Гражданский кодекс часть 1

от истцов: 1. представитель Баринов С.Л., на основании доверенности от 17.04.2021, 2. представитель Баринов С.Л., на основании доверенности от 11.06.2021,

от ответчиков: 1. представитель Бордикова М.В., на основании доверенности от 15.01.2020, представитель Беликов С.Г., на основании доверенности от 05.10.2021, 2. представитель Тоесев Д.А., на основании доверенности от 16.09.2022, 3. представитель Тоесев Д.А., на основании доверенности от 11.10.2021,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационные номера АП-19942/2022, 13АП-19946/2022, 13АП-19954/2022, 13АП-19951/2022 ) общества с ограниченной ответственностью «Сдекреалти», общества с ограниченной ответственностью «СтройИнвест», общества с ограниченной ответственностью «Гарант», общества с ограниченной ответственностью «Оливия» и общества с ограниченной ответственностью «Бархат» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2022 по делу № А56-62729/2021 , принятое по иску:

истец: 1. общество с ограниченной ответственностью «Сдекреалти» (адрес: Россия, 197183, Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 6, лит. А, пом. 15Н, оф. 1, ОГРН 1197847211517, Дата присвоения ОГРН: 23.10.2019, ИНН: 7814767425); 2. общество с ограниченной ответственностью «СтройИнвест» (адрес: Россия,199406, Санкт-Петербург, ул. Опочинина, д. 16, лит. А, пом. 6-Н, каб. 5, ОГРН 1197847209890, Дата присвоения ОГРН: 22.10.2019, ИНН 7801673219)

ответчики: 1. общество с ограниченной ответственностью «Гарант» (адрес: Россия,199226, Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, пом. 6-Н, ОГРН 1089847146608, Дата присвоения ОГРН: 10.04.2008, ИНН: 7801466318); 2. общество с ограниченной ответственностью «Оливия» (адрес: Россия,199226, Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, пом. 6Н, Р.М. 1, ОГРН 1187847288650, Дата присвоения ОГРН: 10.10.2018, ИНН: 7814743022); 3. общество с ограниченной ответственностью «Бархат» (адрес: Россия,199226, Санкт-Петербург, муниципальный округ Гавань вн.тер.г., Нахимова ул., д. 26, литера А, пом. 6Н, комн 4, ОГРН: 1217800079815, Дата присвоения ОГРН: 21.05.2021, ИНН: 7801699697)

об обязании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Сдекреалти» (далее – ООО Сдекреалти») и общество с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – ООО «Стройинвест») обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью «Гарант» (далее - ООО «Гарант») и общества с ограниченной ответственностью «Оливия» (далее - ООО «Оливия») прекратить пользоваться общим имуществом нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, без письменного соглашения с ООО «Сдекреалти» и ООО «Стройинвест» о порядке пользования общим имуществом дома, за свой счет демонтировать в течение трех рабочих дней все конструкции, возведенные самовольно на общем имуществе нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А (земельном участке, фасадах и стенах здания, на крыше, лестницах и других общих помещениях): все рекламные конструкции, вентиляционное оборудование, террасу (веранду) и т.д., в течение пяти рабочих дней за свой счет восстановить все общее имущество нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, нарушенное при возведении самовольных конструкций, в первоначальный вид, в том числе освободить земельный участок, восстановить асфальтовое покрытие, штукатурку и лакокрасочное покрытие стен, облицовку фасадов и т.д., в течение пяти рабочих дней за свой счет восстановить общее имущество нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А - электрическую сеть, водопроводную сеть, канализационную сеть, сеть отопления, вентиляционную сеть, в состояние, существовавшее до их разрушения на уровне между первым и вторым этажом, достаточное для безопасной эксплуатации помещений второго и третьего этажей и отвечающего всем установленным законом техническим нормам, прекратить воспрепятствование ООО «Сдекреалти» и ООО «Стройинвест» в подключении к общим сетям нежилого здания: электрической, водопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной, предоставить свободный доступ ООО «Сдекреалти» и ООО «Оливия» в помещения первого этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, в которых расположены технологические узлы подключения к общим сетям здания: электрической, водопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной, в течение трех рабочих дней распределить доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности земельного участка и нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, и поступившие в состав общего имущества на основании статьи 248 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), между участниками долевой собственности ООО «Сдекреалти» и ООО «Стройинвест» соразмерно их долям, в размере за весь период использования общего имущества с даты регистрации права собственности ООО «Сдекреалти» и ООО «Стройинвест». Кроме этого истца просили взыскать 5 000 руб. за каждый день неисполнения судебного акта с каждого, на случай неисполнения ООО «Гарант» и ООО «Оливия» судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения настоящего искового заявления в пользу истцов.

Впоследствии истцы уточняли исковые требования, в окончательной редакции просили:

1. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом, на уровне 1 этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, так как она установлена без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания;

2. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, так как она установлена без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания;

3. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет конструкцию в виде надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, так как она установлена без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа;

4. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет две вентиляционные колонны, установленные на стене здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, со стороны Галерного проезда, на уровне первого, второго и третьего этажей, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания;

5. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет три блока кондиционирования, установленные на стене здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, со стороны Галерного проезда, на уровне первого и второго этажей, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания;

6. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет блок кондиционирования, установленный на стене здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, со стороны Галерного проезда, на уровне первого этажа, так как он установлен без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания;

7. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет большой блок кондиционирования, установленный в металлическом шкафу у стены здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, со стороны Галерного проезда, на уровне первого этажа, так как он установлен без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания;

8. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет террасу (навес) для летнего кафе и все их конструктивные части, установленные вдоль южной стены нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, со стороны канала, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания, занимают часть земельного участка, перекрывают пешеходный тротуар вдоль здания, перекрывают часть парковочных мест для автотранспорта;

9. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет металлическую дверь и дверную коробку (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, заделать проем в стене и привести стену в исходное состояние, соответствующее проекту здания, так как дверной проем в несущей стене здания не был спроектирован, согласован и введен в эксплуатацию в установленном законом порядке, и выполнен без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания;

10. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет все камеры видеонаблюдения на всех наружных стенах нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания;

11. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет все уличные настенные светильники на всех наружных стенах нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, так как они установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажа здания.

12. обязать ответчиков в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать за свой счет металлическую дверь в виде решетки и дверную коробку на пожарной лестнице между 1 и 2 этажами нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, так как они перекрывают пожарный выход со 2 и 3 этажей и установлены без согласия собственников помещений 2 и 3 этажей здания;

13. обязать собственника помещений 6-Н и 7-Н на 1 этаже - ООО «Гарант» и арендатора помещений 6-Н и 7-Н на 1 этаже здания - ООО «Бархат» прекратить воспрепятствование истцам в пользовании общим имуществом здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, в том числе: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри помещения, обслуживающее более одного помещения; технологические узлы подключения и приборы учета электрической, водопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной сетей здания и обеспечить беспрепятственный безвозмездный бессрочный доступ к указанному домобщедомовому имуществу, расположенному на территории нежилых помещений 6-Н и 7-Н, принадлежащих ООО «Гарант»;

14. установить для правообладателей помещений на 2 этаже и 3 этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 26, лит. А, право ограниченного пользования, то есть предиальный (в пользу правообладателей помещений на 2 и 3 этажах того же здания), постоянный (бессрочный), безвозмездный сервитут на часть нежилого помещения 6-Н и часть нежилого помещения 7-Н на 1 этаже того же здания, на территории которых расположены технологические узлы подключения к общим сетям здания: электрической, водопроводной, водоснабжения, канализационной, отопительной, вентиляционной с возможностью беспрепятственного доступа к этим сетям, подключения к ним, установки узлов учета, ремонта данных сетей, монтажу дополнительного оборудования, осмотра, снятия показаний узлов учета, с возможностью работ по проведению инженерных сетей для технического функционирования всех помещений здания (в том числе помещений 2 и 3 этажа);

15. перевести с ООО «Гарант» права и обязанности заказчика (покупателя) по договорам водоснабжения и водоотведения, а также теплоснабжения с ресурсоснабжающими организациями на ООО «Управляющая компания «Красногвардейская» (ИНН 7806242625), осуществляющую управление нежилым зданием по адресу: Санкт-Петербург, ул. Некрасова, д. 26, лит. А, на основании решения общего собрания собственников помещений здания.

На случай неисполнения ответчиками решения арбитражного суда, вынесенного по результатам рассмотрения настоящего искового заявления в пользу истцов, истцы просили присудить неустойку в размере 5 000 руб. каждому истцу за каждый день неисполнения судебного акта с ООО «Гарант», ООО «Оливия» и ООО «Бархат» солидарно.

Суд принял уточнение исковых требований частично, отказал в принятии к рассмотрению требований по пунктам 13, 14 и 15.

Решением от 11.05.2022 суд обязал ООО «Гарант» в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу демонтировать конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом, на уровне 1 этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, конструкцию в виде надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А; обязал ООО «Гарант» в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу решения арбитражного суда демонтировать террасу (навес) для летнего кафе и все их конструктивные части, установленные вдоль южной стены нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, со стороны канала; обязал ООО «Гарант» демонтировать металлическую дверь и дверную коробку (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания и восстановить проем по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, в соответствии с проектом здания; взыскал с ООО «Гарант» в пользу ООО «Сдекреалити» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 000 руб.; взыскал с ООО «Гарант» в пользу ООО «Стройинвест» судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 21 000 руб.; в остальной части иска отказал.

Не согласившись с указанным решением, истцы и ответчики подали апелляционные жалобы.

ООО «Сдекреалти» и ООО «Стройинвест» просят отменить решение в части отказа в иске, принять уточненные исковые требования; полагают, что суд необоснованно отказал в принятии уточненных исковых требований, ссылаются на то, что волеизъявление истцов изначально было направлено на получение беспрепятственного доступа к помещениям и сетям, расположенным на 1 этаже здания, и относящимся к общему долевому имуществу всех собственников здания, а требование установить сервитут возникло из трансформированного изначального требования о предоставлении свободного доступа на 1 этаж собственникам 2 и 3 этажей; по мнению истцов, отказав в рассмотрении требования об установлении сервитута суд должен был рассмотреть заявленное изначально требование о предоставлении свободного доступа к общему имуществу здания на 1 этаже; полагают необоснованным отказ в удовлетворении ходатайства о назначении судебной экспертизы для исследования экспертом помещений 1-го этажа здания и составления точного поэтажного плана с выделением на нем помещений ООО «Гарант», помещений, относящихся к общей долевой собственности всех собственников здания, а также с указанием на плане точек ввода, мест размещения приборов учета и технологических узлов, а также линейных элементов общедомовых сетей (электрической, водопроводной, канализационной, отопительной, вентиляционной, телекоммуникационной и т.д.).

ООО «Гарант» просит решение отменить в части удовлетворенных требований, в иске отказать полностью, считая решение незаконным, принятым при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела; ссылается на то, что спорные вывески являются информационными, а не рекламными, в связи с этим их размещение не требует согласия всех собственников здания.

ООО «Бархат» и ООО «Оливия» просят решение отменить в части удовлетворенных требований, в иске отказать полностью; ссылаются на то, что (отдельный проход) в южной стене нежилого здания обеспечивает доступ исключительно в принадлежащие ответчику помещения 6Н и 7Н и, как следствие, не относится к общему имуществу здания, что исключает возможность нарушения прав истцов в отношении общего имущества здания; полагают, что спорные вывески носят информационный характер; указывают, что терраса расположена на уровне первого этажа, в пределах титула собственника помещений первого этажа ООО «Гарант»; поскольку ответчик распорядился только своей долей в праве общей долевой собственности, правовые основания для удовлетворения требований о демонтаже данной конструкции являются необоснованными.

Определением от 19.09.2022 в связи с назначением судьи Баженовой Ю.С. на должность судьи Арбитражного суда Северо-Западного округа, в соответствии с частью 4 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Баженовой Ю.С. на судью Полубехину Н.С., ввиду нахождения судьи Кротова С.М. в очередном отпуске, в соответствии с пунктом 2 части 3 статьи 18 АПК РФ произведена замена судьи Кротова С.М. на судью Сереброву А.Ю.

В судебном заседании представители истцов и ответчиков поддержали доводы своих апелляционных жалоб.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО «Сдекреалти» с 11.12.2020 является собственником нежилого помещения 5-Н с кадастровым номером 78:06:0002238:1019, находящегося на 3-м этаже нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, и собственником 1057/3190 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:06:0002238:4 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А.

ООО «Стройинвест» с 07.04.2021 является собственником помещения 4-Н с кадастровым номером 78:06:0002238:1018, находящегося на 2-м этаже того же здания и собственником 1065/3190 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:06:0002238:4.

ООО «Гарант» с 30.01.2018 является собственником помещений 6-Н с кадастровым номером 78:06:0002238:1029 и 7-Н с кадастровым номером 78:06:0002238:1028, находящихся на 1-м этаже названного здания и собственником 1068/3190 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 78:06:0002238:4.

С 01.06.2021 ООО «Бархат» занимает помещения, принадлежащие ООО «Гарант», на основании договора аренды от 01.06.2021, зарегистрированного в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела. ООО «Оливия» в настоящее время не является арендатором (нанимателем) нежилого помещения, договор с ним расторгнут.

Согласно представленным фотоматериалам на фасаде вышеуказанного здания размещены световые конструкции в виде объемных букв «TOKИО-CITY» и «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ». Данный факт сторонами не оспаривается. Как указывает ООО «Сдекреалти», вышеуказанные рекламные конструкции установлены без согласия собственников всех помещений на их установку, ответчикам направлялось требование от 09.04.2021 об устранении нарушения законодательства и демонтаже конструкций, которое до настоящего времени не исполнено.

Кроме этого в претензии от 09.04.2021 ООО «Сдекреалти» указано на необходимость демонтировать металлический каркас террасы, установленный с обратной стороны здания, длиной во всю стену здания, занимающий пешеходный тротуар и часть проезжей части, предназначенной для подъезда и парковки автомашин; две вентиляционные трубы, установленные на левой от главного входа стене здания, вертикально, слева от пожарной лестницы, на уровне первого, второго и третьего этажей; три блока кондиционирования, установленных на левой от главного входа стене здания, на кронштейнах; один блок кондиционирования, установленный у левой от главного входа стене здания, в металлическом шкафу; один большой блок кондиционирования, установленный у левой от главного входа стене здания, в шкафу из металлической сетки; прочие устройства, установленные на левой от главного входа стене здания; все устройства внутри здания, установка которых не была согласована со всеми собственниками всех помещений в здании.

Досудебной претензией от 09.04.2021 ООО «Сдекреалти» требовало предоставить ему возможность подключения к сетям электрической и тепловой энергии, а также сетям водоснабжения и водоотведения.

В связи с невыполнением ответчиками указанных требований истцы обратились в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению.

В статье 1 ГК РФ закреплены основные принципы гражданского права, среди которых признание равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенность собственности, свобода договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебной защиты и другие принципы.

Обеспечение восстановления нарушенных прав достигается избранием заинтересованным лицом, обращающимся в суд, надлежащего способа защиты гражданских прав.

В соответствии со статьями 11, 12 ГК РФ в суде осуществляется защита оспоренных или нарушенных прав способами, предусмотренными статьей 12 названного Кодекса. К числу таких способов, в частности, относится пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы.

Согласно пункту 41 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующего сходные отношения, в частности статей 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (пункт 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

На основании пункта 1 статьи 290 ГК РФ и пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры или более одного помещения.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Таким образом, в соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ, частью 1 статьи 36 ЖК РФ, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции) являются общим имуществом собственников помещений и принадлежат им на праве общей долевой собственности.

По смыслу статьи 36 ЖК РФ, статьи 247 ГК РФ определение режима пользования общим имуществом собственников помещений в, том числе, в здании, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников (определение Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165).

С учетом положений статей 244 и 247 ГК РФ использованию общего имущества должно предшествовать решение общего собрания собственников помещений в МКД о порядке пользования общим имуществом.

В силу разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.04.2013, реализация прав владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности (пункт 3 Обзора).

Из системного анализа указанных норм права следует, что все сособственники имущества должны в первую очередь осуществлять свои имущественные права на основе принципа добросовестности, без намерения причинить вред имущественным интересам иным собственникам, и самому имуществу в т.ч. посредством осуществления активных действий, либо пассивного поведения (бездействия). При этом осуществление формальных, с точки зрения закона, правомерных действий одного из собственников, также не должно влечь создание препятствий в осуществлении иными участниками общей собственности действий в т.ч. по содержанию общего имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.12.2016 № 304-ЭС16-10165, право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.

Судом установлено, что все преобразования в здании (монтаж надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом на уровне 1 этажа, надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа, надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа, террасы (навеса) для летнего кафе и металлической двери и дверной коробки (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания), произведены на фасаде нежилого здания, который относится к общему имуществу собственников помещений нежилого здания.

Таким образом, между сторонами возник спор о праве пользования общим имуществом нежилого здания.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с пунктом 45 разъяснений, изложенных в постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение.

Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Предъявляя негаторный иск, направленный на защиту правомочий владения и пользования имуществом, истец должен доказать факт создания ответчиком препятствий в осуществлении собственником правомочий по пользованию этим имуществом, противоправность действий ответчика, реальный характер чинимых препятствий.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что ООО «Гарант», являясь собственником нежилых помещений, без согласия других собственников нежилых помещений в нежилом здании и без получения разрешения органов местного самоуправления, произвело монтаж надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом на уровне 1 этажа, надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа, надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа, террасы (навеса) для летнего кафе и металлической двери и дверной коробки (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания.

В силу статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам предусмотренным пунктом 1, части 2 статьи 44 ЖК РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 46 ЖК РФ).

Приняв во внимание отсутствие согласия всех собственников на размещение названного оборудования, суд пришел к верному выводу об обоснованности требований истцов в этой части по праву.

Ссылка ответчиков на монтаж указанных объектов до вступления истцов во владение нежилых помещений на 2 и 3 этажах спорного здания правомерно отклонена судом, как не влияющая на принадлежность фасада к общему имуществу.

Поскольку ответчиками не представлено надлежащих доказательств законного монтажа вывесок, террасы и дверного проема, требования в указанной части признаны обоснованными.

При этом, обязывая демонтировать надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом на уровне 1 этажа, надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа, надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа собственника ООО «Гарант» судом не учтено следующее.

Как следует из материалов дела, 01.04.2019 между ООО «Гарант» (арендодатель) и ООО «Оливия» (арендатор) заключен договор аренды помещения площадью 1 001 кв.м с кадастровым номером 78:06:0002238:1029, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А.

Впоследствии 20.01.2020 между ООО «Гарант» (арендодатель) и ООО «Оливия» (арендатор) заключен договор аренды помещения (дополнительное помещение к ранее переданному в аренду по договору от 01.04.2019) площадью 12,5 кв.м с кадастровым номером 78:06:0002238:1028, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А.

Соглашением от 01.05.2021 ООО «Оливия» договоры от 01.04.2019 и от 20.01.2020 расторгнуты с 31.05.2021.

С 01.06.2021 и по настоящее время ООО «Бархат» занимает помещения, принадлежащие ООО «Гарант», на основании договора аренды от 01.06.2021, зарегистрированного в установленном законом порядке.

В судебном заседании 19.09.2022 представитель ООО «Гарант» пояснил, что спорные вывески принадлежат группе компаний «ТОКИО-SITY», в настоящее время арендатором помещения, в котором находится ресторан «ТОКИО-SITY», является ООО «Бархат».

Принимая во внимание, что собственником названного имущества является ООО «Бархат», именно данное лицо является надлежащим ответчиком по требованию о демонтаже указанного оборудования.

Доводы о том, что спорные вывески являются информационными, апелляционным судом отклоняются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 2300-1) потребитель вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об изготовителе (исполнителе, продавце), режиме его работы и реализуемых им товарах (работах, услугах).

Указанная в пункте 1 этой статьи информация в наглядной и доступной форме доводится до сведения потребителей при заключении договоров купли-продажи и договоров о выполнении работ (оказании услуг) способами, принятыми в отдельных сферах обслуживания потребителей (пункт 2 этой же статьи).

Согласно пункту 1 статьи 9 Закона № 2300-1 изготовитель (исполнитель, продавец) обязан довести до сведения потребителя фирменное наименование (наименование) своей организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы; продавец (исполнитель) размещает указанную информацию на вывеске.

Исследовав представленные в дело доказательства, в том числе фотоматериалы, апелляционный суд исходя из размера, характера, цветового решения, места размещения спорных вывесок (за пределами занимаемого помещения, над уровнем занимаемых ООО «Бархат» 1 этажа, третьего этажа нежилого здания, над помещением), приняв во внимание изображение на вывеске логотипа с крупными буквами «ТОКИО-SITY» и «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» приходит к выводу, что спорные вывески не служат целям идентификации организации, не содержат информации о месте ее нахождения (адресе) и режиме работы, таким образом, не являются информационными вывесками, предусмотренными в силу положений Закона № 2300-1

Требование об обязании демонтировать террасу (навес) для летнего кафе и все их конструктивные части, установленные вдоль южной стены нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, со стороны канала, металлическую дверь и дверную коробку (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания и восстановить проем по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, в соответствии с проектом здания, правомерно удовлетворено судом, поскольку при размещении террасы, металлической двери и дверной коробке ООО «Гарант» затронуто (уменьшено) общее имущество собственников помещений в здании в противоречии с ЖК РФ.

Удовлетворяя данное требование, суд в нарушение части 1 статьи 174 АПК РФ не установил срок для его исполнения.

Согласно части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.

При определении сроков исполнения суд должен учитывать принцип разумности, т.е. устанавливать такой срок, в который ответчик или иное обязанное по решению суда лицо имеют реальную возможность исполнить решение.

Учитывая обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции считает, что 14 дней с даты вступления в законную силу судебного акта является разумным сроком для устранения допущенного нарушения. В случае невозможности осуществления указанных действий в течение названного срока ответчик вправе заявить ходатайство об отсрочке исполнения судебного акта.

Отказывая в удовлетворении требований о демонтаже двух вентиляционных колонн, блоков кондиционирования и большого блока кондиционирования, установленные на стенах здания, суд обоснованно исходил из следующего.

Как указано ранее, с учетом положений статей 244 и 247 ГК РФ использованию общего имущества должно предшествовать решение общего собрания собственников помещений здания о порядке пользования общим имуществом.

Ответчиком в материалы дела представлены:

- решение собственников нежилых помещений от 18.11.2010, которым на основании обращения собственников 2-го и 3-го этажей (запахи от приготовления пищи), в целях увеличения мощности вентиляции на 1-ом этаже решено произвести установку дополнительного вентиляционного оборудования (вытяжных колонн) с согласованием прохождения дополнительного вентиляционного оборудования вдоль пожарной лестницы со стороны Галерного проезда;

- решение собственников нежилых помещений от 30.03.2012, которым для установки навеса над парковкой решено согласовать ООО «Гарант» перенос блоков кондиционирования с фасада здания, обращенного к Галерной гавани, на фасад здания, обращенный к Галерному проезду, а также размещение кондиционирования на фасаде, обращенном к Галерному проезду, не выше уровня 1-го этажа.

Указанные работы производились за счет ООО «Гарант» с последующей компенсацией денежных средств, в равных долях (по 1/3 с каждого собственника помещений).

При таком положении суд пришел к правомерному выводу о том, что установка и изменение указанного оборудования произведены ответчиком по согласованию с собственниками всех помещений здания.

Оснований для удовлетворения требований о демонтаже камер видеонаблюдения и уличных настенных светильников на всех наружных стенах нежилого здания также не имелось. Доказательств принадлежности указанного имущества ответчикам в материалах дела не имеется.

Рассмотрев довод истцов о неправомерном отклонении требований, поименованных в пунктах 13, 14, 15 уточненного иска, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции» разъяснено, что в силу части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска.

Изменение предмета иска означает изменение материально-правового требования истца к ответчику. Изменение основания иска означает изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику.

По смыслу пункта 1 статьи 49 АПК РФ не допускается одновременное изменение предмета и основания иска, являющееся, по существу, предъявлением нового требования. Соблюдение данного запрета проверяется арбитражным судом вне зависимости от наименования представленного истцом документа (например, уточненное исковое заявление, заявление об уточнении требований).

Заявляя требования, перечисленные в пунктах 13, 14, 15, истец фактически заявил новые требования, имеющие самостоятельные предмет и основания, в связи с чем суд первой инстанции правомерно отказал в принятии таких дополнений.

Ссылки истцов на то, что отказав в рассмотрении требования об установлении сервитута, суд должен был рассмотреть заявленное изначально требование о предоставлении свободного доступа к общему имуществу здания на 1 этаже, также не могут быть приняты во внимание и подлежат отклонению, как основанные на ошибочном толковании норм процессуального права.

В судебном заседании 05.04.2022 истцы в окончательной редакции сформулировали свои требования (15 пунктов, 13, 14, 15 – отклонены). Именно эти окончательные требования и рассмотрены судом. Оснований для рассмотрения одного из требований (под номером 6), заявленного ранее и не предъявленного в последней редакции иска, у суда не имелось.

Таким образом, оснований для перехода к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции апелляционным судом не установлено.

В соответствии с пунктом 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Кодекса) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Кодекса).

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 28, 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7), в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебная неустойка).

Таким образом, действующее гражданское законодательство позволяет взыскателю требовать компенсации за ожидание исполнения судебного акта.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 31 Постановления № 7, судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (часть 4 статьи 1 ГПК РФ, части 1 и 2.1 статьи 324 АПК РФ).

Между тем, судебная неустойка не носит компенсационного характера за допущенное неисполнение судебного акта, а по своей правовой природе является дополнительным способом понуждения к исполнению судебного акта.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 32 Постановления № 7, удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и(или) порядок определения. Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.

Вопреки выводам суда первой инстанции, действующий в настоящее время мораторий на применение штрафных санкций не запрещает применение положений статьи 308.3 ГК РФ.

При таком положении апелляционный суд полагает необходимым удовлетворить требование истцов о взыскании с ООО «Бархат» и с ООО «Гарант» с каждого в пользу ООО «Сдекреалти» и ООО «Стройинвест» по 1 000 руб. в день по каждому из удовлетворенных требований. Апелляционный суд полагает, что установленный размер судебной неустойки соответствует фактическим правоотношениям сторон и является соразмерной мерой стимулирования ООО «Бархат» и с ООО «Гарант» по исполнению судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.05.2022 по делу № А56-62729/2021 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

Иск удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Бархат» в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу настоящего судебного акта демонтировать:

- конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» над главным входом на уровне 1 этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А,

- конструкцию в виде надписи «ТОКИО-SITY» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А,

- конструкцию в виде надписи «ГОРОДСКИЕ РЕСТОРАНЫ» на уровне третьего этажа нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гарант» в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу настоящего судебного акта демонтировать террасу (навес) для летнего кафе и все их конструктивные части, установленные вдоль южной стены нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, со стороны канала.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Гарант» в течение четырнадцати календарных дней с даты вступления в законную силу настоящего судебного акта демонтировать металлическую дверь и дверную коробку (отдельный выход на террасу) в южной стене нежилого здания и восстановить проем по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 26, лит. А, в соответствии с проектом здания.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бархат» и с общества с ограниченной ответственностью «Гарант» с каждого в пользу общества с ограниченной ответственностью «СдекРеалти» и общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» по 1000 руб. в день в качестве судебной неустойки в порядке статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, по каждому из удовлетворенных требований.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Бархат» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СдекРеалти» и общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» 18 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Гарант» в пользу общества с ограниченной ответственностью «СдекРеалти» и общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» 12 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Возвратить Баринову Сергею Леонидовичу из федерального бюджета 24000 руб. государственной пошлины по иску.

В остальной части иска отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

К.В. Галенкина

Судьи

Н.С. Полубехина

А.Ю. Сереброва