Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 29.09.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Пекарня «Белая вежа» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2022 по делу № А56-100802/2021,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью Пекарня «Белая вежа», адрес: 183031, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания Баренц регион», адрес: 301205, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Компания), о признании недействительным отказа Компании от договора аренды нежилого помещения общей площадью 440,2 кв. м с кадастровым номером 51:20:0003171:76, расположенного по адресу:183031, <...>, оформленного уведомлением от 17.08.2021.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный банк», адрес: 119034, Москва, Гагаринский пер., д. 3, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее – Банк).

Решением от 20.05.2022 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции неверно применены нормы материального права; пунктом 1.5 договора аренды предусмотрено, что помещение с даты подписания договора передается сроком на 11 месяцев, при этом в силу положений пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) если арендатор продолжает пользоваться помещением в отсутствие возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок; Компания, приобретая право собственности на спорное помещение, также приобрела права и обязанности арендодателя по договору аренды; направленное 17.08.2021 уведомление Общества не соответствует форме и содержанию уведомления, предусмотренного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ; ответчик ошибочно полагал, что договор аренды прекратил свое действие еще до даты направления 17.08.2021 уведомления, спорный договор аренды является действующим; судом первой инстанции не учтено, что до уточнения Обществом основания иска, Компания наличие арендных отношений отрицала, в связи с чем несостоятелен вывод суд о том, что из упомянутого уведомления явно следует воля Компании на расторжение договорных отношений.

В отзыве на жалобу Компания против ее удовлетворения возражала, указала, что договор аренды не может считаться заключенным на неопределенный срок после 16.09.2020, поскольку прежний собственник помещения – ООО «Вега Экспресс» было ликвидировано; в оспариваемом уведомлении от 17.08.2021 Компания на договор аренды не ссылалась; ответчик известил арендатора о своих возражениях против продолжения арендных отношений сразу же после государственной регистрации перехода к нему права собственности на спорное помещение, то есть за три с половиной месяца до окончания срока действия договора аренды; поступавшая от Общества арендная плата была возвращена последнему, что подтверждается представленными платежными поручениями.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы.

Ответчик и третье лицо извещены о дате и месте судебного заседания надлежащим образом, представителей не направили, поэтому дело рассмотрено в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО «Вега Экспресс» (арендодатель) и Обществом (арендатор) 01.03.2019 заключен договор №1-03 аренды помещения общей площадью 440,2 кв. м с кадастровым номером 51:20:0003171:76, состоящего из подвала и первого этажа и расположенного по адресу: 183031, <...>.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 02.03.2019.

Пунктом 1.5 договора помещение передано арендатору на срок 11 месяцев с момента подписания договора аренды.

Впоследствии 04.03.2016 между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 1 к договору, последний дополнен пунктом 1.6, в соответствии с которым при отсутствии возражений любой из сторон, оформленных в письменной форме и отправленных другой стороне не позднее, чем за четыре месяца до окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок 11 месяцев; количество пролонгаций договором не ограничено.

В конце марта 2019 года право собственности на помещение от ООО «Вега Экспресс» перешло к Банку.

Впоследствии 06.08.2021 право собственности на спорное помещение перешло к Компании на основании договора купли-продажи от 16.07.2021, о чем Общество было уведомлено Банком письмом от 16.08.2021.

Компания направила в адрес истца уведомление от 17.08.2021 № 102, в котором просила до 01.09.2021 возвратить помещение Компании в установленном законом порядке ввиду отсутствия у Общества правовых оснований для его занятия.

В ответ на указанное уведомление Общество указало, что договор аренды является действующим, сообщило о перечислении арендных платежей по реквизитам, указанным Компанией в уведомлении от 17.08.2021.

Платежными поручениями от 24.08.2021 № 1448, от 14.09.2021 № 1604, 07.10.2021 № 1777 Общество перечислило Компании арендные платежи за период с августа по октябрь 2021 года.

Компания платежными поручениями от 24.08.2021 № 109, 14.09.2021 № 128 возвратила Обществу осуществленные за август и сентябрь 2021 года платежи.

Полагая, что договор аренды продлен на неопределенный срок, а уведомление Компании от 17.08.2021 является недействительным в связи с несоблюдением установленной законом формы расторжения такого договора, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных Обществом требований, посчитал, что новым арендодателем в разумный и соответствующий статье 610 ГК РФ срок было направлено уведомление от 17.08.2021, содержащее волю арендодателя на прекращение сдачи помещения в аренду, а, следовательно, названное уведомление повлекло правовые последствия в виде прекращения действия договора с 01.12.2021.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Согласно пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если ли иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно пункту 1.6 договора при отсутствии возражений любой из сторон, оформленных в письменной форме и отправленных другой стороне не позднее, чем за четыре месяца до окончания срока действия договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на новый срок - 11 месяцев; количество пролонгаций договором не ограничено.

Таким образом, поскольку договор аренды был изначально заключен сторонами 01.03.2019, по истечении 11 месяцев договор был возобновлен на новый срок 01.02.2020, а впоследствии – 01.01.2021 на срок до 01.12.2021.

Поскольку в соответствии с условиями пункта 1.6 договора Компания после перехода к ней права собственности на спорное имущество уведомила 17.08.2021 Общество о необходимости освободить помещение, выразив тем самым волю на прекращение пользования Обществом имуществом, оснований считать, что договор был возобновлен на новый срок после 01.12.2021, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить, что само по себе уведомление Компании, содержащее возражения против занятия Обществом принадлежащего ему на праве собственности помещения, не нарушает права истца и не является сделкой, вследствие чего не может быть признано судом недействительным.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 20.05.2022 по делу № А56-100802/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Н.С. Полубехина

А.Ю. Сереброва