Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-22429/2022 ) общества с ограниченной ответственностью «СВ – Консалт» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2022 по делу № А56-102104/2020 , принятое по искуобщества с ограниченной ответственностью «СВ – Консалт» к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга, о признании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «СВ-Консалт» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) о признании недействительным расторжения инвестиционного договора от 01.07.2008 № 00-(И)006091 посредством направления Комитетом Обществу уведомления от 31.07.2020 №05-15-23135/20-0-0 об отказе от исполнения инвестиционного договора.

Решением от 25.05.2022 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой о его отмене, указав на неполное исследование судом обстоятельств, имеющих значение для дела, и не согласившись с оценкой доказательств, данной судом в решении.

В судебном заседании представитель истца доводы жалобы поддержала, представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражала по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 18.03.2008 № 282 Обществу для реконструкции под гостиничный комплекс со встроенным паркингом предоставлено здание по адресу: Санкт-Петербург, Центральный район, наб. р. Фонтанки, д. 78, лит. А.

Пунктами 3.1, 3.2 постановления № 282 на Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета; далее - КУГИ) возложена обязанность расторгнуть в установленном порядке все имеющиеся договоры аренды помещений в здании и в месячный срок после реализации указанного условия заключить с инвестором инвестиционный договор на период осуществления работ.

Во исполнение Постановления № 282 между КУГИ и Обществом заключен инвестиционный договор от 01.07.2008 № 00-(И)006091, предметом которого является осуществление инвестиционного проекта по проектированию и осуществление работ по приспособлению для современного использования (реконструкции) здания, расположенного по указанному адресу на земельном участке площадью 3938 кв. м с кадастровым номером 78:1624Б:2:27.

Стороны 01.07.2008 подписали акт приема-передачи здания Обществу.

Сторонами с целью соблюдения пунктов 6.1.2., 6.2.2 инвестиционного договора заключен договор от 28.12.2011 № 00/ЗК-006091 аренды земельного участка площадью 3938 кв. м с кадастровым номером 78:31:1624Б:10, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. р. Фонтанки, д. 78, лит. А, сроком до 30.06.2016.

На дату заключения инвестиционного договора отданное под реконструкцию здание занимали следующие пользователи помещений: Общественный фонд «Возрождение Ислама, исламской культуры и мусульманских традиций в Санкт-Петербурге» (помещение № 11Н.); ОАО «Издательство детской литературы «Детгиз»; УФМС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (после реорганизации Управление по вопросам миграции ГУ МВД РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области); Управление по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга (помещения 1Н (37-60)); МОО «Союз садоводов» (помещения 1Н (68-71,77, 78)).

После заключения инвестиционного договора инвестор приступил к реализации проекта и выполнил ряд обязательств, включая: оплату части инвестиционных платежей (12 063 636,36 рублей); заключение договора с проектировщиком и оплату аванса; после предоставления городом соответствующего помещения (ул. Новолитовская, д. 5, литер А) за счет собственных средств произвел его косметический ремонт и перебазировал в него Управление по развитию садоводства и огородничества Санкт-Петербурга и Межрегиональную общественную организацию «Союз садоводов», взял на содержание и продолжает его содержать.

ОАО «Издательство детской литературы «Детгиз» и Управление по вопросам миграции ГУ МВД РФ по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (до реорганизации УФМС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области) осталась в здании по наб. реки Фонтанки 78 и продолжают его занимать по настоящее время.

Обстоятельства взаимоотношений ООО «СВ-Консалт» и Комитетом, вытекающие из инвестиционного договора № 00-(И)006091 от 01.07.2008 за период с 01.07.2008 и по настоящее время ранее подробно исследовались судами при вынесении решений по делам № А56-19839/2009, № А56-47207/2010, № А56-29740/2012, № А56-80826/2014, № А56-3983/2015, № А56- 74949/2016.

11.06.2016 Общество получило от Комитета уведомление № 60950-32/16 о прекращении инвестиционного договора по сроку его действия с 30.06.2016.

В данном уведомлении Комитет, сославшись на статью 450 ГК РФ и пункт 5.2.2 договора, заявил отказ от договора с 30.06.2016 и предложил Обществу возвратить спорный объект по акту приема-передачи.

Уведомление получено Обществом 11.07.2016.

Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 20.12.2016 № 1181 ранее принятые Постановления № 282 и № 130 признаны утратившими силу.

Общество, ссылаясь на невозможность реализации инвестиционного проекта до выполнения Комитетом обязательств по предоставлению здания свободным от прав третьих лиц, а также считая незаконным прекращение инвестиционного договора на основании уведомления от 06.06.2016 по названным в нем основаниям, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании данного уведомления незаконным.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.01.2017 по делу № А56-74949/2016 признано незаконным бездействие Комитета, выразившееся в неисполнении обязательства по передаче Обществу здания по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 78, лит. А, свободным от прав третьих лиц, суд обязал Комитет исполнить данное обязательств, признал незаконными действия Комитета, направленные на одностороннее расторжение инвестиционного договора от 01.07.2008 № 00-(И)006091 посредством направления уведомления от 06.06.2016 № 60950-32/16 о прекращении данного договора в связи с истечением срока его действия.

Уведомление от 06.06.2016 о расторжении инвестиционного договора признано не соответствующим закону судебными актами по делу № А56-74949/2016, поскольку при обстоятельствах, когда истец приступил к реализации инвестиционного проекта (оплатил часть отчислений на развитие инфраструктуры, перебазировал часть пользователей помещений, начал проектирование и т.д.), а ответчик не исполнил свои обязательства по предоставлению здания свободным от прав и имущества занимающих здание лиц срок исполнения Обществом обязательств по окончании реализации инвестиционного проекта на основании статьи 328 ГК РФ подлежал переносу на период просрочки Комитета, то есть до момента непосредственного перебазирования пользователей здания и до получения инвестором свободного здания, как это предусмотрено пунктом 6.1.1. инвестиционного договора.

Кроме того Комитет направил Обществу уведомление от 01.06.2016 №59094- 32/2016 о прекращении договора аренды земельного участка, предоставляемого для осуществления работ по приспособлению здания для современного использования от 28.12.2011 № 00/ЗК-006091.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2019 по делу № А56-143777/2018, вступившим в законную силу, Обществу отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным уведомления Комитета от 01.06.2016 № 59094-32/2016, а договора аренды земельного участка от 28.12.2011 № 00/ЗК-006091 действующим.

26.10.2020 Общество получило уведомление Комитета от 31.07.2020 № 05-15- 23135/20-0-0 об отказе от исполнения инвестиционного договора на основании пункта 10.3.1 в связи с отсутствием договора аренды земельного участка, расположенного под зданием.

Ссылаясь на недействительность данного уведомления, общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 10.3.1. инвестиционного договора при отсутствии договора аренды земельного участка, указанного в пункте 6.2.2. свыше 3-х месяцев, Комитет вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения инвестиционного договора, что влечет его расторжение.

Из материалов дела следует, что уведомлением от 01.06.2016 № 59094-32/2016 Комитет отказался от договора аренды земельного участка на основании пункта 1 статьи 610 ГК РФ. Таким образом, договор аренды считается прекратившимся 30.06.2016, при этом иные договоры в отношении земельного участка между Комитетом и Обществом не заключались.

Возможность нового предоставления Обществу земельного участка под зданием действующим законодательством не предусмотрена.

С 01.03.2015 изменен порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, который регламентируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ установлен закрытый перечень оснований для предоставления земельного участка, находящегося в государственной собственности (государственная собственность на который не разграничена), без проведения торгов.

Цель использования земельного участка, ранее указанная в Договоре аренды «проектирования и осуществления работ по приспособлению Здания для современного использования под гостиничный комплекс со встроенным паркингом»

под вышеуказанный перечень не подпадает, для целей создания гостиниц предоставление земельных участков без торгов действующим законодательством не предусматривается.

В соответствии с п. 9 ст. 39.6 ЗК РФ земельные участки, на которых расположены здания, могут быть предоставлены собственникам зданий, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ, на праве оперативного управления. Между тем Общество собственником здания или помещений в нем (обладателем права хозяйственного ведения/оперативного управления) не является, в связи с чем предоставление земельного участка по данному основанию также не представляется возможным.

При этом ссылки Общества на положения ст. 652 ГК не относятся к рассматриваемому случаю, Общество не является арендатором здания и соответственно к нему не переходят права на земельный участок, необходимый для эксплуатации здания.

Положения подп. 23.2 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающего возможность заключения договора аренды земельного участка без проведения торгов, в случае предоставления земельного участка, необходимого для осуществления деятельности, предусмотренной специальным инвестиционным контрактом, лицу, с которым заключен специальный инвестиционный контракт, не применимы к Инвестиционному договору, заключенному с Обществом, так как он не является специальным.

По общему правилу специальный инвестиционный контракт (СПИК) заключается по результатам конкурсного отбора (открытого или закрытого), а в отдельных случаях - без него (ч. 1, 15 ст. 18.3 Закона о промышленной политике в РФ).

Открытый конкурсный отбор на право заключения СПИК может проводиться в том числе по инициативе инвестора (ч. 4 ст. 18.3 Закона о промышленной политике в РФ). В нем могут участвовать любые лица, зарегистрированные в государственной информационной системе промышленности (ГИСП) (п. 14 Правил заключения, изменения и расторжения СПИК).

Без конкурсного отбора СПИК заключается в следующих случаях (ч. 15 ст. 18.3 Закона о промышленной политике в РФ):

1) при конкурсном отборе подана только одна заявка. СПИК заключается, если она соответствует установленным требованиям и нет оснований, при которых СПИК нельзя заключить (п. 35 Правил);

2) СПИК заключается по решению Президента РФ для реализации проекта, имеющего стратегическое значение для развития экономики РФ или обеспечения национальной безопасности. По этому основанию СПИК заключается в порядке, предусмотренном разд. V Правил, на условиях, предложенных инвестором. Они должны соответствовать Закону о промышленной политике в РФ.

Инвестиционный договор не заключался в указанном порядке и стороной в жалобе не приводятся доводы о заключении с соблюдении указанных условий.

3. Обществом указано, что Комитет направив уведомление об отказе от Инвестиционного договора действовал недобросовестно и не в соответствии с условиями данного договора.

В соответствии с п.1 ст. 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения инвестиционного договора) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Пунктом 3 ст. 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения инвестиционного договора) в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

В настоящее время порядок одностороннего отказа от договора регламентирован ст. 450.1 ГК РФ.

Пунктом 1 ст. 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Из п. 2 ст. 450.1 ГК РФ следует, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Разделом 10 инвестиционного договора сторонами определены порядок изменения и расторжения договора. Пункт 10.3 договор регламентирует права Комитета на бесспорный и односторонний порядок отказаться от исполнения инвестиционного договора, что влечет расторжение договора, а также содержит перечень случаев возникновения у Комитета указанного права. При этом п. 10.3.1 предусмотрен один из таких случаев, а именно при отсутствии (незаключении, прекращении, расторжении) договора аренды земельного участка, указанного в п. 6.2.2 договора, свыше 3 месяцев.

Как было указано, договор аренды земельного участка от 28.12.2011 №00/ЗК-00609 прекращен на основании уведомления от 01.06.2016.

Таким образом, оспариваемое уведомление от 31.07.2020 соответствует условиям инвестиционного договора и положениям ст. 450 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) и ст. 450.1 ГК РФ.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2022 по делу № А56-102104/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.В. Изотова

С.М. Кротов