Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2022 по делу № А56-3053/2022, принятое по иску:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, Санкт-Петербург, ул. Новгородская, д. 20, лит. А, пом. 2-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Беркана» (194362, город Санкт-Петербург, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>),

третье лицо: Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (191014, Санкт-Петербург, ул. Рылеева, д. 7, лит. А, пом. 2-Н, 5-Н, 7-Н, 10-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>),

о расторжении договора,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет, истец) в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение)обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – суд первой инстанции) с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Беркана»(далее – Общество, ответчик)о расторжении договора аренды земельного участка от 03.09.2020 № 02/ЗК-08819.

Определением суда первой инстанции от 24.01.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее – ККИ).

Решением суда первой инстанции от 21.04.2022 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение, принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы Комитет указывает, чтосуд первой инстанции не учел представленные в материалы дела доказательства, а именно письмо от 18.05.2020 № 014/05, которым Общество уведомляет и признает имущество своей собственностью, напрямую указывая на данный факт, и обязуется оплатить фактическое использование участка, кроме того, Общество произвело оплату согласно пункту 7.12 договора за фактическое использование земельного участка в размере 254 274 руб. 06 коп.

В возражениях на апелляционную жалобу Обществопросит оставить решение без изменения, указывает, что Общество было вынуждено написать письмо от 18.05.2020 № 014/05 о признании права собственности на все чужое имущество без исключения и оплатить штраф за неосновательное обогащение за использование участка с 01.10.2019 по 30.06.2020 в размере 254 274 руб. 06 коп., поскольку в противном случае в заключении договора Обществу было бы отказано, основная часть строений, зафиксированных в актах осмотра ККИ от 03.03.2021 и 21.03.2022, находилась на участке в момент заключения договора, указанное имущество частично используется Обществом для осуществления основного вида деятельности, предусмотренного пунктом 1.2 договора, договор не может быть расторгнут по требованию Комитета, так как Общество не ухудшает состояние земельного участка, своевременно вносит арендную плату и использует его в целях, предусмотренных условиями договора.

В отзыве на апелляционную жалобу ККИ просит решение отменить, принять новый судебный акт, указывает, что обследование произведено ККИ в соответствии с Порядком проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда, утвержденным распоряжением ККИ от 05.09.2017 № 11-р, полагает, что актами обследования земельного участка подтверждается нарушение условий договора в части целевого использования участка.

В судебном заседании представитель Комитета поддержал апелляционную жалобу, представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) 03.09.2020 заключен договор № 02/ЗК-08819 (далее - Договор) аренды земельного участка с кадастровым номером 78:36:0013202:17 площадью 5226 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 1 (северо-западнее дома 212, литер А по Выборгскому шоссе (далее – Участок).

В соответствии с пунктом 1.2 Договора участок предоставлялся для размещения грузовых автомобилей с разрешенной максимальной массой более 3,5 тонн.

В силу пункта 1.3 Договора участок относится к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в выписке из единого государственного реестра недвижимости: хранение автотранспорта. Изменение целей использования допускается исключительно с согласия Арендодателя.

Договор действует по 30.06.2023 и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 3.1 Договора).

Пунктом 3.2 Договора установлено, что условия Договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 01.07.2020.

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу 16.09.2020 за номером 78:36:0013202:17-78/011/2020-1.

В соответствии с пунктом 1.1 Договора на момент заключения договора Участок находится в пользовании Арендатора, в связи с этим Акт приема-передачи не составлялся.

Из пункта 2.2 Договора следует, что на момент заключения договора на Участке находилось движимое имущество, не препятствующее использованию Участка в соответствии с целями, а именно:

- два металлических контейнера;

- металлическая конструкция с рекламным баннером;

- покрышки;

- металлические боксы

- магазин автозапчастей;

- строительные материалы;

- ограждение.

В соответствии с пунктом4.4.1 ДоговораОбщество обязано использовать Участок исключительно с целью, указанной в пункте 1.2Договора.

На основании приказа ККИ от 03.03.2021 № 1782-посотрудниками названного комитета проведено обследование Участка. В соответствии с актом обследования земельного участка от 03.03.2021 в результате обследования выявлены признаки нарушений условий Договора в части целевого использования Участка, в том числе было выявлено расположение на Участке:

1. Частично огороженной стоянки площадью 1300 кв.м, на которой размещены: легковые транспортные средства, два металлических контейнера (далее – Объекты 1).

2. Части двухэтажного ангара (площадь 470 кв.м) – объект общей площадью 940 кв.м, используемого под станцию технического обслуживания (малярно-кузовной цех) легкового автотранспорта, офисы таксомоторного парка «СитиМобил», станцию технического обслуживания и мойку грузового автотранспорта (далее – Объект 2).

3. Нестационарный торговый объект – киоск по реализации топлива (газ – пропан) площадью 6 кв.м и газозаправочная станция (металлическая цистерна) площадью 8 кв.м (далее – Объекты 3).

4. Части нестационарного торгового объекта (площадь 180 кв.м) – павильон, разделенный на секции, площадью 530 кв.м, используемый под станцию технического обслуживания (замена масла, установка автозвука и сигнализации) легкового автотранспорта, а также для реализации автозапчастей (далее – Объект 4).

5. Части одноэтажного здания (площадь 50 кв.м) – объект незавершенного строительства, Г-образной формы, площадью застройки 650 кв.м (далее – Здание), каркас которого выполнен из металлической конструкции, установленной на бетонный фундамент и обшитый пластиковыми панелями.

Ссылаясь на выявленные нарушения, арендодатель 18.06.2021 направил Обществу претензию от 10.06.2021 № ПР-23289/21-0-0 с требованием об уплате штрафа, рассчитанного на основании пункта 5.7 Договора, потребовал устранения допущенных нарушений в тридцатидневный срок с даты направления претензии, предложило расторгнуть Договор.

Поскольку выявленные ККИ нарушения Обществом устранены не были, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, ссылаясь на нахождение на спорном Участке названных в акте обследования объектов, принадлежащих третьим лицам, на дату заключения договора, не установил оснований для расторжения Договора по указанным Комитетом основаниям, в удовлетворении исковых требований отказал.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В соответствии с положениями статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик указывал, что выявленные на дату проведения обследования объекты находились на дату заключения договора на Участке, принадлежат третьим лицам, ссылаясь на постановление ККИ от 25.11.2019 о привлечении к административной ответственности индивидуального предпринимателя ФИО2, протокол ККИ от 14.11.2019 об административном правонарушении, составленный в отношении общества с ограниченной ответственностью «Царсмок».

Между тем, как следует из письма Учреждения от 14.05.2020, по результатам обследования Участка выявлено расположение на Участке самовольно размещенного имущества третьих лиц, в связи с чем Обществу предложено сообщить о принадлежности указанного имущества с указанием сроков использования участка или о готовности принять Участок в текущем состоянии и привести его фактическое использование в соответствие с целью использования и условиями договора; в случае принадлежности имущества Обществу – оплатить фактическое использование Участка.

В ответ на указанное письмо Общество выразило готовность заключить Договор с учетом размещенного имущества, а также оплатить фактическое пользование земельным участком, указало на принадлежность ему спорного имущества.

Обязанность по оплате фактического пользования Обществом исполнена, что сторонами не оспаривается.

Кроме того, пунктом 7.11 Договора именно арендатор принял на себя обязанность привести Участок в соответствие с целями использования участка и представить в двухмесячный срок с момента государственной регистрации Договора ведомость инвентаризации Участка, выполненную Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», подтверждающую исполнение указанного обязательства.

Данное обязательство Обществом не исполнено, что подтверждается актом обследования и сторонами не оспаривается.

В соответствии с пунктом 3 статьи 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Из указанных норм права следует, что именно на должнике, а не на кредиторе лежит первичная обязанность совершения необходимых действий и принятия разумных мер по исполнению обязательства.

Доказательства объективной невозможности исполнить указанное обязательство ответчик не представил, равно как и не представил доказательства недобросовестного поведения Комитета при заключении и исполнении договора.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Право арендодателя обратиться в суд с требованием о расторжении Договора в случае использования арендатором участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, предусмотрено в пункте 6.3.1 Договора.

Поскольку использование Участка под цели, не предусмотренные пунктом 1.2 Договора, подтверждается материалами дела, у суда первой инстанции не имелось оснований для отказа в иске о расторжении договора.

Поведение Общества при заключении договора и его исполнении является противоречивым и недобросовестным, в связи с чем в данном случае подлежал применению правовой принцип утраты Обществом права на возражения (эстоппель).

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от21.04.2022 по делу №А56-3053/2022 отменить.

Расторгнуть договор аренды от 03.09.2020 № 02/ЗК-08819.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Беркана» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

С.М. Кротов

М.А. Ракчеева