Гражданский кодекс часть 1

Перепечкиной Д.А. (доверенность от 28.12.2020), от общества с ограниченной ответственностью фирма «Гейзер» представителя Устинова О.А. (доверенность от 01.10.2021),

рассмотрев 01.09.2022 и 08.09.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу публичного акционерного общества «Территориальная генерирующая компания № 1» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 06.06.2022 по делу № А26-6518/2021,

установил:

Публичное акционерное общество «Территориальная генерирующая компания № 1», адрес: 197198, Санкт-Петербург, пр. Добролюбова, д. 16, корп. 2А, пом. 54Н, ОГРН 1057810153400, ИНН 7841312071 (далее – Компания), обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью фирма «Гейзер», адрес: 185013, Республика Карелия, Петрозаводск, Пограничная ул., д. 23-А, ОГРН 1021000514952, ИНН: 1001088440 (далее – Фирма), о расторжении договора от 15.04.2014 № 2/14 субаренды земельного участка в связи с существенным нарушением его условий, признании возведенного на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 10:01:200133059 строения самовольной постройкой, обязании ответчика снести за счет собственных средств указанное строение в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения суда, присудить Компании судебную неустойку на случай неисполнения ответчиком решения суда в размере 1 000 000 руб. единовременно, и далее ежемесячно в размере 100 000 руб. с даты вступления в законную силу решения суда до момента его фактического исполнения.

[A1] К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия, адрес: 183038, Мурманская область, Мурманск, Пушкинская ул., д. 12, ОГРН 1105190003049, ИНН 5190915348 (далее - МТУ ФАУГИ).

Решением от 06.06.2022 в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, Компания обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Как указывает податель жалобы, суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о непредставлении истцом доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора и не применил нормы права, подлежащие применению; так, в соответствии с положениями статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), а также пункта 4.1.1 договора последний подлежит прекращению в случае, когда арендатор использует участок не по целевому назначению; факт нахождения на арендуемом земельном участке, предоставленном ответчику для размещения и эксплуатации открытой автостоянки автомобилей, строения автомойки подтверждается заключением судебной строительно-технической экспертизы от 06.05.2022 № СТЭ-18; таким образом, требование Компании о расторжении договора является обоснованным. Что касается требования истца о признании строения самовольной постройкой и ее сносе, податель жалобы указал, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции он не отрицал, что здание автомойки с условным номером 10:01:000000:10851/10, право собственности на которое зарегистрировано ответчиком 02.06.2003, фактически расположено на принадлежащем ответчику земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200133:63, граничащем с арендуемым земельным участком с кадастровым номером 10:01:200133059, при этом согласно подготовленной ГУП РК РГЦ «Недвижимость» схеме расположения граничащих земельных участков и расположенных на них зданий к зданию автомойки пристроен второй бокс автомойки, расположенный на территории арендуемого земельного участка, в отношении которого и заявлено требование о сносе; вместе с тем на основании упомянутого экспертного заключения суд пришел к выводу о том, что указанная постройка не является капитальным строением, соответствует градостроительным нормам и правилам как мобильное сооружение и не несет угрозу безопасности третьих лиц; Компания полагает, что принятое в основу судебного акта экспертное заключение носит противоречивый характер, что вызывает у истца сомнения в компетентности и беспристрастности эксперта.

В судебном заседании представитель Компании поддержал доводы, изложенные в жалобе, а представитель Фирмы просил в удовлетворении жалобы отказать, полагал, что функциональное использование земельного участка ответчиком не нарушено, на участке находится крытая парковка, что не противоречит целевому назначению, полагает, что эксперт в заключении иного не установил.

В судебном заседании объявлен перерыв до 08.09.2022. После перерыва судебное заседание продолжено.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Компанией (субарендодатель) и Фирмой (субарендатор) 15.04.2014 заключен договор № 2/14 субаренды части земельного участка с кадастровым номером 10:01:200133:059 № 24 общей

[A2] площадью 126 кв. м, находящегося по адресу: Республика Карелия, Петрозаводск, Пограничная ул., д. 25, для размещения и эксплуатации открытой стоянки автомобилей.

В соответствии с пунктом 2.1 договора он заключен на срок до 13.02.2054.

Размер и порядок уплаты арендной платы установлен разделом 3 договора.

Пунктом 4.4.2 договора предусмотрена обязанность субарендатора использовать участок в соответствии с его целевым назначением, указанным в кадастровой выписке о земельном участке.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора субарендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при использовании его способами, приводящими к его порче, а также в случае невнесения арендной платы более чем за три месяца и нарушении других условий договора.

Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае, если договор не расторгнут по соглашению сторон или на основании, предусмотренном пунктом 4.1.1 договора, он может быть расторгнуть по решению суда в порядке, установленном гражданским законодательством.

Земельный участок передан Фирме по акту приема-передачи 15.04.2014.

Как следует из выписки из ЕГРН в отношении земельного участка с кадастровым номером 10:01:200133:059, вид разрешенного его использования: «для эксплуатации производственно-технического комплекса «Петрозаводская ТЭЦ».

С арендуемым Фирмой по вышеупомянутому договору земельным участком граничит принадлежащий на праве собственности ответчику земельный участок площадью 333 кв. м с кадастровым номером 10:01:0200133:63, видом разрешенного использования которого является «для предпринимательской деятельности (эксплуатация здания мойки автомобилей)».

В ходе осуществленной Компанией проверки территории Петрозаводской ТЭЦ, арендаторов недвижимого имущества и субарендаторов земельных участков на предмет соблюдения норм действующего законодательства при осуществлении деятельности на вышеупомянутой ТЭЦ, было установлено, что на арендуемом земельном участке располагает крытый павильон с воротами для осуществления коммерческой деятельности по мойке транспортных средств.

В связи с изложенным Компания направила в адрес Фирмы письмо от 21.09.2020 № 479-03/13 с предложением представить соответствующую разрешительную документацию по осуществленному на участке строительству, а также документы о праве собственности на возведенный объект.

Позднее Компания направила в адрес Фирмы письмо от 23.12.2020 № 71703/13, в котором сообщила, что поскольку участок используется не в соответствии с его целевым назначением, а под эксплуатацию автомойки, то на основании пункта 4.1.1. договора просил считать его расторгнутым с 31.01.2021.

Фирма в ответном письме от 28.01.2021 № 02/12 сообщила, что на арендуемом участке расположено одноэтажное административно-бытовое некапитальное модульное строение из сэндвич-панелей, которое не противоречит требованиям технической, экологической, санитарной безопасности, предусмотренным Градостроительным кодексом Российской Федерации.

Впоследствии в феврале 2021 года Компания направила в адрес Фирмы письмо от 15.02.2021 № 40-03/13, согласно которому Компания уведомила субарендатора о расторжении договора субаренды с 30.04.2021, указала на обязанность Фирмы в соответствии с пунктом 6.3 договора осуществить возврат участка в десятидневный срок с даты прекращения договора, а также сообщила, что подписанные со стороны Компании дополнительное соглашение о

[A3] расторжении договора и акт приема-передачи участка будут направлены в адрес Фирмы за 30 дней до расторжения договора, а случае неподписания указанных документов субарендатором, Компания будет вынуждена обратиться в суд с требованием о расторжении договора.

Согласно представленному в материалы дела свидетельству о государственной регистрации права от 02.06.2003 серии 10 АО 952862 одноэтажное здание мойки для автомобилей общей площадью 116,2 кв. м, расположенное по адресу: Республика Карелия, Петрозаводск, район Петрозаводской ТЭЦ, условный номер 10:01:00 00 00:000:10851/10, указанный объект принадлежит на праве собственности Фирме.

Поскольку субарендатором не был демонтирован объект, Компания обратилась в суд с настоящими требованиями.

Возражая против заявленных требований, ответчик указал, что здание автомойки принадлежит ему на праве собственности и расположено на принадлежащем ему земельном участке, при этом арендуемый участок используется им в соответствии с установленным договором целевым назначением; также ответчик сослался на пропуск истцом срока исковой давности, поскольку здание было возведено еще 2003 году, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, в связи с чем оснований полагать, что с указанного момента и до проведения Компанией проверки в 2020 году истец не был осведомлен о расположении спорного здания, не имеется.

МТУ ФАУГИ, в свою очередь, в своем отзыве просило признать объект самовольной постройкой, сославшись на повторно проведенную 13.05.2021 проверку территории комиссией в составе работников МТУ ФАУГИ, Компании и Управления Росреестра по Республике Карелия, по результатам которой было установлено, что на территории расположено несколько объектов, имеющих признаки самовольного строительства, в том числе здание автомойки.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, указал, что истцом не представлено надлежащих доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора субаренды, в связи с чем основания для его расторжения отсутствуют. Что касается требования о признании здания автомойки самовольной постройкой и ее сносе, суд полагал, что согласно представленному по результатам судебной экспертизы заключению, здание автомойки расположено на земельном участке с кадастровым номером 10:01:200133:63, собственником которого является ответчик, при этом пристройка, возведённая на арендуемом земельном участке с кадастровым номером 10:01:200133:059 не является капитальным строением, в связи с чем основания для удовлетворения иска в указанной части нет.

Апелляционный суд, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

[A4] Как следует из материалов дела, определением от 26.01.2022 судом по настоящему делу была назначена строительно-техническая экспертизы, проведение которой поручено индивидуальному предпринимателю Пермякову Александру Львовичу, перед экспертом были поставлены следующие вопросы:

- На каком земельном участке расположено здание автомойки с условным номером 10:01:00 00 00:000:10851/10, право собственности на которое зарегистрировано 02.06.2003 (свидетельство о государственной регистрации права 10 АО 952862)?

- С технической точки зрения пристройка к зданию автомойки с условным номером 10:01:00 00 00:000:10851/10 является движимым или недвижимым имуществом?

- Соответствует ли постройка, возведенная на земельном участке с кадастровым номером № 10:01:200133:059, учетная часть № 24, расположенном по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, Пограничная ул., д. 25, предоставленном по договору субаренды от 15.04.2014 № 2/14, градостроительным и строительным нормам и правилам (СНИП, ГОСТ)?

- Является ли на момент проведения экспертизы упомянутый объект капитальным, прочно ли он связан с землей?

Согласно поступившему в суд заключению от 06.05.2022 № СТЭ-18 , отвечая на поставленные судом вопросы, эксперт пришел к выводу о том, что здание автомойки расположено на принадлежащем ответчику земельном участке с кадастровым номером 10:01:0200133:63; с технической точки зрения расположенная на арендуемом участке пристройка к зданию автомойки является движимым имуществом, при этом постройка соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам (СНИП, ГОСТ), как мобильное (инвентарное) сооружение по ГОСТ 25957 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения», соответствует требованиям обеспечения механической безопасности и не несет угрозу безопасности третьим лицам и их имуществу; объект не является капитальным сооружением прочно связанным с землей, мелкозаглубленные бетонные полы под сооружением автомойки длинномерных машин могут использоваться под открытую стоянку.

Как указывает податель жалобы, возражая против назначения по делу экспертизы, истец указывал, что не оспаривает размещение здания автомойки на принадлежащем ответчику земельном участке, однако просит признать самовольной постройкой лишь пристройку к указанному зданию, которая возведена за пределами принадлежащего Фирме участка, а именно на части арендуемого по договору участка.

Вместе с тем из экспертного заключения следует, что объект (пристройка) является мобильным сооружением по ГОСТ 25957 «Здания и сооружения мобильные (инвентарные). Классификация. Термины и определения» и соответствует требованиям обеспечения механической безопасности, не несет угрозу безопасности третьим лицам и их имуществу.

Таким образом, некапитальный характер строения исключает возможность обращения с требованием о его сносе как самовольной постройки, в связи с чем судом обоснованно отказано в удовлетворении исковых требований в указанной части.

В части требования о расторжении договора суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора субарендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению.

[A5] Сторонами не оспаривается, что земельный участок предоставлен Фирме в субаренду сроком на 40 лет для размещения и эксплуатации открытой стоянки автомобилей.

При этом согласно заключению эксперта на участке находится мобильное сооружение (крытая пристройка к принадлежащему ответчику зданию автомойки), используемая в качестве автомойки грузовых автомобилей. Указанная пристройка занимает почти всю арендованную площадь земельного участка, что подтверждается представленной в материалы дела схемой (т. 2 л.д. 15) и ответчиком не оспаривается. Ссылка ответчика на то, что эта пристройка может использоваться в качестве стоянки грузовых автомобилей, судом апелляционной инстанции отклоняется, поскольку участок предоставлен для организации открытой стояки автомобилей, а не размещения гаража.

Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что истец не доказал существенного нарушения ответчиком условий договора субаренды, суд апелляционной инстанции не считает обоснованным.

Однако в соответствии с абзацем третьим статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Положения статьи 619 ГК РФ не регламентируют процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Между тем в направленных Компанией письмах не содержится требование о демонтаже пристройки, а также предложение о расторжении договора аренды во внесудебном порядке.

В представленных в материалы дела письмах Компания указывала, что договор является расторгнутым с 31.01.2021 или с 30.04.2021. При этом в письме от 15.02.2021 № 40-03/13 Компания уведомила субарендатора о расторжении договора субаренды с 30.04.2021, а также сообщила, что подписанные со стороны Компании дополнительное соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи участка будут направлены в адрес Фирмы за 30 дней до расторжения договора, вместе с тем указанные документы в адрес субарендатора так и не были направлены. Доказательств иного истцом не представлено.

Изложенное обстоятельство свидетельствует о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с Фирмой по требованию о расторжении договора.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 148 АПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

Таким образом, суду первой инстанции надлежало оставить заявленное Компанией требование о расторжении договора без рассмотрения.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Карелия от 06.06.2022 по делу

№ А26-6518/2021 в части отказа в иске о расторжении договора аренды отменить.

[A6] Исковое заявление в части требования о расторжении договора оставить без

рассмотрения.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Карелия от

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий М.А. Ракчеева

Судьи С.В. Изотова М.В. Тарасова