Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-2109/2022 ) гаражно-строительного кооператива «Маршала Блюхера 1» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2021 по делу № А56-1286/2021 1, принятое

по иску гаражно-строительного кооператива «Маршала Блюхера 1» (195220, Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литер А, пом. 1-Н, часть пом. 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис 21 век» (195220, Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литер А, пом. 1-Н, часть пом. 9, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

третьи лица: 1) общество с ограниченной ответственностью «Амплитуда»; 2) ФИО2; 3) ФИО6; 4) ФИО7; 5) межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Северо-Западному федеральному округу; 6) ФИО8; 7) Жилинская Тамма

9) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области

о государственной регистрации перехода права собственности,

установил:

Гаражно-строительный кооператив «Маршала Блюхера 1» (далее – Истец, Кооператив) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Мегаполис 21 век» (далее – Ответчик, Общество) о государственной регистрации перехода права собственности на 2484/7335 долю в праве собственности на нежилое помещение площадью 7335,2 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005122:15021, расположенное по адресу: <...>, литера А, от Общества к Кооперативу (с учетом изменения предмета иска, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, далее – АПК РФ).

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.03.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Амплитуда», ФИО2, ФИО6 и ФИО7.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.06.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено межрегиональное управление Федеральной службы по финансовому мониторингу по Северо-Западному федеральному округу.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.09.2021 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО8, ФИО9, общество с ограниченной ответственностью «Теохим Нева» и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Кооператив обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы ее податель указывает на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. По мнению подателя жалобы, государственная регистрация перехода права собственности на основании решения суда, как способ защиты права, приведет к возникновению права собственности Истца на 2 484/7 335 долю в праве собственности на нежилое помещение, что позволит Кооперативу распорядиться названными машино-местами и на законном основании передать их во владение своим членам, уплатившим паевые взносы, право собственности которых возникнет в соответствии с пунктом 4 статьи 218 ГК РФ.

Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на официальном сайте Тринадцатого арбитражного апелляционного суда.

В судебном заседании представитель Кооператива поддержал доводы апелляционной жалобы, а также ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копий договора купли-продажи доли в объекте недвижимости от 28.02.2022 №1/2, описи документов от 02.03.2022 для оказания государственных услуг, уведомления Управления Росреестра по Санкт-Петербургу от 10.03.2022 о приостановлении государственной регистрации).

Представители третьих лиц (ФИО2, ФИО6, ФИО7) возражали против удовлетворения апелляционной жалобы Кооператива по основаниям, изложенным в отзыве на нее, а также ходатайства Кооператива о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Представитель ООО «Теохим Нева» возражал против удовлетворения апелляционной жалобы Кооператива по основаниям, изложенным в отзыве на нее, а также ходатайства Кооператива о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Представитель ФИО9 поддержал доводы апелляционной жалобы Кооператива, а также ходатайство Кооператива о приобщении к материалам дела дополнительных документов.

Иные участвующие в деле лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили.

В апелляционный суд от ООО «Амплитуда» поступил отзыв на апелляционную жалобу Истца, в котором ООО «Амплитуда» возражало против ее удовлетворения.

Представленные Истцом дополнительные документы в отношении обстоятельств, наступивших после вынесения обжалуемого решения суда первой инстанции, подлежат возврату подателю жалобы на основании части 2 статьи 268 АПК РФ (указанные документы поданы в суд в электронном виде, в связи с чем, на бумажном носителе не возвращаются).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав пояснения представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

16.05.2016 между Обществом (продавцом) и Кооперативом (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи №1ПД16/05/16 (далее – Предварительный договор), по условиям которого стороны в соответствии со статьей 429 ГК РФ обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи, при этом продавец обязуется продать, а покупатель принять следующее недвижимое имущество (далее - Объекты недвижимости), расположенное в семиэтажном гараже с мезонином-надстройкой общей площадью 10 358,7 кв.м, с кадастровым номером 78:10:005125:18 по адресу: Санкт-Петербург, Кушелевская дорога, дом 5, корпус 1, литера А: 4 машино-места (№ 102, 105-107) на 3 этаже в осях 2-4/А-Б; 44 машино-места (№ 125 - 168) на 4 этаже; 44 машино-места (№ 169 - 212) на 5 этаже; 44 машино-места (№ 213 - 256) на 6 этаже.

Согласно пункту 1.2 Предварительного договора правовым основанием настоящего предварительного договора является предварительный договор купли-продажи от 04.03.2016, заключенный между ООО «ЛСР. Недвижимость - Северо-Запад» и ООО «Мегаполис 21 век».

Пунктом 1.4 Предварительного договора установлено, что продавец и покупатель заключают основной договор купли-продажи в течение 10 рабочих дней с момента получения продавцом документов, подтверждающих его право собственности на многоэтажный гараж, а также после присвоения отдельных кадастровых номеров на Объекты недвижимости, указанные в пункте 1.1 договора, но не ранее исполнения покупателем обязательств по оплате в полном объеме, предусмотренных разделом 2 настоящего договора (пункты 2.1-2.4), при этом основной договор заключается сторонами на существенных условиях, согласованных сторонами в настоящем договоре.

Пунктом 1.5 Предварительного договора предусмотрено, что все права в отношении Объектов недвижимости переходят к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Росреестра по Санкт-Петербургу в установленном законом порядке, где все расходы по оформлению права собственности оплачивает покупатель.

Пунктом 1.7 Предварительного договора установлено, что передача Объектов осуществляется путем подписания соответствующих актов приема-передачи по мере оплаты покупателем Объектов недвижимости, указанных в пункте 1.1 договора.

Пунктами 2.1, 2.4 Предварительного договора предусмотрено, что общая стоимость Объектов недвижимости составляет 63 625 040 руб., при этом оплата может быть произведена любым способом, не противоречащим действующему законодательству.

Пунктом 4.4 Предварительного договора установлено вступление его в силу с момента подписания.

Дополнительным соглашением от 10.02.2017 стороны дополнили Предварительный договор:

- пунктом 1.1.1, согласно которому продавец обязуется продать, а покупатель оплатить и принять следующие 44 машино-места (№ 257-300) (Объекты недвижимости), расположенные на 7 этаже гаража.

- пунктом 2.1.1, согласно которому общая стоимость Объектов, указанных в пункте 1.1.1 договора, составляет 13 733 147 руб. 69 коп.

Сторонами подписаны акты приема-передачи Объектов недвижимости от 08.02.2017 (4 машино-места (№ 102, 105-107) на 3 этаже в осях 2-4/А-Б; 44 машино-места (№ 125 - 168) на 4 этаже; 44 машино-места (№ 169 - 212) на 5 этаже; 44 машино-места (№ 213 - 256) на 6 этаже) и от 30.12.2017 (44 машино-места (№ 257-300), расположенных на 7 этаже названного здания гаража).

Также сторонами подписан акт взаимного зачета встречных требований от 08.02.2017, согласно которому между сторонами предварительного договора произведен взаимозачет по оплате машино-мест на сумму 72 642 040 руб. и акт сверки взаиморасчетов от 30.12.2018, в котором продавец подтвердил исполнение покупателем в полном объеме обязательства оплаты по указанному предварительному договору купли-продажи в сумме 77 358 187 руб. 69 коп.

Как указывает Кооператив, по состоянию на 07.08.2017 право собственности Общества в названном гараже зарегистрировано в ЕГРН в виде нежилого помещения 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н с кадастровым номером 78:10:0005122:15021, площадью 7335,2 кв.м., расположенное на 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 этажах и в мезонин-надстройке здания, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 08.08.2017.

Ссылаясь на то, что в настоящее время зарегистрировано право собственности Общества на нежилое помещение 1-Н, 2-Н, 3-Н, 4-Н, 5-Н, 6-Н, 8-Н, 10-Н, 11-Н, 13-Н, 14-Н, 15-Н с кадастровым номером 78:10:0005122:15021, расположенное в здании гаража, Кооператив в полном объеме выполнил обязательства по Предварительному договору купли-продажи, оплатив стоимость машино-мест и приняв их по акту, в то время как Общество не приняло надлежащих мер для заключения с покупателем основного договора, как и для присвоения проданным машино-местам кадастровых номеров, не представило документы для государственной регистрации перехода права собственности, уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав на непредставление Истцом доказательств уклонения Общества от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Проверив законность и обоснованность решения арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения в связи со следующим.

Как разъяснено в абзаце 3 пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Из смысла указанных разъяснений следует, что предварительный договор купли-продажи от 16.05.2016 № 1ПД16/05/16, заключенный между Обществом и Кооперативом, с обязательством уплаты стоимости и передачи оплаченного недвижимого имущества, квалифицируется как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате данного нежилого недвижимого имущества и считается заключенным с момента его подписания сторонами (ст.550 ГК).

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу пунктов 1, 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, при этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Как следует из пункта 3 названной статьи, в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктами 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ); иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества; после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения.

Согласно ч.1 ст.65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как правильно указал суд первой инстанции, Кооператив не представил в материалы дела доказательства уклонения Общества от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости.

Кроме того, из обстоятельств дела и пояснений сторон следует, что в отношении недвижимого имущества, принадлежащего Обществу, в 2018, 2019 и 2020 в ЕГРН внесены записи о запрете регистрационных действий

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда, а лишь выражают несогласие с ними, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, нормы материального и процессуального права не нарушены, в связи с чем, у апелляционного суда отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.12.2021 по делу № А56-1286/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Ю.С. Баженова

Судьи

К.В. Галенкина

С.М. Кротов