Гражданский кодекс часть 1

при участии от Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» представителя Малаховой-Чернышевой Н.А. (доверенность от 16.03.2022, посредством веб-конференции),

рассмотрев 25.08.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.04.2022 по делу № А21-1457/2022,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Запад-Транс», адрес: 236010, Калининград, ул. Добролюбова, д. 25, кв. 59, ОГРН 1113926027930, ИНН 3906243336 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с требованиями к Комитету муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа «Город Калининград», адрес: 236040, Калининград, пл. Победы, д. 1, ОГРН 1023900592759, ИНН 3903010414 (далее – Комитет), об обязании заключить с ним сроком на 3 года договор аренды земельного участка площадью 0,4000 га (4000 кв. м) с кадастровым номером 39:15:130508:95, расположенного в р-не ул. Крылова – пер. Крылова в Ленинградском р-не Калининграда.

Решением от 28.04.2022 заявленные требования удовлетворены, на Комитет возложена обязанность заключить с Обществом договор на указанный в заявлении срок.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет обжаловал решение суда первой инстанции в апелляционный суд. В своей жалобе уполномоченный орган просил отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об отказе удовлетворении требований в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, при обращении в суд первой инстанции Общество мотивировало свои требования тем, что уведомлением от 25.11.2021 фактически было нарушено его право на предоставление спорного земельного участка для завершения строительства принадлежащего ему на праве собственности объекта незавершенного строительства, предусмотренное статьей 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ); однако положения последней вступили в силу только с 01.03.2015, тогда как арендные правоотношения по поводу указанного участка после 01.03.2015 с Обществом не оформлялись, а значит, отказ подателя жалобы является законным; при этом подателем жалобы не отрицается то обстоятельство, что у Общества имеется право на предоставление названного участка для заявленных целей на основании Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» (далее – Закон № 137-ФЗ), однако данное право самим Обществом не реализовано ввиду подачи заявления со ссылкой на статью 39.6 ЗК РФ; более того, судом первой инстанции разрешен данный спор как договорный, однако последние предполагают обязательное соблюдение досудебного претензионного порядка; помимо прочего, суд первой инстанции, понудив Комитет заключить с Обществом договор аренды спорного участка, не определил условия последнего; по мнению подателя жалобы, изложенное послужило результатом неверного определения судом первой инстанции характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства.

Отзыв на жалобу не представлен.

В судебном заседании участвовавший посредством веб-конференции представитель Комитета поддержал доводы жалобы. Общество, надлежащим образом извещенное о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в заседании не направило, что однако не препятствует рассмотрению жалобы Комитета в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации городского округа «Город Калининград» от 23.03.2009 № 425 последнее (арендодатель) и ООО «Як-Строй» (арендатор) 05.05.2009 заключили сроком до 23.03.2012 договор № 009934 на передачу в аренду городских земель, а именно земельного участка площадью 0,4000 га с кадастровым номером 39:15:130508:95 по адресу: ул. Крылова – пер. Крылова в Ленинградском р-не Калининграда, под строительство административно-торговых зданий.

В дальнейшем на указанном земельном участке на основании разрешения на строительство от 30.12.2009 был возведен объект незавершенного строительства площадью 738,4 кв. м со степенью готовности 93%, который 31.10.2012 был поставлен на кадастровый учет с присвоением ему кадастрового номера 39:15:130508:308 и право собственности на который зарегистрировано за ООО «Як-Строй» 27.11.2012, что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 14.10.2021.

В силу положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ названный договор возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

В августе 2021 года упомянутый объект недвижимости был продан ООО «Як-Строй» (продавец) по договору от 06.08.2021 купли-продажи Обществу (покупатель), чье право собственности на него было зарегистрировано в ЕГРН 14.10.2021 согласно выше указанной выписке из названного реестра.

В связи с этим в том же году Общество обратилось в Комитет с заявлением от 27.10.2021 о предоставлении спорного земельного участка без проведения торгов для завершения строительства приобретенного им двумя месяцами ранее объекта незавершенного строительства со ссылкой на подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), согласно которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства.

Уведомлением от 25.11.2021 № 028-68/у-5-3585 Комитет отказал Обществу в предоставлении спорного участка, сославшись на следующие обстоятельства:

- во-первых, договор аренды от 05.05.2009, заключенный в прошлом с бывшим собственником объекта незавершенного строительства, а именно ООО «Як-Строй», в настоящий момент прекращен в связи с неисполнением указанной организацией его существенных условий, что подтверждается представленным в материалы дела письмом муниципального казенного учреждения «Калининградский расчетно-сервисный центр» городского округа «Город Калининград» от 13.05.2021 о возникшей у ООО «Як-Строй» задолженности по арендной плате за пользование спорным участком в размере 1 624 439 руб. 30 коп. (по состоянию на 29.06.2021 увеличилась и составила 3 792 916 руб. 45 коп.);

- во-вторых, ООО «Запад-Строй» не относится к тем лицам, которым в соответствии со статьей 39.6 ЗК РФ предоставлено право на приобретение однократно в аренду без проведения торгов земельного участка в целях достройки расположенного на нем объекта незавершенного строительства, поскольку спорный участок был предоставлен ООО «Як-Строй» до 01.03.2015, а значит, в рассматриваемой ситуации подлежат применению положения Закона № 137-ФЗ.

Помимо прочего Комитет в этом же уведомлении сослался на то, что ООО «Запад-Транс» выразило готовность оплатить задолженность ООО «Як-Строй» по договору от 05.05.2009 № 009934, совокупный размер которой по состоянию на момент перехода права собственности на объект незавершенного строительства к заявителю составил 5 798 090 руб. 55 коп. (3 792 916 руб. 45 коп. - задолженность, взысканная с бывшего арендатора судебными актами, а остальные 2 005 174 руб. 10 коп. – задолженность, начисленная бывшему арендатору за период с 01.01.2019 по 13.10.2021). С учетом этого Комитет предложил Обществу погасить долг, после чего повторно обратиться с заявлением о предоставлении спорного земельного участка, но в качестве основания своего обращения указать пункт 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Изложенные фактические обстоятельства послужили основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящими требованиями с указанием при этом на то, что недостроенный объект капитального строительства в установленном законом порядке не изымался, как это предусмотрено в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, а договор 2009 года не расторгался с учетом результатов рассмотрения споров по делам № А21-1914/2018 и А21-1038/2019. Также Общество отметило, что в законодательстве не содержится такого основания для отказа в предоставлении участка для достройки расположенного на нем объекта недвижимости, как неполное внесение арендной платы за пользование участком.

Возражая против заявленных требований, Комитет сослался на то, что уведомление от 25.11.2021 фактически содержит предложение Обществу повторно обратиться к нему с заявлением о предоставлении спорного земельного участка на основании иных положений действующего законодательства (вместо норм Земельного кодекса РФ необходимо указать нормы Закона № 137-ФЗ), а значит, отказ в предоставлении участка в данном случае в целом не препятствует Обществу реализовать соответствующее право. Также Комитет в своем отзыве отрицал тот факт, что наличие у предыдущего арендатора участка задолженности по арендной плате за него послужило основанием к отказу в предоставлении такого участка новому собственнику объекта незавершенного строительства.

Суд первой инстанции, придя к выводу о том, что положения статьи 39.6 ЗК РФ не исключают предоставление Обществу спорного участка для заявленных им целей, а в бланке заявления, подаваемого на предоставление земельных участков по умолчанию указан подпункт 10 пункта 2 названной статьи, удовлетворил требования и обязал Комитет заключить с Обществом спорный договор аренды.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно подпункту 4 пункта 1 статьи 39.17 ЗК РФ в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов указываются среди прочих сведения об основании предоставления земельного участка без проведения торгов из числа предусмотренных пунктом 2 статьи 39.3, статьей 39.5, пунктом 2 статьи 39.6 или пунктом 2 статьи 39.10 названного Кодекса оснований.

Из представленного в материалы дела заявления Общества видно, что в качестве основания предоставления участка указан подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а в качестве цели его использования – для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем неверная ссылка Общества на положения действующего законодательства в качестве одного из оснований для отказа в предоставлении земельного участка без торгов, принимаемого уполномоченным органом, статьей 39.16 ЗК РФ не предусмотрена.

Оснований считать, что Общество ввиду ошибочно избранных нормативных положений является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов, в данном случае не имеется, поскольку согласно пункту 1 статьи 2 ЗК РФ земельное законодательство состоит из названного Кодекса, а также федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации, следовательно, в состав земельного законодательства наряду с самим Земельным кодексом РФ входит также Закон № 137-ФЗ, в соответствии с положениями которого Общество, по мнению самого Комитета, имеет право претендовать на предоставление ему спорного участка для завершения строительства приобретенного у ООО «Як-Строй» объекта.

Доводы жалобы относительно рассмотрения данного спора как договорного, что объективно требовало не только соблюдения претензионного порядка, как это предусмотрено в соответствии со статьей 445 ГК РФ, но и указание в силу статье 173 АПК РФ в резолютивной части судебного акта условий, на которых заключается спорный договор, апелляционным судом отклоняются как не соответствующие фактическим обстоятельствам дела.

Действительно, согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

Вместе с тем в поданном Обществом заявлении, поименованном как исковое, буквально указано, что оно считает оформленный уведомлением от 25.11.2021 отказ Комитета в предоставлении спорного участка незаконным и нарушающим его права и законные интересы. Таким образом, из буквального толкования заявления Общества следует, что оно ссылается в нем на незаконность отказа в предоставлении спорного участка в аренду, то есть последним фактически оспаривается решение органа, осуществляющего публичные полномочия, которое, по его мнению, не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Также в просительной части заявления Общество указало на обязание Комитета заключить с ним соответствующий договор.

С учетом этого апелляционный суд полагает возможным отметить следующее.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В свою очередь, согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в случае, если суд придет к выводу о недействительности оспариваемого акта или незаконности решения.

Таким образом, то обстоятельство, что поданное Обществом заявление названо им как исковое, с учетом его буквального содержания не свидетельствует о том, что фактически в ходе судебного разбирательства был рассмотрен договорный спор, как ошибочно в данной ситуации полагает Комитет. Напротив, в мотивировочной части обжалуемого судебного акта суд первой инстанции прямо указал, что отказ Комитета в данном случае является формальным и противоречит существу обращения Общества, признав тем самым названный отказ незаконным.

При таком положении оснований для отмены обжалуемого судебного акта по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 28.04.2022 по делу № А21-1457/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

Н.С. Полубехина