Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания до перерыва секретарем судебного заседания И.Ю. Рудько, после перерыва помощником судьи Е.М. Куренковой, рассмотрев в судебном заседании при участии:

от ООО «Принцип Фонд» до перерыва в судебное заседание 16.08.2022 представитель не явился, после перерыва в судебных заседаниях 23.08.2022, 30.08.2022 представителя ФИО1 (доверенность от 12.08.2022),

от ООО «ФК Рубеж++» представителя ФИО2 (доверенность от 10.07.2018),

апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Принцип Фонд», общества с ограниченной ответственностью «ФК Рубеж++» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2022 по делу № А56-76584/2021 (судья Н.А. Бугорская), принятое по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Принцип Фонд» (188692, <...>, пом. 18-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ФК Рубеж++» (196240, Санкт- Петербург, ул. Костюшко, д. 3, кв. 50; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании задолженности, неустойки и признании договора расторгнутым,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Принцип Фонд» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ФК Рубеж++» (далее - Клуб) о взыскании 1 973 085 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате, 234 030 руб. 43 коп. пеней и о признании договора аренды расторгнутым с 05.07.2021.

[A1] Решением от 20.04.2022 с Клуба в пользу Общества взыскано 1 973 085 руб. 22 коп. задолженности по арендной плате, 234 030 руб. 43 коп. пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушение судом первой инстанции норм материального права и процессуального права, просит отменить решение в части отказа в удовлетворении требования о признании договора аренды расторгнутым, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в этой части.

В обоснование апелляционной жалобы Общество указывает, что Клубом не опровергнут факт несвоевременного внесения предусмотренной спорным договором арендной платы, что в соответствии с условиями договора является основанием для его расторжения в одностороннем внесудебном порядке.

В возражениях на апелляционную жалобу Общества Клуб просит оставить апелляционную жалобу истца без удовлетворения, отказать в признании договора расторгнутым, указывает, что арендатору не были направлены извещения об образовавшейся критичной задолженности, поскольку счет за январь 2021 года был выставлен 22.02.2021, просрочка не может быть исчислена ранее 28.02.2021; с учетом Указа Президента Российской Федерации от 23.04.2021 № 242 о нерабочих днях период просрочки не превышал 90 банковских дней, ответчик не имел возможности пользоваться объектом по назначению с 14.06.2021 из-за неправомерных действий истца, толкование истцом пункта 6.2.2. договора противоречит пункту 6.1 договора, поскольку при заключении договора подразумевалось, что с момента направления письменного предупреждения о необходимости исполнить договор не могло пройти более 90 календарных дней, действия истца направлены на избавление от арендатора в связи с изменением планов на сданный в аренду участок, ответчиком при расчете задолженности не учтены платежи на сумму 689 610 руб. 38 коп., все поступившие платежи согласно достигнутой договоренности засчитывались в счет ранее возникшей задолженности независимо от назначения платежа.

Клуб также обратился с апелляционной жалобой, в которой указывает на то, что с 14.06.2021 фактически лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в результате противоправных действий арендодателя, в связи с чем обязательство по внесению арендной платы прекратилось, полагает, что обеспечительный платеж подлежит зачету в счет исполнения обязательства по внесению арендной платы.

В судебном заседании объявлен перерыв до 11 час. 50 мин. 23.08.2022, а впоследствии до 10 час. 25 мин. 30.08.2022.

В судебном заседании представитель Общества поддержал свою апелляционную жалобу, указал, что у истца имелись основания для отказа от договора, поскольку просрочка внесения арендной платы составила более 90 банковских дней, несмотря на отказ от договора, Клуб не освободил объект аренды от принадлежащего ему имущества.

Представитель Клуба против удовлетворения апелляционной жалобы Общества возражал, поддержал доводы своей апелляционной жалобы, указал, что у истца не имелось оснований для отказа от договора, поскольку по устной договоренности все поступающие платежи подлежали зачислению в счет ранее

[A2] возникшей задолженности, истец препятствовал пользованию объектом, не оспаривал, что Клуб, имея намерение продолжить использовать земельный участок, не освободил его от принадлежащего имущества, истец начал работы по демонтажу оборудования, причинил ответчику ущерб.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендодатель) и Клубом (арендатор) последовательно заключались договоры аренды земельного участка.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 23.11.2020.

Согласно пункту 1.7 Договора срок его действия – одиннадцать месяцев с момента подписания.

В соответствии с протоколом согласования арендной ставки арендная плата составляет 100 руб. за 1 кв. м площади Участка в месяц, то есть 364 000 руб. в месяц; арендная плата вносится не позднее десятого числа оплачиваемого месяца (пункт 3.1 Договора).

Пунктом 3.4 Договора стороны определили основания для осуществления между собой расчетов за фактически потребленные коммунальные услуги.

Фактически потребленная электроэнергия рассчитывается как стоимость единицы электрической энергии, определенной исходя из ставки за мощность предельного уровня нерегулируемой цены, сложившейся за истекший месяц ежемесячно публикуемой на сайте общества с ограниченной ответственностью «РКС-Энерго»; расчеты за водоснабжение производятся в соответствии с тарифом Водоканала СПб плюс 3 000 руб. за обслуживание сетей и КНС.

Оплата за дополнительные услуги производится арендатором в течение пяти банковских дней с даты направления соответствующих счетов, а при их отсутствии – не позднее десятого числа месяца, следующего за месяцем оказания услуги (пункт 3.5.1 Договора).

В соответствии с пунктом 3.6.1 Договора в течение пяти рабочих дней с даты подписания акта приема-передачи арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя 364 000 руб. обеспечительного платежа. Обеспечительный платеж подлежит возврату арендатору по окончании срока действия Договора и после исполнения арендатором всех обязательство по Договору.

Письмом б/д б/н Клуб просил зачесть ранее внесенный обеспечительный платеж по договору от 23.01.2019 № ВН301-01/2019 в счет обеспечительного платежа по рассматриваемому договору.

В случае нарушения сроков внесения арендной платы арендатор обязан уплатить арендодателю пени из расчета 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2 Договора).

Нарушение сроков внесения арендной платы более, чем на девяносто календарных дней, в соответствии с пунктом 6.2.2 Договора является основанием

[A3] для его досрочного расторжения во внесудебном порядке по инициативе арендодателя.

Кроме того, в соответствии с пунктом 3.6.2 Договора в случае досрочного расторжения Договора по основаниям, указанным в пункте 6.2 Договора, обеспечительный платеж остается в собственности арендодателя в качестве штрафной неустойки. При этом Договор считается расторгнутым с даты, указанной в соответствующем уведомлении, направленном арендатору не менее, чем за пять календарных дней до даты расторжения Договора.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, и указывая на наличие предусмотренных пунктом 6.2.2 Договора оснований для его досрочного расторжения, Общество 31.05.2021 вручило генеральному директору Клуба претензию от 28.05.2021 с требованием о внесении 1 247 879 руб. 76 коп. задолженности и неустойки, об освобождении Участка в срок до 15.06.2021.

Письмом от 30.06.2021 Общество повторно уведомило Клуб об отказе от Договора и о его расторжении с 05.07.2021 в связи с нарушением арендатором сроков внесения арендной платы за февраль 2021 года более, чем на девяносто банковских дней.

Впоследствии Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском о взыскании задолженности, неустойки и признании Договора расторгнутым.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, Клуб указывал на отсутствие оснований для досрочного расторжения Договора, ссылался на отсутствие возможности пользоваться Участком по не зависящим от него обстоятельствам.

В отсутствие доказательств внесения заявленной к взысканию задолженности по арендной плате суд первой инстанции удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности и начисленной на нее неустойки, при этом оснований для признания Договора расторгнутым судом первой инстанции не установлено.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с условиями Договора арендная плата включает в себя постоянную часть в размере 364 000 руб. в месяц и стоимость фактически потребленных коммунальных услуг, определяемую на основании первичной бухгалтерской документации.

[A4] Постоянная часть арендной платы, подлежащая внесению в соответствии с условиями Договора, в ноябре 2020 года составляет 97 066 руб. 57 коп. (364 000 руб. / 30 дней в ноябре 2020 года * 8 дней пользования с момента передачи Участка по акту приема-передачи от 23.11.2020), в период с декабря 2020 года – 364 000 руб. в месяц.

В обоснование требования о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг в материалы дела представлены счет от 23.12.2020 № 171 на оплату электроэнергии за ноябрь 2020 года на сумму 87 565 руб. 13 коп., счет от 26.01.2021 № 10 на оплату электроэнергии за декабрь 2020 года на сумму 95 610 руб. 38 коп., счет от 17.02.2021 № 35 на оплату электроэнергии за январь 2021 года на сумму 108 909 руб. 81 коп., счет от 17.03.2021 № 36 на оплату электроэнергии за февраль 2021 года на сумму 123 965 руб. 94 коп., счет от 15.04.2021 № 38 на оплату дополнительных услуг по Договору на сумму 4 400 руб., счет от 19.04.2021 № 37 на оплату электроэнергии за март 2021 года на сумму 114 464 руб. 65 коп., счет от 19.05.2021 № 20 на оплату электроэнергии за апрель 2021 года на сумму 85 495 руб. 91 коп., счет от 15.06.2021 № 37 на оплату электроэнергии за май 2021 года на сумму 66 738 руб. 85 коп., счет от 18.06.2021 № 49 на оплату электроэнергии за июнь 2021 года на сумму 28 510 руб. 97 коп.

Согласно представленному в материалы дела акту взаимных расчетов по состоянию на 31.12.2020 задолженность по договору от 23.12.2019 № Вн301- 01/2019 составила 203 699 руб. 24 коп., по рассматриваемому договору – 461 066 руб. 67 коп., при этом за ноябрь 2020 года по обоим договорам подлежало оплате 364 000 руб. (266 933,33 – по договору от 23.11.2019 и 97 066,67 – по договору от 23.11.2020) арендной платы и 87 565 руб. 13 коп. возмещения коммунальных расходов и 364 000 руб. арендной платы за декабрь 2020 года, всего на сумму 664 765 руб. 91 коп.

В счет оплаты указанной задолженности после 31.12.2020 (не учтены в акте сверки) поступили платежи в общей сумме 689 610 руб. 38 коп.

Как следует из выписки по счету Общества, ответчик перечислил ему 357 000 руб. с назначением платежа «арендная плата за ноябрь 2020 года» по платежным поручениям от 30.11.2020 № 43, 03.12.2020 № 44, 07.12.2020 № 50, 09.12.2020 № 51, 21.12.2020 № 60, коммунальные услуги за ноябрь 2020 года по счету от 23.12.2020 № 171 оплачены полностью платежными поручениями от 30.12.2020 № 62, 61; за декабрь 2020 года подлежали оплате 364 000 руб. арендной платы и 95 610 руб. расходов на коммунальные услуги, при этом согласно выписке по счету Общества с назначением платежа «арендная плата за декабрь 2020 года» перечислено 594 000 руб. по платежным поручениям от 15.01.2021 7, 21.01.2021 № 8 (ошибочно содержат ссылку на договор от 23.12.2019), 01.02.2021 № 9, 05.02.2021 № 11, 09.02.2021 № 12, а также 95 610,38 руб. расходов по коммунальным услугам перечислены платежным поручением от 09.02.2021 № 13, излишне перечисленные платежи на сумму 230 000 руб. обоснованно зачтены Обществом в счет имеющейся у Клуба задолженности по договору от 23.12.2019 № ВН301-01/2019 (как указано выше, согласно подписанному акту по состоянию на 31.12.2020 задолженность по этому договору составила 203 699 руб. 24 коп.).

За январь 2021 года подлежала внесению арендная плата в размере 364 000 руб. и 108 909 руб. 81 коп. расходов по коммунальным услугам, задолженность по арендной плате оплачена платежными поручениями от 25.02.2021 № 20, 09.03.2021 № 21, 15.03.2021 № 28.

[A5] За февраль 2021 года подлежала перечислению арендная плата в размере 364 000 руб., расходы за коммунальные услуги 123 965 руб. 94 коп., из которых ответчиком платежными поручениями от 19.03.2021 № 29 и 30.03.2021 № 31 перечислено 100 000 руб. арендной платы и 123 965 руб. 94 коп. расходов за коммунальные услуги.

За март 2021 года подлежит перечислению 364 000 руб. арендной платы и 114 464 руб. 65 коп. расходов за коммунальные услуги, из которых платежными поручениями от 11.04.2021 № 32, 11.05.2021 № 40 перечислено 200 000 руб. арендной платы и 114 464 руб. 65 коп. расходов за коммунальные услуги.

За апрель 2021 года подлежит перечислению 364 000 руб. арендной платы и 85 495 руб. 91 коп. расходов за коммунальные услуги, из которых только 170 000 руб. арендной платы перечислено платежным поручением от 12.04.2021 № 33.

За май 2021 года подлежало перечислению 364 000 руб. арендной платы и 66 738,82 руб. стоимости коммунальных услуг, из которых перечислено 264 000 руб. арендной платы платежными поручениями от 13.05.2021 № 42, 19.05.2021 № 47, 25.05.2021 № 48, 02.06.2021 № 49.

Ответчиком также платежными поручениями от 10.06.2021 № 52, 53 перечислены 104 000 руб. без указания назначения платежа, которые зачтены истцом в счет ранее возникшей задолженности в соответствии с пунктом 3 статьи 319.1 ГК РФ, согласно которой в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, по общему правилу преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше.

Кроме того, истцом начислена задолженность за июнь – август 2021 года по арендной плате, а также задолженность по оплате коммунальных платежей за июнь 2021 года в размере 28 510 руб. 97 коп.

Возражая против удовлетворения заявленных требований в части взыскания задолженности после 14.06.2021, ответчик ссылается на отсутствие допуска в арендуемому объекту и прекращение действия договора на основании уведомления арендодателя от 28.05.2021.

Как следует из материалов дела, в случае нарушения арендатором обязанности, установленной разделом 3 (пункт 3.1 договора) свыше 90 календарных дней, арендодатель вправе отказать арендатору в предоставлении услуг до полного погашения задолженности арендатора перед арендодателем и предоставления документального подтверждения факта оплаты и/или устранения выявленных нарушений обязанностей арендатора, при этом начисление арендной платы производится до даты окончания срока действия договора или даты его досрочного расторжения.

Материалами дела подтверждается наличие у Клуба по состоянию на 14.06.2021 задолженности по оплате арендной плате за февраль 2021 года свыше 90 календарных дней.

В соответствии с условиями пункта 6.2.2 Договора нарушение сроков внесения арендной платы более, чем на девяносто календарных дней, является основанием для его досрочного расторжения во внесудебном порядке по инициативе арендодателя.

Кроме того, пунктом 2.1.3 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатором сроков

[A6] внесения платы по договору (пункт 3.1 договора) более чем 90 банковских дней с момента возникновения такого обязательства.

Право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ), предоставленное ГК РФ другими законами, иными правовыми актами или договором, может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных Договором оснований для одностороннего отказа Общества от исполнения Договора в связи с частичным погашением задолженности в пределах девяностодневного срока с момента возникновения обязательства по внесению соответствующих платежей.

Письмом от 28.05.2021 со ссылкой на пункт 6.2 договора Общество уведомило Клуб об отказе от договора с 01.06.2020, потребовало в течение 14 календарных дней в соответствии с пунктом 2.4.20 договора возвратить Обществу объект со всеми неотделимыми улучшениями.

Письмом от 15.06.2021 Клуб сообщил Обществу об отсутствии оснований для одностороннего отказа от договора.

Впоследствии 30.06.2021 со ссылкой на 2.1.3 договора Общество повторно направило уведомление об отказе от договора с 05.07.2021.

Согласно объяснениям представителя ответчика в пункте 6.2 договора допущена опечатка, вместо «банковских» дней указаны «календарные».

Последующее поведение Общества, направившего повторное уведомление об отказе от договора по истечении 90 банковских дней просрочки, дают основание суду согласиться с указанным доводом ответчика.

Материалами дела подтверждается, что обязательство по внесению постоянной части арендной платы за февраль 2021 года согласно условиям пункта 3.1 Договора считается нарушенным с 11.02.2021. Обязательство по внесению постоянной части арендной платы за март 2021 года согласно условиям пункта 3.1 Договора считается нарушенным с 11.03.2021.

На момент направления уведомления от 30.06.2021 просроченными считаются обязательство по внесению постоянной части арендной платы за февраль 2021 года – на 140 календарных дней (91 банковский день), обязательство по внесению постоянной части арендной платы за март 2021 года - на 112 календарных дней.

Наличие просрочки по внесению арендной платы более 90 банковских дней установлено также судом первой инстанции.

При этом, вопреки выводам суда первой инстанции, частичное погашение задолженности за соответствующие периоды не свидетельствует о надлежащем исполнении арендатором обязательств по Договору.

[A7] При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требования Общества о признании Договора расторгнутым с 05.07.2021.

В соответствии с положениями статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю, а взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Поскольку ответчик не освободил земельный участок от принадлежащего ему имущества после 05.07.2021, что им не оспаривается, требование о взыскании арендной платы за период с 06.07.2021 по 31.08.2021 обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

В силу пункта 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 330 ГК РФ установлено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору неустойку - денежную сумму (штраф, пени), определенную законом или договором.

Вопреки доводам апелляционной жалобы Клуба, в соответствии с пунктом 3.6.2 Договора в случае досрочного расторжения Договора по основаниям, указанным в пункте 6.2 Договора, обеспечительный платеж остается в собственности арендодателя в качестве штрафной неустойки.

Установление сторонами в Договоре условия, обеспечивающего исполнение арендатором его условий и гарантирующего защиту законных интересов арендодателя в исполнении Договора, в том числе, в случае досрочного расторжения Договора в связи с допущенными арендатором нарушениями, не противоречит действующему законодательству.

Кроме того, Обществом заявлено требование о взыскании с Клуба 234 030 руб. 43 коп. неустойки за период с 10.11.2020 по 30.06.2021, рассчитанной в соответствии с условиями пункта 4.2 Договора, исходя из ставки 0,1 % от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

Проверив представленный Обществом расчет, суд первой инстанции удовлетворил указанное требование.

Ходатайство об уменьшении размера неустойки в суде первой инстанции Клубом не заявлялось.

[A8] С учетом положений частей 1, 5 статьи 110 АПК РФ с Клуба в пользу Общества подлежит 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.

Апелляционная жалоба Клуба удовлетворению не подлежит, в связи с чем расходы по уплате государственной пошлины за ее рассмотрение в суде апелляционной инстанции относятся на Клуб.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.04.2022 по делу № А56-76584/2021 отменить в части отказа в удовлетворении требования о признании договора прекращенным с 05.07.2021.

Признать договор от 23.11.2020 № ВНЗ01-01/2019 прекращенным с 05.07.2021.

В остальной части оставить решение без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ФК Рубеж++» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Принцип Фонд» 3 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий С.В. Изотова

Судьи И.В. Масенкова М.А. Ракчеева