Гражданский кодекс часть 1

при участии от Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» представителя Михайловой А.Р. (доверенность от 10.01.2022), от общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр содействия здравоохранению Ленмединформ» представителя Татаренко Т.Г. (доверенность от 15.04.2022),

рассмотрев 06.10.2022 в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр содействия здравоохранению Ленмединформ» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2022 по делу № А56-17466/2022,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, адрес: 191144, СанктПетербург, Новгородская ул., д. 20, лит. А, пом. 2-Н, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Региональный центр содействия здравоохранению Ленмединформ», адрес: 187323, Ленинградская обл., Кировский р-н, гп Павлово, Леская ул., д. 1Б, лит. В, ОГРН 1027806869408, ИНН 7813096118 (далее – Общество), о взыскании 3 194 080 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате по договору от 29.04.2011 № 17/ЗД-06295 аренды земельного участка площадью 63 370 кв. м с кадастровым номером 78:34:0410101:39 (предыдущий кадастровый номер 78:4101А:39), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 10, лит. Ю, с множественностью лиц на стороне арендатора за период с 01.01.2019 по 31.12.2021, а также 2 535 301 руб. 45 коп. пеней, начисленных по состоянию на 11.11.2021.

Решением от 18.05.2022 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с названным судебным актом, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, принять новый судебный акт.

Как указывает податель жалобы, судом первой инстанции допущено нарушение норм процессуального права, выразившееся в том, что суд первой инстанции, совершив переход из предварительного судебного заседания в основное, не учел доводы ответчика о необходимости представления дополнительных доказательств по делу и огласил резолютивную часть принятого судебного акта в том же судебном заседании; Комитет в обоснование требований о взыскании задолженности за период с 2019 по 2021 годы представил ведомость инвентаризации земельного участка Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее – ГУИОН) по состоянию на 21.12.2018, то есть трехлетней давности; при этом судом первой инстанции не приняты во внимание доводы подателя жалобы о том, что фактическая площадь земельного участка в спорный период была иной нежели та, что отражена в указанной ведомости, поскольку участок неоднократно перераспределялся; с учетом указанных доводов суд первой инстанции должен был установить в ходе судебного разбирательства фактически занятую ответчиком площадь спорного участка, чего им однако сделано не было; сложившаяся ситуация стала результатом неприведения положений договора аренды в соответствии с реальными условиями пользования конкретной территорией, в частности при использовании участка меньшей площади должна была быть произведена корректировка размера арендой платы (вместо площади 7260 кв. м при расчете арендной платы необходимо было исходить из площади 5461 кв. м, что подтверждается актуальной ведомостью инвентаризации территории, составленной ГУИОН 07.02.2022); при таком положении обжалуемое решение не соответствует требованиям статьи 170 АПК РФ, так как не содержит обоснование тех выводов, к которым пришел суд первой инстанции; поскольку по условиям договора аренды размер арендной платы определяется исходя из площади земельного участка, а арендатору фактически передан во владение и пользование участок меньшей площадью, чем указано в договоре, суду необходимо было установить размер обязательств ответчика исходя из фактической площади земельного участка; также, по мнению подателя жалобы, судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении заявления о снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), поскольку предъявленная к взысканию сумма пеней, рассчитанная по ставке 0,15% от суммы задолженности, является несоразмерной последствиям нарушения договорного обязательства; применительно к изложенному податель жалобы отметил, что, взыскивая предъявленную сумму неустойки с ответчика, суд первой инстанции не учел, что причинами нарушения исполнения обязательства по перечислению арендной платы стали действия самого истца, уклонившегося от внесения соответствующих изменений в договор; при таком положении в ненадлежащем исполнении указанного обязательства усматривается вина обеих сторон, так как ответчик неоднократно обращался к Комитету по упомянутому вопросу на протяжении всего спорного периода.

В отзыве на жалобу Комитет полагал ее не подлежащей удовлетворению, а также указал, что расчет задолженности был осуществлен исходя из данных, которые отражены в ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории от 14.01.2019 № 50956Г-18/1, составленной по состоянию на 21.12.2018, содержащей сведения об уточнении площади земельного участка (53 698 кв. м)), а также площади участка, приходящейся на принадлежащее ответчику здание площадью 7260 кв. м, что не противоречит положениям пункта 3.4 договора аренды названного участка; правомерность методики расчета также подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу № А56-50176/2019 с аналогичными фактическим обстоятельствами; в материалах дела отсутствует ведомость инвентаризации участка, которая бы подтверждала фактическое использование Обществом лишь части участка площадью всего 5820,8 кв. м под упомянутым зданием, при этом сам по себе факт постановки указанного здания на государственный кадастровый учет таким доказательством не является.

Возражая против позиции Комитета, Общество в своих дополнениях к жалобе отметило, что ведомость, на непредставление которой в суде первой инстанции указывает истец, могла быть приобщена к материалам дела в ситуации, если бы суд первой инстанции не рассматривал спор по существу сразу после перехода из предварительного заседания в основное; таким образом, непредставление указанного документа стало прямым следствием нарушения судом первой инстанции норм процессуального права в указанной части; податель жалобы полагает обоснованной квартальную арендную плату в размере 194 336 руб. 51 коп.

Определением от 01.09.2022 апелляционный суд откладывал судебное разбирательство ввиду необходимости направления запроса в ГУИОН о предоставлении сведений относительно порядка определения размера доли земельного участка, приходящейся на принадлежащий Обществу объект недвижимости в виде спорного здания.

Согласно поступившему от ГУИОН ответу от 22.09.2022 работы, результатом которых стала представленная ответчиком ведомость инвентаризации по функциональному использованию территории от 04.03.2022, были выполнены на основании заключенного с Обществом договора от 06.12.2021 исходя из отраженных в ЕГРН данных, в частности согласно выписке из названного реестра на кадастровый учет 27.09.2021 был поставлен участок площадью 5461 кв. м с кадастровым номером 78:34:0410101:1911 с видом разрешенного использования «под производственную деятельность», на котором расположен принадлежащий Обществу объект недвижимости площадью 5820,8 кв. м с кадастровым номером 78:34:0410101:1696. Таким образом, по состоянию на февраль 2022 года ГУИОН не определялся размер доли участка, приходящийся на недвижимое имущество Общества, так как на указанную дату под зданием ответчика уже был сформирован отдельный участок. При этом из указанной ведомости видно, что участок эксплуатируется Обществом по коду функционального использования территории 3.2 (складская деятельность).

Вместе с тем ранее ГУИОН действительно определялся размер доли участка, приходящейся на объект ответчика, так как последний представлял собой помещение в здании, которое было расположено изначально на исходном участке площадью 63 370 кв. м с кадастровым номером 78:34:0410101:39, при этом как видно из представленной ГУИОН справки о размере названной доли, из общей площади ранее сформированного участка равной 63 370 кв. м им вычиталась площадь выделенных из него участков равная 5159 кв. м и 4513 кв. м (всего 9672 кв. м), в результате чего реальная площадь участка, на котором располагалось здание с сформированным внутри него вторичным объектом, в период с мая 2016 по декабрь 2018 года составляла 53 698 кв. м, названному участку был присвоен кадастровый номер 78:34:0410101:1689 (из него впоследствии был выделен участок с кадастровым номером 78:34:0410101:1911), поскольку площадь занимаемого на тот момент Обществом вторичного объекта в виде помещения 22-Н, право собственности на которое было зарегистрировано за ответчиком 21.08.2014, была равна 5291,6 кв. м, тогда как общая площадь расположенного на участке здания составляла 39 137,7 кв. м, размер приходящейся на помещение Общества доли участка был признан равным 7260 кв. м, что отражено в ведомости инвентаризации территории от декабря 2018 года, согласно которой половина от указанной доли признана используемой Обществом под складскую деятельность, а другая половина – под производственную, в результате чего плата за соответствующую территорию рассчитана по кодам 3.2 и 6.2 соответственно, из которых первый вид деятельности дороже второго.

В судебном заседании явившиеся в него представители сторон поддержали ранее занятые по данному спору позиции.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверена в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель, правопредшественник Комитета) и Общество (арендатор) 29.04.2011 заключили сроком до 15.08.2059 договор № 17/ЗД-06295 аренды с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка площадью 63 370 кв. м с кадастровым номером 78:34:0410101:39, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Коломяжский пр., д. 10, лит. Ю, для использования под производство (коды функционального использования территории – 6.2 и 10.1), по условиям которого арендатор принял этот участок для использования на условиях аренды совместно с другими собственниками части здания под лит. БЕ (сооружения), расположенного на этом участке, в составе которого имеются следующие помещения: с 22-Н по 31-Н, с 50-Н по 61-Н, а также две лестничных клетки 4-ЛК и 5-ЛК.

В разделе 3 договора его стороны определили порядок расчета и сроки внесения арендной платы за пользование участком.

Так, в пункте 3.4 договора его стороны определили, что квартальная арендная плата за участок при условии, что коэффициент динамики рынка недвижимости (далее – Кд) равен 1.00, составляет 119 355 руб. 45 коп. (годовой размер платы равен 477 421 руб. 80 коп.). В этом же пункте договора предусмотрено, что величина квартальной арендной платы за участок устанавливается пропорционально доле арендатора в здании (сооружении), которая исчисляется как соотношение площади принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании (сооружении) к общей площади здания (сооружения). При этом перерасчет арендной платы, осуществляемый арендодателем, возможен в 10-дневный срок с момента предоставления арендатором новой ведомости инвентаризации участка, подготовленной ГУИОН, в соответствии с последней.

В соответствии с пунктом 3.7 договора арендатор ежеквартально перечисляет арендную плату не позднее 10-го числа первого месяца оплачиваемого квартала. При этом за I квартал календарного года арендатор перечисляет плату не позднее 31 января.

Согласно подпункту 4.3.6 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определяемыми договором и последующими изменениями и дополнениями к нему.

За нарушение арендатором сроков внесения арендной платы пунктом 5.2 договора установлена ответственность в виде неустойки в форме пеней в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с составленной на основе запроса Общества Приморским районным отделом Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга до заключения указанного договора справкой от 03.12.2010 № 4421 размер доли земельного участка, приходящейся на Общество, занимающее в находящемся на его территории здании площадью 43 580 кв. м помещения общей площадью 8470,3 кв. м, равен 12 317 кв. м, рассчитанный по формуле: площадь участка х (общая площадь помещений в здании / площадь самого здания).

Из приложенного к договору расчета арендной платы за долю спорного участка, приходящуюся на часть помещений, принадлежащих Обществу в расположенном на нем здании, видно, что для части площадью 7071,6 кв. м территории площадью 12 317 кв. м применен код функционального использования (далее – Кн) 6.2, а для другой части площадью 5245,4 кв. м этой же территории – код 10.1 в соответствии с положениями пункта 1.3 названного договора.

Уведомлением от 13.09.2019 Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» (далее – Учреждение) сообщило Обществу об изменении арендной платы за спорный участок в связи с результатами проведенной инвентаризации функционального использования территории (ведомость ГУИОН от 14.01.2019), указав, что с 21.12.2018 величина квартального арендного платежа за участок при условии, что Кд равен 1.00, составляет 214 655 руб. 95 коп., а также отметив, что по условиям упомянутого договора аренды участка текущий размер арендной платы рассчитывается арендатором самостоятельно с учетом актуального Кд, установленного постановлением Правительства Санкт-Петербурга на текущий год (Кд в период с 01.07.2018 по 31.12.2019 равен 1.24). При этом к названному уведомлению Учреждение приложило расчет арендной платы, из которого усматривается, что арендные платежи рассчитывались за пользование долей спорного участка по двум Кн – 3.2 и 6.2 в отношении равных по площади территорий (каждая площадью 3630 кв. м).

В ноябре 2021 года Учреждение направило Обществу претензию от 11.11.2021 № ПР-44472/21-0-0 с требованием погасить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2019 по 31.12.2021 в размере 3 194 080 руб. 56 коп. и уплатить 2 535 140 руб. 32 коп. пеней, начисленных на указанную сумму долга.

Расчет указанных требований имеется в материалах настоящего дела. При этом из данного расчета видно, что ежеквартальный размер арендной платы в спорный период не менялся и составлял 266 173 руб. 38 коп. (214 655 руб. 95 коп. х Кд = 1.24).

Неисполнение ответчиком изложенных в претензии требований послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против заявленных требований, Общество в отзыве на иск указало, что расчет арендной платы произведен Комитетом неверно исходя из устаревшей ведомости инвентаризации функционального использования территории, поскольку в настоящий момент Обществу принадлежат не помещения в здании, а все нежилое здание с кадастровым номером 78:34:0410101:1696 целиком, площадь которого составляет 5820,8 кв. м и которое находится на участке площадью 5 461 кв. м с кадастровым номером 78:34:0410101:1689, следовательно, расчет арендной платы должен производиться исходя из указанной площади под зданием ответчика. Помимо прочего Общество указало на несоразмерность предъявленной к взысканию с него неустойки, в связи с чем просило снизить сумму пеней на основании статьи 333 ГК РФ.

В подтверждение своей позиции Общество представило выписку из ЕГРН в отношении принадлежащего ему здания с кадастровым номером 78:34:0410101:1696 от 10.02.2021, из которой видно, что названный объект 1968 года постройки был поставлен на кадастровый учет 09.04.2019, с этого же момента здание принадлежит на праве собственности ответчику.

Суд первой инстанции, изучив материалы дела, пришел к выводу об обоснованности заявленных Комитетом требований, в связи с чем удовлетворил иск, указав, что доказательств того, что приведенная в ведомости инвентаризации от 14.01.2019 общая площадь участка в размере 53 698 кв. м, исходя из которой определена доля, приходящаяся на ответчика, и произведен расчет задолженности по договору, соответствует условиям последнего, которые содержатся в пункте 3.4, а также сославшись на то, что при таком положении оснований для расчета платы исходя из площади участка по обрезу расположенного на нем фундамента принадлежащего Обществу здания не имеется. При этом суд первой инстанции также посчитал отсутствующими основания для применения положений статьи 333 ГК РФ с учетом того, что установленная в договоре процентная ставка не является чрезмерно высокой в сравнении с обычно применяемыми хозяйствующими субъектами.

Апелляционный суд, проанализировав доводы жалобы, полагает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене ввиду следующего.

Из материалов дела следует, что при присоединении в 2011 году Общества к договору аренды участка с множественностью лиц на стороне арендатора его условиями было предусмотрено, что размер платы за такой участок с исходной площадью 63 370 кв. м и первоначальным кадастровым номером 78:34:0410101:39 напрямую зависит от доли помещений, которые принадлежат Обществу в расположенном на территории данного участка здании. Таким образом, площадь участка, за пользование которой Общество должно было в период действия договора вносить плату, рассчитывается исходя из процентного соотношения площади занимаемых Обществом помещений к площади всего здания, в котором они расположены.

На момент заключения названного договора Общество занимало в здании около 8500 кв. м, что составляло примерно 19% от всей площади такого здания равной 43 580,7 кв. м. Однако к 2016 году указанная величина изменилась и стала составлять около 13,5%.

Так, в материалы дела по запросу апелляционного суда представлена справка ГУИОН от 12.05.2016 о размере доли земельного участка общей площадью 53 698 кв. м, приходящейся на помещение 22-Н площадью 5291,6 кв. м, занимаемое Обществом в здании № 10 по Коломяжскому пр. в Санкт-Петербурге под лит. БЕ, согласно которой данная доля равна 7260 кв. м.

Таким образом, по состоянию на май 2016 года доля земельного участка, приходящаяся на помещения Общества в расположенном на его территории здании, была рассчитана с учетом уменьшившейся площади таких помещений (с 8470,3 кв. м до 5291,6 кв. м), а равно уменьшившейся площади самого участка (с 63 370 кв. м до 53 698 кв. м). Изложенное соответствует имеющемуся в деле отчету о проверке объекта недвижимости, согласно которому участок с кадастровым номером 78:34:0410101:1689 был поставлен на кадастровый учет в июне 2017 года, что также подтверждается общедоступными сведениями РГИС.

Этот же размер доли указан и в представленной в материалы дела ведомости инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на декабрь 2018 года.

По условиям заключенного сторонами договора Общество как арендатор участка имело право на представление в Комитет актуализированной ведомости инвентаризации по функциональному использованию территории, что, в свою очередь, служило основанием для дальнейшего перерасчета арендной платы за такой участок. Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства представления Обществом такой ведомости после приобретения в апреле 2019 года в собственность здания площадью 5820,8 кв. м, то есть по своим параметрам чуть больше площади ранее принадлежавшего ему помещения 22-Н равной 5291,6 кв. м, Комитетом произведен расчет указанной платы с учетом отраженных в ведомости за декабрь 2018 года сведений.

При этом оснований полагать, что такой расчет является неверным ввиду того, что фактически с апреля 2019 года Общество занимало не помещения в здания, а все здание целиком, следовательно, арендная плата должна была начисляться ему исходя из площади участка, необходимой для его эксплуатации, а не на основании доли участка, приходящейся на упомянутые помещения, как это было изначально оговорено сторонами при подписании договора, не имеется ввиду следующего.

Согласно пункту 6.1 договора он прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. После приобретения в апреле 2019 года спорного здания Общество не направляло Комитету предложение о расторжении договора аренды участка ввиду того, что установленный в нем способ расчета платы более не может применяться к нему. С просьбой заключить дополнительное соглашение к договору об изменении способа начисления арендной платы Общество к Комитету также не обращалось. Из представленных в материалы дела писем, адресованных Комитету, видно лишь то, что направляя в Комитет запросы о предоставлении в аренду участка под спорным зданием, Общество не прикладывало к ним схему расположения последнего несмотря на отсутствие утвержденных границ испрашиваемой территории, о чем Обществу было известно.

При таком положении ссылки подателя жалобы на то, что именно Комитет несет ответственность за длительное оформление и постановку на кадастровый учет участка с кадастровым номером 78:34:0410101:1911 под принадлежащим Обществу зданием, что подтверждается представленной в материалы дела упомянутой перепиской сторон, которая велась на протяжении всего 2020 года, представляются апелляционному суду несостоятельными с учетом закрепленных в пункте 7 статьи 11.4 ЗК РФ положений, подробно регламентирующих процедуру раздела участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по инициативе заинтересованного лица.

Следовательно, Общество в данном случае не доказало наличие препятствий как для раздела участка с кадастровым номером 78:34:0410101:1689, так и для своевременной постановки на кадастровый учет образуемого участка, необходимого для эксплуатации приобретенного им в апреле 2019 года здания, и, как следствие, оснований для начисления ему арендной платы иным отличным от согласованного в договоре способом в условиях существования исходного участка.

Более того, обжалуя судебный акт, Общество представило актуальную ведомость инвентаризации, из которой видно, что в настоящий момент квартальная арендная плата за участок площадью 5461 кв. м составляет 194 336 руб. 51 коп. с использованием Кн 3.2 и Кд 1.29. Между тем из ведомости инвентаризации Комитета следует, что по состоянию на декабрь 2018 года плата за участок площадью 3630 кв. м в квартал с учетом Кд 1.24 и Кн 3.2 была равна 205 602 руб. 29 коп. (165 808,29 х 1.24), то есть фактически отличалась (в сторону увеличения) от той, которая установлена на февраль 2022 года с учетом изменившегося в спорный период коэффициента местоположения, связанного со степенью коммерческой привлекательности земельного участка локальных центров и основных магистралей и некоторых других коэффициентов. Изложенное свидетельствует о том, что плата за участок, который по своей площади превосходит указанный на 1831 кв. м, будет объективно больше обозначенной суммы (плата составляет примерно 309 309 руб. 67 коп.).

Ввиду изложенного оснований полагать, что права и законные интересы Общества нарушены тем, что с момента постановки на кадастровый учет земельного участка не были внесены изменения в договор аренды, не имеется, поскольку взысканная с Общества плата объективно меньше той, что могла бы быть ему начислена исходя из меньшей площади, но без применения Кн 6.2.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.05.2022 по делу № А56-17466/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

М.А. Ракчеева

Судьи

С.В. Изотова

М.В. Тарасова