Гражданский кодекс часть 1

при участии: от общества с ограниченной ответственностью «СК Эксклюзив» генерального директора ФИО1 (выписка из ЕГРЮЛ по состоянию на 15.09.2022), представителя ФИО2 (доверенность от 10.01.2021), от общества с ограниченной ответственностью «Русич-Шушары» представителей ФИО3 и ФИО4 (доверенность от 01.06.2022),

рассмотрев 15.09.2022 в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «СК Эксклюзив» (регистрационный номер 13АП-16575/2022) и общества с ограниченной ответственностью «Русич-Шушары» (регистрационный номер 13АП-18549/2022) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.05.2022 по делу № А56-112457/2021,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СК Эксклюзив», адрес: 196240, Санкт-Петербург, <...>, лит. К, пом. 77, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Компания), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Русич-Шушары», адрес: 143421, Московская обл., Красногорский р-н, автодорога Балтия, 26 км, территория Бизнес-центра Рига-Ленд, стр. А, пом. 13, комн. 3, оф. 10, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее - Общество), о взыскании 250 020 000 руб. неустойки за просрочку срока получения акта ввода объекта аренды в эксплуатацию и срока передачи объекта по акту доступа, 954 640 руб. 40 коп. неосвоенного аванса.

Решением от 04.05.2022 исковые требования удовлетворены частично, с ООО «Русич-Шушары» (прежнее наименование – ООО «Форт Рублевский») в пользу истца взысканы 50 004 000 руб. неустойки, 199 239 руб. расходов по оплате государственной пошлины, 50 000 руб. расходов на оплату услуг представителя. В остальной части требований отказано.

Не согласившись с решением, Компания и Общество обратились с апелляционными жалобами.

Как указывает в своей жалобе Компания, судом первой инстанции ошибочно применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ответчик не представил доказательств явной несоразмерности суммы неустойки, при этом заключая договор на определенных в нем условиях, он должен был понимать последствия неисполнения соответствующих обязательств; судом в данном случае нарушены нормы материального права, поскольку положения статьи 333 ГК РФ в рассматриваемом споре не подлежали применению; в связи с изложенным истец просил решение суда отменить, взыскать с ответчика неустойку в размере 200 016 000 руб.

Общество, в свою очередь, указало, что суд необоснованно взыскал неустойку за якобы допущенное нарушение обязательств по предварительному договору, поскольку срок их исполнения не наступил, иного истцом не доказано; суд не принял во внимание, что предельный срок по передаче объекта по акту доступа не истек на дату обращения Компании с исковым заявлением; условиями предварительного договора не предусмотрено право истца использовать объект до его ввода в эксплуатацию, при этом основной договор аренды заключен не был; не исследованы судом и имевшие место обстоятельства непреодолимой силы; вопреки выводам суда взысканная неустойка является явно несоразмерной последствиям и срокам нарушения обязательств, влечет получение Компанией необоснованной выгоды, в связи с чем подлежала снижению в порядке статьи 333 ГК РФ.

В судебном заседании представители Компании и Общества поддержали доводы, изложенные в апелляционных жалобах.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 29.05.2020 между Обществом (арендодатель) и Компанией (арендатор) заключен предварительный договор (далее – договор) № РШ/Э-ПД аренды нежилых помещений, по условиям пункта 1.1 которого стороны обязуются заключить в будущем договор аренды недвижимого имущества (основной договор) на предусмотренных предварительным договором условиях.

Согласно преамбуле договора объектом аренды являются созданные в будущем помещения блока 1, являющиеся частью здания склада на земельном участке площадью 82 442 кв. м с кадастровым номером, расположенном по адресу местонахождения ориентира, расположенного в границах участка, а именно Санкт-Петербург, пос. Шушары, территория предприятия «Ленсоветовское», участок 353, ориентировочной общей площадью 37 211 кв. м, состоящие из: складской зоны ориентировочной площадью не более 27 503 кв. м, зоны экспедиции ориентировочной площадью 4 382 кв. м, мезонина ориентировочной площадью 3 071,2 кв. м, административно-бытовой части и технических помещений ориентировочной площадью 2 255 кв. м, а также парковочных мест, необходимых для обслуживания и эксплуатации объекта аренды.

Согласно пункту 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения № 2 арендодатель обязуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания не позднее 01.11.2021; в срок, не позднее 30.12.2021 арендодатель обязуется зарегистрировать право собственности на здание и в течение 10 рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности заключить с арендатором основной договор аренды.

Пунктом 2.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2021 № 2 предусмотрено, что стороны, не позднее 3 календарных дней с даты получения арендодателем разрешения на ввод в эксплуатацию здания, подписывают акт доступа к объекту по форме приложения № 3 к договору.

В период с 01.10.2021 по 01.02.2022 арендатор вправе принять по акту доступа как объект целиком, так и объект частями (помещениями).

Начиная с даты подписания акта доступа, арендатор обязуется в полном объеме компенсировать арендодателю или иному лицу по его указанию платежи за коммунальные, технические и иные услуги (пункт 2.5 договора).

В соответствии с пунктом 2.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2021 № 2 с даты подписания акта доступа и до 01.02.2022 арендатор обязан оплачивать арендодателю эксплуатационные расходы в размере, исходя из расчета 1 500 руб., а также НДС в соответствии с пунктом 7.10 договора, за 1 кв. м общей площади помещений в год, а также НДС в соответствии с пунктом 7.10 договора за каждый месяц (ежемесячно).

При этом стороны предварительно согласовывают объемы передаваемых помещений по акту доступа на дату его подписания.

С 01.02.2022 арендатор обязан выплачивать арендодателю эксплуатационные расходы в размере, исходя из расчета - 1 500 руб., а также НДС в соответствии с пунктом 7.10 договора, за 1 кв. м общей площади помещений в год, что составляет 4 661 500 руб. в месяц, а также НДС в соответствии с пунктом 7.10 договора.

Оплата осуществляется авансом путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа текущего месяца на основании счета.

Пунктом 2.7 договора предусмотрено, что арендатор обязуется уплатить арендодателю обеспечительный платеж в размере 41 670 000 руб., а также НДС в соответствии с пунктом 7.10 договора.

В соответствии с пунктом 2.9 договора с даты подписания акта доступа арендатор вправе приступить к проведению в помещениях общестроительных, отделочных и иных монтажных работ, проведение которых необходимо для организации операционной деятельности арендатора (работы).

В силу пункта 2.16 арендатор не вправе использовать объект по прямому назначению (в соответствии с пунктом 1.3 договора) до подписания сторонами акта доступа.

Пунктом 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2021 № 2 предусмотрено, что в случае отказа арендодателя от исполнения договора, в частности просрочки срока ввода здания в эксплуатацию или при просрочке срока передачи арендатору помещения по акту доступа, или уклонения от подписания основанного договора аренды, а также просрочки срока его заключения, предусмотренного положениями 1.2, 2.1, 2.4 договора при условии надлежащего исполнения арендатором всех условий предварительного договора, обеспечительный платеж, уплаченный арендатором, подлежит возврату в пятикратном размере.

В соответствии с актом зачета требований от 29.05.2020, составленным на основании трехстороннего соглашения от 29.05.2020, заключенного между Компанией, Обществом и ООО «Белые ночи», последнее в счет обязательств перед Компанией обязалось перечислить за Компанию по вышеупомянутому предварительному договору обеспечительный платеж в размере 50 004 000 руб. (включая НДС 20%) в пользу Общества.

Впоследствии 27.09.2021 в соответствии с актом доступа к предварительному договору арендодатель передал Компании помещение морозильной камеры 1.109 общей площадью 4 232,4 кв. м и зону экспедиции перед камерой площадью 864 кв. м, а всего - площадью 5 096 кв. м.

В ноябре 2021 года в соответствии с актом доступа от 03.11.2021 Общество передало Компании помещение морозильной камеры 110 площадью 4 136 кв. м и зону экспедиции площадью 144 кв. м. с доклевеллерами в количестве 2 единиц, а всего - площадью 4 280,8 кв. м.

Другие помещения объекта аренды ответчиком истцу не передавались.

Таким образом, к 03.11.2021 ответчик передал 9 376,8 кв. м помещений объекта аренды из 37 211 кв. м общей площади объекта аренды.

Платежными поручениями от 09.11.2021 № 373, 374 на сумму 764 460 руб. и 599 312 руб. соответственно Компания перечислила Обществу денежные средства в качестве компенсации эксплуатационных расходов за ноябрь 2021 года, а также оплату по предварительному договору согласно акту доступа с 03.11.2021 (за период с 03.11.2021 по 30.11.2021).

В результате произошедшего 09.11.2021 на объекте пожара пользование переданными помещениями прекратилось в связи с их повреждением, равно как и оказание Обществом эксплуатационных услуг.

В том же месяце Компания направила в адрес Общества претензию от 11.11.2021 № 53, согласно которой 18.10.2021 по инициативе Общества была произведена техническая инспекция объекта, по результатам проведения которой выявлены значительные недостатки в части общей строительной готовности объекта, в том числе систем автоматического пожаротушения. Компания, ссылаясь на нарушение положений пункта 1.2 договора и указывая, что по актам доступа ей передано не более 25 % площадей помещений объекта аренды, а также ссылаясь на факт произошедшего 09.11.2021 пожара, вследствие которого заключение основного договора в предусмотренные предварительным договором сроки стало невозможно, а также указывая на надлежащее исполнение своих обязательств по договору, предъявила требования о возврате обеспечительного платежа в пятикратном размере в соответствии с пунктом 3.4 договора, а именно 250 020 000 руб., а также возвратить неосвоенный аванс в размере 954 640 руб. 40 коп. (перечисленный по платежным поручениям от 09.11.2021 № 373, 374)

Поскольку претензия была оставлена Обществом без удовлетворения, Компания обратилась с настоящими требованиями в арбитражный суд.

Возражая против заявленных требований, Общество указало, что арендатор не исполнил обязанность, предусмотренную пунктом 2.10 предварительного договора, не предоставив арендодателю в течение одного месяца с даты подписания предварительного договора план помещений административно-бытовой части с расстановкой мебели для его согласования с арендодателем, при этом в случае непредоставления плана в указанный срок сроки, предусмотренные положениями пункта 1.2 договора увеличиваются на период просрочки предоставления арендатором плана; истцом до настоящего времени не исполнена указанная обязанность, в связи с чем указанные в пункте 1.2 договора сроки не наступили.

Также Общество полагало, что в нарушение условий договора, а также действующего законодательства, Компания, не дождавшись ввода объекта в эксплуатацию, стала использовать помещения по назначению.

При таком положении с учетом неисполнения Компанией всех условий предварительного договора, как того требует пункт 3.4 договора, оснований для возврата обеспечительного платежа в пятикратном размере не имеется, в том числе с учетом толкования названного условия договора в том смысле, что возврат обеспечительного платежа возможен лишь в случае расторжения договора, в противном случае обязательства Компании по договору не будут обеспеченными, что повлечет существенное изменение условий договора.

У ответчика отсутствует реальная возможность передать объекты аренды по объективным причинам, при этом согласно переписке сторон истец признал произошедший пожар форс-мажорным обстоятельством.

Кроме того, ответчик указал, что представленный в материалы дела акт доступа от 03.11.2021 подписан не генеральным директором Общества, печать организации на указном документе отсутствует. В связи с чем ответчик возвратил Компании часть неосвоенного аванса в размере 599 312 руб. по платежному поручению от 17.02.2022 № 113.

Также ответчик ходатайствовал о снижении размера взыскиваемой неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ, полагая ее несоразмерной последствиям нарушенного обязательства (притом, что нарушение обязательств по предварительному договору Общество не признало), а также в пять раз превышающую цену договора. Кроме того, ответчик просил принять во внимание несущественность нарушения сроков оформления документации, а также введенные в 2021 году нерабочие дни и факт пожара на объекте, являющегося форс-мажорным обстоятельством.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что в отсутствие доказательств того, что предварительный договор расторгнут, оснований для взыскания с ответчика обеспечительного платежа и неотработанного аванса не имеется. Что же касается требования о взыскании неустойки, суд посчитал, что из буквального толкования условий пункта 3.4 договора следует, что стороны предусмотрели штрафные санкции за просрочку срока ввода здания в эксплуатацию в размере, кратном размеру обеспечительного платежа, в связи с чем с учетом заявленного Обществом ходатайства о снижении ее в порядке статьи 333 ГК РФ, а также отсутствия доказательств наступления существенных негативных последствий для истца, снизил размер взыскиваемой неустойки в четыре раза до 50 004 000 руб.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Как следует из искового заявления, Компанией заявлено требование о взыскании с Общества 250 020 000 руб. неустойки за просрочку срока ввода объекта аренды в эксплуатацию и срока передачи объекта по акту доступа в соответствии с пунктом 3.4 договора.

Из пункта 3.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2021 № 2 следует, что в случае отказа арендодателя от исполнения договора, в частности просрочки срока ввода здания в эксплуатацию или при просрочке срока передачи арендатору помещения по акту доступа, или уклонения от подписания основанного договора аренды, а также просрочки срока его заключения, предусмотренного положениями 1.2, 2.1, 2.4 договора при условии надлежащего исполнения арендатором всех условий предварительного договора, обеспечительный платеж, уплаченный арендатором, подлежит возврату в пятикратном размере.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Исходя из буквального толкования пункта 3.4 договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что просрочка ввода здания в эксплуатацию является основанием для привлечения Общества к ответственности и взыскания с него денежных средств, размер которых определен кратно размеру обеспечительного платежа. При этом оснований считать, что такая компенсация подлежит выплате лишь при отказе арендодателя от предварительного договора (его расторжении), у суда апелляционной инстанции не имеется, поскольку нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию приравнено сторонами к отказу от исполнения предварительного договора.

Ссылка ответчика на то, что суд первой инстанции взыскал неустойку за нарушение обязательства, срок исполнения которого не наступил, подлежит отклонению с учетом положений пункта 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2021 № 2, которым данный срок определенно установлен и не поставлен в зависимость от воли сторон.

Ответчик в период исполнения предварительного договора требований о передаче плана помещений административно-бытовой части с расстановкой мебели не предъявлял; оснований считать, что неисполнение такой обязанности препятствовало получению разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а равно повлекло за собой изменение установленных предварительным договором сроков как ввода в эксплуатацию здания, так и передачи помещений по актам доступа (часть помещений была передана ответчиком), у суда апелляционной инстанции нет. До настоящего времени ответчиком обязательства по предварительному договору не исполнены.

При этом оснований считать, что суд первой инстанции необоснованно уменьшил сумму подлежащей уплате неустойки в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ, не имеется.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81, положения статьи 333 ГК РФ с учетом содержащихся в настоящем постановлении разъяснений применяются к предусмотренным пунктом 2 статьи 381 Кодекса мерам ответственности за неисполнение договора, обеспеченного задатком (пункт 1 статьи 6 ГК РФ). Так, при взыскании двойной суммы задатка со стороны, ответственной за неисполнение договора, суд вправе по заявлению ответчика снизить размер половины указанной суммы в соответствии с положениями статьи 333 ГК РФ.

Суд первой инстанции, учтя установленные по делу обстоятельства, в том числе отсутствие значительных негативных последствий нарушения ответчиком обязательств, значительный размер подлежащей выплате истцу компенсации при нарушении сроков ввода объекта в эксплуатацию и последующего заключения договора аренды, причин такого неисполнения (пожар), обоснованно применил положения статьи 333 ГК РФ.

Ссылка истца на размер арендной платы, которая должна была быть получена ответчиком при заключении договора аренды, размер первоначальной сметной стоимости строительства склада обстоятельством, свидетельствующим о соразмерности установленной условиями договора компенсации (5-ти кратный обеспечительный платеж), не является.

В части отказа во взыскании обеспечительного платежа в размере 50 004 000 руб. решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется, поэтому законность решения в этой части судом апелляционной инстанции не проверяется.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.05.2022 по делу № А56-112457/2021 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов