Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-17344/2023 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2023 по делу № А56-3843/2023 (судья Вареникова А.О.), принятое по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»

ответчик: общество с ограниченной ответственностью «Сезам-Принт»

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга

о взыскании,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сезам-принт» (далее - ответчик, Общество) о взыскании задолженности по договору аренды от 10.12.2013 № 20-А718598 за период с 10.12.2016 по 29.03.2022 в размере 8 809 579 руб. 41 коп., пеней по состоянию на 28.02.2022 в размере 12 109 742 руб. 32 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

Решением от 13.04.2023 в иске отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет подал апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить, считая его незаконным, принятым с нарушением норм материального права.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель Общества просил в удовлетворении жалобы отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественником КИО) (арендодатель) и Обществом (арендатор) 10.12.2013 заключен договор аренды № 20-А718598 (далее - договор аренды), по условиям которого арендатору было предоставлено за плату во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 235,6 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, ул. Роменская, д. 4/22, лит. Б, пом. 1Н (далее - объект, помещение).

Помещение включено перечень объектов, составляющих Фонд находящихся в собственности Санкт-Петербурга объектов нежилого фонда, предназначенных для предоставления в аренду исключительно для осуществления социально значимых видов деятельности, утвержденного распоряжением Комитета по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга от 27.10.2006 № 344-р (в редакции, действующей до 06.12.2022). Учетный номер помещения в распоряжении КУГИ - 3557.

Договор аренды заключен на основании решения Санкт-Петербургского УФАС России от 31.10.2013 № 03/16419 (по заявлению от 14.10.2013 № 26666-7) о даче согласия на предоставление государственной преференции в целях поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства сроком на три года, с применением льгот по арендной плате в соответствии с пунктом 6 статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Согласно пункту 1.1 договора объект предоставляется для использования под редакцию средств массовой информации.

Срок действия договора - по 09.12.2016 (пункт 1.3 договора аренды).

В соответствии с пунктом 2.2.2 договора арендатор обязуется своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором и последующими дополнениями и изменениями к нему арендную плату за пользование помещениями в порядке, предусмотренном главой 3 договора.

Разделом 3 договора аренды установлены порядок оплаты платежей и расчеты по договору.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата в 2013 году составляла 44 368 руб. 18 коп. в квартал с учетом НДС и 37 601 руб. в квартал без учета НДС.

В соответствии с пунктом 3.2 договора с 01.01.2014 арендатор обязан самостоятельно рассчитывать сумму арендной платы по формуле:

Атек = Апред * I * Кс, где

Атек - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в текущем году;

Апред - плата за аренду объекта с учетом НДС в квартал в предыдущем году;

I - индекс ежегодного изменения размера арендной платы по отношению к предыдущему году, утверждаемый Правительством Санкт-Петербурга в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург»;

Кс - коэффициент социальной значимости.

При установлении арендной платы по договору аренды был применен коэффициент социальной значимости арендатора 0,10.

В соответствии с пунктом 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. арендатор вправе, начиная со следующего платежного периода, перечислять арендную плату помесячно - не позднее десятого числа оплачиваемого месяца, рассчитав ее в соответствии с пунктом 3.2 договора.

Комитет указываеь на то, что после окончания срока действия договора аренды, Обществом не предпринимались действия, направленные на возврат арендуемого имущества, ответчик продолжил пользоваться объектом.

Комитет 29.11.2019 направил в адрес Общества уведомление № 86509-32/19, в котором сообщалось о необходимости освободить объект и в течение 10 дней передать его Комитету.

Не исполнив требования указанные в уведомлении от 29.11.2019, 07.02.2020 Комитетом по контролю было проведено обследование арендуемого Обществом объекта, в ходе которого установлено, что помещение используется арендатором под центр юридической помощи (офис). 17.06.2020 Комитетом по контролю было проведено повторное обследование, в результате которого был установлен и зафиксирован факт использования объекта третьими лицами под офис.

29.03.2022 на основании заявления ответчика от 22.02.2022 арендные отношения между Комитетом и Обществом были прекращены, объект аренды возвращен арендодателю, что подтверждается актом приема-передачи от 29.03.2022.

После прекращения договора аренды сторонами был подписан акт сверки расчетов от 05.05.2022 по договору аренды, из которого следует, что по состоянию на 29.03.2022 у ответчика имелась переплата по арендным платежам по договору в сумме 47 566 руб. 45 коп. и долг по оплате пеней в сумме 10 414, руб. 13 коп.

08.06.2022 в ответ на обращение ответчика, истец уведомил Общество о том, что переплата по арендным платежам на сумму 10 104 руб. 32 коп. зачтена в счет погашения задолженности по оплате пени.

Однако 21.07.2022 Комитет направил в адрес Общества претензию с предложением погашения задолженности по арендной плате по договору аренды и пеней, поскольку полагал, что с момента прекращения действия государственной преференции (с 10.12.2016), прекратилось применение льготы по арендной плате и с 10.12.2016 коэффициент социальной значимости изменился с 0,10 на 1,00.

Неисполнение Обществом претензии послужило основанием для обращения КИО в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что обжалуемое решение не подлежит отмене.

В соответствии с положениями статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату установлена в части 1 статьи 614 ГК РФ и пункте 2.2.2 договора аренды.

Частью 1 статьи 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Судом первой инстанции установлено, что после окончания срока действия договора аренды, Общество продолжило пользоваться арендуемым объектом.

В спорный период Общество вносило арендную плату с применением льгот по арендной плате в соответствии с пунктом 6 статьи 5-1 Закона Санкт-Петербурга от 03.09.1997 № 149-51 «О порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург».

Комитет обратился с настоящим иском, ссылаясь на то, что у Общества образовалась задолженность по арендной плате, поскольку в спорный период при расчете арендной платы уже после прекращения действия государственной преференции, не подлежал применению льготный коэффициент.

Согласно расчету представленному истцом, задолженность ответчика по арендным платежам и пеням за период с 10.12.2016 по 29.03.2022 составила 20 919 321 руб. 73 коп., из которых: 8 809 573 руб. 41 коп. - задолженность по арендным платежам и 12 109 742 руб. 32 коп. - пени.

В обоснование своих требований истец указывает, что с 10.12.2016 договор аренды не подлежал возобновлению в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды и пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Между тем, ответчик не освобождал арендуемый объект и, более того, продолжал использовать его уже под центр юридической помощи, а не под редакцию СМИ, как это было установлено договором аренды.

По правилам ст. 65 АПК РФ, Комитет, требуя за указанный в иске период арендную плату без применения льготного коэффициента, должен доказать, что Общество, относившееся к льготной категории арендаторов, не осуществляет в арендуемом помещении социально значимую деятельность и перестало соответствовать требованиям, предъявляемым к льготной категории арендаторов в соответствии с Законом № 377-57, что влечет изменение размера арендной платы.

Истцом в материалы дела представлены акты обследования объекта нежилого фонда от 07.02.2020 и 17.06.2020 как подтверждение факта использования Обществом помещения не по назначению, и, следовательно, невозможности применения к ответчику коэффициента социальной значимости при расчете арендной платы за арендуемый объект за спорный период.

Между тем, суд первой инстанции верно указал на то, что возможность применения льготного коэффициента социальной значимости в соответствии с Законом № 149-51 зависит от вида деятельности, для осуществления которого предоставляется помещение.

Из материалов дела усматривается, что спорное помещение было предоставлено ответчику для использования под редакцию средств массовой информации. При этом согласно выписке из ЕГРЮЛ указанный вид деятельности является основным для Общества.

Из акта обследования помещения от 07.02.2020 следует, что помещение для осмотра было предоставлено самим арендатором, то есть Обществом. На основании каких документов проверяющими был сделан вывод об использовании объекта под центр оказания юридической помощи, из акта не следует. При этом фотоматериалы, приложенные к акту, не позволяют сделать вывод о том, что помещение используется именно для оказания юридической помощи, а не под размещение редакции средств массовой информации. Аналогичная ситуация имеет место и в отношении акта осмотра от 17.06.2020.

При этом, суд первой инстанции правильно отметил, что сам по себе договор аренды от 10.12.2013 не содержит запрета Обществу заключать договоры субаренды, а нарушение ответчиком пункта 2.2.18 договора аренды по уведомлению Комитета о сдаче части помещения в субаренду, не свидетельствует о признании ответчиком факта, что его деятельность при использовании арендуемого помещения изменилась и, что он (ответчик) перестал отвечать установленным законом и договором требованиям, влекущим применение льготного коэффициента.

Довод истца со ссылкой на пункт 5.2 договора, что по истечении срока действия договора он не подлежал возобновлению на неопределенный срок, не является основанием для автоматического перерасчета арендной платы без применения установленного договором льготного коэффициента и обоснованно не принят судом первой инстанции, поскольку по общему правилу, установленному пунктами 5.1, 2.2.2 договора аренды, изменение размера арендной платы производится по соглашению сторон и оформляется дополнительным соглашением. Таких документов материалы настоящего дела не содержат. Более того, сам Комитет признавал отсутствие у Общества задолженности по арендной плате при возврате объекта и подписании акта сверки.

Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Поскольку из представленных доказательств следует, что на момент возврата объекта арендная плата за фактическое использование помещения была внесена Обществом в полном объеме, отсутствие задолженности по арендным платежам, подтверждается подписанным сторонами без замечаний актом сверки взаимных расчетов по договору аренды от 05.05.2022, доначисления арендных платежей Комитетом правомерно квалифицированы судом первой инстанции как одностороннее изменение размера арендной платы, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пеней не имелось.

При таких обстоятельствах оснований для признания апелляционной жалобы обоснованной и ее удовлетворения у суда апелляционной инстанции не имеется.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении иска и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу спора, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.04.2023 по делу № А56-3843/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

В.В. Черемошкина

Судьи

М.В. Балакир

Н.С. Полубехина