Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-18266/2022 ) общества с ограниченной ответственностью «ГК Д.О.М. ЮГ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2022 по делу № А56-2940/2022 , принятое

по иску общества с ограниченной ответственностью «ИнтерГрупп»

к 1) Администрации Московского района Санкт-Петербурга; 2) обществу с ограниченной ответственностью «ГК Д.О.М. ЮГ»

3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Две столицы»

о признании

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ИнтерГрупп» (далее – ООО «ИнтерГрупп») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Московского района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью «ГК.Д.О.М.ЮГ» (далее – ООО «ГК.Д.О.М.ЮГ») о признании недействительными результатов открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом (МКД) по адресу: Санкт-Петербург, ул. Фёдора ФИО4, д. 3, корпус 2, строение 1, проведенного Администрацией (извещение № 290921/3468631/01 от 29.09.2021) и о признании недействительным договора управления МКД, заключенного ООО «ГК Д.О.М. ЮГ» и собственниками помещений в МКД по результатам проведения открытого конкурса.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «УК «Две столицы».

Решением суда от 29.04.2022 заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вынесенным решением, ООО «ГК.Д.О.М.ЮГ» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, истец не принимал участия в открытом конкурсе по выбору управляющей компании, а представление права на управление многоквартирным домом в обход конкурсной процедуры противоречит закону.

В судебном заседании представитель ООО «ГК.Д.О.М.ЮГ» доводы жалобы поддержал, представитель ООО «ИнтерГрупп» против удовлетворения жалобы возражал по основаниям, изложенным в мотивированном отзыве.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, в силу статьи 156 АПК РФ спор рассмотрен в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «ИнтерГрупп» явилось застройщиком трех многоквартирных домов по адресу: Санкт-Петербург, ул. Федора ФИО4, дом 5, корпуса 1 и 2, строение 1, дом 3, корпус 2, строение 1 (далее – МКД).

После ввода МКД в эксплуатацию, застройщиком заключены договоры управления МКД с ООО «УК «Две столицы», в частности договор от 08.07.2021 № ФК 3/2 на управление МКД № 3 корпус 2, строение 1, о чем письмом от 14.07.2021 № 253 застройщик известил Администрацию. В этом же письме указано на определение дат проведения внеочередных общих собраний собственников помещений, максимальный срок проведения которых указан – 30.11.2021. До указанной даты застройщик просил не выставлять МКД на конкурс по отбору управляющей компании.

Внеочередные общие собрания проводились в заочной форме.

По результатам проведения такого собрания в период с 09.08.2021 по 14.11.2021 в жилом № 3 корпус 2, строение 1, которые оформлены Протоколом № 1, в собрании приняли участие собственники, которые обладают 15059,70 кв.м. площади помещений в указанном МКД, что составляет 54% от общего числа голосов собственников помещений в МКД.

Большинством в 90,63% голосов от числа голосов собственников, принявших участие в собрании, принято решение о выборе способа управления МКД - управляющей компанией ООО «УК «Две столицы».

С ООО «УК «Две столицы» заключен договор от 15.11.2021 № ФК 3/2-2 на управление МКД.

При этом Администрация 02.11.2021 провела открытый конкурс по отбору управляющей компании МКД, победителем которого стало ООО «ГК Д.О.М.ЮГ», единственный участник конкурса, что оформлено протоколом от 02.11.2021 № 1 и протоколом от 09.11.2021 № 4.

Ссылаясь на то, что конкурс проведен с нарушениями, а именно: собственники помещений в МКД не извещены о его проведении, публикация о проведении конкурса имела место только на Интернет-сайте, число членов конкурсной комиссии было менее 5, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, правомерно руководствовался следующим.

В силу положений пункта 1 статьи 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно пункту 2 приведенного положения, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

Пунктами 2, 3 статьи 161 ЖК РФ выбор способа управления жилым домом, по общему правилу, отнесен к компетенции собственников помещений в многоквартирном доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В качестве исключения из указанного правила, в отношении вновь построенных МКД, пунктом 14 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, осуществление управления многоквартирным домом управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Указанное управление осуществляется до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, указанным в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса.

Пунктом 13 статьи 161 ЖК РФ предусмотрено, что в течение 20 дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети «Интернет» и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение 2 месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

Как указано в пункте 4.1. статьи 161 ЖК РФ, информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет для размещения информации о проведении торгов. Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети «Интернет» и уполномоченный на его ведение орган.

Правила проведения конкурса утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Правила).

В силу пункта 22 Правил в состав конкурсной комиссии должно входить не менее 5 человек, в том числе должностные лица органа местного самоуправления, являющегося организатором конкурса.

В нарушении указанного положения и Протокол вскрытия конвертов участников конкурса и Протокол рассмотрения заявок подписаны тремя членами комиссии и ее председателем, то есть в состав конкурсной комиссии вошло всего 4 человека.

Согласно требованиям пункта 32 Правил информация о проведении конкурса размещается организатором конкурса или по его поручению специализированной организацией на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов по адресу www.torgi.gov.ru (далее - официальный сайт).

Кроме того, с учетом указанного выше общего правила об отнесении определения способа управления многоквартирным домом к компетенции собственников помещений в нем, в силу положений пункта 40 Правил, не позднее чем за 25 дней до даты начала процедуры вскрытия конвертов с заявками на участие в конкурсе организатор конкурса обязан уведомить о дате проведения конкурса, в том числе, всех собственников помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах) путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления собственниками помещений в многоквартирном доме, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте; всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в этом доме по передаточному акту или иному документу о передаче (далее - лица, принявшие помещения), в случае, указанном в части 13 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, путем размещения сообщения в местах, удобных для ознакомления лицами, принявшими помещения, - на досках объявлений, размещенных во всех подъездах многоквартирного дома или в пределах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также путем размещения сообщения о проведении конкурса на официальном сайте.

Ответчиком доказательств выполнения указанного требования не представлено.

Между тем, указанное обстоятельство препятствовало собственником своевременно, до проведении конкурса реализовать свое право на выбор управляющей компании, преимущество которого отмечено в пункте 39 Правил, согласно которым в случае если до дня проведения конкурса собственники помещений в многоквартирном доме выбрали способ управления многоквартирным домом и реализовали решение о выборе способа управления этим домом, конкурс не проводится.

Волеизъявление правообладателей помещений в МКД является преимущественным правом, при этом обязанность органов местного самоуправления по отбору управляющей организации играет восполнительную роль в случае, когда правообладатели не имеют намерений самостоятельно определять порядок управления (определения ВС РФ от 13.10.2020 по делу № А56-58207/2019 и от 22.05.2020 по делу № А56-57862/2019).

Как верно отметил суд первой инстанции, определение управляющей компании посредством проведения открытого конкурса направлено на обеспечение содержания многоквартирного дома в случаях, когда собственники помещений в МКД по объективным причинам, в том числе в период осуществления передачи владельцем помещений в МКД, не имеют возможности реализовать свое право на определение управляющего компании.

В данном случае, собственники МКД такое право реализовали и определено выразили свою волю на выбор управляющей организации.

С учетом сообщения застройщика о проведении общего собрания собственников МКД по вопросу выбора управляющей организации, указания срока проведения собрания, а также заключением в установленном порядке договора с управляющей компанией ООО «УК «Две столицы», апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у Администрации не имелось оснований для проведения конкурса на выбор компании, управляющей многоквартирным домом.

19.11.2021 в УФАС по Санкт-Петербургу поступила жалоба ООО «УК «Две столицы» на действия организатора торгов – Администрацию при организации и проведении открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом. УФАС по Санкт-Петербургу признал жалобу обоснованной, признал нарушения Организатором торгов пункта 13 статьи 161 ЖК РФ, о чем 14.12.2021 вынес решение по делу № 78/36100/21.

Обжалование в рамках дела № А56-5904/2022 решения антимонопольного органа в части отказа в выдаче организатору торгов обязательного для исполнения предписания об аннулировании торгов и отказ в признании его недействительным приведенных выводов не опровергает.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что конкурс проведен с нарушением специальных положений о порядке заключения договора управления многоквартирным домом, в связи с чем торги, и заключенный по их результатам договор следует признать недействительными, иск следует удовлетворить.

Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права судом первой инстанции не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2022 по делу № А56-2940/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.А. Мельникова

Судьи

Е.В. Савина

А.Ю. Слоневская