Гражданский кодекс часть 1

при участии: от индивидуального предпринимателя Дмитриевой С.Н. представителя Горячего И.Б. (доверенность от 10.12.2021; посредством системы веб-конференции),

рассмотрев 01.09.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22304/2022) общества с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Сегежский дом» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.06.2022 по делу № А26-6430/2021,

установил:

в августе 2021 года общество с ограниченной ответственностью «Управляющая организация «Сегежский дом», адрес: 186420, Республика Карелия, Сегежский р-н, г. Сегежа, ул. Мира, д. 14А, ОГРН 1091032000289, ИНН 1006009428 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Дмитриевой Светлане Николаевне (далее – Предприниматель) о взыскании за период с 01.04.2018 по 31.05.2021 57 604 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате по договорам аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, Сегежский район, г. Сегежа, ул. Спиридонова, д. 25, 37 003 руб. 73 коп. пеней, а также об обязании ответчика освободить занимаемые помещения.

Делу присвоен номер А26-6430/2021.

В январе 2022 года Общество обратилось в суд к Предпринимателю с иском о взыскании 60 000 руб. задолженности по арендной плате, предусмотренной пунктом 5.1 договора от 01.11.2020 аренды нежилого помещения площадью 126,7 кв. м, расположенного по вышеупомянутому адресу, в части обязанности арендатора ежемесячно выплачивать председателю совета многоквартирного дома вознаграждение в размере 10000руб., за период с 01.04.2021 по 30.09.2021.

Делу присвоен номер А26-117/2022.

Определением от 15.03.2022 дела № А26-6430/2021, А26-117/2022 объединены в одно производство с присвоением делу номера А26-6430/2021.

Решением от 17.06.2022 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принят новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, поскольку в резолютивной части обжалуемого судебного акта содержится указание лишь на то, что исковые требования не подлежат удовлетворению в части взыскания задолженности по арендной плате, то судом не рассмотрена часть заявленных Обществом требований, а именно требований об обязании ответчика освободить помещение; спорные нежилые помещения являются общим имуществом собственников помещений; возражая против вывода суда первой инстанции о том, что истцом был нарушен порядок внесения изменений в договор в части его цены, а, следовательно, и отсутствии у ответчика задолженности по договору, Общество указало, что ранее между сторонами были заключены договоры аренды от 01.06.2017 и 01.03.2017 в отношении помещений общей площадью 74,7 кв. м и 114,3 кв. м соответственно, расположенных по адресу: г. Сегежа, ул. Спиридонова, д. 25, по окончании срока действия договоров истец направлял в адрес ответчика договоры аренды на новый срок, а также дополнительные соглашения к ним об изменении цены договора, вместе с тем указанные документы в адрес истца возращены не были, равно как и сами помещения по акту приема-передачи. В связи с изложенным истец полагает, что ответчик занимает спорные помещения в отсутствие на то законных оснований, срок действия ранее заключенных договоров истек, в связи с чем требование Общества об обязании Предпринимателя освободить помещения является законным.

В отзыве на жалобу Предприниматель возражает против ее удовлетворения, указывает, что спорные помещения не являются общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома (далее – МКД), и согласно письму Государственного комитета Республики Карелия по обеспечению жизнедеятельности и безопасности населения от 20.04.2016 № 194/33 подвальные помещения МКД изначально были предназначены под защитное сооружение гражданской обороны (противорадиационное убежище); что касается договоров аренды, на которые указывает в своей жалобе истец, они подписаны от имени Общества ненадлежащим лицом, а именно заместителем директора Валдаевой Н.В., при этом в договорах отсутствует ссылка на реквизиты доверенности, в соответствии с которой у названного лица имеются полномочия действовать от имени Общества; при таком положении договоры аренды являются недействительными, а у ответчика перед истцом обязательства отсутствуют.

В судебном заседании представитель предпринимателя просил в удовлетворении жалобы отказать.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 01.03.2017 между Обществом (арендодатель) и Предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 114,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Сегежа, ул. Спиридонова, д.25.

Помещение передано Предпринимателю по акту от 01.03.2017.

Впоследствии сторонами в отношении указанного помещения был заключен договор от 01.02.2018 со сроком его действия до 31.12.2018.

В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата за пользование помещением составляет 0 руб., при этом арендатор ежемесячно перечисляет председателю совета дома Капитоновой О.В. вознаграждение в размере 7 429 руб. 50 коп.

Указанная в пункте 5.1 плата подлежит перечислению до 25 числа каждого месяца по поручению собственников помещений МКД (пункт 5.2 договора).

Помещение по договору от 01.02.2018 передано ответчику в ту же дату по акту приема-передачи.

Далее сторонами 01.11.2020 был заключен договор аренды того же нежилого помещения (площадь помещения увеличена до 126,7 кв. м) на срок до 30.09.2021.

По условиям пункта 5.1 названного договора арендатор за пользование помещением ежемесячно выплачивает арендную плату в размере 3937 руб., а также до 25 числа каждого месяца вознаграждение председателю совета дома в размере 10 000 руб.

Между Обществом и Дмитриевой С.Н. 01.06.2017 был заключен договор аренды нежилого помещения общей площадью 74,7 кв. м, расположенного по вышеназванному адресу сроком действия до 30.04.2018 (пункт 2.1).

Согласно положениям пунктов 5.1, 5.2 названного договора арендная плата за пользование помещением составляет 4 099 руб. 54 коп. и подлежит ежемесячной оплате по поручению собственников помещений МКД до 25 числа.

Помещение площадью 74,7 кв. м передано арендатору 01.06.2017 по акту.

По истечении срока действия названного договора Общество направляло в адрес Предпринимателя договоры аренды этого же помещения от 01.05.2018 (со сроком действия до 31.03.2019) и от 01.04.2019 (со сроком действия до 29.02.2020).

Общество, полагая, что Предприниматель ненадлежащим образом исполняет обязанность по внесению арендной платы по договорам за пользование помещениями, направило в адрес арендатора претензию от13.05.2021 № 784 с требованием об оплате задолженности и освобождении занимаемых помещений, а 10.06.2021 - уведомление № 886, в котором сообщило о принятом на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома решении о расторжении договоров аренды, а также потребовало освободить помещения.

Претензии арендодателя были оставлены Предпринимателем без удовлетворения, в связи с чем Общество обратилось в суд с требованием о взыскании с ответчика задолженность по арендным платежам за период с 01.04.2018 по 31.05.2021, вознаграждение председателю совета дома за период с апреля 2021 по сентябрь 2021 по договору от 01.11.2020, неустойку, а также об обязании ответчика освободить помещения.

Предприниматель, возражая против заявленных требований заявил о пропуске истцом срока исковой давности, полагая, что за период до 01.08.2018 пропущен срок исковой давности.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, полагая, что Обществом в одностороннем порядке изменены условия договоров, а именно размер арендной платы, установленный на основании протокола общего собрания собственников помещений МКД, а не путем заключения дополнительных соглашений к договорам о внесении в них изменений. Таким образом, суд не усмотрел оснований для удовлетворения требования истца о взыскании задолженности, а равно и неустойки. Что касается требования о взыскании с Предпринимателя задолженности по договору от 01.11.2020, суд полагал, что поскольку денежные средства по условиям договора подлежат перечислению Капитоновой О.В., предъявление Обществом соответствующего иска является ненадлежащим способом защиты.

Апелляционный суд, изучив материалы дела и доводы жалобы, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

В силу положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (пункт 1 статьи 452 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Из материалов дела следует, что изменение размера арендной платы произведено истцом на основании протоколов общего собрания собственников помещений в МКД № 25 по улице Спиридонова.

Вместе с тем доказательства направления Предпринимателю уведомлений об изменении размера арендной платы в соответствии с пунктами 5.5 договоров, равно как и доказательства внесения соответствующих изменений в части размера арендной платы в договоры, Обществом не представлены.

В связи с изложенными обстоятельствами суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Общества в части взыскания с Предпринимателя задолженности и неустойки.

Что касается требования об обязании ответчика освободить занимаемые помещения, суд апелляционной инстанции полагает необходимым отметить следующее.

Как усматривается из материалов дела, в отношении помещения площадью 126,7 кв. м сторонами 01.11.2020 был заключен договор аренды сроком до 30.09.2021.

Таким образом, на момент обращения Общества с иском названный договор не прекратил свое действие, в связи с чем оснований для принудительного выселения арендатора в отсутствие требований о расторжении договора в порядке статьи 619 ГК РФ у суда первой инстанции не имелось.

Основания считать договор расторгнутым в связи с ранее направленным в адрес арендатора уведомлением от 10.06.2021 № 886 также отсутствуют, поскольку условиями договора такой порядок его досрочного расторжения не предусмотрен.

В соответствии с пунктом 2.1 договора от 01.06.2017 аренды нежилого помещения площадью 74,7 кв. м, договор заключен сторонами на срок до 30.04.2018.

Пунктом 2.4 договора от 01.06.2017 предусмотрено, что по окончании срока действия договора помещение должно быть освобождено арендатором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610). Условиями договора от 01.06.2017 иное регулирование отношений сторон не установлено.

В материалы дела доказательств направления в адрес арендатора в соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ уведомления об отказе от договора не представлено. Уведомление-претензия от 13.05.2021 с учетом ее содержания таким отказом от договора, возобновленного на неопределенный срок, не является.

Более того, Общество ежегодно (в мае 2018 года и апреле 2019 года) направляло в адрес предпринимателя предложения о заключении договора аренды на новой срок, что свидетельствует об отсутствии возражений относительно использования предпринимателем помещений после истечения установленного в договоре от 01.06.2017 срока.

При таком положении требование Общества в части обязания Предпринимателя освободить арендуемые помещения удовлетворению не подлежат.

Апелляционный суд также полагает необходимым отметить, что согласно мотивировочной части обжалуемого судебного акта суд первой инстанции, проанализировав отсутствие оснований для расторжения договора во внесудебном порядке, пришел к выводу, что «иск удовлетворению не подлежит в полном объеме», поэтому ссылка подателя жалобы на то, что требование об освобождении помещения не было рассмотрено, подлежит отклонению.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 17.06.2022 по делу № А26-6430/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

М.В. Тарасова