Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 21.07.2022 апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-19488/2021 ) акционерного общества «Главное управление обустройства войск» на решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.04.2021 по делу № А42-1225/2021 , принятое

по иску акционерного общества «Главное управление обустройства войск» (119021, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Общество оценщиков» (183071, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: 1) Управление Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области; 2) судебный пристав-исполнитель при директоре Федеральной службы судебных приставов – главном судебном приставе Российской Федерации по исполнению особо важных исполнительных производств ФИО3; 3) страховое акционерное общество «РЕСО-Гарантия»;

о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта оценки,

установил:

Акционерное общество «Главное управление обустройства войск» (далее – Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Общество оценщиков» (далее – Ответчик, Компания) о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, принадлежащего Истцу, расположенного по адресу: <...>, определенной в Отчете Ответчика об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества №1341/12-20К от 30.12.2020, а именно:

- гаража на 3 бокса с кадастровым номером 51:06:0030103:1222 общей площадью 492 кв.м., инв. №Ф/3488В, лит.В;

- холодного склада №1 с кадастровым номером 51:06:0030103:1221 общей площадью 1 827,6 кв.м., инв. №Ф/3489А, лит.А;

- РММ с кадастровым номером 51:06:0030103:1220 общей площадью 792,3 кв.м., инв. №Ф/3488А, лит.А;

- подстанции трансформаторной с кадастровым номером 51:06:0030103:1244 общей площадью 50 кв.м., инв. №Ф/3489Б, лит.Б;

- КТП с кадастровым номером 51:06:0030103:1219 общей площадью 137,8 кв.м., инв. №Ф/3488Б, лит.Б;

- трансформаторной подстанции с кадастровым номером 51:06:0030103:1218 общей площадью 66 кв.м., инв. №Ф/3488Д, лит.Д.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области (далее – Управление), судебный пристав-исполнитель при директоре Федеральной службы судебных приставов – главном судебном приставе Российской Федерации по исполнению особо важных исполнительных производств ФИО3, страховое акционерное общество «РЕСО-Гарантия».

Решением Арбитражного суда Мурманской области от 29.04.2021 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, Истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы ее податель указывает на необоснованное отклонение судом первой инстанции его ходатайства о назначении судебной оценочной экспертизы, а также на неуказание в резолютивной части решения надлежащей оценки имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2021 по ходатайству Истца назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Агентство «Русспромоценка» ФИО4, установлен срок проведения экспертизы и представления экспертного заключения в апелляционный суд до 04.02.2022.

По ходатайству эксперта определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 в его адрес направлены дополнительные документы, продлен срок проведения экспертизы и представления экспертного заключения в апелляционный суд до 28.04.2022.

В апелляционный суд поступило заключение эксперта от 28.04.2022 №6485-ЗЭ/2022.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 возобновлено производство по делу.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Истца поддержал доводы апелляционной жалобы, представил письменные пояснения.

Представитель Ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на нее.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

Определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2022 удовлетворено ходатайство Управления Федеральной службы судебных приставов по Мурманской области об участии в судебном заседании путем использования системы веб-конференции. Вместе с тем, подключение к системе веб-конференции Управлением не было обеспечено.

Управление представило в апелляционный суд отзыв, в котором указало, что приведённые в экспертизе доказательства свидетельствуют о неоспоримости результата, полученного в отчёте ООО «Общество оценщиков», и являются доказательствами достоверности рыночной стоимости, определённой оценщиком ООО «Общество оценщиков», в связи с тем, что небольшая разница в расчётах является субъективным методом эксперта (оценщика) и является допустимой при проведении расчётов разными экспертами (оценщиками).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей Истца и Ответчика, апелляционный суд установил следующее.

17.11.2020 в рамках сводного исполнительного производства №6859706/19/99001-СД. судебным приставов-исполнителем ОСП ЗАТО г. Североморск составлен акт о наложении ареста на принадлежащее акционерному обществу «Главное управление обустройства войск» имущество, расположенное по адресу: <...>:

- гараж на 3 бокса с кадастровым номером 51:06:0030103:1222 общей площадью 492 кв. м, инв. №Ф/3488В, лит. В;

- холодный склад №1 с кадастровым номером 51:06:0030103:1221 общей площадью 1827,6 кв. м, инв. №Ф/3489А, лит. А;

- РММ с кадастровым номером 51:06:0030103:1220 общей площадью 792,3 кв. м, инв. №Ф/3488А, лит. А;

- Подстанция трансформаторная с кадастровым номером 51:06:0030103:1244 общей площадью 50,0 кв. м, инв. №Ф/3489Б, лит. Б;

- КТП с кадастровым номером 51:06:0030103:1219 общей площадью 137,8 кв. м, инв. №Ф/3488Б, лит. Б;

- Трансформаторная подстанция с кадастровым номером 51:06:0030103:1218 общей площадью 66,0 кв. м, инв. №Ф/3488Д, лит. Д.

20.01.2021 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о принятии результатов оценки указанного в соответствии с выпиленным ООО «Общество оценщиков» отчетом оценщика от 30.12.2020 № 1341/12-20К об оценке рыночной стоимости арестованного имущества (далее – Отчет об оценке).

Согласно указанному Отчету об оценке рыночная стоимость по состоянию на 30.12.2020 объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>:

- гаража на 3 бокса общей площадью 492 кв. м, инв. №Ф/3488В, лит. В, - 3333000 руб.;

- холодного склада №1 общей площадью 1 827,6 кв. м, инв. №Ф/3489А, лит. А, - 9 188 000 руб.;

- РММ общей площадью 792,3 кв. м, инв. №Ф/3488А, лит. А, - 4 927 000 руб.;

- подстанции трансформаторной общей площадью 50,0 кв. м, инв. №Ф/3489Б, лит. Б, - 388 000 руб.;

- КТП общей площадью 137,8 кв. м, инв. №Ф/3488Б, лит. Б, - 1 070 000 руб.;

- трансформаторной подстанции с кадастровым номером 51:06:0030103:1218 общей площадью 66,0 кв. м, инв. №Ф/3488Д, лит. Д, - 485 000 руб.

Общая рыночная стоимость арестованного имущества для его реализации в рамках исполнительного производства составила 19 419 000 руб.

Полагая, что выполненный ООО «Общество оценщиков» Отчет об оценке, является недостоверным, АО «Главное управление обустройства войск» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав, что Отчет об оценке по своему содержанию соответствует требованиям закона, в нем отражены характеристики объектов оценки, анализ рынка объектов оценки, приводятся обоснование избранных подхода и метода оценки, расчет и итоговый результат оценки, неоднозначного толкования или введения в заблуждение не имеется

Законность и обоснованность решения суда проверены в апелляционном порядке.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 85 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (далее – Закон об исполнительном производстве) оценка имущества должника, на которое обращается взыскание, производится судебным приставом-исполнителем по рыночным ценам, если иное не установлено законодательством Российской Федерации. Судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки недвижимого имущества.

В силу пункта 3 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика.

В соответствии со статьей 89 Закона об исполнительном производстве начальная цена имущества, выставленного на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке, принятой судебным приставом-исполнителем на основании отчета оценщика. По правилам проведения торгов, установленным действующим законодательством, и при наличии спроса покупателей конечная цена реализуемого имущества может подниматься в несколько раз.

Такой механизм реализации имущества должника в кратчайший срок, максимально соответствует интересам как взыскателя, так и должника.

В пункте 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" разъяснено, что в случаях, предусмотренных частями 2 и 3 статьи 85 Закона об исполнительном производстве, оценка имущества должника производится судебным приставом-исполнителем с обязательным привлечением оценщика, указанная таким оценщиком в отчете стоимость объекта оценки является обязательной для судебного пристава исполнителя, который выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика и в тот же срок направляет сторонам исполнительного производства копию заключения оценщика.

Стороны исполнительного производства вправе оспорить в суде постановление судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника в порядке, предусмотренном главой 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, либо в срок не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке в исковом порядке оспорить стоимость объекта оценки, указанную оценщиком в отчете (пункты 3 и 4 части 4 статьи 85 Закона об исполнительном производстве).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки установлены статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности), а критерии оценки имущества закреплены в Федеральном стандарте оценки № 12 "Определение ликвидационной стоимости" (ФСО № 12) утвержденные Приказом Минэкономразвития от 17.11.2016 № 721, которые должны использоваться оценщиком.

Как следует из Отчета об оценке (лист 9), Компания определила рыночную стоимость объекта оценки для целей реализации этого объекта оценки в рамках исполнительного производства.

В статье 3 Закона об оценочной деятельности закреплено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В подтверждение недостоверности величины рыночной стоимости, определенной в оспариваемом отчете Общество представило экспертное заключение от 01.02.2021, согласно которому отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, итоговая величина стоимости, отраженная в данном отчете, не соответствует рыночной стоимости как наиболее вероятной цене, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимо информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно заключению судебной экспертизы от 28.04.2022 №6485-ЗЭ/2022 выбор оценщиком подхода и метода к оценке обоснован, вместе с тем, оценщиком допущены некоторые ошибки, в частности, не указаны ограничения и пределы применения полученной итоговой стоимости; не указаны реквизиты юридического лица, которому принадлежит оцениваемый объект, а также информация о балансовой стоимости; оценщиком использована неактуальная информация. По мнению эксперта, допущенные при составлении отчета нарушения повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости недвижимого имущества.

Вместе с тем, согласно указанному заключению судебной экспертизы рыночная стоимость по состоянию на 30.12.2020 недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>:

- гаража на 3 бокса с кадастровым номером 51:06:0030103:1222 общей площадью 492 кв. м, инв. №Ф/3488В, лит. В, - 3 203 000 руб.;

- холодного склада №1 с кадастровым номером 51:06:0030103:1221 общей площадью 1 827,6 кв. м, инв. №Ф/3489А, лит. А, - 9 262 000 руб.;

- РММ с кадастровым номером 51:06:0030103:1220 общей площадью 792,3 кв. м, инв. №Ф/3488А, лит. А, - 4 782 000 руб.;

- подстанции трансформаторной с кадастровым номером 51:06:0030103:1244 общей площадью 50,0 кв. м, инв. №Ф/3489Б, лит. Б, - 367 000 руб.;

- КТП с кадастровым номером 51:06:0030103:1219 общей площадью 137,8 кв. м, инв. №Ф/3488Б, лит. Б, - 1 012 000 руб.;

Таким образом, разница между размерами рыночной стоимости объектов, указанными в оспариваемом отчете Ответчика и в заключении судебной экспертизы составляет от 1% до 6%, что является незначительным отклонением, т.е. допущенные при составлении оспариваемого отчета нарушения существенным образом не повлияли на итоговую рыночную стоимость недвижимого имущества.

При этом, рыночная стоимость большинства объектов в оспариваемом отчете выше рыночной стоимости, определенной при проведении судебной экспертизы, т.е не занижена. Только в одном случае стоимость в судебной экспертизе превышает результат Ответчика на 1% (Холодильный склад № 1 площадью 1827,6 кв.м., инв. №ф 3489 А, лит. А), однако, разница в 1% является незначительной. Данная разница обусловлена тем, что экспертом были выбраны альтернативные аналоги. Небольшая разница в расчётах допустима при проведении расчётов разными оценщиками.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания недостоверной величины рыночной стоимости объектов недвижимости, определенной в Отчете Ответчика.

Согласно абзацу 7 пункта 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 № 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства" в резолютивной части судебного акта по делам об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя об оценке или по делам об оспаривании результатов оценки суд указывает надлежащую оценку имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

Вместе с тем, в резолютивной части обжалуемого решения по настоящему делу не указана надлежащая оценка имущества должника, которая впоследствии должна использоваться в исполнительном производстве.

В соответствии с п.1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание установление в рамках судебной экспертизы наиболее вероятной рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оценки, а также с целью соблюдения баланса интересов участников исполнительного производства, апелляционный суд, полагает возможным установить надлежащую оценку имущества должника для последующей его реализации в рамках исполнительного производства в соответствии с заключением эксперта №6485-ЗЭ/2022 от 28.04.2022.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит изменению в указанной части.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Мурманской области от 29.04.2021 по делу № А42-1225/2021 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:

«В удовлетворении заявленных требований отказать.

Установить на основании заключения эксперта №6485-ЗЭ/2022 от 28.04.2022 надлежащую оценку по состоянию на 30.12.2020 недвижимого имущества должника - акционерного общества «Главное управление обустройства войск», расположенного по адресу: <...>:

- гаража на 3 бокса с кадастровым номером 51:06:0030103:1222 общей площадью 492 кв. м, инв. №Ф/3488В, лит. В, - 3 203 000 руб.;

- холодного склада №1 с кадастровым номером 51:06:0030103:1221 общей площадью 1 827,6 кв. м, инв. №Ф/3489А, лит. А, - 9 262 000 руб.;

- РММ с кадастровым номером 51:06:0030103:1220 общей площадью 792,3 кв. м, инв. №Ф/3488А, лит. А, - 4 782 000 руб.;

- КТП с кадастровым номером 51:06:0030103:1219 общей площадью 137,8 кв. м, инв. №Ф/3488Б, лит. Б, - 1 012 000 руб.;

- трансформаторной подстанции с кадастровым номером 51:06:0030103:1218 общей площадью 66,0 кв. м, инв. №Ф/3488Д, лит. Д, - 485 000 руб.».

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина

Н.С. Полубехина