Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Виктория» как до, так и после перерыва ФИО1 (доверенность от 05.06.2022), от общества с ограниченной ответственностью «Бургер Рус» ФИО2 (доверенность от 17.05.2022),

рассмотрев 15.09.2022 и 22.09.2022 в открытом судебном заседании апелляционные жалобы обществ с ограниченной ответственностью «Виктория» и «Бургер Рус» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.04.2022 по делу № А56-59069/2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Виктория», адрес: 195067, Санкт-Петербург, Пискаревский пр., д. 39, ОГРН <***>, ИНН <***>, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ (с учетом отказа от требований о взыскании неустойки), к ООО «Бургер Рус», адрес: 119002, Москва, ул. Арбат, д. 29, ОГРН <***>, ИНН <***>, о признании договора от 18.11.2016 № БР0138Д/16 аренды нежилого здания площадью 390,1 кв. м с кадастровым номером 78:34:0414801:1108, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 97, лит. А, прекращенным с 06.06.2021, взыскании 7 044 083 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате, 18 465 806 руб. убытков (18 262 206 руб. стоимость восстановительных работ и 203 600 руб. стоимость услуг специалистов), обязании освободить в течение 10 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу упомянутое нежилое здание и прилегающие к нему земельные участки площадью 840 кв. м и 809 кв. м с кадастровыми номерами 78:34:0414801:1104 и 78:34:0414801:1100, находящиеся по тому же адресу в р-не д. 67 по Приморскому пр. в Санкт-Петербурге.

Решением от 15.04.2022 (в редакции определения об исправлении арифметической ошибки от 25.04.2022) с принят отказ истца от требования о взыскании 360 322 руб. 37 коп. неустойки, производство по делу в указанно части прекращено, остальные заявленные требования удовлетворены частично, спорный договор признан прекращенным с 06.06.2021, с ООО «Бургер Рус» в пользу ООО «Виктория» взыскано 5 906 420 руб. задолженности, 18 465 806 руб. убытков, на ООО «Бургер Рус» возложена обязанность освободить нежилое здание вместе с прилегающими к нему участками в течение указанного в исковом заявлении срока, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, стороны обжаловали его в апелляционный суд. В своей жалобе ООО «Бургер Рус» просило отменить обжалуемый судебный акт в части удовлетворения заявленных требований и принять новый, тогда как ООО «Виктория» – изменить принятое судом перовой инстанции решение в части неполного удовлетворения заявленных требований и взыскать с ООО «Бургер Рус» всю сумму задолженности по арендной плате в размере 7 044 083 руб. 26 коп.

Как указывает ООО «Бургер Рус», оно не согласно с расчетом задолженности по арендной плате за период с 18.11.2016 по 10.04.2020; по условиям расторгнутого договора начисление постоянной составляющей арендной платы начинается лишь по истечении 3 месяцев с момента передачи здания по акту допуска, последний был подписан сторонами 18.11.2016, таким образом, арендодателем неправомерно начислены суммы арендной платы за ноябрь и декабрь 2016 года, а также за январь 2017 года; более того, арендодатель неправомерно дважды выставил для оплаты арендную плату в декабре 2016 года и декабре 2018 года.

Помимо прочего податель жалобы указал, что условия, включенные в дополнительное соглашение от 24.08.2020 № 04 к спорному договору, противоречат установленным постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – Аостановление № 439) требованиям, согласно которым платежи за период, на которые предоставлена отсрочка, подлежат внесению не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года; с учетом изложенного условие пункта 3 названного соглашения о том, что ставка арендной платы, предусмотренная договором, применяется без учета условий указанного соглашения о предоставлении арендатору скидки с 11.04.2020, не подлежит применению сторонами как ухудшающее положение арендатора.

В дополнение к этому податель жалобы отметил, что истец вправе был предъявить к взысканию за период с середины апреля 2020 года по июнь 2021 года лишь 3 362 903 руб. 23 коп., оснований для взыскания с ответчика задолженности иного размера за весь период пользования зданием с момента его передачи по акту допуска вплоть до марта 2022 года не имеется.

Относительно убытков податель жалобы отметил, что несмотря на то, что 06.04.2021 им в адрес истца было направлено уведомление №1190/04-21 об одностороннем расторжении договора с 06.06.2021, письмом от 07.07.2021 № 1205/07-21 арендатор отозвал данное уведомление в связи с намерением дальнейшего продолжения ведения коммерческой деятельности в спорном здании; более того, в настоящее время арендатор регулярно вносит арендную плату по договору, следовательно, никаких оснований для приведения арендуемого здания в первоначальное состояние, а также для его освобождения не имеется; кроме того, истец не представил каких-либо доказательств того, что он понес взыскиваемые с ответчика убытки, либо понесет их в будущем; суд первой инстанции необоснованно взыскал с ответчика убытки в размере восстановительного ремонта с учетом того, что переданное в аренду здание фактически не было возвращено арендодателю, а значит, обязательство о приведении такого здания в первоначальное состояние не наступило; податель жалобы указал, что спорным договором предусмотрена обязанность арендатора именно привести здание в первоначальное состояние (при определенных условиях), а не возместить истцу убытки, которые он понесет за приведение здание в указанное состояние.

В свою очередь, ООО «Виктория» в своей жалобе указало, что подпунктом 4.2.5 договора предусмотрено его право как арендодателя здания увеличивать размер постоянной составляющей арендной платы начиная с 13-го месяца пользования объектом недвижимости, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% от действующей величины; письмом от 26.12.2018 истец уведомил ответчика о повышении указанной постоянной составляющей до 682 500 руб., а письмом от 14.04.2021 – о повышении платы до 716 625 руб.; делая вывод о том, что одностороннее увеличение арендной платы нельзя считать состоявшимся в отсутствие соответствующих дополнительных соглашений, суд первой инстанции не учел, что заключение таких соглашений к договору является следствием увеличения арендодателем размера арендной платы; сторонами согласован уведомительный порядок изменения арендной платы с последующим оформлением дополнительного соглашения, следовательно, право арендодателя на одностороннее увеличение арендной платы в соответствии с условиями договора не может быть поставлено в зависимость от поведения ответчика, уклоняющегося от заключения соответствующих дополнительных соглашений.

В судебном заседании явившиеся в него представители лиц, участвующих в деле, поддержали ранее занятые по данному спору позиции.

В заседании 15.09.2022 был объявлен перерыв до 22.09.2022. После перерыва заседание продолжено в том же составе суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Виктория» на праве собственности с 25.07.2016 принадлежит двухэтажное нежилое здание площадью 390,1 кв. м с кадастровым номером 78:34:0414801:1108, а также земельный участок площадью 219 кв. м с кадастровым номером 78:34:0414801:2, на котором оно расположено, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., дом 97, лит. А, что подтверждается сведениями единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (в настоящий момент единый государственный реестр недвижимости), в который 25.07.2016 внесены соответствующие регистрационные записи на основании договора купли-продажи имущества от 15.06.2016, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 28.05.2021 № КУВИ-002/2021-63420559.

В ноябре 2016 года, то есть спустя чуть больше трех месяцев после регистрации перехода права собственности на указанные объекты к ООО «Виктория» последнее (арендодатель) заключило с ООО «Бургер Рус» (арендатором) в отношении упомянутого здания договор долгосрочной аренды от 18.11.2016 № БР0138Д/16 для размещения объектов торговли (ведения розничной торговой деятельности в сфере предприятия общественного питания быстрого обслуживания), а также в складских, технических и административных целях, связанных с такой деятельностью, сроком на 10 лет, течение которого начинается с момента государственной регистрации данного договора.

В силу пункта 10.1 договора к зданию непосредственно прилегают предоставленные арендодателю для организации бесплатной парковки для неограниченного круга лиц с неограниченным доступом земельные участки площадью 840 кв. м и 809 кв. м с кадастровыми номерами 78:34:0414801:1104 и 78:34:0414801:1100 соответственно, на территории которых арендатор вправе размещать рекламные конструкции, а также летнюю площадку (летнее кафе) под предприятие общественного питания быстрого обслуживания с использованием товарного знака «BurgerKing».

В пункте 1.5 и подпункте 3.1.17 договора предусмотрено, что упомянутые участки, образующие прилегающую к зданию территорию, могут эксплуатироваться арендатором также для обслуживания посетителей, находящихся в своих автомобилях, через окно торговли по системе «Автораздача», а равно для размещения контейнерной площадки на 2 контейнера, предназначенных для хранения твердо-бытовых и пищевых отходов от деятельности арендатора.

Согласно пунктам 2.1 и 2.2 договора на период проведения работ, связанных с подготовкой здания к осуществлению в нем коммерческой деятельности (строительно-монтажных, отделочных и пр.), арендатору в течение 5 календарных дней с момента подписания договора предоставляется доступ в здание по акту допуска; при этом последующая передача здания в аренду осуществляется по истечении 90 календарных дней с момента передачи объекта по акту допуска, но в любом случае не ранее момента окончания работ арендатором и не позднее 3 месяцев с момента заключения договора, о чем сторонами составляется акт приема-передачи здания.

В силу пункта 2.5 договора возврат здания по истечении срока действия договора, а также при его досрочном расторжении осуществляется по акту возврата такого объекта недвижимости.

Из подпункта 3.1.13 договора следует, что арендодатель настоящим дает согласие арендатору на проведение необходимой для него перепланировки и переоборудования здания без дополнительного на то согласования со стороны арендодателя при условии, что указанные работы не затрагивают несущих конструкций сданного в аренду объекта, не изменяют внешний вид фасадов, а также не повлияют на работу проложенных в здании систем и коммуникаций. По истечении срока действия договора арендодатель не вправе требовать от арендатора восстановления здания в первоначальное состояние, а также возмещения арендатором каких бы то ни было компенсаций и убытков для указанного восстановления, если перепланировка и переоборудование здания, а равно его реконструкция были произведены арендатором в соответствии с настоящим договором.

В соответствии с подпунктом 3.4.6 договора арендатор вправе производить в здании с уведомлением арендодателя, в том числе при проведении отделочных работ, неотделимые улучшения, его перепланировку и переоборудование.

Согласно пункту 4.1, 4.2.3 и 4.3.1 договора арендная плата, вносимая арендатором, состоит из постоянной (платы за здание и участок) и переменной (компенсации расходов арендодателя на обеспечение здания коммунальными услугами) составляющих.

Как видно из подпункта 4.2.1 договора, начисление постоянной составляющей начинается по истечении 3 месяцев с момента передачи арендатору здания по упомянутому акту допуска.

В подпунктах 4.2.2, 4.2.4 договора предусмотрено, что размер постоянной составляющей равен 650 000 руб. в месяц, при этом данная сумма не облагается налогом на добавленную стоимость в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения и вносится арендатором ежемесячно авансовым платежом до 15-го числа оплачиваемого месяца (в январе и мае до 20-го числа оплачиваемого месяца).

Подпунктом 4.2.5 договора арендодателю предоставлено право увеличивать размер постоянной составляющей арендной платы начиная с 13-го месяца аренды здания, исчисляемого с момента подписания сторонами акта приема-передачи указанного объекта недвижимости, но не чаще одного раза в год и не более чем на 5% от действующей величины. В случае такого увеличения стороны заключают дополнительное соглашение к договору.

В пункте 6.7 договора его стороны определили, что арендатор вправе в любое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться от договора путем направления арендодателю соответствующего уведомления, при такой ситуации договор прекращается (считается расторгнутым) в дату, указанную в таком уведомлении, но в любом случае не ранее чем через 60 календарных дней с момента направления указанного уведомления. При этом какие-либо компенсационные выплаты, связанные с понесенными арендатором расходами на подготовку здания к осуществлению коммерческой деятельности, включая стоимость неотделимых улучшений, арендатору не производятся. В случае если арендатор отказывается от договора ранее, чем через 5 лет с момента передачи здания по акту, арендодатель вправе потребовать приведения названного объекта недвижимости в первоначальное состояние.

Впоследствии стороны заключили к данному договору ряд дополнительных соглашений, которыми последовательно изменяли размер постоянной составляющей арендной платы. Так, дополнительным соглашением от 14.12.2017 № 1 стороны установили, что на период с января по июнь 2018 года включительно ежемесячный размер арендной платы за здание и участок составляет 450 000 руб., а на период с июля по декабрь 2018 года – 650 000 руб. Впоследствии в дополнительном соглашении от 31.12.2018 № 2 стороны договорились о том, что размер арендной платы в январе 2019 года равен 1000 руб., а с 01.02.2019 по 09.10.2019 равен 450 000 руб./мес. В 2019 и 2020 годах стороны заключили еще два дополнительных соглашения от 10.10.2019 № 3 и от 24.08.2020 № 4.

По условиям соглашения № 3 ежемесячный размер постоянной составляющей арендной платы на период с 10.10.2019 по 10.01.2020 составляет 250 000 руб., а на период с 11.01.2020 по 10.04.2020 – 280 000 руб.

В свою очередь, из соглашения № 4 следует, что с 11.04.2020 по 10.01.2021 ООО «Бургер рус» обязано ежемесячно вносить по 300 000 руб., однако в этом же соглашении стороны условились о том, что данный льготный размер платы применяется в отношении арендатора лишь при отсутствии просрочек внесения арендной платы (как постоянной, так и переменной частей) в случаях неприменения (неиспользования) им в срок до 10.01.2021:

- либо мер, предусмотренных действующим законодательством для поддержки лиц, арендующих недвижимое имущество, в правоотношениях с арендодателем в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и направленных на изменение условий договора (в частности отсрочки внесения платы или расторжения договора);

- либо права на расторжение договора во внесудебном порядке в отсутствие вины со стороны арендодателя.

В противном случае, как указали стороны в упомянутом соглашении, во взаимоотношениях сторон с 11.04.2020 года применяется ставка арендной платы, предусмотренная договором, то есть без учета заключенного в августе 2020 года соглашения.

В марте 2021 года ООО «Виктория» направило в адрес ООО «Бургер Рус» претензию от 17.03.2021, в которой со ссылкой на невыполнение договоренности, установленной в дополнительном соглашении № 4, ввиду образования у арендатора задолженности по договору за период с января по март 2021 года указало на лишение ООО «Бургер Рус» возможности внесения постоянной составляющей в льготном размере, в связи с чем долг по договору составил 6 825 526 руб. 16 коп., поскольку начиная с апреля 2020 года и до марта 2021 года ответчик в указанной ситуации должен был ежемесячно перечислять по 682 500 руб. с учетом направлявшегося в конце декабря 2018 года письма от 26.12.2018 об увеличении размера арендной платы.

Уведомлением от 06.04.2021 № 1190/04-21 ООО «Бургер Рус» сообщило ООО «Виктория» об одностороннем отказе от договора с 06.06.2021, предложив ему обеспечить присутствие его представителей в указанную дату для возврата арендуемого здания и подписания соответствующего акта.

В ответ на данное уведомление ООО «Виктория» направило в адрес ООО «Бургер рус» письмо от 14.04.2021 № 14/04-01 с требованием привести указанное здание и прилегающую территорию с учетом условий, содержащихся в пункте 6.7 договора, в первоначальное состояние, соответствующее их состоянию на момент подписания акта допуска от 18.11.2016.

В тот же день в письме от 14.04.2021 ООО «Виктория» уведомило ООО «Бургер Рус» об увеличении постоянной составляющей арендной платы с 682 500 руб./мес. до 716 625 руб./мес.

Уведомлением от 06.06.2021 ООО «Виктория» сообщило ООО «Бургер Рус», что считает договор аренды здания прекращенным с 06.06.2021, одновременно с этим оно указало на предоставление ответчику дополнительного времени для возврата арендуемого объекта и его приведения в первоначальное состояние ввиду того, что в назначенное самим ответчиком время представители последнего для возврата арендуемого объекта не явились, здание от находящегося в нем имущества не освободили, в первоначальное состояние не привели, продолжив осуществлять в названном здании свою коммерческую деятельность.

Письмом от 07.07.2021 ООО «Бургер Рус» уведомило ООО «Виктория» об отзыве ранее направлявшегося в его адрес в апреле 2021 года отказа от договора.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, ООО «Виктория» сослалось на то, что образовавшийся у ООО «Бургер Рус» по состоянию на 25.06.2021 долг по арендной плате в размере 7 441 276 руб. 16 коп. так и не погашен, а здание вместе с прилегающей к нему территорией не возвращено, в связи с чем истец просил взыскать с ответчика задолженность, освободить указанные объекты от своего имущества, а также уплатить стоимость приведения здания и прилегающих к нему участков в первоначальное состояние, которая по предварительной оценке составила около 20 000 000 руб. и будет впоследствии уточнена при рассмотрении дела.

В ходе судебного разбирательства по настоящему делу ООО «Виктория» представило два подготовленных по его заказу заключения от 24.06.2021 № АС21/246-СТЭ и от 07.10.2021 № АП21/422-СТЭ специалистов ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» (далее – Центр), согласно которым в фасад спорного здания и находящиеся внутри него помещения в период с ноября 2016 года по июнь 2021 года вносились изменения, полный перечень которых приведен в исследовательской части заключения, при этом стоимость работ по приведению исследуемого здания и прилегающей территории в состояние, соответствующее существовавшему 18.11.2016, составляет 18 262 206 руб.

В связи с этим ООО «Виктория» уточнило требования и просило взыскать с ответчика названную сумму убытков, а равно стоимость оказанных Центром по договорам от 26.05.2021 и 13.09.2021 услуг в размере чуть более 200 000 руб. (78 600 и 125 000 руб.).

Возражая против заявленных требований, ООО «Бургер Рус» в своем отзыве на исковое заявление указало, что произведенное ООО «Виктория» одностороннее увеличение размера арендной платы в соответствии с письмами от декабря 2018 года и апреля 2021 года не соответствует достигнутым договоренностям в отсутствие подписанных и зарегистрированных дополнительных соглашений к договору, как это предусмотрено его подпунктом 4.2.5. Также ответчик указал, что за период с апреля 2020 года по июнь 2021 года им было внесено в общей сложности 6 387 096 руб. 77 коп., тогда как истец имел право начислить ему лишь 9 626 666 руб. 60 коп. исходя из ставки постоянной составляющей арендной платы 650 000 руб./мес., следовательно, долг ответчика не может превышать 3 239 569 руб. 83 коп.

В удовлетворении прочих требований ООО «Виктория» ответчик просил полностью отказать со ссылкой на произведенный в июле 2021 года отзыв ранее направленного отказа от договора, продолжение осуществления коммерческой деятельности в спорном здании и на прилегающей к нему территории, а также ведение с истцом переговоров относительно дальнейшего сотрудничества, что подтверждается перепиской сторон.

Не соглашаясь с позицией ответчика, истец в дополнительных пояснениях указал, что односторонний отказ от договора представляет собой одностороннюю сделку, прекращающую обязательство во внесудебном порядке, следовательно, дальнейшее возобновление действия договора на прежних условиях в рассматриваемой ситуации возможно лишь при наличии волеизъявления обеих сторон. По поводу необходимого заключения дополнительных соглашений к договору, изменяющих размер арендной платы по нему, истец отметил, что, по его мнению, буквальное содержание условий договора свидетельствует о наличии у него как у арендодателя спорного имущества права на одностороннее изменение величины постоянной составляющей платы за здание в уведомительном порядке, не требующем согласования с арендатором.

В ходе дальнейшего рассмотрения спора ответчик представил новый отзыв, в котором изложил доводы, аналогичные рассматриваемой апелляционной жалобе, в частности заявил, что согласно сведениям единого государственного реестра юридических лиц его основным видом деятельности является «деятельность ресторанов и услуги по доставке продуктов питания», при этом названный вид деятельности включен в перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, следовательно, условия соглашения № 4 противоречат тем мерам поддержки арендаторов, которые введены Постановлением № 439.

Возражая против указанных доводов, истец в очередных пояснениях указал, что письмом от 18.05.2020 уведомлял ответчика о просрочке внесения арендной платы за апрель и май 2020 года (сдано в организацию связи 17.06.2020) и наличии у него в соответствии с Постановлением № 439 права на отсрочку платежей по договору на изложенных Правительством РФ условиях, однако ООО «Бургер Рус» так и не обратилось к ООО «Виктория» за предоставлением такой отсрочки. По мнению истца, положения дополнительного соглашения № 4 вопреки позиции ответчика направлены на защиту его интересов, так как в соответствии с его условиями арендная плата по договору была уменьшена более чем на 50% от установленной в договоре, названное соглашение ответчиком не оспаривалось и недействительным до настоящего времени не признано. Относительно ведения сторонами переговоров по поводу дальнейших договорных отношений истец указал, что ответчик до апреля 2021 года уже неоднократно направлял в его адрес в ноябре 2018 года и августе 2019 года уведомления об одностороннем отказе от договора, в связи с чем истцом предоставлялись существенные скидки по арендной плате, что следует из представленного им акта сверки взаимных расчетов (с 650 000 руб. плата уменьшалась до 250 000/450 000 руб.), таким образом, в настоящий момент истец не усматривает дальнейшей возможности сдачи в аренду спорного здания ответчику.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, удовлетворил заявленные требования частично.

Апелляционный суд не находит оснований не согласиться с указанными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Из материалов дела видно, что ООО «Виктория» по результатам неоднократных уточнений своих требований в конечном итоге просило взыскать с ответчика в общей сложности чуть больше 7 000 000 руб. задолженности по арендной плате, полагая, что с апреля 2020 года по апрель 2021 года ООО «Бургер Рус» ввиду допускавшихся им просрочек внесения постоянной составляющей платы должно было перечислять по 682 500 руб. ежемесячно, а в период с апреля 2021 года по март 2022 года – по 716 624 руб. в месяц с учетом направлявшихся в его адрес в декабре 2018 года и апреле 2021 года уведомлений об увеличении размера платы.

Вместе с тем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в отсутствие заключенных между сторонами дополнительных соглашений, которыми бы размер арендной платы был бы увеличен с 650 000 руб. до 682 500 руб., а затем до 716 624 руб., у ООО «Виктория» не имелось оснований для выставления ООО «Бургер Рус» счетов на оплату в указанном размере на основании одних лишь упомянутых односторонних уведомлений.

Как верно указал суд первой инстанции, из буквального содержания подпункта 4.2.5 договора следует, что плата по договору не является фиксированной на весь период его действия и может быть увеличена по инициативе арендодателя путем заключения к договору дополнительно соглашения. Таким образом, положения названного подпункта не содержат условий, которые бы давали основания полагать, что арендодатель наделен правом в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы, а подписание отдельного дополнительного соглашения к договору не требуется.

В то же время суд первой инстанции счел ООО «Бургер Рус» нарушившим условия дополнительного соглашения № 4 в связи с допускаемыми просрочками внесения арендной платы по договору, что явилось препятствием для применения в период с апреля 2020 года по январь 2021 года льготного размера арендной платы в виде 300 000 руб. в месяц, о котором стороны изначально договорились в конце августа 2020 года.

Из представленного ООО «Виктория» акта сверки расчетов видно, что после заключения указанного соглашения ООО «Бургер Рус» в сентябре 2020 года перечислило 1 700 000 руб. (назначение платежа согласно акту сверки расчетов ответчика «арендная плата за период с 11.04.2020 по 30.09.2020»), что составляет плату за полгода аренды здания исходя из льготной ставки в 300 000 руб., о которой на тот момент договорились стороны. Однако в дальнейшем ООО «Бургер Рус» стало осуществлять платежи с просрочкой, о чем ООО «Виктория» уведомило его в представленной в материалы дела претензии от марта 2021 года, что ответчиком в свою очередь не оспаривалось, доказательств обратного им не представлено.

Обжалуя принятое судом первой инстанции решение, ООО «Бургер рус» сослалось на противоречие условий соглашения № 4 требованиям к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы , закрепленным в Постановлении № 439, согласно которому отсроченная до 01.10.2020 плата по договорам аренды недвижимого имущества подлежит перечислению арендатором не ранее 01.01.2021. Таким образом, по мнению ООО «Бургер рус», оно имело право начать вносить платежи по договору, на которые ему должна была быть предоставлена отсрочка, с января 2021 года, чего однако не было предусмотрено условиями соглашения № 4.

Вместе с тем приведенный ответчиком довод был обоснованно не принят судом первой инстанции во внимание ввиду наличия в материалах дела доказательств уведомления ООО «Виктория» в мае 2020 года о наличии у ООО «Бургер рус» возможности воспользоваться предоставленным ему как арендатору спорного здания правом на отсрочку внесения платы, однако последнее его так и не реализовало, доказательств обращения в адрес ООО «Виктория» с просьбой о предоставлении отсрочки ответчиком не представлено.

Напротив, из актов сверки взаимных расчетов, представленных обеими сторонами, видно, что в период с апреля по август 2020 года ООО «Бургер рус» не вносило плату за здание, за исключением коммунальных платежей, а с сентября 2020 года с учетом заключенного месяцем ранее дополнительного соглашения № 4, стало перечислять согласованную с ним плату в уменьшенном более чем в два раза размере (с 650 000 руб. до 300 000 руб.), следуя достигнутым с ООО «Виктория» договоренностям, а значит, фактически согласилось с предоставленной ему отсрочкой внесения платежей на указанных в соглашении условиях с учетом существенно сниженного размера ежемесячного платежа.

Таким образом, ООО «Бургер рус» длительный период времени добровольно исполняло условия названного соглашения, давая ООО «Виктория» основания полагать его действующим и удовлетворяющим его интересам в условиях распространения новой коронавирусной инфекции, что фактически свидетельствует о том, что положения такого соглашения устраивали его как арендатора спорного здания, осведомленного о тех мерах поддержки, которые закреплены в Федеральном законе от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций".

Более того, апелляционный суд полагает необходимым также отметить непоследовательное противоречивое процессуальное поведение ООО «Бургер рус» в ходе судебного разбирательства по настоящему делу, поскольку возражая против требований ООО «Виктория» в суде первой инстанции, оно не сразу заявило о несоответствии соглашения № 4 Постановлению № 439, а изначально не соглашалось лишь с односторонним увеличением арендодателем размера арендной платы в отсутствие подписанных в двустороннем порядке дополнительных соглашений.

Согласно пункту 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее – Закон № 98-ФЗ) размер арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 года. Оснований считать, что условия, на которых стороны подписали в августе 2020 года дополнительное соглашение № 4, не соответствуют приведенным положениям, не имеется.

Что касается взысканных с ответчика убытков, апелляционный суд полагает, что ООО «Бургер рус» не привело убедительных доводов и не представило надлежащих доказательств, свидетельствующих о необоснованности предъявленных к нему требований в указанной части.

По мнению апелляционного суда, представленными в материалы дела доказательствами в данном случае подтверждается совокупность необходимых для реализации истцом своего права условий, в частности: отказ ответчика от договора имел место до истечения пятилетнего срока его действия, несмотря на то, что инициатива прекращения договорных отношений исходила от ответчика, в предложенную им самим дату спорное здание так и не было освобождено и возвращено истцу, спустя месяц после предполагаемой даты, с которой договор должен был считаться прекратившимся, ответчик сообщил истцу об отзыве своего отказа от договора, в связи с чем продолжил занимать переданное ему в аренду имущество несмотря на неоднократные предложения арендодателя освободить здание и привести его в первоначальное состояние.

При этом то обстоятельство, что по условиям договора арендатор обязан в указанной ситуации привести здание в первоначальное состояние, тогда как ООО «Виктория» в данном случае просит фактически взыскать с ООО «Бургер рус» убытки, представляющие собой денежное выражение его будущих расходов на приведение указанного объекта в первоначальное состояние, не свидетельствует о неправомерности избранного истцом способа защиты своего права.

В силу пункту 22 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" согласно пункту 1 статьи 308.3, статье 396 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 24 того же Постановления в случае, если исполнение обязательства в натуре возможно, кредитор по своему усмотрению вправе либо требовать по суду такого исполнения, либо отказаться от принятия исполнения (пункт 2 статьи 405 ГК РФ) и взамен исполнения обязательства в натуре обратиться в суд с требованием о возмещении убытков, причиненных неисполнением обязательства (пункты 1 и 3 статьи 396 ГК РФ).

Принимая во внимание предшествующее обращению в суд первой инстанции поведение ответчика, не единожды ранее отказывавшегося от исполнения договора, но впоследствии тем не менее продолжавшего использовать здание после уменьшения истцом размера арендной платы, а равно неоднократное предложение со стороны истца в добровольном порядке исполнить имеющуюся у ответчика обязанность в виде приведения объекта в первоначальное состояние с предоставлением достаточного для этого по своей продолжительности времени, апелляционный суд полагает, что ООО «Виктория» вправе было в данном случае потребовать от ООО «Бургер Рус» денежную компенсацию затрат на приведение здания в первоначальное состояние в условиях объективной невозможности дальнейшего сохранения интереса к исполнению обязанности в натуре при продолжении ответчиком эксплуатации спорного имущества после июня 2021 года.

Таким образом, при отказе ООО «Бургер Рус» освободить занимаемый объект и привести его в первоначальное состояние предметом присуждения может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму.

Само по себе то обстоятельство, что после июня 2021 года ответчик продолжил вносить арендную плату по договору также не свидетельствует, по мнению апелляционного суда, о необоснованности иска в указанной части ввиду следующего. По смыслу договора, а равно с учетом пояснений ООО «Виктория» право последнего на возвращение здания арендатором в первоначальном виде в ситуации его отказа от договора до истечения пятилетнего срока аренды объективно связано с долгосрочным характером достигнутых сторонами договоренностей, а значит, и с тем, что каждая из них рассчитывала получить в течение столь длительного периода времени. Однако тот факт, что истец продолжает в настоящее время получать арендную плату от ответчика, еще не свидетельствует о невозможности взыскания с ответчика убытков в ситуации одновременного предъявления требования об освобождении здании, что, в свою очередь, указывает на отсутствие у истца намерения сдавать свое имущество в пользование ответчику. Отказ в удовлетворении требования о взыскании с ООО «Бургер Рус» убытков в такой ситуации фактически вел бы к тому, что истец не мог бы реализовать свое право на возвращение объекта в первоначальное состояние лишь по причине нежелания ответчика его освободить несмотря на ранее направленный им самим односторонний отказ от него.

Ввиду непредставления ответчиком доказательств, опровергающих выводы, сделанные специалистом в представленном истцом заключении, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в удовлетворении требований о взыскании 18 465 806 руб. убытков.

При таком положении решение не подлежит отмене по доводам жалоб.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 15.04.2022 по делу № А56-59069/2021 с учетом определения от 25.04.2022 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Н.С. Полубехина

М.В. Тарасова