Гражданский кодекс часть 1

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Экстрим» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.05.2022 по делу № А56-377/2022 (судья М.В. Балакир), принятое по иску:

Администрации муниципального образования «Колтушское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (188680, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Экстрим» (188681, <...> пом. 3-Н; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора,

установил:

администрация муниципального образования «Колтушское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга иЛенинградской области (далее – суд первой инстанции) сзаявлением кобществу с ограниченной ответственностью «Экстрим» (далее – Общество) о расторжении договора аренды.

Решением от 26.05.2022 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, просит отменить решение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Податель апелляционной жалобы указывает, что Администрацией несоблюден досудебный порядок урегулирования спора, полагает, что бездействие Администрации, выраженное в невыдаче Обществу разрешения на строительство в границах спорного земельного участка объекта капитального строительства, является обстоятельством, исключающим существенность нарушения арендатором условий Договора о сроках возведения на таком участке предусмотренных договором объектов.

В судебном заседании представитель Общества поддержал апелляционную жалобу, указал, что Администрацией не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку Администрация не направила предложение устранить нарушение, после направления предложения о расторжении договора Администрацией согласовал проект, Администрация необоснованно отказала в выдаче разрешения на строительство.

Представитель Администрации против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указал, что Общество ненадлежащим образом исполняло договор, проектом не предусмотрено строительство объектов недвижимости.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) 06.11.2015 заключен договор № 0611/2-2015 (далее - Договор) аренды земельного участка площадью 3 856 кв. м скадастровым номером 47:07:1017001:243, расположенного по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, деревня Манушкино (далее – Участок), для строительства автомобильной стоянки, детской игровой площадки, объекта противопожарной защиты в соответствии с техническим заданием (приложение № 3 к Договору).

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 06.11.2015.

Договор действует с 06.11.2015 по 06.11.2025 (пункт 2.1 Договора) и вступает в силу с момента его подписания сторонами (пункт 2.2 Договора).

В соответствии с пунктом 4.4.11 Договора в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2015 № 04-17/0611/2-2015/1 арендатор обязан в течение одного года с даты подписания Договора предоставить арендодателю наутверждение проектную документацию на возводимые объекты и дальнейшее благоустройство территории.

Арендатор обязан в течение двух лет с даты подписания акта приема-передачи Участка возвести автомобильную стоянку, детскую игровую площадку, объект противопожарной защиты и предоставить арендодателю копии актов ввода законченных строительством объектов в эксплуатацию (пункт 4.4.12 Договора в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2015 № 04-17/0611/2-2015/1).

В соответствии с пунктом 6.3 Договора он может быть расторгнут по требованию арендодателя в судебном порядке при использовании арендатором Участка под цели, не предусмотренные Договором (пункт 6.3.1 Договора), по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 6.3.4 Договора), в случае неисполнения арендатором пункта 4.4.11 Договора (пункт 6.3.5 Договора в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2015 № 04-17/0611/2-2015/1), в случае неисполнения арендатором пункта 4.4.12 Договора (пункт 6.3.6 Договора в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2015 № 04-17/0611/2-2015/1).

Ссылаясь на нарушение арендатором пункта 4.4.11 Договора, Администрация направила Обществу письмо от 24.03.2020 № 01-12-382/20-0-0 с предложением о расторжении Договора.

Письмом от 07.05.2020 № 12/40 Общество направило Администрации наутверждение проектную документацию на возводимые объекты и дальнейшее благоустройство территории.

По результатам проведенного сторонами 11.08.2020 совещания Обществу были представлены замечания Администрации к содержанию проектной документации.

Сопроводительным письмом от 23.12.2020 № 12/109 Общество направило Администрации доработанный с учетом замечаний Администрациипроект ЛБ-003/А3-ПЗУ благоустройства и озеленения Участка, включающий следующие проектные мероприятия:

- планировка зоны отдыха;

- покрытие прилегающих территорий газоном;

- устройство проездов с покрытием щебеночно-песчаной смесью;

- устройство парковки легковых автомобилей на 10 машино-мест;

- освещение территории;

- устройство противопожарного обеспечения, в том числе, здания водозабора и подготовки воды, пункта противопожарной защиты (пожарный водоём, пост противопожарной службы), ограждения водозаборной станции.

При этом водозабор в соответствии с проектом благоустройства осуществляется посредством монтажа в северо-восточной части Участка водопроводной насосной станции, а также с использованием сооружений водоснабжения поселения ИЖС.

Согласовав представленный проект, Администрация письмом от 26.12.2020 № 01-10-4754/20-0-1 уведомила Общество о необходимости выполнения работ всрок до 01.06.2021.

Впоследствии Общество продолжило бездействовать и только 13.05.2021 направило в Администрацию заявления от 13.05.2021 № 12/28, 27.05.2021 № 12/29 о выдаче разрешения на проведение строительно-монтажных работ посогласованной проектной документации.

Письмом от 02.06.2021 № 01-10-2023/21-0-1 Администрация уведомила Общество о том, что в соответствии с проектной документацией размещение на Участке объектов капитального строительства не предусмотрено, а размещение объектов, не являющихся объектами капитального строительства, не предполагает выдачу разрешения на строительство, потребовала незамедлительно завершить предусмотренные проектом работы поблагоустройству территории Участка.

Ссылаясь на нарушение Обществом существенных условий Договора в части сроков возведения на Участке автомобильной стоянки, детской игровой площадки, объекта противопожарной защиты в соответствии стехническим заданием, Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении Договора.

Установив существенные нарушения арендатором условий Договора, суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции установил следующее.

В силу статьей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 ГК РФ).

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) по общему правилу досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Как указано в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм расторжение договора земельного участка, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В соответствии с представленным в материалы дела актом осмотра Участка от 08.04.2022 на Участке отсутствуют объекты благоустройства, которые в соответствии с пунктом 4.4.12 Договора в редакции дополнительного соглашения от 06.11.2015 № 04-17/0611/2-2015/1 должны были быть возведены в срок до 06.11.2017, доказательства обратного Обществом в материалы дела не представлены, акты ввода законченных строительством объектов вэксплуатацию в нарушение условий названного пункта Договора Администрации не переданы, равно как и не представлены доказательства наличия объективных препятствий для реализации проекта в сроки, согласованные договором.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит правовых и фактических оснований для переоценки вывода суда первой инстанции о существенности нарушения арендатором условий Договора о сроке возведения на Участке соответствующих объектов и дальнейшего благоустройства территории более, чем на четыре года, и, как следствие, о наличии оснований для удовлетворения требования Администрации о его расторжении.

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

В поведении Общества, в течение пяти лет уклонявшегося от исполнения договора, усматривается очевидное отклонение от добросовестного поведения.

Доводы апелляционной жалобы не опровергают правомерности выводов суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, в связи с чем у суда апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения принятого по делу решения.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, согласованный Администрацией проект ЛБ-003/А3-ПЗУ благоустройства и озеленения Участка не предполагает возведение на Участке объекта капитального строительства, а содержит требования к техническим характеристикам водопроводной насосной станции и условиям ее монтажа.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2022 по делу № А56-51692/2022 отказано в удовлетворении требований Общества о признании незаконным бездействия Администрации, выраженного в невыдаче Обществу разрешения на строительство в границах Участка объекта капитального строительства.

В силу положений пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок. Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им соответствующих мер по урегулированию спора с ответчиком (пункт 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Учитывая, что уведомление от 02.06.2021 № 011-10-2023/21-0-1 содержит письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства получено арендатором, которое не было исполнено до настоящего времени, довод апелляционной жалобы о несоблюдении порядка досудебного урегулирования спора отклоняется судом апелляционной инстанции.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, в том числе являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием к отмене обжалуемого судебного акта, судом первой инстанции также не допущено.

В связи с отказом в удовлетворении апелляционной жалобы и в соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от26.05.2022 по делу №А56-377/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.В. Изотова

Судьи

М.А. Ракчеева

В.Б. Слобожанина