Гражданский кодекс часть 1

ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений» - пр. Аллакин А.А., дов. от 04.08.2015, пр. Храмов С.Ю., дов. от 28.08.2015 (после перерыва – пр. Ивановский С.в., дов. от 06.08.2015)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-15268/2015 ) (заявление) конкурсного управляющего ООО «Форест» на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.05.2015 по делу № А56-46408/2013 (судья Мирошниченко В.В.), принятое

по заявлению конкурсного управляющего ООО «Форест» о разрешении разногласий, возникших при утверждении Порядка продажи имущества должника

установил:

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.09.2014 по делу №А56-46408/2013/з.7 Общество с ограниченной ответственностью «Форест» (далее – ООО «Форест», Общество, должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утверждена Васильева Ольга Яковлевна.

В рамках процедуры конкурсного производства, 16.02.2015 в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области поступило заявление конкурсного управляющего должника о разрешении разногласий, возникших при утверждении Порядка продажи имущества ООО «Форест», обеспеченного залогом. Конкурсный управляющий просил установить спорные положения Порядка продажи имущества ООО «Форест» в редакции конкурсного управляющего, а именно: утвердить начальную цену продажи имущества – нежилого помещения в здании по адресу: Санкт-Петербург, проспект Луначарского, д. 80, корпус 1, литера А, помещение 3Н, общей площадью 1601,5 кв.м., кадастровый номер 78:10:5539:5:4:3 – 109496000,00 руб.; установить, что конкурсный управляющий для проведения торгов вправе привлечь аккредитованные в НП «ДМСО» в качестве организатора торгов и оператора электронной площадки организации, с оплатой их услуг за счет имущества должника; утвердить начальную цену лота на повторных торгах в размере 90% от первоначальной цены лота на первых торгах; утвердить минимальную стоимость имущества (лота) при продаже посредством публичного предложения в размере 60% от начальной цены лота на повторных торгах.

При рассмотрении заявления оно было уточнено конкурсным управляющим в части размера начальной стоимости реализации имущества, которую конкурсный управляющий просил установить в размере 98337000,00 руб.

Обособленному спору присвоен номер А56-46408/2013/з.7.

С аналогичным заявлением 16.02.2015 обратился в арбитражный суд конкурсный кредитор Кададин А.А. Обособленному спору присвоен номер А56-46408/2013/з.8.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.04.2015 заявления объединены в одно производство, обособленному спору присвоен номер А56-46408/2013/з.7.

С аналогичным заявлением 16.02.2015 обратился в арбитражный суд конкурсный кредитор Компания «MurenaDevelopmentLTD» (далее – Компания). Обособленному спору присвоен номер А56-46408/2013/з.9.

Определением суда первой инстанции от 22.05.2015 положение о Порядке продажи имущества ООО «Форест», обеспечивающего требования залогового кредитора ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений» утверждено в редакции от 23.04.2015, представленной ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений», за исключением размера начальной продажной цены. Начальная продажная цена установлена в размере 98337000,00 руб. Суд первой инстанции отклонил ходатайство Компании и Кададина А.А. о назначении судебной экспертизы. При определении начальной цены продажи залогового имущества суд принял во внимание положения статей 2, 126, 129, 139, 142 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), согласно которым основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Доказательств, что указанный в уточненном отчете об оценке, представленном конкурсным управляющим, размер начальной продажной цены затрудняет доступ к торгам потенциальных участников и препятствует отчуждению имущества по максимальной цене, залоговым кредитором не представлено. Также не подтверждены недостоверность отчета об оценке залогового имущества, несоответствие определенной в отчете цены действительной рыночной стоимости имущества.

На определение суда конкурсным управляющим должником Васильевой О.Я. подана апелляционная жалоба, в которой она просила изменить обжалуемый судебный акт, установив минимальную стоимость имущества (лота/лотов) при его продаже посредством публичного предложения в размере 60% от начальной цены лота (лотов) на повторных торгах (пункт 14 Положения ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений» в редакции от 23.04.2015), в остальной части обжалуемый судебный акт оставить без изменения. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что установленная Положением о порядке продажи имущества ООО «Форест» в редакции, определенной судом, минимальная стоимость имущества определена в размере 17640000,00 руб., то есть 11015,00 руб. за кв.м., что позволяет залоговому кредитору при продаже имущества на повторных торгах оставить имущество за собой по заниженной цене. По мнению подателя апелляционной жалобы, минимальная стоимость имущества (лота) при продаже посредством публичного предложения должна быть установлена в размере 60% от начальной цены лота на повторных торгах, что в денежном выражении составляет 52920000,00 руб. (33044,00 руб. за кв.м). Конкурсный управляющий сослался на дополнительное соглашение №1 к договору залога недвижимости от 25.09.2012 №Ю-004/12-3, в котором соглашением сторон залоговая стоимость имущества установлена в размере 56000000,00 руб.

Апелляционная жалоба рассмотрена в судебном заседании 31.08 – 02.09.2015 (с учетом объявленного перерыва). После перерыва в судебном заседании представителем ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений» заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва на апелляционную жалобу.

В силу части 2 статьи 262 АПК РФ отзыв на апелляционную жалобу направляется в суд заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с ним до начала судебного заседания. Таким образом, отзыв на апелляционную жалобу, представленный залоговым кредитором непосредственно в судебном заседании, на стадии реплик, то есть после стадии пояснений сторон по существу спора, не может быть принят. Ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва отклонено.

Конкурсный управляющий поддержал доводы апелляционной жалобы. Конкурсные кредиторы Кададин А.А. и Компания «MurenaDevelopment» поддержали позицию конкурсного управляющего. Представитель ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Возражений против проверки законности и обоснованности обжалуемого определения в пределах доводов апелляционной жалобы не заявлено. Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в порядке части 5 статьи 268 АПК РФ.

Заслушав объяснения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, оценив доводы апелляционной жалобы, выводы определения суда в обжалуемой части, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что имеются основания для изменения определения суда первой инстанции в обжалуемой части.

В соответствии с пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 названного Федерального закона.

Пунктами 4, 4.1 Закона о банкротстве определено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 названного Закона. Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве.

В действующей редакции положений статьи 138 Закона о банкротстве возможность передачи на рассмотрение суда разногласий относительно начальной цены имущества прямо предусмотрена положениями закона.

В пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ №58) разъяснено, что имущество должника, являющееся предметом залога, учитывается отдельно и подлежит обязательной оценке.

Полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога (абзац 2 пункта 4 статьи 138 Закона №127-ФЗ в редакции, действовавшей на момент обращения конкурсного управляющего с заявлением об установлении начальной цены предмета залога).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Пунктом 1 статьи 130 Закона о банкротстве предусмотрено, что арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника и производит оплату его услуг за счет имущества должника в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Оценка имущества должника проводится оценщиком, который должен соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и не может являться заинтересованным лицом в отношении арбитражного управляющего, должника и его кредиторов.

Поскольку установление минимальной цены реализации имущества при его реализации посредством публичного предложения имеет то же значение, что и установление начальной цены его продажи – от указанного показателя зависит возможность наиболее выгодной реализации имущества в целях конкурсного производства - указанные выше положения должны быть применены по аналогии закона и к определению минимальной цены реализации имущества при его продаже посредством публичного предложения.

Общество с ограниченной ответственностью КБ «Банк Расчетов и Сбережений», чьи требования включены в реестр требований ООО «Форест» как обеспеченные залогом объекта недвижимого имущества – нежилым помещением, общей площадью 1601,5 кв.м, этаж: подвал 1-2, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, пр. Луначарского, дом 80, корпус 1, литера А, помещение 3Н, кадастровый номер 78:10:5539:5:4:3, представило для согласования конкурсному управляющему Порядок продажи имущества ООО «Форест», обремененного залогом (далее – Порядок), по условиям которого начальная цена продажи имущества была определена в сумме 40000000,00 руб. Также, в случае продажи имущества посредством публичного предложения, Порядком была предусмотрена минимальная стоимость имущества в размере 20% от начальной цены лота на повторных торгах. Также, по условиям Порядка, в случае признания несостоявшимися повторных торгов, конкурсный кредитор ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений» по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, а также, в ходе торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения – на любом этапе снижения цены такого имущества при отсутствии заявок на участие в торгах по цене, установленной для этого этапа снижения цены имущества, а также в случае признания торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения несостоявшимся по минимальной стоимости имущества при его продаже посредством публичного предложения.

Таким образом, по условиям Порядка, разработанного залоговым кредитором, в случае отсутствия заявок на приобретение имущества, залоговый кредитор может оставить его за собой со значительным дисконтом, что фактически исключает возможность удовлетворения требований иных кредиторов в порядке пунктов 4.1, 4.2 статьи 138 Закона о банкротстве.

При рассмотрении разногласий судом установлено, и этот вывод не оспаривается лицами, участвующими в деле, что стоимость имущества значительно выше указанной залоговым кредитором в предложенной им редакции Порядка.

Между тем, из материалов дела не следует, что залоговое имущество обладает такой низкой ликвидностью, как это может следовать из редакции Порядка, предложенного залоговым кредитором.

Согласно отчету независимого оценщика – ЗАО «Аудиторская компания «БизнесСервисКонтроль» от 30.12.2014 №1512/14-ОЦ и уточнений к нему, на который ссылался конкурсный управляющий при обращении в суд о разрешении разногласий по Порядку, в том числе в части начальной цены реализации имущества, рыночная стоимость права собственности ООО «Форест» на объект недвижимости составила без учета НДС 98337000,00 руб., остаточная стоимость – 70221663,41 руб.

Выводы оценщика признаны достоверными судом первой инстанции, и в этой части судебный акт не обжалуется.

Исходя из рыночной оценки имущества, с учетом снижения цены имущества на повторных торгах на 10%, минимальная цена имущества в случае его реализации посредством публичного предложения в редакции Порядка залогового кредитора составит 17700660 руб., а в редакции конкурсного управляющего – 53101980,00 руб. Таким образом, в случае принятия Порядка в редакции залогового кредитора поступление денежных средств в конкурсную массу от реализации имущества будет значительно уменьшено, что нарушает интересы иных кредиторов должника.

Между тем, Порядок реализации имущества должен быть установлен с учетом баланса интересов всех лиц, участвующих в деле, в частности и конкурсных кредиторов и кредитора, чьи требования обеспечены залогом имущества.

Следует отметить, что предложенная конкурсным управляющим минимальная цена сопоставима с остаточной стоимостью имущества, то есть стоимостью его приобретения с учетом износа, при этом, не превышает остаточной стоимости. В материалах дела сведений о том, что имущество значительно повреждено и пришло в негодность, либо имели место иные факторы, которые существенно могли снизить стоимость имущества по сравнению с ценой принятия его к учету должником, не имеется.

В договоре залога недвижимости от 01.06.2012 №Ю-004/12-3, заключенного между ООО «КБ «Банк Расчетов и Сбережений» и ООО «Форест» с учетом дополнительного соглашения к нему от 25.09.2012 №1 стоимость предмета залога согласована в размере 56000000,00 руб., что также сопоставимо с минимальной ценой, предложенной конкурсным управляющим. То есть, между сторонами залогового обязательства было достигнуто соглашение о цене реализации имущества для целей погашения обязательств должника перед ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений» не ниже 50000000,00 руб., и оснований для пересмотра указанного соглашения в сторону существенного снижения цены залогового имущества при реализации прав залогового кредитора, не имеется.

Таким образом, из материалов дела следует, что минимальная цена, предложенная конкурсным управляющим, соответствует минимальной стоимости имущества, и реализация имущества по такой цене, в том числе путем оставления имущества за собой залоговым кредитором, позволяет соблюсти баланс интересов всех кредиторов ЗАО «Форест».

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, залоговым кредитором, в свою очередь, доказательств, подтверждающих обоснованность такого значительного снижения цены при реализации имущества, как это указано в предложенной им редакции Порядка, не представлено. Следует отметить, что предложенная залоговым кредитором минимальная стоимость имущества значительно меньше даже его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 19.03.2015 №ОИКН-15-02-27-1А/2, изготовленного ООО «Оценка и Консалтинг» по заказу ООО «КБ «Банк Расчетов и Сбережений». В отчете отражено, что на дату оценки помещение используется как производственно-складское помещение, находится в рабочем состоянии.

Оснований для вывода о низкой ликвидности имущества, позволяющей применить такое существенное снижение его цены как предложено залоговым кредитором, не имелось. Суд первой инстанции не привел никаких мотивов, по каким причинам в рассматриваемой части не был принят довод конкурсного управляющего и иных кредиторов о занижении минимальной цены реализации имущества ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений».

При таких обстоятельствах, определение суда первой инстанции в обжалуемой части следует отменить, апелляционную жалобу – удовлетворить.

Руководствуясь статьями 269-272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 22.05.2015 по делу № А56-46408/2013/з.7 изменить, изложив абзац первый его резолютивной части в следующей редакции:

Утвердить Положение о порядке продажи имущества ООО «ФОРЕСТ», обеспечивающего требование залогового кредитора ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений», в редакции от 23.04.2015, представленной ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений», за исключением условия, содержащегося в пункте 14 Положения, и размера начальной продажной цены.

Пункт 14 Положения о порядке продажи имущества ООО «ФОРЕСТ», обеспечивающего требования залогового кредитора ООО КБ «Банк Расчетов и Сбережений» утвердить в редакции, предложенной конкурсным управляющим ООО «ФОРЕСТ», установив минимальную стоимость имущества (лота/лотов) при его продаже посредством публичного предложения в размере 60% от начальной цены лота (лотов) на повторных торгах.

В остальной части определение суда первой инстанции оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.

Председательствующий

И.В. Масенкова

Судьи

Е.Г. Глазков

Е.К. Зайцева