Гражданский кодекс часть 1

при участии от общества с ограниченной ответственностью «Потенциал-Инвест» представителя ФИО1 (доверенность от 20.12.2021), от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Правительства Санкт-Петербурга представителя ФИО2 (доверенность от 10.01.2022),

рассмотрев 01.09.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга и Правительства Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2022 по делу № А56-23139/2020,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Потенциал-Инвест», адрес: 196128, Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 9, корп. 1, лит. А, пом. 37Н, ОГРН <***>, ИНН <***> (далее — Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), об обязании правительства Санкт-Петербурга, адрес: 191124, Санкт-Петербург, Смольный пр-д, д. 1 (далее – Правительство), и Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>, заключить договор аренды земельного участка площадью 6440 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007541:45, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская ул., уч. 1 (севернее д. 7, лит. А по Варшавской ул.), для завершения строительства объекта незавершенного строительства на предлагаемых условиях (по цене в размере 1 900 000 руб. в месяц).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга, адрес: 191144, Санкт-Петербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН <***>, ИНН <***>.

Решением от 27.12.2020, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.06.2021, в иске отказано.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.10.2021 судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением от 27.05.2022 на Санкт-Петербург в лице Комитета возложена обязанность заключить с Обществом договор аренды спорного земельного участка на условиях, указанных в резолютивной части названного решения.

Не согласившись с данным судебным актом, Комитет и Правительство обжаловали решение суда первой инстанции в апелляционный суд.

В своей жалобе ее податели просили отменить обжалуемый судебный акт и принять новый – об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как указывают податели жалобы, Правительство является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку передало часть своих полномочий, связанных с заключением от имени Санкт-Петербурга договоров о передаче государственного имущества в аренду, Комитету; договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях для завершения строительства расположенного на нем объекта незавершенного строительства может быть заключен Комитетом только на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга, устанавливающего инвестиционные условия такого предоставления, которое, в свою очередь, подготавливается Комитетом на основании заявления собственника такого объекта; в действующем законодательстве предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства приобрести в аренду земельный участок, на котором находится такой объект, между тем у уполномоченного органа имеется лишь корреспондирующая этому праву обязанность рассмотреть поданное таким собственником заявление, а не обязанность заключить с ним соответствующий договор; Общество недобросовестно осуществляет свои права, поскольку изначально выразило готовность передать в собственность Санкт-Петербурга нежилые помещения общей площадью не менее 1400 кв. м для размещения многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг, однако впоследствии не согласилось с инвестиционными условиями по передаче указанных помещений и обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями; истец не направлял подателю жалобы проект договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, который бы содержал все существенные условия, а значит, истцом не соблюден досудебный претензионный порядок урегулирования данного спора.

В отзыве на жалобу Общество просило оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным, а также указало, что вопреки доводам жалобы у Комитета нет самостоятельного права на предоставление земельного участка в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства; позиция подателя жалобы относительно того, какая именно обязанность имеется у уполномоченного органа в связи с закреплением в законодательстве права собственника объекта незавершенного строительства на заключение соответствующего договора аренды участка для завершения его возведения, является ошибочной; если у собственника объекта незавершенного строительства существует право на заключение такого договора аренды для обозначенных целей, то существует и коррелирующая ему обязанность уполномоченного органа заключить такой договор; Комитет, по мнению истца, не является уполномоченным исполнительным органом государственной власти на принятие решений о предоставлении земельных участков для целей завершения строительства объектов незавершенного строительства, а лишь оформляет арендные отношения на основании поручения Правительства; истец полагает, что вопреки доводам жалобы каких-либо разногласий по поводу способа расчетов у сторон не возникло; проект офисного центра был заранее согласован Обществом на этапе проектирования, при этом каких-либо площадей, предназначенных для государственных органов, в проекте не предусматривалось, в связи с чем единственной формой арендной платы является денежная; в свою очередь, правомерность избрания Обществом такого способа защиты права как понуждение ответчиков к заключению договора аренды признана судом кассационной инстанции.

В судебном заседании представитель подателей жалобы поддержал изложенные в ней доводы, а представитель Общества просил в жалобе отказать по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество с 30.08.2016 является собственником объекта незавершенного строительства площадью 37 721,5 кв. мстепенью готовности 10% с кадастровым номером 78:14:0007514:4246, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская ул., д. 5, корп. 1, лит. А, в пределах земельного участка площадью 6440 кв. м с кадастровым номером 78:14:0007541:45, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, Варшавская ул., участок 1 (севернее д. 7, лит. А по Варшавской ул.), что подтверждается выпиской из единого государственного реестра недвижимости от 19.08.2019 № 78/001/006/2019-62827.

Данный объект был возведен на основании заключенного между Комитетом по управлению городским имуществом и ООО «Стройлеспродукт» 24.02.2011 сроком действия до 28.03.2013 договора № 00/ЗК-04154(12) аренды упомянутого земельного участка на инвестиционных условиях в соответствии с ранее принятым постановлением Правительства от 21.12.2010 № 1744 о проектировании и строительстве коммерческого объекта, не связанного с проживанием населения (административный комплекс) площадью не боле 6333 кв. м, а также полученного в апреле 2014 года разрешения на его строительство № 78-11022420-2014.

В дальнейшем постановлением Правительства от 18.09.2012 № 951 о согласовании перемены стороны в обязательстве в инвестиционные условия внесены изменения в части субъекта, которому они ранее были установлены. На основании указанного постановления между КУГИ, ООО «Стройлеспродукт» и Обществом заключено дополнительное соглашение от 13.05.2013 № 2 к договору аренды от 24.02.2011, по условиям которого ООО «Стройлеспродукт» передало Обществу как правопреемнику и его единственному участнику по сведениям единого государственного реестра юридических лиц права и обязанности, возникшие у названной организации в связи с арендой земельного участка с кадастровым номером 78:14:0007541:45.

Впоследствии указанный договор аренды был расторгнут по соглашению сторон, государственная регистрация прекращения договора осуществлена 06.05.2019.

До регистрации указанного прекращения Общество в целях завершения строительства объекта обратилось в Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга (далее – Комитет по инвестициям) с заявлением от 06.10.2017 о предоставлении ему того же земельного участка на основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) без проведения торгов.

Спустя два года, а именно 27.12.2019 (получено адресатом 12.01.2020) Общество направило Правительству заявление (оферту) о заключении с ним на условиях приложенного проекта договора аренды спорного участка с установлением размера арендной платы, определенного в подготовленном по его заказу отчете ООО «Государственные ценные бумаги» от 24.12.2019 № 10987, согласно которому итоговая рыночная арендная плата на земельный участок с кадастровым номером 78:14:0007541:45, составляет с учетом необходимого округления 1 900 000 руб.

Ссылаясь на то, что ответ на оферту от Правительства так и не был получен, разногласия по условиям договора Обществу не направлены, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.

Возражая против заявленного иска, Правительство привело доводы, аналогичные изложенным в рассматриваемой апелляционной жалобе, а также указало, что проект договора в адрес уполномоченного органа в действительности Обществом не направлялся, а заявление на заключение нового договора аренды было подано Обществом в 2017 году, тогда как ранее заключенный в 2011 году договор расторгнут на основании уведомления Комитета, датированного лишь 28.09.2018, следовательно, поскольку Общество не обращалось в Комитет по инвестициям после расторжения упомянутого договора, оснований для удовлетворения его требований не имеется.

Не соглашаясь с доводами ответчика, Общество сослалось на опись вложения в письмо от декабря 2019 года, в которой в качестве такого вложения поименован проект договора аренды участка; при этом то обстоятельство, что на момент обращения с заявлением о предоставлении участка в целях завершения строительства возведенного на нем объекта до прекращения действия договора 2011 года, заключенного на инвестиционных условия, не является фактическим препятствием для такого предоставления по иному обозначенному в заявлении основанию.

В свою очередь, Комитет настаивал на том, что договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях для завершения строительства расположенного на нем объекта может быть заключен лишь с соблюдением порядка предоставления участков на инвестиционных условиях, который включает в себя обязательное принятие постановления Правительства, устанавливающего такие условия, тогда как в данном случае указанное постановление принято не было.

В свою очередь, Комитет по инвестициям поддержал позицию ответчиков и указал в отзыве, что договор аренды участка фактически не был заключен по вине самого истца, что подтверждается представленной последним в материалы дела перепиской, в частности изначально Общество выразило готовность передать в собственность города нежилые помещения в строящемся объекте, в связи с чем планировалось установить часть арендной платы за участок в форме соответствующего обязательства по передаче такого имущества, однако при подготовке документов к заседанию членов Правительства с целью принятия им необходимого постановления об утверждении инвестиционных условий Общество письмом от 21.10.2019 сообщило о несогласии с указанным обязательством по передаче помещений, между тем доля граждан, имеющих доступ к получению государственных услуг по принципу одного окна по месту пребывания к 2023 году должна достигнуть значения в размере 97,1% в соответствии с целевыми показателями выполнения государственной программы, установленными постановлением Правительства от 23.06.2014 № 494.

Также в ходе судебного разбирательства по данному делу ответчики сослались на то, что подготовленный по их заказу отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы за спорный земельный участок от 06.02.2020 № 74-1/2020, согласно которому сумма перечислений в бюджет в течение действия нового договора аренды участка составит 76 500 000 руб., Обществом не оспорен, доказательства его недостоверности им не представлены, следовательно, выдвинутое им условие об арендной плате за участок в размере 68 400 000 руб. (с учетом того, что 1 900 000 руб. оно должно уплачивать ежемесячно согласно представленному им самим отчету) необоснованно.

Суд первой инстанции, с которым согласился апелляционный суд, посчитал, что с учетом действующей административной процедуры заключения договора аренды, заявленные истцом в рамках настоящего дела требования фактически являются преждевременными, так как постановление Правительства не принято, в свою очередь, бездействие или действия уполномоченным органов Общество не оспаривает.

Арбитражный суд Северо-Западного округа, направляя данное дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указал, что Правительство и Комитет не оспаривают право Общества как собственника объекта незавершенного строительства на заключение однократно договора аренды для завершения строительства без торгов, однако Общество не согласно с инвестиционными условиями, следовательно, оснований полагать, что Общество, будучи несогласным с предлагаемыми ему условиями, на которых ему может быть предоставлен спорный участок в аренду, не вправе было обратиться в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор, не имеется.

В ходе нового рассмотрения Общество заявило о том, что в действительности не возражает против заключения договора аренды участка по той рыночной цене, которая была определена в отчете от 06.02.2020, однако предложение заключить указанный договор на основании данного отчета Обществу не поступало в ответ на его заявление о предоставлении спорного земельного участка в аренду, поскольку в 2019 году разногласия между сторонами возникли по поводу конкретной формы платы за такой участок (в форме предоставления помещений или в денежной форме).

С учетом этого Общество представило заявление об уточнении своих исковых требований, в котором просило заключить с ним договор аренды участка, плата за пользование которым в месяц будет составлять 2 125 000 руб. (или 76 500 000 руб. за три года, на которые согласно действующему земельному законодательству предоставляются участки в целях завершения строительства расположенных на них объектов).

По результатам нового рассмотрения суд первой инстанции, установив, что каких-либо правовых оснований для установления инвестиционных условий предоставления спорного участка в аренду Обществу для достройки, которые бы предусматривали передачу в собственность субъекта РФ части такого возведенного в будущем объекта, уполномоченными органами, участвующими в рассмотрении спора, не представлено, удовлетворил заявленные Обществом требования, понудив Комитет заключить с ним договор испрашиваемого участка.

Апелляционный суд, изучив материалы дела, не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта ввиду следующего.

Согласно пункту 4 статьи 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно счел требование о понуждении Комитета заключить договор аренды спорного земельного участка подлежащим удовлетворению на основании пункта 4 статьи 445 ГК РФ, одновременно с этим определив в резолютивной части судебного акта в соответствии с вышеприведенными положениями Гражданского кодекса РФ конкретные условия, на которых такой договор считается заключенным сторонами, а также приняв во внимание при определении формы платы за предоставляемый в аренду участок представленный уполномоченными органами в материалы настоящего дела отчет об оценке рыночной стоимости такой платы в денежном выражении, подготовленный ООО «Центр оценки «Аверс».

То обстоятельство, что постановление Правительства об инвестиционных условиях, на которых подлежит заключению договор аренды участка, в данном случае не было принято, что, по мнению Комитета, является препятствием для его понуждения к заключению договора в судебном порядке, не имеет значения, поскольку обращение Общества в арбитражный суд с настоящим иском обусловлено фактически незаключением такого договора по истечении нескольких лет после обращения с соответствующим заявлением в уполномоченный орган, что ответчики, в свою очередь, в ходе судебного разбирательства не отрицали, а значит, передача спора в данном случае на рассмотрение суда не может быть расценена как попытка со стороны организации заключить договор в обход установленной на законодательном уровне административной процедуры ввиду безрезультативности последней, минуя стадию принятия Правительством соответствующего постановления об инвестиционных условиях, на которых участок предоставляется в аренду.

Более того, апелляционный суд учитывает, что незаключение договора аренды в течение столь длительного периода времени под обозначенные Обществом в заявлении цели в действительности препятствует ему завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, что, по сути, нарушает его право собственности на такое имущество ввиду объективной невозможности владеть, пользовать и распоряжаться. Между тем принятое судом первой инстанции решении направлено на обеспечение баланса публичных и частных интересов.

При таких обстоятельствах решение не подлежит отмене по доводам жалобы.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.05.2022 по делу № А56-23139/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

М.В. Тарасова