Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-22164/2015 ) Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2015 по делу № А56-80538/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к ОАО "Энергомеханический завод"

3-е лицо: СПбГУП "ГУИОН"

о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки и по встречному иску о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее – Комитет, КУГИ) обратился в Аарбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к открытому акционерному обществу «Энергомеханический завод» (далее – Общество) о взыскании 1 970 658 руб. 39 коп. задолженности за период с 01.07.2013 по 31.12.2013, 263 730 руб. 09 коп. пеней за период с 11.07.2013 по 30.09.2013, с 11.10.2013 по 09.12.2013.

Определением от 18.02.2014 судом принят к производству встречный иск Общества к Комитету о признании незаконным одностороннего изменения договора аренды от 18.09.2001 №13/ЗД-01104, оформленного уведомлением от 09.07.2013 №3827-13/13.

Определением от 15.04.2014 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости».

Решением от 10.06.2014 суд взыскал с Общества в пользу Комитета 1 970 658 руб. 39 коп. задолженности и 175 820 руб. 06 коп. пеней, в остальной части в иске Комитету отказано; встречный иск оставлен без удовлетворения.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.10.2014 решение от 10.06.2014 оставлено без изменения.

Постановлением кассационной инстанции от 11.03.2015 решение суда от 10.06.2014 и постановление апелляционного суда от 11.03.2015 отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением от 09.07.2015г. признано незаконным одностороннее изменение договора аренды от 18.09.2001 №13/ЗД-01104, оформленное уведомлением Комитета по управлению городским имуществом от 09.07.2013 №3827-13/13; с Комитета в пользу Общества взыскано 4 000 руб. судебных расходов по уплате государственной пошлины; с Общества в пользу Комитета взыскано 1 251 751 руб. 12 коп. задолженности и 199 028 руб. 43 коп. неустойки, в остальной части в иске Комитету отказано; в результате зачета с Общества в пользу Комитета взыскано 1 446 779 руб. 55 коп.; с Общества в доход федерального бюджета взыскано 22 126 руб. 54 коп. государственной пошлины.

Не согласившись с решением, Комитет обратился с апелляционной жалобой об его отмене, оспаривая вывод суд об отсутствии правовых оснований для изменения в одностороннем порядке арендодателем размера арендной платы по мотиву изменения арендатором вида деятельности на арендуемом земельном участке.

В судебном заседании представитель Комитета апелляционную жалобу поддержала, представитель Общества возражал против удовлетворения жалобы, представитель третьего лица поддержал доводы жалобы.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих в деле лиц и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Общество образовано в 1992 году в результате приватизации имущественного комплекса государственного предприятия «Энергомеханический завод», расположенного по адресу: <...>.

В соответствии с планом приватизации в собственность Общества перешли здания и сооружения названного предприятия, расположенные по указанному адресу, в том числе склады оборудования, склад готовой продукции, общезаводской склад металла, механо-сборочный корпус, энергоблок, котельная, здание гаража, главный корпус (заводоуправление), заготовительно-сварочный корпус, и другие объекты.

КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.09.2001 № 13/ЗД-01104 аренды земельных участков площадью 27 336 кв.м с кадастровым номером 78:7130Б:5 и площадью 31 995 кв.м с кадастровым номером 78:7130Б:3, на которых расположены приватизированные объекты недвижимости, на срок по 15.03.2050.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно пункту 1.2 данного договора земельные участки предоставляются под производственную площадку (коды функционального использования 1.5 и 6.2). Расчет арендной платы осуществлен с учетом названных кодов.

Порядок и сроки внесения арендной платы определены в разделе 3 договора аренды. Пунктом 3.6 договора стороны предусмотрели право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора). Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно пункту 3.7 договора арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала.

Пунктом 5.2 договора установлена ответственность арендатора за несвоевременное перечисление арендной платы в виде пеней в размере 0,15% от просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки.

КУГИ уведомлением от 18.12.2009 сообщил Обществу об изменении арендной платы с 01.01.2010. В данном уведомлении КУГИ привел график платежей и размер арендной платы, подлежавшей перечислению, за период с 01.01.2010 по 31.12.2012. В пункте 4 данного уведомления указано, что с 01.01.2013 арендатор обязан самостоятельно определять размер арендной платы, подлежащей ежеквартальному перечислению в соответствии с расчетом приведенным в уведомлении с учетом коэффициента динамики рынка недвижимости. Расчет арендной платы осуществлен с учетом Кн, равных 1.5 и 6.2. Размер квартальной арендной платы составил 598 663 руб. 58 коп.

КУГИ направил Обществу уведомление от 09.07.2013 № 3827-13/13 об изменении с 01.07.2013 размера арендной платы, расчет которого произведен на основании составленной ГУИОН ведомости инвентаризации земельных участков по функциональному использованию территории от 10.06.2013 № 34921Б-13/1. Размер арендной платы за квартал составил 1 344 847 руб. 22 коп.

КУГИ, ссылаясь на то, что Общество не вносило арендную плату в период с 01.07.2013 по 31.12.2013, обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Общество, полагая, что у КУГИ не было предусмотренных пунктом 3.6 договора аренды оснований для изменения уведомлением от 09.07.2013 № 3827-13/13 арендной платы в одностороннем порядке, заявило встречный иск. Общество также указало, что функциональное использование земельных участков не изменялось с момента заключения договора аренды, что все здания и строения, расположенные на участках, в том числе административное здание заводоуправления, склады используются под производственную деятельность. В помещениях столовой организовано питание работников завода, спортзал используется для проведения оздоровительных мероприятий среди сотрудников, часть участков используется для стоянки автотранспорта работников завода и приезжающих на предприятие лиц; арендатор не ведет никакой коммерческой деятельности, связанной с предоставлением принадлежащих ему строений или помещений другим лицам в качестве складов, офисов, объектов общественного питания; склады используются по мере производственной необходимости, отсутствие в них какого-либо имущества на момент проверки ГУИОН не свидетельствует о неиспользовании помещений складов и об изменении функционального назначения арендованных участков.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В спорный период арендная плата за земельные участки на территории Санкт-Петербурга определялась на основании Закона Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 608-119) и постановления правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», которым утверждено Положение об определении базовых ставок.

В статье 1 Закона № 608-119 установлено, что Методика определения арендной платы представляет собой утвержденный данным Законом порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а функциональное использование - использование земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов.

Пунктом 2.7 Положения об определении базовых ставок предусмотрено, что при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн, равного 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00. Кн, равный 18,0, предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы.

Согласно пункту 2.8 названного Положения иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при представлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной ГУИОН.

Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется не реже одного раза в три года в случае, если договор аренды заключен на срок пять лет и более (абзац 5 пункта 2.8 Положения об определении базовых ставок).

ГУИОН изготовило 10.06.2013 ведомость инвентаризации арендуемых Обществом земельных участков на основании заявки КУГИ от 22.04.2013 по состоянию на 17.05.2013.

Согласно этой ведомости на участке с кадастровым номером 78:7130Б:5 осуществляются следующие виды деятельности и применяются следующие коэффициенты:

- Кн 6.2 - производственные виды деятельности;

- Кн 3.2 - складская деятельность, не относящаяся к производству на данном земельном участке;

- Кн 7.2 - административные помещения, не относящиеся к производству на данном земельном участке;

- Кн 10.1 - неиспользуемые (пустующие) помещения;

- Кн 9.0 - подъездные ж/д пути;

- Кн 11.5 - автостоянки на закрытой территории с ограниченным доступом;

- Кн 1.5- садово-парковое хозяйство (газоны);

- территория совместного использования.

На участке с кадастровым номером 78:7130А:3 осуществляются следующие виды деятельности и применяются следующие коэффициенты:

- Кн 6.2 - производственные виды деятельности;

- Кн 3.2 - складская деятельность, не относящаяся к производству на данном земельном участке;

- Кн 7.2 - административные помещения, не относящиеся к производству на данном земельном участке;

- Кн 10.1 - неиспользуемые (пустующие) помещения;

- Кн 3.12- общественное питание в капитальных зданиях, тип 2 (столовая без реализации пива, спиртных напитков);

- Кн 3.1 - кофейные автоматы;

- Кн 5.0 - помещения, используемые для временного проживания;

- Кн 2.2 - тренажерный зал;

- Кн 9.0 - подъездные ж/д пути;

- Кн 12.1 - шиномонтаж;

- Кн 11.5 - гаражи организации; автостоянки на закрытой территории с ограниченным доступом;

- Кн 11.4 - общедоступная бесплатная гостевая автостоянка;

- Кн 1.5 - садово-парковое хозяйство (газоны);

- территория совместного использования.

Согласно пункту 1.2 договора арендованные участки используются под производственную площадку (Кн 1.5 и 6.2). В пункте 2.2 указано, что на участках имеются здания и другие сооружения согласно кадастровому плану.

В качестве подтверждения изменения Обществом вида использования земельных участков Комитет представил ведомость ГУИОН от 10.06.2013, составленную по состоянию на 17.05.2013, и приложенные к ней фотографии.

Согласно приложенным к ведомости фотографиям Кн 7.2 (административные здания) был применен, поскольку в здании заводоуправления на одной из дверей размещена бумажная табличка с указанием иных юридических лиц («ООО «Завод Энерготехника», ООО «МК «Модуль», ООО «ТК «Д-Профиль»), на другой двери табличка - «Учебный центр «Энергетический»; Кн 10.1 (неиспользуемые, пустующие здания) был применен, поскольку на момент осмотра некоторые складские помещения пустовали, а другие были в разрушенном состоянии; Кн 3.2 (складская деятельность, склады, оптовые склады, склады продовольственных, промышленных, смешанных товаров) был применен в связи с тем, что часть помещений использовалась в качестве склада; Кн 5.0 (гостиничное хозяйство, гостиницы, кемпинги, мотели, иные объекты, используемые для временно проживания) был применен в связи с тем, что в одном из помещений расположены диван, холодильник, микроволновая печь; Кн 3.12 (общественное питание в капитальных зданиях, кафе, столовые, другие объекты общественного питания без реализации алкогольной продукции) применен в связи с наличием в здании заводской столовой; Кн 3.1 (объекты торговли в капитальных зданиях, гипермаркеты, супермаркеты, иные магазины) применен в связи с наличием в зданиях Общества кофейных автоматов; Кн 2.2 (спорт, физическая культура), спортивные комплексы, площадки и другие спортивные сооружения) применен в связи с тем, что в одном из строений находится тренажерный зал.

В соответствии с Приложением 4 к Положению об определению базовых ставок Кн 6.2 применяется для производственных видов деятельности на земельных участках площадью менее 15 га, для ТЭЦ, промышленных и производственных предприятий, включая административные здания и склады, используемые в производственной деятельности, расположенные на земельном участке.

Пунктом 2.8 Положения об определении арендной платы предусмотрено, что для уточнения функционального использования земельного участка используются документы бухгалтерской отчетности за истекший отчетный период, лицензии на виды деятельности, требующие лицензирования, учредительные документы (для некоммерческих организаций); справки федерального органа государственной власти, уполномоченного на осуществление деятельности в сфере государственной статистики, по присвоенным кодам ОКВЭД, ОКП, ОКДП, ОКУН; для арендаторов, которые кроме основной деятельности на арендуемой территории (в зданиях и сооружениях) осуществляют иную деятельность, Кн определяется по функциональному использованию земельного участка с учетом различных функций.

Как правильно указал суд в решении, Комитет не представил надлежащих доказательств того, что расположенные на арендованных земельных участках административное здание и складские здания используются Обществом не в связи с производственной деятельностью, определенной уставом Общества, и что складские помещения, пустовавшие на момент на момент осмотра сотрудником ГУИОН, являются неиспользуемыми зданиями, к которым можно в силу пункта 3.1.2 Положения об определении арендной платы применить Кн 10.1 и увеличенный коэффициент 6, установленный за неосуществление строительства или реконструкции объектов по истечении года после предоставления в аренду земельных участков.

Вместе с тем Обществом представлены справки аудиторской фирмы – общества с ограниченной ответственностью «Проим-инвест-аудит», согласно которым по итогам аудиторских проверок Общество в период с 2011 года по 31.12.2013 получило 96,4 % дохода по основным видам деятельности (производство и поставка высоковольтного оборудования, услуги по ремонту, монтажу и техническому обслуживанию высоковольтного оборудования), 3,6 % дохода от продажи валюты, реализации прочего имущества, получения процентов по предоставленным займам; не заключало договоров аренды недвижимого имущества, в 2013 году действовали договоры подряда с обществом с ограниченной ответственностью «МК «Модуль», которое осуществляло работы по промывке, изоляции поверхности, окраске и упаковке продукции Общества, договор поставки с обществом с ограниченной ответственностью «Энергомеханический завод», договор оказания услуг с частным образовательным учреждением дополнительного профессионального образования «Учебный центр «Энергетический» по обучению производственного персонала Общества на его территории. Копии данных договоров также представлены в материалы дела.

Из представленных в материалы дела документов бухгалтерской отчетности за спорный период и материалов аудиторской проверки не следует, что Общество изменило вид использования арендованных земельных участков по сравнению с моментом заключения договора в 2001 году, в соответствии с пунктом 2.8 Положения об определении арендной платы какие виды деятельности у КУГИ отсутствовали основания для изменения арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3.6 договора аренды, одностороннее изменение договора аренды от 18.09.2001 №13/ЗД-01104, оформленное уведомлением КУГИ от 09.07.2013 №3827-13/13, является незаконным, арендная плата подлежит начислению в прежнем размере. При таком расчете за период с 01.07.2013 по 31.12.2013 задолженность Общества по арендной плате составила 1 251 751 руб. 12 коп., сумма подлежащей выплате неустойки - 199 028 руб. 43 коп.

С учётом изложенного суд правомерно удовлетворил встречный иск, частично удовлетворив первоначально заявленные исковые требования.

Судом полно и всесторонне исследованы и оценены все представлденные доказательства, на основании которых установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом при рассмотрении дела и разрешении спора не допущено.

Рассмотрев заявленное ходатайство о процессуальном правопреемстве, апелляционный суд признал его подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

На основании ст. 58 Гражданского кодекса РФ Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга является правопреемником Комитета по управлению городским имуществом. Наличие правопреемства между указанными лицами подтверждено материалами дела, не оспаривается ответчиком.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 48, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Произвести процессуальную замену Комитета по управлению городским имуществом на Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2015г. по делу № А56-80538/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

Т.А. Кашина

О.Р. Старовойтова