Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-1484/2015 ) ООО "Фаворит" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2014 по делу № А56-51266/2014 (судья Вареникова А.О.), принятое

по заявлению ООО "Фаворит"

к Управлению Федеральной службы государственной службы, кадастра и картографии по Ленинградской области

3-е лицо: Администрация Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области

о признании незаконным отказа в государственной регистрации права,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Фаворит» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее - Управление), выраженного в уведомлении от 21.06.2014 № 23/003/2014-737,738, в государственной регистрации прекращения права аренды, перехода права и права собственности на нежилое помещение площадью 660,7 кв. м с условным номером 47-47-23/037/2012-135, расположенное по адресу: <...>, обязании Управления произвести государственную регистрацию договора купли-продажи названного помещения от 05.05.2012 № 11.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области (далее - Администрация).

Решением от 18.112014 в удовлетворении заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе Общество, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить, указывая, что на момент отказа в государственной регистрации права спорное помещение находилось в пользовании Общества более 2 лет, в связи с чем основания для отказа в государственной регистрации отсутствовали. По мнению подателя жалобы, судом первой инстанции неправомерно отклонены ходатайства Общества о назначении проведения строительно-технической экспертизы по вопросу идентичности помещений, переданных Обществу в аренду с 01.01.2006 по 31.12.2011, и помещения, являющегося предметом договора аренды от 01.01.2012 №2412, а впоследствии и договора купли-продажи, а также ходатайства об отложении судебного заседания для уточнения требований. Кроме того, суд первой инстанции нарушил нормы процессуального права, так как не провел предварительное судебное заседание, рассмотрев дело по существу в один день.

Управление возразило против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены договоры от 01.01.2006 № 18, 108 и 109 аренды нежилых помещений площадью 214,4 кв. м, 229,6 кв. м и 98 кв. м соответственно, расположенных по адресу: <...>, для использования под спортивно-оздоровительный комплекс и солярий, сроком по 30.12.2006.

По актам сдачи-приемки от 01.01.2006 помещения переданы Обществу.

Также между Администрацией Лужского муниципального района (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 01.01.2007 № 100 аренды нежилых помещений площадью 542 кв. м, расположенных по вышеуказанному адресу, сроком по 30.12.2007.

В последующем в отношении помещения площадью 542 кв. м с Обществом заключены договоры аренды от 01.01.2008 № 100, от 01.01.2010 № 42/10, от 01.01.2011 № 25/10.

В соответствии с постановлением Администрации от 29.12.2011 № 815 «О передаче помещений в аренду ООО «Фаворит» между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 01.01.2012 № 24/12 аренды части нежилого объекта площадью 660,7 кв. м, из них по первому этажу (помещения № 1-22) - 489,7 кв. м, по мансарде (помещения № 60-63) - 171 кв. м, расположенного по адресу: <...>, сроком по 31.12.2014.

По акту приема-передачи от 01.01.2012 помещения переданы Обществу.

Дополнительным соглашением от 11.07.2012 № 1 стороны уточнили предмет аренды, указав объект с кадастровым (условным) номером 47-47-23/037/2012-135, расположенный по адресу: <...>.

Между Обществом (арендодатель) и ООО «Агроторг» заключен договор субаренды от 01.02.2012 №366, по условиям которого субарендатору передана в аренду часть нежилого здания, представляющая собой часть нежилых помещений на первом этаже (комнаты №№1-22) площадью 489,7 кв.м, расположенных в здании по адресу: <...>.

На основании постановления Администрации от 05.05.2012 № 277 «О приватизации муниципального имущества путем осуществления преимущественного права» между муниципальным образованием Лужское городское поселение Лужского муниципального района Ленинградской области (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор от 05.05.2012 № 11 купли-продажи нежилого помещения общей площадью 660,7 кв. м с кадастровым (условным) номером 47-47-23/087/2011-233, находящегося на первом и мансардном этаже в части нежилого двухэтажного (в том числе мансарда) здания с кирпичной пристройкой и мансардой по адресу: <...>.

По акту приема-передачи от 05.05.2012 помещение передано Обществу.

Дополнительным соглашением от 01.11.2012 № 1 в договор купли-продажи от 05.05.2012 № 11 внесены изменения, в том числе установлено, что предметом договора является помещение с кадастровым (условным) номером 47-47-23/037/2012-135.

Администрация и Общество обратились в Управление с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды, перехода права и права собственности на нежилое помещение площадью 660,7 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Письмом от 04.02.2014 № 23/003/2014-737,738 Управление Росреестра сообщило о приостановлении регистрационных действий в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), указав на невозможность сопоставления объекта недвижимого имущества, предоставленного в аренду с 2006 по 2011 года, с объектом, передаваемым в собственность, поскольку площадь данных помещений различная, а также на непредставление документов по изменению договора субаренды спорного объекта.

Уведомлением от 21.06.2014 № 23/003/2014-737,738 Обществу отказано в осуществлении регистрационных действий со ссылкой на абзацы 4, 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку документы, подтверждающие правомерность предоставления Обществу в собственность нежилых помещений площадью 660,7 кв. м на основании Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» и изменение договора субаренды, не представлены.

Полагая данный отказ незаконным, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на жалобу, апелляционный суд пришел к выводу, что судом первой инстанции отказано в удовлетворении заявленных требований правомерно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Право заинтересованного лица обжаловать в суд, арбитражный суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права или сделки предусмотрено пунктом 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 2, пунктом 3 статьи 20 Закона о регистрации.

В соответствии со ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со ст. 201 АПК РФ необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с абзацем вторым пункта 3 статьи 9, абзацами вторым и третьим пункта 1 статьи 13 и абзацем одиннадцатым пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации регистрирующий орган обязан осуществлять проверку действительности поданных заявителем документов на государственную регистрацию права или сделки и наличие соответствующих прав у подготовившего документ лица; осуществлять проверку законности сделки и устанавливать отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества.

Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статье 20 Закона о регистрации, согласно абзацам 4, 10 пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по предоставлению таких документов возложена на заявителя, представленные на государственную регистрацию документы по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В качестве основания для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество регистрирующему органу представлен договор купли-продажи от 05.05.2012 №11, заключенный на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).

Согласно статье 3 данного федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное право может быть реализовано при одновременном соблюдении следующих определенных в данном федеральном законе условий, в том числе арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Как указано выше, предметом договора купли-продажи от 05.05.2012 №11 является нежилое помещение общей площадью 660, 7 кв.м, находящееся на первом и мансардном этаже в части нежилого двухэтажного (в том числе мансарда) здания с кирпичной постройкой и мансардой по адресу: <...>.

Между тем, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, срок аренды нежилого помещения площадью 660,7 кв.м по состоянию на 01.07.2013 составлял менее двух лет, в связи с чем суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии у Администрации права на заключение с Обществом договора купли-продажи указанного помещения в порядке Закона №159-ФЗ, а следовательно, и отсутствии оснований для регистрации заявленных прав.

Довод Общества о соблюдении условия о сроке аренды муниципального имущества на момент обращения за государственной регистрацией подлежит отклонению апелляционным судом, поскольку в силу императивной нормы ст. 3 Закона №159 –ФЗ срок аренды подлежит определению на 01.07.2013.

Довод подателя жалобы об идентичности помещений, переданных Обществу в аренду в период с 01.01.2006 по 30.12.2011, и помещения, являющегося предметом договора аренды от 01.01.2012 №2412, подлежит отклонению апелляционным судом как не основанный на представленных в материалы дела доказательствах.

Площадь выкупаемого помещения превышает площадь ранее арендованных помещений на 118, 7 кв.м. Постановлением Администрации Лужского муниципального района от 25.09.2007 №629 «Об арендных отношениях с ООО «Фаворит» отделу по управлению муниципальным имуществом указано подготовить договор аренды с Обществом по помещениям в спорном здании площадью 665,3 кв.м. Однако, договор аренды был заключен в отношении помещений площадью 542 кв.м, что опровергает довод Общества о наличии арендных отношений в отношении выкупаемого помещения до заключения договора от 01.01.2012.

Поскольку документы, подтверждающие наличие преимущественного права выкупа помещений площадью 660,7 кв.м, Обществом не представлены, в осуществлении регистрационных действий Управлением отказано правомерно.

Вопреки доводам подателя жалобы, действия суда по рассмотрению спора по существу непосредственно после завершения предварительного заседания соответствуют положениям части 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 27 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 65 от 20.12.2006 "О подготовке дела к судебному разбирательству".

Доказательств того, что переход из предварительного судебного заседания в основное при наличии возражений заявителя привел к принятию незаконного решения, в материалах дела не имеется.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

С учетом изложенного, доводы подателя апелляционной жалобы подлежат отклонению апелляционным судом как необоснованные, оснований для отмены решения не установлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать.

Руководствуясь статьями 269- 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.11.2014 по делу № А56-51266/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

Е.В. Жиляева

О.Р. Старовойтова