Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 29.09.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.05.2022 по делу № А21-9368/2021,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1, ОГРНИП <***> (далее – предприниматель), обратилась в Арбитражный суд Калининградской области с иском к автономной некоммерческой организации «Фестивальная дирекция», адрес: 236016, Калининградская обл., Калининград, ул. Фрунзе, д. 51, оф. 5, ОГРН: <***>, ИНН: <***> (далее – Дирекция) о взыскании 390 000 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 01.06.2019 № 0106/19, 385 628 руб. 40 коп. убытков и 18 000 руб. расходов, связанных с проведением экспертизы.

Определением от 02.11.2021 судом принято к производству встречное исковое заявление Дирекции к предпринимателю о признании осуществленным 06.05.2021 возврата нежилых помещений (офис №1: помещение №2 площадью 5,7 кв. м, помещение №3 площадью 37,7 кв. м, помещение №4 площадью 16,4 кв. м, помещение №5 площадью 26,8 кв. м. расположенные на 2 этаже, являющиеся частью нежилых помещений с кадастровым номером 39:15:111101:33, расположенных в здании по адресу: <...>, пом. I, a, a1) по договору аренды от 01.06.2019 № 0106/19 арендатором – Дирекцией в пользу арендодателя – ФИО1, а также признании отсутствующей задолженности Дирекции по арендной плате по названному договору.

Решением от 25.05.2022 встречный иск удовлетворен в полном объеме; в иске ФИО1 судом отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, предприниматель обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, исковые требования ФИО1 удовлетворить, во встречном иске отказать.

Как указывает податель жалобы, арендуемое имущество в течение длительного периода времени использовалось Дирекцией, нуждалось в ремонте, который ответчиком к моменту окончания срока действия договора осуществлен не был, имущество возвращено предпринимателю в ненадлежащем состоянии; в акте от 01.06.2019 арендатором указано, что претензий к техническому состоянию помещения у него не имеется, вместе с тем в акте осмотра от 07.05.2021 комиссией зафиксированы существенные недостатки помещения, возражений и замечаний ответчиком по акту заявлено не было, при этом судом первой инстанции ошибочно сделан вывод о том, что акт составлен истцом в одностороннем порядке; кроме того, представленным в материалы дела заключением общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Независимая экспертиза» подтвержден заявленный к взысканию с Дирекции размер убытков - 385 628 руб. 40 коп., вместе с тем судом первой инстанции сделан противоположный вывод.

В отзыве на жалобу Дирекция полагала ее неподлежащей удовлетворению, указала, что само по себе отсутствие акта приема-передачи помещения при прекращении договора аренды не свидетельствует о том, что имущество арендодателю не передано, последнее может быть подтверждено иными доказательствами; материалами дела подтверждается, что арендатор вывез имущество из арендуемого помещения, а, следовательно, уклонение арендодателя от подписания акта приема-передачи не свидетельствует об отсутствии факта возврата имущества арендатором, который кроме прочего подтверждается актом осмотра от 07.05.2021 № 1 с материалами фотофиксации; более того, сам истец, принимая от ФИО3 спорное помещение по акту от 01.01.2021, в последнем указал, что осуществил осмотр переданных ему объектов и они пригодны для использования по назначению; из искового заявления предпринимателя также следует, что истец заявил к Дирекции требование о возмещении ремонта помещения, которое предметом договора аренды не являлось, а именно подъездного проема; доказательств того, что именно Дирекция осуществила действия по приведению помещений в ненадлежащее состояние, истцом не представлено.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, изложенные в жалобе, полагал, что у суда отсутствовали основания для отказа в удовлетворении иска в части возмещения убытков.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между индивидуальным предпринимателем ФИО3 (арендодатель) и Дирекцией (арендатор) 01.06.2019 был заключен договор № 0106/19 аренды, по условиям которого арендатору переданы во временное владение нежилые помещения - офис №1: помещение №2 площадью 5,7 кв. м, помещение №3 площадью 37,7 кв. м, помещение №4 площадью 16,4 кв. м, помещение №5 площадью 26,8 кв. м, помещение № 6 площадью 3,3 кв. м, общей площадью 89,9 кв. м, расположенные на 2 этаже, являющиеся частью нежилых помещений с кадастровым номером 39:15:111101:33, расположенных в здании по адресу: <...>, пом. I, a, a1.

Из пункта 2.1 договора следует, что названные помещения переданы ФИО3 на основании договора аренды от 29.11.2018 № 7/18-П, заключенного между ним и ООО «Примавера», которым предусмотрено право на сдачу помещений в субаренду.

Согласно пункту 3.1 договора срок аренды составляет 11 месяцев.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что по окончании предусмотренного пунктом 3.1 договора срока арендатор надлежащим образом исполнявший обязательства по договору имеет преимущественное право на продление договора аренды на новый срок, при этом для его продления арендатор обязан в письменной форме уведомить об этом арендодателя не позднее, чем за 60 дней до окончания срока аренды.

Пунктом 14.1 договора предусмотрено, что при прекращении договора по любому основанию арендатор обязан освободить и вернуть арендодателю помещение не позднее даты окончания срока действия договора по акту возврата в состоянии, соответствующем описанному в акте передачи с учетом естественного износа.

Помещение передано арендатору по акту от 01.06.2019.

Позднее 01.05.2020 между сторонами было заключено соглашение № 1, согласно которому срок действия договора сторонами продлен на 11 месяцев с даты заключения соглашения.

В январе 2021 года между ФИО3, ФИО1 и Дирекцией было заключено соглашение от 14.01.2021 № 3, в соответствии с которым в связи с прекращением договора аренды от 29.11.2018 № 7/18-П между ООО «Примавера» и ФИО3 новым арендодателем по договору аренды от 01.06.2019 стала ФИО1, ставшая субарендодателем в связи с заключением ей с ООО «Примавера» договора аренды от 01.01.2021 № 20/21-П.

Дирекция 02.02.2021 направила в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора с 05.02.2021, а также подписанные со своей стороны два экземпляра соглашения № 4 о расторжении договора с 05.02.2021 и акт возврата помещения.

В ответ на указанное уведомление ФИО1, сославшись на пункт 13.2 договора, указала, что договор может быть расторгнут не ранее 03.05.2021.

Письмом от 29.04.2021 № 207 Дирекция просила считать договор расторгнутым с 05.05.2021.

Платежным поручением от 21.05.2021 № 413 Дирекция внесла арендую плату за период с 01.05.2021 по 05.05.2021.

По результатам проведенного 07.05.2021 комиссией с участием предпринимателя и представителя арендатора осмотра помещения был составлен акт № 1, согласно которому комиссией в спорном помещении установлено наличие множественных повреждений стен по всему периметру офисных помещений в результате установки и демонтажа картин, вывесок и пр., сколы на откосах, деформация напольного покрытия, установка дополнительного оборудования, не предусмотренного в помещении офиса, неисправность смесителя, неисправности дверных ручек межкомнатных дверей, множественные повреждения стен подъездного пролета до второго этажа после выноса мебели и оргтехники 06.05.2021.

Предпринимателем 11.05.2021 в адрес Дирекции была направлена претензия, в соответствии с которой ФИО1 потребовала возместить причиненный помещению ущерб, а также указала, что арендная плата по договору будет начисляться арендатору до момента подписания арендодателем акта возврата помещения.

Через неделю после этого 18.05.2021 предприниматель направил повторную претензию с требованием об уплате 277 440 руб. в возмещение стоимости восстановительного ремонта, а также 75 483 руб. арендной платы.

В целях установления размера стоимости восстановительного ремонта по заказу предпринимателя специалистами ООО «Независимая экспертиза» было подготовлено техническое заключение от 12.07.2021 № 22-07Ш-2021, согласно которому стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки помещений офиса и стен лестничной клетки составляет 385 628 руб. 40 коп.

С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что изложенные в претензиях требования ФИО1 Дирекцией исполнены не были, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Дирекция обратилась со встречным иском, указывая, что договор аренды прекратил свое действие 06.05.2021, имущество арендатора вывезено из занимаемых им помещений, а предприниматель уклонился от приемки помещений по акту возврата, само по себе неподписание арендодателем акта приема-передачи помещения в отсутствие фактического владения и пользования арендатором имуществом не является основанием для начисления ему арендной платы, в связи с чем просил признать спорные помещения переданными арендодателю, а задолженность по арендной плате, начисленной после прекращения договора аренды, отсутствующей.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств того, что ненадлежащее состояние помещений является следствием деятельности Дирекции, в связи с чем в иске отказал, а также посчитал подтвержденным материалами дела факт освобождения арендатором спорных помещений в связи с чем встречный иск удовлетворил.

Апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Как следует из акта приема-передачи объекта 01.06.2019 при передаче помещения субарендатору - Дирекции, у последнего возражения по его техническому состоянию отсутствовали.

В обоснование своих исковых требований предприниматель ссылается на акт осмотра помещения от 07.05.2021, из которого следует наличие множественных повреждений стен по всему периметру офисных помещений в результате установки и демонтажа картин, вывесок и пр., сколы на откосах, деформация напольного покрытия, установка дополнительного оборудования, не предусмотренного в помещении офиса, неисправность смесителя, неисправности дверных ручек межкомнатных дверей, множественные повреждения стен подъездного пролета до второго этажа после выноса мебели и оргтехники 06.05.2021; в связи с чем предпринимателем не были приняты ключи от спорных помещений, переданные ей арендатором при осмотре, о чем на акте имеется соответствующая отметка.

Вместе с тем, ФИО1, принимая от ООО «Примавера» помещение по договору договора аренды от 01.01.2021 № 20/21-П, выразила свое согласие с его состоянием.

Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что указанные в акте от 07.05.2021 недостатки помещения являются естественным износом, поскольку помещение находилось в аренде у Дирекции с 2019 года. Доказательств, позволяющих суду сделать вывод о том, что выявленные недостатки не относятся к нормальному износу, предпринимателем не представлено.

Кроме того, как верно указала в отзыве на жалобу Дирекция, и следует из акта от 07.05.2021 и заключения от 12.07.2021, предпринимателем необоснованно предъявлены требования о взыскании с арендатора денежных средств в возмещение ущерба, причиненного в результате повреждения стен подъездного проема.

Помещение лестничной клетки не относится к предмету аренды, в связи с чем оснований для заявления соответствующих требований у истца не имелось. Более того, предпринимателем не представлено доказательств того, что названные в акте повреждения являются следствием действий ответчика, доказательств наличия причинно-следственной связи между указанными обстоятельствами истцом не приведено.

При таком положений судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении требований в части взыскания с ответчика денежных средств в возмещение ущерба, а также расходов, связанных с проведением экспертизы.

Что касается требования о взыскании с ответчика 390 000 руб. арендной платы, суд апелляционной инстанции также полагает, что заявленные требования удовлетворению не подлежат ввиду следующего.

Как следует из материалов дела и не оспаривается ФИО1, договор аренды расторгнут сторонами с 05.05.2021, при этом спорные помещения от имущества арендатора освобождены, что также следует из акта от 07.05.2021.

В связи с выявленными недостатками арендодатель уклонился от приемки помещения и ключей от него, что также подтверждается актом осмотра.

Вместе с тем, действующим законодательством не предусмотрено право арендодателя отказаться от приемки имущества при прекращении договора аренды и возврате его арендатором.

Арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.

Таким образом, начисление арендодателем арендной платы после 05.05.2021, с учетом того обстоятельства что арендуемые помещения ответчиком освобождены, является необоснованным, а требование о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной за период после указанной даты, удовлетворению не подлежит.

При таком положении у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены обжалуемого решения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда первой инстанции, которые соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены решения не имеется.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Калининградской области от 25.05.2022 по делу № А21-9368/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

Н.С. Полубехина

А.Ю. Сереброва