Гражданский кодекс часть 1

при участии: индивидуального предпринимателя ФИО1 (паспорт, посредством веб-конференции), от общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» представителя ФИО2 (доверенность от 06.06.2022),

рассмотрев 06.10.2022 в открытом судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1», адрес: 188692, <...>, пом. 44Н, пом. 44.1, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о взыскании 167 996 руб. 38 коп. неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2021 по 06.10.2021 и с 03.12.2021 по 12.01.2022, а также с 13.01.2022 неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в двойном размере 1/300 ставки рефинансирования на день исполнения обязательства по договору от 26.09.2019 № Д/6-1/К1/3-Ф-369/О/П участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями и встроенно-пристроенной автостоянкой, а также 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя.

Определением от 15.02.2022 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства по правилам главы 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением от 07.04.2022, принятым путем подписания резолютивной части, отказано в удовлетворении исковых требований.

Мотивированное решение суда изготовлено по ходатайству истца 18.04.2022.

Не согласившись с названным судебным актом, предприниматель обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Определением от 19.07.2022 (судья Баженова Ю.С.) суд апелляционной инстанции перешел к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО4, назначил судебное заседание на 18.08.2022.

Распоряжением председателя суда от 17.08.2022 дело передано в производство судьи Ракчеевой М.А.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в иске и письменных пояснениях. Представитель ответчика просил требования удовлетворить частично, указал, что условиями договора предусмотрено право на однократное изменение срока передачи квартиры, но не более чем на 6 месяцев; указал, что при определении срока передачи квартиры допущена ошибка, квартира должна была быть передана не позднее 31.12.2021, которое являлось выходным днем, поэтому неустойка за нарушение срока передачи квартиры может быть начислена с 11.01.2022 по 28.03.2022.

Как следует из материалов дела, между ФИО4 (участник долевого строительства) и Обществом (застройщик) 26.09.2019 заключен договор № Д/6-1/К1/З-Ф-369/О/П участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок с привлечением подрядных организаций построить многоквартирный дом со встроено-пристроенными помещениями на земельном участке (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, общая площадь общая площадь 29 104 кв. м, кадастровый номер: 47:07:1044001:618), расположенном по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, массив Кудрово, уч. 2 (строительный адрес: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, массив Кудрово, уч. 2 (квартал 6, участок 6-1) (далее – объект), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать участнику долевого строительства квартиру в указанном жилом доме, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику установленный договором долевой взнос (цену договора) и принять квартиру по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно пункту 2.3 договора Общество обязалось передать участнику долевого строительства квартиру, характеристики которой определены в приложении №1 к договору, а именно: студию, площадью 22,25 кв. м, на шестом этаже, номер секции – 3, проектный номер квартиры – 369.

Согласно разделу 3 договора, в котором стороны согласовали порядок оплаты долевого взноса, общий размер долевого взноса, подлежащего внесению участником долевого строительства застройщику, составил 2 132 836 руб. (пункт 3.1 договора).

Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что планируемый срок окончания строительства объекта – 4 квартал 2020 года. Срок окончания строительства может быть сокращен застройщиком или продлен застройщиком согласно разрешению на строительство, о чем застройщик указывает в проектной декларации и изменениям к ней, доводит до сведения дольщика путем размещения на официальном сайте.

Пунктом 2.5 договора установлено, что с учетом того, что застройщик передает объект долевого строительства дольщику не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику согласовывается сторонами – в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Стороны соглашаются, что допускается досрочное исполнение застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в любое время после фактического получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию при условии полной оплаты.

Согласно пункту 2.5.1 договора в случае если строительство объекта не может быть завершено в плановые сроки по пункту 2.4 договора, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения срока направляет дольщику соответствующую информацию путем размещения на официальном сайте изменений в проектную декларацию. Уведомление об изменении срока окончания строительства опубликовывается застройщиком в проектной декларации. Уведомление может быть направлено застройщиком дольщику в адрес дольщика либо на адрес электронной почты, указанный дольщиком в договоре. Стороны соглашаются, что заключения отдельных соглашений об изменении планового срока окончания строительства не требуется в силу договоренностей сторон по настоящему пункту на день заключения настоящего договора. Изменение сроков окончания строительства на условиях, согласованных сторонами настоящим пунктом, может осуществляться не более чем на шесть месяцев и один раз за весь срок реализации инвестиционного проекта по строительству объекта. Дольщик подтверждает, что согласованный настоящим пунктом договора порядок определения срока исполнения обязательств застройщиком согласуется с положениями статьи 190 ГК РФ, ему понятен.

Уведомлением от 02.10.2020 № 079/583, направленным в адрес ФИО4 почтовой связью, Общество в соответствии с пунктом 2.5.1 договора сообщило, что в связи с ограничительными мерами, приостановкой работы подрядчиков и поставщиков, застройщик вынужден продлить срок окончания строительства до 2-го квартала 2021 года; срок передачи объекта долевого строительства остается неизменным – в течение шести месяцев с момента сдачи дома, то есть 4-й квартал 2021 года.

Дополнительным соглашением от 02.10.2020, подписанным ИЦП дольщика в октябре 2021 года и зарегистрированном в ЕГРН 19.10.2021, пункты 2.4 и 2.5 договора изложены в следующей редакции:

- пункт 2.4: «Планируемый срок окончания строительства объекта – 2 квартал 2021 года», далее – по тексту договора»;

- пункт 2.5: «Учитывая, что застройщик передает объект долевого строительства дольщику не ранее, чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику согласовывается сторонами – в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее 02 декабря 2021 года (включительно)».

Дольщик 18.01.2022 направил в адрес Общества требование о выплате неустойки за нарушение сроков передачи квартиры, предусмотренной частью 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ), за период с 01.07.2021 по 06.10.2021 (дата подписания соглашения о внесении изменений в договор, поскольку в этом соглашении отсутствуют условия об освобождении от ответственности за нарушение сроков), и с 03.12.2021 по 12.01.2022, поскольку квартира до настоящего момента не передана.

На основании договора уступки права требования от 01.02.2022 ФИО4 передала предпринимателю ФИО3 право требование к Обществу уплаты неустойки за период с 01.07.2021 по 06.10.2021, с 03.12.2021 по 12.01.2022 в общей сумму 167 996 руб. 38 коп., а также за период с 13.01.2021 по дату фактической передачи квартиры.

ФИО4 01.02.2022 направила в адрес застройщика уведомление об уступке права требования оплаты неустойки.

Поскольку Общество претензию ФИО4 оставило без удовлетворения, Предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Согласно буквальному толкованию условий, предусмотренных пунктами 2.4, 2.5 и 2.5.1 договора, объект долевого строительства подлежал передаче в течение 6-ти месяцев с момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, при этом первоначально планируемый срок окончания строительства – 4 квартал 2020 года. Также сторонами согласована возможность однократного изменения срока передачи объекта долевого строительства не более чем на 6 месяцев. При этом исходя из буквального содержания пункта 2.5.1 договора, изменение срока передачи объекта (сам срок является неизменным – 6 месяцев с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию) может быть связано с изменением срока окончания строительства путем публикации изменений в проектной декларации, однако не более чем на шесть месяцев по сравнению с первоначально установленным – конец 2 квартала 2021 года.

Сторонами не оспаривается, что действие разрешения на строительство, выданное на 1 и 2 этапы, было продлено до 02.12.2021, то есть указанная дата является новым сроком окончания строительства.

Вместе с тем учитывая, что дополнительным соглашением от 02.10.2020, подписанным сторонами и зарегистрированным 19.10.2021, установлен срок передачи объекта – не позднее 02.12.2021, оснований считать, что новый срок передачи квартиры – 31.12.2021, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Поскольку объект по состоянию на 28.03.2022 дольщику не передан, период просрочки составил 116 дней.

Довод предпринимателя о ничтожности положений пункта 2.5.1 договора судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку такое условие не противоречит Закону № 214-ФЗ, является достаточно определенным и позволяющим для участника долевого строительства определить окончательный срок передачи объекта долевого строительства – не позднее чем через 6 месяцев с момента окончания первоначально установленного договором срока и только лишь в случае внесения соответствующих изменений в проектную документацию в части сроков строительства.

В соответствии с частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Поскольку Обществом допущена просрочка исполнения обязательства застройщика по передаче квартиры, а в материалы дела не представлено доказательств добровольного исполнения застройщиком требования потребителя об уплате неустойки, суд полагает исковые требования в указанной части обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.

В силу пункта 1 статьи 333 ГК РФ и с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что установленная законом или договором неустойка может быть уменьшена в судебном порядке в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Оценивая представленные доказательства и приведенные доводы, учитывая конкретные обстоятельства данного дела, компенсационный характер взыскиваемой неустойки, отсутствие у Предпринимателя негативных последствий вследствие нарушения Обществом обязательства, характер неисполненного обязательства (просрочка передачи квартиры) и необходимость соблюдения баланса интересов сторон, суд апелляционной инстанции полагает возможным применить положения статьи 333 ГК РФ и снизить размер взыскиваемой неустойки до 93 062 руб.

При этом суд апелляционной инстанции также учитывает, что предприниматель не предоставил в материалы дела дополнительное соглашение к договору уступки прав требования, которым определен размер компенсации за уступаемые права (пункт 1.3 договора от 01.02.2022).

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины по иску и почтовым услугам, относятся на ответчика пропорционально удовлетворенным требованиям и с учетом того, что уменьшение неустойки в соответствии со статьей 333 ГК РФ не является основанием для отнесения в этой части судебных расходов на истца.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2022 по делу № А56-12488/2022 отменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Инвестторг 6-1» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 93 062 руб. неустойки, 4 448 руб. судебных 6874 руб. 17 коп. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины и почтовых услуг.

В остальной части в удовлетворении иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Судья

М.А. Ракчеева