Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-18777/2015 ) Администрации муниципального образования «Светлогорский район» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.06.2015 по делу № А21-7912/2014 (судья Гурьева И.Л.), принятое

по иску Администрации муниципального образования «Светлогорский район»

к Обществу с ограниченной ответственностью «Пять звезд»

о взыскании долга по арендной плате,

по встречному иску об уменьшении арендной платы,

установил:

Администрация муниципального образования «Светлогорский район» (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Пять звезд» (ОГРН <***>, ИНН <***>; далее – Общество), с учётом заявленных в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений, о взыскании 1 015 324,6 рублей задолженности по договору аренды земельного участка от 14.06.2006 № 31/6-2006 за период с 13 января 2014 года по 24 марта 2015 года, а также 170 385,64 рублей пени.

Общество, не согласившись с заявленными требованиями, обратилось со встречным иском об уменьшении арендной платы на 1 015 324,6 рублей в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда от 11.06.2015 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, первоначальные исковые требования удовлетворить.

В обоснование апелляционной жалобы Администрация указывает, что обязанность по передаче в аренду земельного участка была надлежащим образом исполнена при заключении Договора аренды от 14.06.2006. Стороной дополнительного соглашения от 05.12.2013 Администрация не являлась, а Общество имело возможность ознакомиться с нормативно-правовым актами и получить информацию о возможности использования земельного участка в соответствии с определенными в договоре целями до принятии прав и обязанностей по договору аренды. Также Администрация указывает, что в рамках дела А21-8352/2013 отказано во взыскании задолженности по арендной плате в части применения повышающего коэффициента, в то время как в рамках настоящего спора Администрация просит взыскать долг по арендной плате без применения повышающего коэффициента.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Глава Светлогорского городского округа, (правопредшественник Администрации), (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключили договор от 14.06.2006 N 31/6-2006 аренды земельного участка площадью 10 000 кв. м с кадастровым номером 39:17:01-00-04:0047, расположенного по адресу: <...> сроком действия с 14.06.2006 до 19.07.2049 для использования под строительство гостиничного комплекса, категория земель – земли поселений (далее – Договор аренды).

В соответствии с дополнительным соглашением от 04.07.2006 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Объединенный строительный трест».

В соответствии с дополнительным соглашением от 17.03.2011 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Сэтл Сити Калининград» в связи с изменением наименования арендатора.

В соответствии с дополнительным соглашением от 05.12.2013 права и обязанности арендатора перешли к ООО «Пять звёзд».

Ссылаясь на то обстоятельство, что у Общества имеется задолженность по арендной плате за период с 13 января 2014 года, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь Общество, ссылаясь на невозможность использования земельного участка в соответствии с определенной в Договоре аренды целью, обратилось со встречным иском об уменьшении размера арендной платы.

Суд первой инстанции, исследовав материалы дела, правильно применив нормы материального и процессуального права, отказал в удовлетворении первоначального и встречного иска.

Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Как указывалось выше, спорный земельный участок был предоставлен в аренду первоначальному арендатору для использования под строительство гостиничного комплекса.

При заключении дополнительного соглашения от 05.12.2013 с ООО «Пять звёзд», разрешенное использование земельного участка также определено как строительство гостиничного комплекса.

Вместе с тем, Советом депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» принято Решение от 27.09.2011 N 55, которым спорный участок включен в границы природно-рекреационной функциональной зоны.

Решением городского Совета депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от 22.12.2012 N 94 утверждены Правила, которые отнесли арендуемый земельный участок к зоне «иного назначения - территории общего пользования».

Письмом от 28.04.2011 N 997 Администрация поселения сообщила ООО «Сэтл Сити Калининград» (правопредшественнику Общества) об отмене градостроительного плана земельного участка N RU 39318000-18-04-2008-00020 и указала, что представленная проектная документация не соответствует виду разрешенного использования земельного участка «строительство гостиничного комплекса».

Письмом от 01.11.2013 N 5972 Администрация района со ссылкой на статью 31.9 Правил известило ООО «Сэтл Сити Калининград» о том, что порядок выбора видов разрешенного использования земельных участков в пределах территорий общего пользования органами местного самоуправления муниципального образования «Город Светлогорск» не определен.

В ответ на заявление нового арендатора - ООО «Пять звезд» от 31.01.2014 о разъяснении ситуации в отношении использования земельного участка Агентство по архитектуре, градостроению и перспективному развитию правительства Калининградской области указало, что в настоящее время использовать земельный участок с кадастровым номером 39:17:01-00-04:0047 в соответствии с видом разрешенного использования «строительство гостиничного комплекса» не представляется возможным.

Из письма Администрации района от 04.03.2014 N 1147, направленного ООО «Пять звезд», следует, что в связи с включением спорного земельного участка в состав территориальной зоны общественного использования (ландшафтного парка) и необходимостью принятия решения о градостроительном регламенте использования указанной территории, принято решение о продлении сроков освоения указанного земельного участка, согласован расчет арендной платы без применения повышающего коэффициента К4.

Материалами дела подтверждается, что Обществом принимались все возможные меры для правового урегулирования данного вопроса: Обществом инициировались судебные споры (дело № А21-10490/2014 по заявлению Общества к Администрации о признании незаконным бездействия по рассмотрению обращения о внесении изменений в Генеральный план МО «Город Светлогорск» и Правила землепользования и застройки МО «Город Светлогорск» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:0047 по адресу: <...> об обязании в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда подготовить проект внесения изменений в Генеральный план МО «Город Светлогорск» и Правила землепользования и застройки МО «Город Светлогорск» в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:17:010004:0047 по адресу: <...> в соответствии с разрешенным использованием земельного участка, дело №А21-5311/2014 по заявлению Общества о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в отказе в выдаче разрешения на строительство); Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлениями о неначислении арендной платы в связи с невозможностью использования земельного участка.

Кроме того, указанные обстоятельства подтверждены постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 03 сентября 2014 года по делу №А21-8352/2013, которым отказано в иске Администрации о взыскании с ООО «Сэтл Сити Калининград» арендной платы с применением повышающего коэффициента по спорному договору.

Поскольку у ООО «Пять звёзд» отсутствовала возможность использовать земельный участок по целевому назначению с соблюдением разрешенного вида использования суд первой инстанции пришел к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд считает, что при рассмотрении настоящего спора подлежала применению норма статьи 416 ГК РФ, в силу которой обязательство прекращаются невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

С момента вступления в силу Решения городского Совета депутатов муниципального образования «Город Светлогорск» от 22.12.2012 N 94 утверждены Правила, которые отнесли арендуемый земельный участок к зоне «иного назначения - территории общего пользования», Общество не вправе было использовать земельный участок в соответствии с целью, установленной п.1.1. Договора аренды от 14.06.2006 №31/6-2006, а именно – строительство гостиничного комплекса.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для удовлетворения иска о взыскании долга и неустойки по Договору аренды от 14.06.2006 №31/6-2006.

Вместе с тем, Администрация не лишена права обратиться в судебном порядке о взыскании с Общества платы за фактическое пользование земельным участком, исходя из того, что владение землей осуществляется в силу статьи 65 ЗК РФ на платной основе и до настоящего времени земельный участок арендодателю не возвращен.

Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.06.2015 по делу № А21-7912/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

Я.В. Барканова

И.А. Тимухина