Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» представителя ФИО1 (доверенность от 20.06.2022), от общества с ограниченной ответственностью «Механик-2» генерального директора ФИО2 (решение от 15.08.2022),

рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управление механизации строительства» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2022 по делу № А56-64532/2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Управление механизации строительства», адрес: 192007, Санкт-Петербург, Камчатская ул., д. 9, лит. Б, пом. 1-Н, кааб. 26, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО «Механик-2», адрес: 192007, Санкт-Петербург, Камчатская ул., д. 9, лит. В, оф. 11, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), о признании самовольной постройкой одноэтажного строения с площадью застройки 62 кв. м, возведенного ответчиком на земельном участке площадью 4670 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007319:43, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, Камчатская ул., д. 9, лит. Б, обязании ответчика в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу снести спорную постройку и привести участок в пригодное для дальнейшего использования состояние за свой счет, а также предоставлении истцу права на случай, если ответчик не исполнит решение суда в установленный в нем срок, самостоятельно выполнить указанные действия по сносу постройки и приведению участка в надлежащее состояние путем освобождения от объектов демонтажа с последующим взысканием с ответчика понесенных расходов.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, адрес: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Управление Росреестра).

Решением от 14.04.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционный суд. В своей жалобе истец просил отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, нахождение самовольной постройки сразу на нескольких участках, в том числе на участке ответчика, не препятствует удовлетворению заявленного подателем жалобы иска в ситуации нарушения его прав указанной постройкой и не могут служить основанием для отказа в защите его законных интересов; суд первой инстанции необоснованно счел установленными фактические обстоятельства, которые не подтверждаются имеющимися в материалах данного дела доказательствами, в частности по данным региональной информационной системы "Геоинформационная система Санкт-Петербурга" (далее – РГИС) очевидно, что изображенная по состоянию на 2006 год на представленной из названной системы схеме постройка визуально отличается от того объекта, в отношении которого подателем жалобы заявлены исковые требования; более того, сам по себе факт наличия каких-либо строений на участке в 2006 или 2010 годах еще не свидетельствует об их сохранении на момент передачи земельного участка ответчику по договору аренды от 01.09.2016; единственным достоверным доказательством, подтверждающим отсутствие каких-либо построек на земельном участке подателя жалобы по состоянию на момент его предоставления в пользование ответчику, является упомянутый договор его аренды, из которого буквально следует, что участок передается арендатору без каких-либо построек; договор аренды участка ответчика, датированный 01.07.2010, ссылка на который имеется в обжалуемом решении, в действительности никогда не заключался сторонами.

В отзыве на жалобу Общество просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт, считая его законным и обоснованным.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Общества – в отзыве на нее.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, истцу на праве собственности с 17.04.2007 принадлежит земельный участок площадью 4760 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007319:43 и видом разрешенного использования – для размещения объектов транспорта (под предприятия автосервисных объектов), расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Камчатская ул., д. 9, лит. Б, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 09.04.2021 № КУВИ-999/2021-233001, в которой помимо прочего отражено нахождение в пределах спорной территории объектов с кадастровыми номерами 78:13:0000000:3715 и 78:13:0007319:1106.

При этом основанием для регистрации права собственности на участок за истцом и последующей выдачи ему свидетельства от 17.04.2007 серии 78-АВ № 604951 выступил договор от 27.12.2006 № 4045-ЗК купли-продажи названного объекта недвижимости, заключенный им с открытым акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действовавшим на тот момент от имени Комитета по управлению городским имуществом, в пункте 1.1 которого указано, что на продаваемом участке расположено находящееся в собственности покупателя недвижимое имущество в виде административно-бытового корпуса с кадастровым номером 78:13:7319:43.

В сентябре 2016 года истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор от 01.09.2016 № 304/16, по условиям которого арендатору в пользование на срок до 30.08.2017 предоставляется часть площадью 55 кв. м спорного земельного участка для реализации целей и задач, обозначенных в его уставе, с одновременным правом возводить на ней с согласия арендодателя здания, сооружения и иные объекты недвижимости.

По акту приема-передачи от 01.09.2016 часть принадлежащего истцу участка передана в аренду ответчику.

Обращаясь с настоящими требованиями в арбитражный суд, истец сослался на то, что по истечении срока, указанного в договоре от 01.09.2016, действие последнего возобновилось, поскольку ответчик продолжил использовать предоставленную ему в аренду часть участка после августа 2017 года, в связи с чем лишь в феврале 2021 года при возвращении ответчиком арендованной территории ввиду направления в его адрес уведомления об одностороннем отказе истца от договора последнему стало известно о возведении на участке указанным лицом без его разрешения объекта капитального строительства, что, в свою очередь, подтверждается актом технического обследования конструкций здания по вышеупомянутому адресу от 18.06.2021, согласно которому незаконно построенный объект представляет собой одноэтажное здание площадью застройки 62 кв. м, из которых 52 кв. м приходится на участок истца, а остальные 10 кв. м – на участок ответчика площадью 182 кв. м с кадастровым номером 78:13:0007319:17, являющийся смежным с территорией Управления.

Впоследствии истец обратился к ответчику с требованием (претензией) от 13.04.2021 о добровольном освобождении занятого им земельного участка, сносе самовольной постройки, восстановлении (рекультивации) земель и возмещении убытков в срок до 30.06.2021.

В ответ на данное требование, полученное 20.04.2021, ответчик в письме от 11.05.2021 сообщил, что спорное строение не является его собственностью и было возведено с согласия самого истца за счет средств его бывшего генерального директора ФИО3 еще в 2010 году, при этом внутри данной постройки размещен индивидуальный тепловой пункт (далее – ИТП), который с 2011 года регулярно посещают сотрудники истца для снятия показаний приборов учета (счетчиков).

С учетом оставления претензии без удовлетворения истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик в дополнение к изложенной в ответе на претензию информации в отзыве на иск указал, что нахождение теплового пункта внутри спорной постройки отвечает требованиям действующего законодательства, по смыслу которого ИТП должны размещаться в отдельных помещениях на первом этаже; данные обстоятельства подтверждаются также и тем, что данное строение, в отношении которого истцом заявлены требования о его сносе, примыкает к стене расположенного на участке ответчика нежилого здания с кадастровым номером 78:13:000731:1104, по стене которого, в свою очередь, проходят трубы спорной теплосети, подведенные к указанному ИТП; при этом со слов ответчика строительство данных сетей осуществлялось без предварительного согласования с ним для нужд самого истца, с учетом этого ввиду частичного размещения постройки на территории, принадлежащей ответчику, стороны в целях урегулирования имевшихся претензий заключили 01.07.2010 сроком до 01.06.2011 договор аренды части участка ответчика, по условиям которого истец перечислял ему арендную плату за пользование в производственных целях частью площадью 10 кв. м земельного участка на тот момент с кадастровым номером 78:13:7319:17, схема которого утверждена в качестве приложения к названному договору с отметкой границ арендуемой территории и в пределах которого находится здание мастерской (цеха) площадью 146 кв. м.

Помимо прочего ответчик отметил, что по данным РГИС сведения о спорной постройке имеются в базе с 11.09.2006, что исключает возможность его возведения Обществом в период действия договора аренды от 01.09.2016, то есть с 2016 по 2021 годы.

Также ответчик указал, что в составе арендной платы, которая вносилась им за арендуемую часть участка истца, им также компенсируются расходы истца, возникающие у него в связи с потреблением услуг по водоснабжению и водоотведению, что также опровергает позицию истца о предоставлении в аренду участка свободным от каких-либо построек, поскольку в противном случае потребность в подведении указанных сетей, целевое назначение которых состоит в снабжении того или иного объекта водой и прочими ресурсами, объективно отсутствовала бы.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Управление представило в материалы дела подготовленное по его заказу заключение специалиста Центра судебных экспертиз Северо-Западного округа № 299/16-СЗ, из которого следует, что общая площадь застройки спорной постройки, находящейся на месте объекта недвижимости с кадастровым номером 78:13:7319:43:140, составляет 106,6 кв. м, при этом общая площадь самой постройки составляет 89 кв. м, из которых площадь основного строения равна 76,2 кв. м, площадь санузла – 1,7 кв. м, а площадь пристройки – 11,1 кв.

В ходе дальнейшего судебного разбирательства была назначена судебная строительно-техническая экспертиза с целью выяснения наличия у спорной постройки признаков объекта недвижимости, проведение которой было поручено эксперту ООО «Ленинградская экспертная служба «ЛЕНЭКСП» ФИО4.

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 14.02.2022 № 1251аСТЭ/2022 спорная постройка признана объектом недвижимости, который в связи с наличием внутри него стальных труб, радиаторов, теплового узла и проводки оснащен канализацией, отоплением, водоснабжением и электроосвещением (инженерными коммуникациями).

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, отказал в иске, посчитав недоказанным тот факт, что спорную постройку возвел и в последующем эксплуатировал именно ответчик, а также установив, что сведения о местонахождении данного объекта по указанному адресу содержатся в РГИС с 2006 года.

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, либо на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, или без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В силу пункта 2 этой же статьи самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка.

В соответствии с пунктом 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 222 ГК РФ ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Суд первой инстанции, всесторонне и полно исследовав и оценив представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, пришел к правильному выводу о недоказанности факта возведения спорной постройки с находящимся внутри нее тепловым узлом именно Обществом, равно как и доказательств того, что ответчик фактически владеет этим объектом в настоящее время.

В нарушение положений статьи 65 АПК РФ истец не представил и в материалах дела отсутствуют объективные, достоверные и достаточные доказательства, подтверждающие наличие правообразующих обстоятельств, указанных в пункте 24 Постановления № 10/22, осуществления именно ответчиком строительства спорной постройки либо нахождение возведенного здания во владении Общества.

Поскольку Управление не доказало факта возведения Обществом постройки, использования им этого объекта как своего собственного имущества, а также того, что права собственника земельного участка, на котором осуществлено строительство, нарушены именно ответчиком, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства ответчик представил документы, свидетельствующие о том, что сведения о спорной постройке, соответствующей по своему местонахождению учтенному объекту с кадастровым номером 78:13:7319:43:140, информация о котором, в свою очередь, существует в сети по данным РГИС с сентября 2006 года, были отражены еще в августе 2010 года на плане земельного участка Общества с кадастровым номером 78:13:0007319:17, утвержденном Комитетом по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, из которого видно, что некое строение, отмеченное пунктиром, расположено вдоль границ выступающей части участка Общества площадью 10 кв. м (за его пределами) рядом со столярным цехом (в настоящее время мастерская).

Также ответчик применительно к вопросу о том, в чьем ведении находится постройка, указал, что именно эта часть, принадлежащего ему участка, которая занята на данный момент частью указанного строения (пристройкой площадью около 11 кв. м, как следует из заключения специалиста, подготовленного по заказу истца) и которая, как было указано выше, равна 10 кв. м, что, в свою очередь, отражено в акте обследования, представленном в материалы дела самим Управлением и сторонами по данному делу не оспаривается, предоставлялась истцу в аренду в 2010 году.

Таким образом, учитывая, что истец вправе требовать снести лишь ту часть постройки, которая непосредственно расположена на его земельном участке, апелляционный суд полагает, что Управление в данном случае не опровергло собранную по данному делу совокупность доказательств, указывающих на существование данного объекта задолго до сдачи истцом части своего участка по договору 2016 года в аренду ответчику, с использованием которого в период действия названного договора он связывает возникновение в границах принадлежащей ему территории указанного строения.

То обстоятельство, что в названном договоре аренды не содержится указания на наличие на участке спорного строения, не может приниматься во внимание как подтверждающее обоснованность требований истца, поскольку из материалов дела (выписки из ЕГРН, данных РГИС, письма Комитета по земельным ресурса и землеустройству Санкт-Петербурга от 13.10.2006, фототаблицы, приложенной к экспертному заключению) видно, что на участке имелись и иные объекты недвижимости, упоминание о которых в договоре 2016 года также отсутствует.

При таком положении решение не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.04.2022 по делу № А56-64532/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.С. Полубехина