированного отказа арендатора от осмотра помещения осмотр будет проведен арендодателем в одностороннем порядке.

30.07.2020 сторонами был проведен осмотр помещения, составлен и подписан дефектационный акт, в котором отражены недостатки помещения. Арендатором в данном акте отражены возражения.

Не оспаривая необходимость проведения восстановительного ремонта, Фонд полагает, что часть дефектов помещения может относиться к нормальному износу, часть дефектов можно устранить иными способами, стоимость работ в локальной смете завышена.

Отклоняя указанные доводы истца, апелляционный суд принимает во внимание буквальное содержание положений пункта 2.210 договора касательно нормального износа, а также отсутствие доказательств завышения стоимости работ. Фондом не было предпринято никаких мер в целях передачи помещения Обществу в состоянии согласно пункту 2.2.10 договора.

В соответствии с указанным пунктом арендатор обязан передать помещение при его освобождении в связи с окончанием срока действия договора по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа. В случае ухудшения состояния помещения вследствие деятельности арендатора последний обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендодателем, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта. Нормальный износ не включает в себя: наличие любых загрязнений (на любых поверхностях, включая окна), механических повреждений любых поверхностей (не исключая проколы в стенах, царапины, потертости на стенах и т.п.).

Таким образом, стороны договора согласовали состояние, в котором помещение должно быть возвращено арендодателю.

Вопреки доводам истца, недостатки помещения, отраженные сторонами в дефектационном акте, не могут быть отнесены к нормальному износу согласно пункту 2.2.10 договора.

Из приложения № 2 от 01.09.2019 к договору («Характеристика помещения»), акта сдачи-приемки от 01.09.2019 следует, что помещение передано арендодателем арендатору в технически исправном состоянии, составляющие помещения (пол, стены, потолок, двери, окна и т.д.) чистые, исправные, без повреждений. Кроме того, пол - без износа.

При таком положении апелляционный суд приходит к выводу об обоснованности требований Общества о возмещении стоимости восстановительного ремонта.

Такая стоимость подлежит определению с учетом проведенной судебной экспертизы, с чем согласен ответчик, однако без учета замечаний Фонда, противоречащих положениям пункта 2.2.10 договора и сложившейся судебной практике по аналогичным спорам.

Согласно выводам эксперта стоимость восстановительного ремонта помещения без учета замечаний Фонда составляет в текущих ценах 169 475 руб.

С учетом удержанных Обществом денежных средств Фонда в общей сумме 177 097 руб. (172 097 руб. – обеспечительный платеж и 5 000 руб. – депозит за ключи) и определенной экспертом стоимости восстановительного ремонта, выводов суда о наличии оснований для уменьшения арендной платы за май и июнь 2020 года, с Общества в пользу Фонда подлежит взысканию 7 622 руб. Оснований для удовлетворения остальной части первоначального иска не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2022 по делу № А56-118912/2020 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» в пользу Фонда «Русский мир» 7622 руб. части депозита, 35000 руб. расходов на оплату экспертизы, 278 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

В остальной части в иске отказать.

Во встречном иске отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «М-Стиль» из федерального бюджета 178 руб. государственной пошлины.

Взыскать с Фонда «Русский мир» в пользу общества с ограниченной ответственностью «М-Стиль» 2 852 руб. 10 коп. судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Ю.С. Баженова

С.М. Кротов