Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22438/2022) Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области на решение Арбитражного суда Калининградской области от 07.06.2022 по делу № А21-11292/2021, принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Лучший дом в г. Зеленоградске»

к Министерству регионального контроля (надзора) Калининградской области

3-и лица: Специализированная некоммерческая организация Калининградской области «Фонд капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», Прокуратура Калининградской области; Прокуратура г. Калининграда, ФИО3

об оспаривании предписания,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Лучший дом в г. Зеленоградске» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании недействительным предписания от 29.09.2021 №ЖК -2/1543/ВМА/21057-вх об устранении нарушений требований жилищного законодательства, вынесенного Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области (далее – Министерство, административный орган).

Решением суда от 07.06.2022 оспариваемое предписание признано недействительным.

Не согласившись с вынесенным по делу решением, Министерством подана апелляционная жалоба. По мнению подателя жалобы, поскольку устранение выявленных нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества МКД в рамках договора управления, то у Министерства имелись правовые основания для выдачи заявителю оспариваемого предписания.

В судебном заседании представитель Министерства доводы жалобы поддержал.

Общество и третьи лица извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание своих представителей не направили, что в силу статей 156 и 266 АПК РФ не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы.

От заявителя, ФИО3, Прокуратуры г. Калининграда поступили письменные отзывы на апелляционную жалобу, в которых Прокуратура и ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержали, а заявитель выразил несогласие с ними.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: <...> осуществляет ООО «Лучший дом в г. Зеленоградске» на основании договора управления и лицензии.

Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области 29.09.2021 в целях проверки обращения гр. ФИО3 в отношении Общества проведена проверка, в ходе которой выявлены нарушения части 2.3 статьи 161, части 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; подпунктов а), б) пункта 3 Постановления Правительства РФ от 28.10.2014 №1110 «О лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами»; пунктов 4.6.1.1, 4.6.1.2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170; пункта 7 Постановления Правительства РФ от 03.04.2013 №290 «О минимальном перечне работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»; пунктов 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 №491; подпункта д) пункта 4, пункта 6 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 №416.

По факту выявленных нарушений Обществу Министерством выдано предписание от 29.09.2021 №ЖК-2/1543/ВМА/21057-вх, в соответствии с которым Обществу в срок до 30.11.2021 предписано выполнить работы по ремонту крыши над жилым помещением квартиры №74 многоквартирного дома №104 по ул. Аксакова в г. Калининграде, в том числе после выполненных работ провести обследование крыши после выпадения атмосферных осадков на предмет протечки, в случае обнаружения протечки провести работы по их устранению.

Не согласившись с вынесенным предписание, Общество оспорило его в судебном порядке.

Суд первой инстанции заявленные Обществом требования удовлетворил, посчитав, что оспариваемым предписанием незаконно возложена обязанность на Общество по проведению капитального ремонта крыши.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Согласно части 2.3 статьи 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

Согласно пункту 3 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В рамках предоставленных полномочий Правительство Российской Федерации постановлением от 13.08.2006 №491 утвердило Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, регулирующие отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме (далее - Правила № 491).

В подпунктах 1 и 3 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и подпунктах б), в) пункта 2 Правил № 491 установлено, что в состав общего имущества включаются, в том числе крыши и ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома.

В силу пункта 7 постановления Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» работами, выполняемыми в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, являются: проверка кровли на отсутствие протечек; проверка молниезащитных устройств, заземления мачт и другого оборудования, расположенного на крыше; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций, антисептической и противопожарной защиты деревянных конструкций, креплений элементов несущих конструкций крыши, водоотводящих устройств и оборудования, слуховых окон, выходов на крыши, ходовых досок и переходных мостиков на чердаках, осадочных и температурных швов, водоприемных воронок внутреннего водостока; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены, в том числе Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 № 170 (далее - Правила № 170).

Согласно пункту 4.6.1.1 Правил № 170 организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки.

В соответствии с пунктом 4.6.1.2 Правил № 170 следует устранять, не допуская дальнейшего развития, деформации в кровельных несущих конструкциях: в кровлях из листовой стали (ослабление гребней и фальцев, пробоины и свищи, коррозия, разрушение окрасочного или защитного слоя); в кровлях из асбестоцементных плиток, листов черепицы и других штучных материалов (повреждения и смещения отдельных элементов, недостаточный напуск друг на друга и ослабление крепления элементов кровель к обрешетке); в кровлях из рулонных материалов (отслоение от основания, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоение в швах и между полотнищами, вздутия, растрескивание покровного и защитного слоев); мастичных (отслоение, разрушение мастичного слоя).

В рассматриваемом случаеЭ как следует из оспариваемого постановления, Обществу было предписано выполнить работы по ремонту крыши над жилым помещением квартиры №74 многоквартирного дома №104 по ул. Аксакова в г. Калининграде, в том числе после выполненных работ провести обследование крыши после выпадения атмосферных осадков на предмет протечки, в случае обнаружения протечки провести работы по их устранению.

При этом, вопреки ошибочным выводам суда первой инстанции на Общество не возлагалось обязанностей по проведению капительного ремонта. В оспариваемом предписании речь идет опроведении неотложныхработ врамках исполнения управляющей компаниейобязанностей по управлению МКД.

В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2013 № 5-АПГ13-53 указано, что закреплённый в Постановлении Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 №290 Минимальный перечень работ и услуг не может быть снижен произвольно ни иными нормативными правовыми актами, имеющими меньшую юридическую силу, ни лицами, ответственными за надлежащее содержание общего имущества. Круг обязанностей управляющей организации не освобождает её от соблюдения общеобязательных требований, которые в соответствии с положениями действующего законодательства направлены на надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия, и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

При этом, если выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Кроме того, согласно пункту 3.1 ГОСТ Р 56535-2015. «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги текущего ремонта общего имущества многоквартирных домов. Общие требования» под текущим ремонтом понимается комплекс работ (услуг), включенных в план работ и проводимых в рамках содержания общего имущества многоквартирного дома, связанных с восстановлением потерявших в процессе эксплуатации функциональную способность частей многоквартирного дома, на аналогичные или иные, улучшающие показатели до их нормативного состояния, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества.

Проведение ремонта отдельных частей крыши, когда объем таких работ не превышает тридцати процентов от ремонтируемого имущества, не может рассматриваться как капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, и является текущим содержанием крыши многоквартирного дома.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о невозможности ремонта крыши ввиду ее износа и дефектов кровли, которые возможно устранить только в рамках капитального ремонта, со ссылкой на акты обследования и экспертные заключения являются несостоятельными.

В данном случае, в силу приведенных положений Правил № 170 и Перечня № 290 устранение указанных в предписании нарушений относится к планово-предупредительному текущему ремонту, обеспечивающему нормативные условия для проживания, и направлено на поддержание надлежащего содержания общего имущества с целью безопасного проживания. В силу вышеуказанных положений Общество, как управляющая организация, обязано было систематически осуществлять выявление нарушений и повреждений кровли МКД, разработать план восстановительных работ и проводить восстановительные работы повреждений крыши.

Поскольку устранение выявленных Министерством нарушений является составной частью содержания и текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома, носит обязательный для Общества характер в силу заключения договора управления и направлено на осуществление действий в соответствии с обязательными требованиями и нормами действующего законодательства, суд апелляционной инстанции полагает вынесенное предписание законным, обоснованным и не нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене, как принятое с нарушением норм материального права и ненадлежащей оценкой представленных доказательств, с вынесением нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявления

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

Решение Арбитражного суда Калининградской области от 07 июня 2022 года по делу № А21-11292/2021 отменить.

В удовлетворении заявления отказать.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Л.В. Зотеева

Судьи

Н.И. Протас

Н.О. Третьякова