Гражданский кодекс часть 1

при участии от индивидуального предпринимателя Дюк Е.В. представителя Жимировой А.В. (доверенность от 25.06.2021), от общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис-СПб» представителя Васильева М.Е. (доверенность от 27.01.2022),

рассмотрев 06.10.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис-СПб» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2022 по делу А56-58721/2021

установил:

Индивидуальный предприниматель Дюк Елена Владимировна, ОГРНИП 315784700046760, обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Мегаполис-СПб», адрес: 195027, Санкт-Петербург, Якорная ул., д. 6, лит. А, пом. 1-Н, ОГРН 1147847297168, ИНН 7804539780 (далее – Общество), о признании расторгнутым с 31.10.2021 договора от 01.12.2020 № 02/ДА-122020 аренды нежилого помещения 1-Н площадью 135 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002121:1394, расположенного по адресу: 199106, Санкт-Петербург, Гаванская ул., д. 2/97, лит. А, в связи с истечением срока его действия.

Помимо прочего предприниматель также просила взыскать с Общества:

- 772 500 руб. задолженности по арендной плате за период с марта 2021 года по октябрь 2021 года и 1 468 050 руб. неустойки за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на 12.01.2022;

- 8791 руб. 17 коп. задолженности по возмещению расходов на коммунальные услуги за январь 2021 года и 160 633 руб. 64 коп. неустойки за просрочку перечисления такой компенсации по состоянию на 12.01.2022;

- 338 516 руб. 80 коп. ущерба, причиненного имуществу истца вследствие хозяйственной деятельности ответчика, а также 27 800 руб. убытков в виде расходов на проведение оценки стоимости ремонта спорного помещения;

- 88 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя, 2000 руб. почтовых расходов и 36 742 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решением от 19.04.2022 (в редакции определения об исправлении арифметической ошибки от 25.04.2022) заявленные требования удовлетворены частично, договор аренды помещения признан расторгнутым с 31.10.2021, с Общества в пользу предпринимателя взыскано 781 291 руб. 17 коп. задолженности по арендной плате и коммунальным услугам (772 500 руб. и 8791 руб. 17 коп. соответственно), 230 000 руб. пеней (200 000 руб. за просрочку внесения арендных платежей и 30 000 руб. – за просрочку оплаты коммунальных услуг), 260 321 руб. 80 коп. убытков, 30 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, 41 473 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество обратилось в апелляционный суд с жалобой на указанное решение, в которой просило отменить этот судебный акт, перейти к рассмотрению дела по правилам, предусмотренным для рассмотрения дела в суде первой инстанции, назначить судебную строительно-техническую экспертизу в отношении спорного помещения и принять новый судебный акт об отказе в иске в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, стороны при заключении договора аренды установили право арендатора отказаться от его исполнения в одностороннем порядке при условии направления соответствующего уведомления о намерении прекратить арендные отношения, что и было сделано ответчиком в феврале 2021 года; даже если предположить, что у ответчика не имелось такого права, истец фактически согласился с поступившим от ответчика предложением расторгнуть договор, доказательства чего имеются в материалах настоящего дела; таким образом, материалами дела подтверждается, что фактическое прекращение отношений произошло в апреле 2021 года, следовательно, взыскание арендных платежей за период с 16.04.2021 по 31.10.2021 неправомерно и свидетельствует о злоупотреблении истцом своим правом, о чем ответчик указывал в отзыве на иск в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции.

Помимо прочего податель жалобы указал, что им было предоставлено в материалы дела платежное поручение от 07.06.2021 № 989, по которому вся имеющаяся у него на момент расторжения договора задолженность по арендным и коммунальным платежам была полностью погашена.

При этом податель жалобы отметил, что позиция истца о наличии у ответчика задолженности по коммунальным платежам лишь за январь 2021 года, тогда как, по мнению последнего, помещение не было освобождено вплоть до октября 2021 года, представляется противоречивой.

В дополнение к этому податель жалобы указал, что представленные истцом доказательства в виде договоров подряда, товарно-транспортных накладных и универсальных передаточных документов на поставку строительных материалов не отвечают признакам относимости и допустимости доказательств, поскольку данные договоры заключены предпринимателем со своими работниками (оплата по которым производилась с назначением платежа «выплата заработной платы»), а из остальных документов неясно, на какой именно объект поставлялись товары и для чего впоследствии использовались; однако данные доводы были проигнорированы судом первой инстанции.

Также податель жалобы сослался на то, что в обжалуемом судебном акте не указано, каким образом суд первой инстанции установил факт причинения ущерба помещению истца, размер убытков, а также причинно-следственную связь между возникшими у предпринимателя убытками и действиями ответчика; единственное доказательство, представленное истцом в подтверждение доводов о наличии в помещении дефектов, возникших в период его аренды ответчиком, не было принято самим судом первой инстанции в качестве доказательства с учетом отказа в возмещении расходов, понесенных истцом на оплату услуг ООО «ПетроЭксперт» по его составлению.

Относительно отказа в удовлетворении ходатайства о назначении по делу судебной экспертизы податель жалобы отметил, что ее проведение было необходимо для определения естественного износа спорного помещения, поскольку данный вопрос требует специальных познаний.

В отзыве на жалобу истец просил оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указал, что в ответ на поступившее от ответчика письмо о расторжении договора предприниматель действительно выразил свое согласие, в связи с чем предложил Обществу освободить и передать ему по акту арендуемое помещение в срок не позднее 17.03.2021; однако данное сообщение было проигнорировано ответчиком, к указанной дате спорное помещение не было освобождено, а значит, не было готово к передаче; поступивший впоследствии от ответчика акт от 16.04.2021 о возврате помещения не был подписан истцом по причине того, что в нем не было отражено реальное состояние передаваемого имущества.

Также предприниматель пояснил, что 28.04.2021 истцом совместно с компетентной организацией был проведен осмотр ранее арендуемого помещения, результаты которого отражены в акте с приложенными к нему материалами фотофиксации выявленных дефектов, которые отсутствовали при передаче помещения в пользование Обществу, изложенное вопреки доводам жалобы свидетельствует о доказанности факта причинения ущерба имуществу истца.

Помимо прочего предприниматель указал в своем отзыве, что по смыслу положений договора арендатор обязан вернуть помещение в исправном состоянии в полной сохранности, при этом при передаче имущества он должен осуществить в отношении него необходимый ремонт или возместить арендодателю затраты на его проведение; несмотря на неоднократное информирование ответчика о необходимости осуществления в помещении ремонтных работ для приведения его в прежний вид, последний так и не выполнил своей обязанности.

Доводы подателя жалобы об отклонении его ходатайства о проведении судебной экспертизы по делу представляются истцу несостоятельными по причине того, что ответчик не был лишен возможности представить в судебное заседание заключение специалиста наравне с экспертным заключением, представленным по инициативе истца.

По мнению истца, в материалы настоящего дела представлена необходимая совокупность доказательств, подтверждающих обоснованность предъявленных к ответчику требований.

Распоряжением от 23.08.2022 настоящее дело было передано в производство судьи Ракчеевой М.А. ввиду нахождения судьи Баженовой Ю.С. в очередном ежегодном отпуске.

В определении от 01.09.2022 об отложении судебного разбирательства апелляционный суд предлагал сторонам свести указанные в акте осмотра спорного помещения от 28.04.2021 дефекты помещения с теми документами, которые представлены в материалы дела предпринимателем в целях подтверждения факта их устранения в результате выполнения ремонтных работ.

До начала судебного заседания от предпринимателя поступило ходатайство о приобщении к данному делу сопоставительной таблицы во исполнение определения суда апелляционной инстанции.

В судебном заседании указанная таблица приобщена судом апелляционной инстанции к материалам настоящего дела. Явившиеся в заседание апелляционного суда представители сторон поддержали ранее занятые ими по данному спору позиции. Представитель ответчика подтвердил, что в первой инстанции обращался с ходатайством о назначении экспертизы не в целях определения стоимости устранения недостатков, а для определения временного диапазона ремонта помещений, вероятности возникновения дефектов в период с декабря 2020 по апрель 2021 года, перечень дефектов помещения, помимо естественного износа, стоимость их устранения, временной диапазон их возникновения. Ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы для ответа на эти вопросы ответчик поддерживает. Представитель истца просил в удовлетворении ходатайства отказать. Ходатайство судом отклонено с учетом установленной в договоре аренды обязанности арендатора проводить косметический ремонт арендуемого помещения и нахождения помещения в аренде у ответчика с 2019 года.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Дюк Елена Владимировна (арендодатель) и Общество (арендатор) 01.12.2020 заключили сроком на 11 месяцев (до 31.10.2021) договор № 02/ДА-122020 аренды нежилого помещения 1-Н универсального назначения площадью 135 кв. м с кадастровым номером 78:06:0002121:1394, расположенного по адресу: 199106, Санкт-Петербург, Гаванская ул., д. 2/97, лит. А, и принадлежащего арендодателю на праве собственности с 04.06.2015, о чем в едином государственном реестре недвижимости сделана запись за номером 78-78/033-78/059/023/2015-216/2.

Подпунктом 3.2.6 договора предусмотрена обязанность арендатора содержать указанное помещение, а также находящиеся в нём электроустановки и инженерные сети в исправном состоянии, не допускать ухудшения состояния помещения в результате своей деятельности.

В подпункте 3.2.22 договора его стороны определили, что в течение 3 календарных дней с момента прекращения договора арендатор обязан передать помещение арендодателю по акту приема-передачи в исправном состоянии в полной сохранности. В случае если помещение на момент передачи находится в неудовлетворительном состоянии, арендатор обязан произвести текущий ремонт или оплатить его стоимость.

Согласно подпункту 3.2.25 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за 1 месяц о своем намерении отказаться от исполнения договора.

В соответствии с подпунктом 4.1.1 договора арендатор обязан возмещать арендодателю средства, затраченные им на содержание спорного помещения (на оплату коммунальных услуг (холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, обслуживание пожарной сигнализации)), при получении от последнего соответствующего счета, выставляемого на основании счетов энергоснабжающих, эксплуатирующих и коммунальных организаций

В том же разделе договора указано, что внесение арендной платы, размер которой составляет 105 000 руб./мес., производится арендатором ежемесячно в срок до 25-го числа месяца, предшествующему оплачиваемому месяцу, а возмещение расходов арендодателю на оплату коммунальных услуг – не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным.

В подпункте 4.9.1 договора его стороны установили необходимость внесения арендатором обеспечительного платежа при подписании данного договора в размере 105 000 руб., который в случае неисполнения арендатором своих обязательств по перечислению арендной платы или иных договорных обязательств будет засчитываться в счет задолженности по арендной плате и компенсации коммунальных платежей, а равно в счет уплаты предусмотренных договором неустоек, пеней, штрафов, или в счет оплаты стоимости текущего ремонта (возмещения ущерба) имущества арендодателя и иных убытков, предусмотренных договором или действующим законодательством.

Из пункта 5.2 договора следует, что при неуплате или несвоевременной уплате арендатором обеспечительного или арендных платежей, а равно неисполнения обязанности по возмещению арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг в установленные в договоре сроки арендатор обязан уплатить арендодателю неустойку в форме пеней в размере 0,5% от просроченной суммы за каждый день просрочки, а в случае просрочки внесения указанных платежей более чем на 30 дней – в размере 1% от соответствующей суммы начиная с первого дня просрочки исполнения обязательства.

Согласно пункту 5.9 договора в случае его досрочного расторжения по инициативе арендатора по причинам, не зависящим от арендодателя и не связанным с недостатками помещения, сданного в аренду, уплаченный арендатором обеспечительный платеж не возвращается арендатору, кроме случаев, когда арендатор уведомил арендодателя о предстоящем расторжении договора за 1 месяц.

В силу положений пункта 6.1 договора последний может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон, а также в одностороннем внесудебном порядке любой из сторон в случаях, предусмотренных пунктами 6.2 и 6.3, а также в иных случаях и порядке, предусмотренных данным договором или действующим законодательством РФ.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено право арендатора отказаться от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, в случае если арендодатель не предоставил помещение в пользование арендатору либо создает препятствия в пользовании им.

По акту от 01.12.2020 спорное помещение передано ответчику с указанием на его надлежащее состояние, соответствующее всем санитарно-техническим нормам и требованиям с находящимся в нем имуществом и оборудованием в виде дверей, окон, счетчиков, ставней, раковины, унитаза, смесителя, светильников и т.д.

Непосредственно в день заключения договора его стороны подписали дополнительное соглашение № 1 к нему, которым уменьшили размер ежемесячной арендной платы на период с 01.12.2020 по 30.05.2021 до 82 500 руб.

Обращаясь в арбитражный суд с настоящими требованиями, предприниматель сослалась на то, что Общество направило в ее адрес 12.02.2021 уведомление № 7 о расторжении договора аренды с 12.03.2021, поскольку у Дюк Е.В. не имелось каких-либо возражений по поводу прекращения договорных отношений с Обществом, предприниматель предложила в ответ на поступившее от ответчика письмо от 11.03.2021 освободить спорное помещение и возвратить его в срок не позднее 17.03.2021.

Вместе с тем, как указывает предприниматель, при проведении осмотра помещения 08.04.2021 в нем были выявлены многочисленные дефекты, отсутствовавшие при его передаче Обществу по акту от 01.12.2020 на момент заключения спорного договора, что свидетельствует, по мнению предпринимателя, о том, что они возникли в период нахождения в нем арендатора в результате ведения им своей хозяйственной деятельности.

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи от 15.04.2021 видно, что в ходе указанного осмотра были зафиксированы следующие дефекты арендуемого объекта, свидетельствующие о его неудовлетворительном техническом состоянии: множественные повреждения стен в виде царапин и сколов, загрязнение части стен и некоторых дверей, их поражение грибком, повреждение потолка в результате демонтажа светильников, нерабочее состояние лампочек, поломка вентиляционных решеток, наличие отверстий в подоконниках, отсутствие части плинтуса, наличие следов клея на кафельном покрытии, погнутость потолочных панелей в кладовой и пр. недостатки, что подтверждается фототаблицей.

Поскольку направленный Обществом в адрес предпринимателя для подписания акт приема-передачи помещения от 16.04.2021 не содержал указания на недостатки, обнаруженные в нем при осмотре, напротив, в акте было прямо указано на то, что у арендодателя не имеется претензий по состоянию возвращаемого ему помещения, по мнению Дюк Е.В., оснований для принятия по такому акту указанного имущества, возвращаемого ей с недостатками, у нее не имелось, в связи с чем арендная плата была начислена Обществу вплоть до 31.10.2021.

С учетом изложенного предприниматель 22.04.2021 заключила с ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» договор № АБ21/192-СТЭ на выполнение строительно-технического исследования, в связи с чем предложила отказавшемуся подписывать акт от 15.04.2021 Обществу явиться в помещение 28.04.2021 для его осмотра совместно с представителем названной организации.

По результатам проведенного Центром исследования было подготовлено заключение специалиста от 12.05.2021 № АБ21/192-СТЭ, в котором последний пришел к выводу о том, что стоимость восстановительного ремонта спорного помещения составляет 284 219 руб. 77 коп.

В этом же заключении указано, что при его осмотре выявлены следующие дефекты и недостатки: отслоение красочного слоя от дверных откосов, отверстия в потолке, подоконных досках, загрязненность стен, покрытия пола, подоконных досок, потолка, отсутствие плинтуса из керамической плитки и смесителя в санузле, повреждение окрасочного и шпатлевочного слоев стен, наличие сквозных отверстий на оконных откосах, повреждение светильников.

С учетом этого в заключении приведен подробный перечень работ, которые необходимо выполнить для устранения указанных недостатков, в частности: окраска дверей и откосов, шпаклевка дверных поверхностей, окрашивание стен и потолков водоэмульсионными составами, протравка цементной штукатурки, шпатлевка стен и потолков, ремонт оконных откосов, разборка облицовки стен из плит, снятие подоконных досок, разборка жалюзийных решеток, установка подоконников, снятие дверных полотен и наличников, демонтаж дверных коробок, промывка поверхности окон, дверей и пола, устройство плинтусов и пр. работы.

Согласно смете фактических расходов на ремонтно-восстановительные работы в спорном помещении их общая стоимость составила 338 516 руб. 80 коп., из которых стоимость приобретенных для ремонта помещения по большей части в магазине «Петрович» (также у индивидуальных предпринимателей Кайгородова Д.В. и Белова С.А. и в ТД «Электротехмонтаж») товаров и их доставка – 90 671 руб. 80 коп. (саморезы, кисти, валики, вентиляционная решетка, потолочный профиль, гипсовая штукатурка, монтажная пена, силиконовый герметик, гипсокартон, строительные ведро и контейнер, шпатель, мешки для мусора, интерьерная краска, грунт-эмаль, подоконники, светодиодная лампа, сифон для раковины, смеситель и пр.), стоимость выполненных по договору подряда от 08.06.2021 № 08/06-21 Саутиным Алексеем Александровичем работ согласно смете, приложенной к названному договору, – 195 000 руб.

Поскольку направлявшиеся в адрес ответчика претензии о погашении задолженности по договору в виде арендных платежей и компенсации расходов на оплату коммунальных услуг, а равно уплате пеней и возмещении ущерба, причиненного помещению, оставлены без удовлетворения, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В обоснование требований о взыскании задолженности по договору предприниматель представила подписанный с ее стороны акт сверки взаимных расчетов за период с 01.12.2020 по 31.10.2021, из которого видно, что ответчик внес с декабря 2020 года по февраль 2021 года 275 991 руб. 03 коп., начисленные ему за аренду помещения в декабре, январе и феврале (82 500 руб. х 3 = 247 500 руб.), а также в возмещение оплаченных коммунальных расходов за декабрь – 11 186 руб. 68 коп. с учетом начального сальдо – 17 304 руб. 35 коп. В последующем им перестали вноситься какие-либо платежи вплоть до июня 2021 года, когда Общество перечислило предпринимателю 49 749 руб. 56 коп. по платежному поручению от 07.06.2021 № 989 в счет арендной платы за 8 дней пользования помещением в апреле 2021 и возмещения коммунальных расходов за февраль, март и часть апреля того же года (с 01.04.2021 по 08.04.2021 включительно).

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к следующим выводам.

Во-первых, право арендатора на односторонний отказ от исполнения договора в данном случае было обусловлено исключительно нарушением договорных условий со стороны арендодателя, которые в действительности отсутствовали, при таких обстоятельствах, оснований считать договор расторгнутым ввиду одностороннего отказа арендатора от его исполнения не имеется, а значит, требования предпринимателя о признании договора расторгнутым с 31.10.2021 и взыскании с Общества арендной платы за период с 01.03.2021 по 31.10.2021 являются правомерными.

Во-вторых, требование о взыскании убытков обоснованно лишь в части расходов предпринимателя на приобретение материалов и оплаты подрядных работ, что составляет в общей сложности 260 321 руб. 80 коп. из заявленных 338 516 руб. (90 671 руб. 80 коп. и 169 650 руб. соответственно), при этом в состав убытков не подлежат включению взносы на обязательное медицинское и пенсионное страхование подрядчика Саутина А.А., а равно перечисление за него НДФЛ, так как понесенные истцом в указанной части расходы (около 75 000 руб.) не находятся в прямой причинно-следственной связи с действиями ответчика по невыполнению своей обязанности по недопущению ухудшения состояния спорного помещения в результате использования его под осуществление в нем коммерческой деятельности.

В-третьих, ввиду того, что заявленная сумма неустойки с учетом доказанности факта просрочки внесения Обществом арендной платы и компенсации предпринимателю расходов на оплату коммунальных услуг рассчитана по существенно завышенной процентной ставке, что свидетельствует о ее несоразмерности последствиям неисполнения обязательства, она подлежит уменьшению с 1 628 683 руб. до 230 000 руб. (т.е. по ставке примерно 0,15%).

В-четвертых, с учетом сложности дела, затраченного представителем истца времени на подготовку к нему, количества судебных заседаний, а также частичного удовлетворения заявленных истцом требований, размер взыскиваемых с ответчика судебных расходов на оплату услуг представителя подлежит снижению с 88 000 руб. до 30 000 руб.

Одновременно с этим суд первой инстанции не усмотрел оснований для возложения на ответчика издержек в связи с оценкой стоимости ремонта помещения, проведенной Центром, а также почтовых расходов.

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, полагает, что решение подлежит изменению ввиду следующего.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что ответчик в середине февраля 2021 года уведомил истца о намерении расторгнуть договор аренды помещения, в свою очередь, истец не возражал против прекращения договорных отношений, предложив ответчику вернуть помещение в освобожденном состоянии в середине марте 2021 года. Вместе с тем ввиду того, что в апреле того же года предпринимателю стало известно о неудовлетворительном состоянии указанного помещения, двусторонний акт его возврата так и не был подписан сторонами несмотря на то, что каждая из сторон принимала попытки по направлению собственной редакции такого акта (с указанием или без указания на надлежащее состояние возвращаемого имущества) в адрес другой стороны (истец составил акт приема-передачи от 15.04.2021, а ответчик – от 16.04.2021).

Также в материалы дела представлены следующие документы: счета на оплату приобретенных для ремонта помещения товаров, датированные июнем 2021 года, акт сдачи приемки работ, выполненных в спорном помещении нанятым предпринимателем подрядчиком, составленный 27.07.2021, а также заключение специалиста Центра от мая 2021 года, согласно которому осмотр помещения в целях определения стоимости его восстановительного ремонта производился 28.04.2021, в подтверждение чего к заключению приложены фотоматериалы, на которых видно, что на территории спорного объекта не имеется какого-либо постороннего имущества, объект полностью освобожден, на момент осмотра он представляет собой пустующее помещение, не занятое каким-либо оборудование или прочими товарно-материальными ценностями, какая-либо деятельность на его площади не ведется, то есть объект не используется.

При этом в письме от 06.04.2021 предприниматель указала, что в связи с переносом сроков передачи помещений необходимо дополнительно внести 43 000 руб. – минимальный платеж в счет арендной платы, так как обеспечительный платеж не покрывает всех расходов, связанных с коммунальными платежами и стоимостью аренды по 4 апреля включительно; также предприниматель сообщила, что излишне внесенная плата будет возвращена после проведения расчетов и подписания акта приема-передачи.

Таким образом, оснований считать, что сторонами не было достигнуто соглашение о расторжении договора, у суда апелляционной инстанции не имеется. Действительно, правовых оснований для одностороннего отказа от договора у арендатора на момент направления письма от 12.02.2021 не имелось, однако, поскольку предприниматель выразила согласие на прекращение арендных отношений, которое в последующем подтвердила в письме от 06.04.2021, основания считать договор действующим после 17.03.2021, у суда апелляционной инстанции отсутствуют.

Учитывая, что представленными в материалы дела односторонними актами, актом осмотра помещения Центром подтверждается факт освобождения помещения Обществом к 16.04.2021, арендная плата подлежала внесению до указанной даты.

Согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 названной статьи (пункт 2 этой же статьи).

Предусмотренное статьей 622 ГК РФ право арендодателя требовать внесения арендной платы после прекращения договора обусловлено лишь несвоевременным возвратом имущества. Само по себе неудовлетворительное состояние помещения, которое Общество предлагало предпринимателю вернуть в середине апреля 2021 года по акту, не является основанием для уклонения от его принятия арендодателем, а значит, и для начисления арендатору соответствующей платы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Таким образом, факт представления к возврату помещения в неудовлетворительном состоянии является основанием для возложения на ответчика обязанности возместить возникшие у истца в связи с этим убытки, но не продолжить перечислять истцу арендную плату за указанное имущество. Более того, арендодатель, осуществляя ремонт в помещении, продолжал начислять арендную плату ответчику за пользование этим имуществом.

Исходя из представленного в материалы дела акта сверки взаимных расчетов апелляционный суд приходит к выводу о том, что поскольку Обществом была погашена полностью арендная плата за декабрь-февраль, с него подлежит взысканию лишь арендная плата за март и часть апреля, которая составляет 82 500 руб. и 44 000 руб. (итого 126 500 руб.) соответственно (из расчета 82 500/30 дней в апреле = 2750/день; 2750 х 16 дней = 44 000 руб.). Вместе с тем, поскольку Обществом был внесен обеспечительный платеж, что истцом в свою очередь не оспаривалось, сумма задолженности по арендной платы равна 21 500 руб. (126 500 руб. – 105 000 руб.).

С учетом этого размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки составляет 62 995 руб. за период с 26.03.2021 по 12.01.2022 (ввиду того, что по условиям договора плата за текущий месяц подлежит внесению не позднее 25-го числа предшествующему ему месяца), однако ввиду завышенной процентной ставки и сделанного ответчиком заявления со ссылкой на статью 333 ГК РФ подлежит уменьшению до 9000 руб.

Что касается расходов на оплату коммунальных услуг, то в указанной части апелляционный суд не усматривает оснований для изменения обжалуемого судебного акта, поскольку общая сумма начисленной Обществу компенсации таких расходов за январь-апрель 2021 года составила 58 532 руб. 17 коп. (с учетом оплаты коммунальных платежей за декабрь, как следует из выше упомянутого акта сверки взаимных расчетов), тогда как в июне того же года Обществом было внесено лишь 49 749 руб. 56 коп., а значит, у ответчика имеется в указанной части долг.

При этом апелляционный суд не соглашается с размером взысканной с ответчика суммы пеней за просрочку перечисления предпринимателю компенсации за оплату коммунальных услуг, так как представленный Дюк Е.В. расчет неустойки является неверным ввиду того, что в нем не учитывается внесение 07.06.2021 Обществом 49 749 руб. 56 коп. Суд апелляционной инстанции полагает, что правильным является следующий расчет неустойки:

- (январь) 14 582 руб. 53 коп. х 1 х 28 дней (с 26.02.2021 по 25.03.2021) = 4083,1

- (февраль) 14 582 руб. 53 коп. + 19 573 руб. 96 коп. (34 156, 49) х 1 х 31 день (с 26.03.2021 по 25.04.2021) = 10 588,51

- (март) 34 156 руб. 49 коп + 13 081 руб. 21 коп. (47 237,7) х 1 х 30 дней (с 26.04.2021 по 25.05.2021) = 14 171,31

- (апрель) 47 237 руб. 70 коп. + 11 294 руб. 47 коп. (58 532,17) х 1 х 13 дней (с 26.05.2021 по 07.06.2021) = 7 609,18.

При этом на остаток долга в размере 8 791 руб. неустойка подлежит начислению с 08.06.2021 до 12.01.2022, в результате чего общая сумма пеней составит 55 704 руб. 39 коп. (36 452 руб. 10 коп. + 19 252 руб. 29 коп.).

Вместе с тем ввиду чрезмерно завышенной процентной ставки и сделанного ответчиком заявления со ссылкой на статью 333 ГК РФ указанная сумма подлежит уменьшению до 10 500 руб.

Сторонами не оспаривается, что помещение находилось в аренде у Общества с января 2019 года на основании трех последовательно заключенных договоров аренды.

При этом пунктом 3.2.16 договора аренды от 01.12.2020 № 02/ДА-122020 на арендатора возложена обязанность по проведению текущего ремонта арендуемого помещения. Согласно пункту 3.2.22 договора в случае, если помещение на момент передачи находится в неудовлетворительном состоянии, арендатор обязан провести текущий ремонт или оплатить его стоимость. Под термином «Текущий ремонт» понимаются ремонтно-отделочные работы в помещении.

В силу пункта 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. В соответствии с пунктом 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).

Апелляционный суд соглашается с судом первой инстанции, что представленными в материалы дела документами в полной мере подтверждается совокупность следующих необходимых для взыскания с ответчика расходов арендодателя на проведение ремонтно-отделочных работы в помещении: факт ненадлежащего состояния помещения после его освобождения Обществом в апреле 2021 года, факт несения истцом расходов на восстановление данного помещения и его приведение в надлежащее состояние, а равно причинно-следственная связь между двумя указанными фактами с учетом того, что данное помещение в спорный период арендовалось исключительно Обществом. При этом апелляционный суд отмечает, что Общество не привело конкретных доводов со ссылками на те или иные товары или выполненные для предпринимателя работы применительно к выявленным недостаткам, которые бы свидетельствовали об отсутствии необходимости в их закупке или проведении на объекте.

В части суммы расходов предпринимателя на оплату НДФЛ и страховых взносов судебный акт истцом не оспаривается, поэтому законность исключения указанных сумм судом апелляционной инстанции не проверяется.

Относительно суммы судебных расходов на оплату услуг представителя апелляционный суд отмечает следующее.

Положения части 1 статьи 110 АПК РФ не предусматривают возможности полной компенсации стороне судебных расходов в случае частичного удовлетворения заявленных требований. В названной норме прямо указано, что, в случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Ввиду того, что процент удовлетворенных требований предпринимателя от изначально заявленных при обращении в суд первой инстанции равен 15, с Общества в пользу предпринимателя подлежит взысканию не более 13 200 руб. (2 776 291 руб. 61 коп. = 772 500 руб. + 1 468 050 руб. + 8791 руб. 17 коп. + 160 633 руб. 64 коп. + 338 516 руб. 80 коп. + 27 800 руб. – размер заявленных требований; тогда как размер подлежащих удовлетворению требований (без учета применения статьи 333 ГК РФ) составил около 400 000 руб.).

При таком положении решение подлежит изменению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.04.2022 по делу № А56-58721/2021 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Мегаполис-СПб» в пользу индивидуального предпринимателя Дюк Елены Владимировны 21 500 руб. задолженности по арендной плате, 9000 руб. пеней за просрочку внесения арендной платы, 8781 руб. 17 коп. задолженности за коммунальные услуги, 10 500 руб. пеней за просрочку внесения платежей за коммунальные услуги по договору аренды от 01.12.2020 № 02/ДА-122020, 260 321 руб. 80 коп. расходов на проведения ремонта, 3011 руб. судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины по иску, 13 200 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя.

В остальной части в иске отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.С. Полубехина