Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" ФИО1 (доверенности от 10.01.2022 и 21.01.2022 соответственно), от общества с ограниченной ответственностью «Компания Петроинвестпроект» ФИО2 (доверенность от 18.07.2022),

рассмотрев 06.10.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Компания Петроинвестпроект» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2022 по делу № А56-85759/2021,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Комитет), в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения "Имущество Санкт-Петербурга" обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Компания Петроинвестпроект», адрес: 196608, Санкт-Петербург, <...>, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Компания), о взыскании 8 181 889 руб. 42 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 7462 кв. м с кадастровым номером 78:42:0018318:2001, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. В, за период с 06.09.2018 по 30.06.2021 и 665 099 руб. 99 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных по состоянию на 22.06.2021.

Решением от 01.02.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с данным судебным актом, Компания обжаловала его в апелляционный суд. В своей жалобе Компания просила отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как указывает податель жалобы, спорный земельный участок после заключения между подателем жалобы и ООО «Северсталь-Вторчермет» договора от 01.06.2018 купли-продажи трех расположенных на нем объектов недвижимости продолжал находиться во владении продавца вплоть до 01.04.2019, когда между Обществом и Комитетом было подписано дополнительное соглашение о расторжении договора от 24.09.1999 аренды названного участка; вместе с тем в качестве даты, с которой указанный договор расторгался сторонами, в соглашении указано 05.09.2018; при этом Комитетом не представлено документов в обоснование ретроспективного распространения последствий такого соглашения, а равно пояснений относительно того, осуществлялись ли арендные платежи ООО «Северсталь-Вторчермет» до 01.04.2019; поскольку приобретенное подателем жалобы имущество не использовалось им вплоть до апреля 2019 года, оснований для взыскания с него неосновательного обогащения не имелось.

В отзыве на жалобу Комитет просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указал, что из представленной подателем жалобы копии договора аренды 1999 года следует, что его предметом являлся земельный участок с кадастровым номером 78:42:0018318:2, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...>, тогда как в рамках настоящего дела рассматривался спор об использовании земельного участка с кадастровым номером 78:42:0018318:2001, ранее занимаемого ЗАО «Вторчермет» по договору от 13.04.2006 № 18/ЗК-01002 и расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. В; в самом договоре купли-продажи имеется ссылка на то, что часть приобретенных подателем жалобы объектов недвижимости находится на участке с кадастровым номером 78:42:0018318:2001; по условиям последнего податель жалобы должен был не позднее трех месяцев с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на указанное имущество обратиться в Комитет с заявлением о предоставлении в аренду или собственность спорного участка, чего Компанией сделано не было.

Протокольным определением от 21.07.2022 (судьи Баженова Ю.С., Галенкина К.В., Полубехина Н.С.) судебное разбирательство по данному делу откладывалось.

Распоряжением от 17.08.2022 настоящее дело было передано в производство судьи Ракчеевой М.А. ввиду нахождения судьи Баженовой Ю.С. в очередном ежегодном отпуске.

Определением от 15.09.2022 судья Галенкина К.В. также по причине нахождения на больничном была заменена на судью Тарасову М.В. С учетом произведенных в составе суда замен судебное разбирательство по данному делу в соответствии с частью 5 статьи 18 АПК РФ было начато сначала.

Определением от 15.09.2022 апелляционный суд предложил Комитету представить расчет арендной платы за спорный участок по коду функционального использования территории 6.2 (под производственные виды деятельности на земельных участках площадью менее 15 га (150 000 кв. м), а именно: промышленные и производственные предприятия, включая административные здания и склады, используемые в производственной деятельности, расположенные на территории предприятия) с учетом устаревшего расчета арендной платы за земельный участок в у.е., приложенного к представленному Комитетом договору от 13.04.2006, в связи с чем судебное разбирательство было отложено.

До начала настоящего судебного заседания от Комитета поступило ходатайство от 30.09.2022 о приобщении к материалам дела во исполнение определения апелляционного суда от 15.09.2022 справочного расчета задолженности неосновательного обогащения с применением выше упомянутого кода функционального использования территории вместе с расчетом процентов за пользование чужими денежными средствами.

В ходе судебного заседания представители сторон поддержали ранее занятые ими позиции по данному спору, упомянутый расчет Комитета приобщен к материалам настоящего дела с учетом его представления по запросу апелляционного суда.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании распоряжения главы администрации Пушкинского района Санкт-Петербурга от 06.04.2006 № 409-р Комитет по управлению городским имуществом (правопредшественник Комитета, арендодатель) и ЗАО «Вторчермет» (арендатор, в настоящий момент – АО «Вторчермет») 13.04.2006 заключили сроком до 05.04.2007 договор № 18/ЗК-01002 аренды земельного участка площадью 7462 кв. м с кадастровым номером 78:18318:2001, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. В, под производство (код – 6.2).

В силу пункта 2.2 названного договора на участке имеются капитальное здание, а также железнодорожные и подкрановые пути.

Согласно пункту 6.1 договора в случае если до окончания срока его действия ни одна из сторон не уведомит другую о прекращении договора, то последний считается продленным на неопределенный срок.

Из представленной в материалы дела выписки из единого государственного реестра недвижимости от 26.07.2022 № КУВИ-001/2022-126054745 видно, что в настоящий момент спорный участок имеет кадастровый номер 78:42:0018318:2001 и вид разрешенного использования – «для размещения складских объектов», при этом в графе «кадастровые номера расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» указаны объекты со следующими кадастровыми номерами: 78:42:0018318:2004, 78:42:0018318:2032, 78:42:0018318:2033.

В июне 2018 года ООО «Северсталь-Вторчермет» (продавец) и Компания (покупатель) заключили договор от 01.06.2018 купли-продажи следующего недвижимого имущества, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...>:

- нежилого здания площадью 102,3 кв. м с кадастровым номером 78:42:0018318:2016 (лит. А);

- нежилого здания площадью 53,9 кв. м с кадастровым номером 78:42:0018318:2015 (лит. Б);

- нежилого здания площадью 36,3 кв. м с кадастровым номером 78:42:0018318:2004 (лит. В);

- нежилого здания площадью 13,5 кв. м с кадастровым номером 78:42:0018318:2002 (лит. Ж);

- сооружения в виде подъездного железнодорожного пути протяженностью 103 м с кадастровым номером 78:42:0018318:2033 (лит. И);

- сооружения в виде подкранового пути протяженностью 123 м с кадастровым номером 78:42:0018318:2032 (лит. К).

Согласно разделу 1 данного договора указанные объекты недвижимости принадлежат продавцу на праве собственности, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 20.07.2013 серии 78-АЗ № 058848-058850, 058827-058829.

В пунктах 4.1 и 4.2 этого же договора его стороны указали, что нежилые здания с кадастровыми номерами 78:42:0018318:2002, 78:42:0018318:2015, 78:42:0018318:2016 находятся на земельном участке площадью 4376 кв. м с кадастровым номером 78:42:0018318:2, арендуемом продавцом на основании договора от 24.09.1999 № 18-ЗД000970, заключенного с КУГИ (в редакции дополнительного соглашения № 4), а остальные объекты в виде двух сооружений и одного здания с кадастровым номером 78:42:0018318:2004 находятся на земельном участке площадью 7462 кв. м с кадастровым номером 78:42:0018318:2001, арендуемом продавцом на основании ранее упомянутого договора от 13.04.2006.

В силу пункта 4.4 договора купли-продажи принадлежащие продавцу права на участок с кадастровым номером 78:42:0018318:2001 на основании пункта 1 статьи 552 ГК РФ и статьи 35 ЗК РФ в полном объеме переходят к покупателю в момент перехода к нему прав на недвижимое имущество.

Одновременно с этим ООО «Северсталь-Вторчермет» и Компания с учетом разных сроков действия выше упомянутых договоров аренды участков в подпунктах 3.3.5 и 3.3.6 договора купли-продажи предусмотрели обязанность покупателя подать в регистрирующий орган заявление о внесении изменений в содержащуюся в ЕГРН запись в части правообладателя участка с кадастровым номером 78:42:0018318:2, а в отношении участка с кадастровым номером 78:42:0018318:2001 – обратиться в Комитет с заявлением о его предоставлении в аренду или собственность.

Также подпунктом 3.3.7 договора купли-продажи на покупателя возложена обязанность компенсировать продавцу расходы по оплате арендной платы за участки, понесенные им в период с момента передачи покупателю имущества по акту приема-передачи и до момента перехода к покупателю (приобретения покупателем) права аренды в отношении таких участков.

Из представленных в материалы настоящего дела выписок из ЕГРН от 18.10.2018 № 78/001/013/2018-134627 следует, что 06.09.2018 за Компанией было зарегистрировано право собственности на нежилое здание 1984 года ввода в эксплуатацию с кадастровым номером 78:42:0018318:2004, а также сооружения 1971 года ввода в эксплуатацию с кадастровыми номерами 78:42:0018318:2032 и 78:42:0018318:2033.

С учетом произведенной государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, расположенные на участке с кадастровым номером 78:42:0018318:2001, Комитет и ЗАО «Вторчермет» заключили соглашение от 01.04.2019, в котором договорились считать расторгнутым договор от 13.04.2006 аренды названного участка с 05.09.2018.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, Комитет сослался на то, что ведомостями инвентаризации земельного участка с кадастровым номером 78:42:0018318:2 по функциональному использованию территории от 01.03.2019 и 17.05.2021, составленными Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятиям «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУИОН), а также подготовленным Комитетом по контролю за имуществом Санкт-Петербурга актом от 02.02.2021 обследования земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, вблизи д. 3 по Автомобильной ул., подтверждается, что участок с кадастровым номером 78:42:0018318:2001 занимает Компания.

В частности, из имеющейся в материалах дела ведомости от 17.05.2021 следует, что по состоянию на 23.04.2021 участок площадью 4376 кв. м используется под складскую деятельность (код 3.2 – склады, открытые площадки складирования и хранения черных и цветных металлов), при этом территория за пределами отведенных границ землепользования составляет 7462 кв. м и используется под иные виды деятельности (огороженная территория, используемая под склады и авторемонтный бокс) (код 18.0).

В свою очередь, в акте обследования участка указано, что юго-западнее нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит. Б, располагается территория общей площадью 11 838 кв. м, по периметру которой установлено бетонное секционное ограждение с металлическими воротами, через которые осуществляется доступ на данную территорию с Автомобильной ул., при этом на данной территории располагаются 6 нежилых зданий под лит. А, Б, В, Д, Ж, Е, а также некапитальные строения и сооружения (будки и навесы) и коммунально-бытовое оборудование в виде контейнеров. Также в акте отражено, что в состав названной территории входят два земельных участка с кадастровыми номерами 78:42:0018318:2 и 78:42:0018318:2001. С учетом этого в акте указано на следующее выявленное в ходе обследования территории нарушение – самовольное размещение элементов благоустройства на участке площадью 7462 кв. м, а также его использование в отсутствие каких-либо правоустанавливающих документов.

Ссылаясь на то, что Компания, пользуясь спорным участком, не вносила какую-либо плату за него, а значит, тем самым сберегала за счет Комитета подлежащие перечислению последнему денежные средства, при этом изложенные в направлявшейся ответчику претензии от 23.06.2021 требования Компания не исполнила, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями, рассчитав неосновательное обогащение исходя из квартальной арендной платы за пользование территорией площадью 7462 кв. м, которая с учетом коэффициента динамики рынка составила 725 876 руб. 40 коп.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, удовлетворил заявленные требования в полном объеме, посчитав, что произведенный Комитетом в соответствии с представленной в дело ведомостью ГУИОН расчет неосновательного обогащения за период с 06.09.2018 по 30.06.2021 в размере 8 181 899 руб. 42 коп. является правильным.

Апелляционный суд полагает, что решение подлежит изменению ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

В данном случае Компания является землепользователем спорного земельного участка с кадастровым номером 78:42:0018318:2001 как собственник расположенных на нем объектов недвижимости в виде одного нежилого здания и двух сооружений, представляющих собой подкрановые и железнодорожные пути.

Статьей 65 ЗК РФ предусмотрено, что формами платы за землю являются арендная плата и земельный налог. При этом плательщиками земельного налога в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного владения.

Все остальные лица, использующие земельные участки, находящиеся в государственной собственности, должны вносить плату за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в размере арендной платы, устанавливаемой соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 этой же статьи).

Как следует из материалов дела, Компания не является обладателем вещных прав на спорный земельный участок, на котором расположено принадлежащее ей недвижимое имущество. При таких обстоятельствах Компания должна вносить плату за данный участок под принадлежащими ей объектами недвижимости в размере арендной платы.

Материалами дела подтверждается, что размер исковых требований определен Комитетом исходя из площади занимаемого Компанией участка равной 7462 кв. м с учетом коэффициента функционального использования территории Кн - 18.0, как указано в ведомости инвентаризации территории за май 2021 года. Таким образом, при расчете суммы неосновательного обогащения Комитетом был применен код функционального использования территории Кн – 18.0.

Вместе с тем согласно актуальным сведениям ЕГРН на спорном земельном участке, сформированном еще в апреле 2004 года для размещения складских объектов, расположены принадлежащие Компании с 06.09.2018 на праве собственности одно нежилое здание и два сооружения, представляющих собой пути, ранее принадлежавшие ЗАО «Вторчермет». Кроме того, в договоре от 13.04.2006 аренды участка с кадастровым номером 78:42:0018318:2001, расторгнутом Комитетом в апреле 2019 года с ЗАО «Вторчермет», не обладавшим на тот момент правами арендатора названной территории ввиду перехода права собственности на расположенные на ней объекты недвижимости еще в сентябре 2018 года к ответчику, было прямо указано на то, что данный участок, на котором находится три упомянутых объекта недвижимости, предоставляется в аренду под производство по коду функционального использования 6.2.

При таких обстоятельствах апелляционный суд полагает, что при расчете платы за фактическое пользование названным участком со стороны Компании, занимающейся утилизацией отсортированных материалов, подлежал применению код функционального использования территории 6.2 (под производственные виды деятельности на земельных участках площадью менее 15 га).

Изложенное соответствует пункту 2.8 Положения о порядке определения базовых ставок арендной платы и коэффициентов, используемых в Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, об особых случаях и порядке определения арендной платы, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 "О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга "О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга", согласно которому иные коды Кн в отличие от Кн 18.0, а равно понижающие корректирующие коэффициенты или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности применяются при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка.

С учетом этого суд первой инстанции необоснованно посчитал правомерным применение при расчете неосновательного обогащения кода функционального использования территории Кн - 18,0, который предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования, не усмотрев оснований для применения содержащегося в договоре от 13.04.2006 кода функционального использования территории 6.2.

Согласно представленному Комитетом по запросу апелляционного суда расчету квартальная арендная плата за спорный участок с применением Кн 6.2 и с учетом коэффициента динамики рынка 1.24 составляет 55 042 руб. 36 коп. При таких обстоятельствах сумма неосновательного обогащения за пользование участком в период с сентября 2018 года по июнь 2021 года равна 620 423 руб. 11 коп. Данный расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным, контррасчет Компанией не представлен.

В силу положений пункта 2 статьи 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В том же расчете Комитет указал, что сумма процентов за пользование неосновательно сбереженными средствами в виде арендной платы за спорный участок по его подсчету составила 9203 руб. 21 коп.

С учетом изложенного решение подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.02.2022 по делу № А56-85759/2021 изменить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания Петроинвестпроект» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 620 423 руб. 11 коп. задолженности за пользование земельным участком с кадастровым номером 78:42:0018318:2001 за период с 06.09.2018 по 30.06.2021, 9 203 руб. 21 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Компания Петроинвестпроект» в доход федерального бюджета 4785 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Н.С. Полубехина

М.В. Тарасова