Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-22686/2022 ) общества с ограниченной ответственностью «Альфастрой» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2022 по делу № А56-118613/2021 , принятое по иску общества с ограниченной ответственностью "Альфастрой" к Индивидуальному предпринимателю Завадской Евгении Олеговне, о взыскании,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Альфастрой» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик, ИП ФИО2) с требованием о взыскании 50 000 руб., из расчета: 25 000 руб. части задолженности по оплате покупной цены, 25 000 руб. неустойки, начисленной по состоянию на 07.10.2021, с последующим начислением по дату фактического исполнения основного обязательства.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, уточнив требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), общество просило взыскать задолженность по уплате покупной цены в размере 15 000 000 руб., договорную неустойку по состоянию на 10.01.2022 в размере 153 360 000 руб., неустойку согласно пункту 6.2 Договора купли-продажи объектов недвижимости по адресу: <...>, лит. А от 19.03.2018 в размере 0,3% от стоимости Объектов (45 млн. руб.) за каждый день просрочки, начиная с 11.01.2022 и по день фактического исполнения обязательства.

Суд принял уточнение исковых требований.

Решением от 25.05.2022 в иске отказано.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой о его отмене, указав, что дополнительное соглашение №2 от 16.10.2018, изменяющее условие договора о цене объектов недвижимости, не прошло государственную регистрацию, в связи с чем не влечет правовых последствий для сторон договора.

В судебном заседании представители Общества доводы жалобы поддержали, представитель ответчика возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, 19.03.2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Альфастрой» (Продавец) и индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Покупатель) заключён договор купли-продажи следующих объектов недвижимости:

- нежилое помещение, площадью 210,2 кв.м, кадастровый номер 78:11:0616604:1049, расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу: <...>, литера А, пом. 4-Н;

- нежилое помещение, площадью 369,4 кв.м, кадастровый номер 78:11:0616604:1046, расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу: <...>, литера А, пом. 1-Н;

- нежилое помещение, площадью 161,8 кв.м, кадастровый номер 78:11:0616604:1047, расположенное на 1 этаже нежилого здания по адресу: <...>, литера А, пом. 2-Н;

- нежилое помещение, площадью 562,0 кв.м, кадастровый номер 78:11:6166Г:2:7:4 (78:11:0616604:1048), расположенное на 2 этаже нежилого здания по адресу: <...>, литера.А, пом.3-Н,5-Н,6-Н (далее - «Объект 4);

- земельный участок площадью 900,0 кв.м, кадастровый номер 78:11:0616604:2, расположенный по адресу: <...>, литера А, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование; для размещения промышленных объектов.

В соответствии с п. 3.1 договора с момента передачи объектов покупателю и до их полной оплаты объекты признаются находящимися в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязательств по оплате в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Ипотека зарегистрирована за следующими номерами регистрации: 78:11:0616604:1049-78/032/2018-3, 78:11:0616604:1046-78/032/2018-3, 78:11:0616604:2-78/032/2018-2, 78:11:0616604:1047-78/032/2018-3, 78:11:0616604:1048-78/032/2018-3.

Согласно пункту 4.1 договора цена сделки составляет 45 000 000 руб.

Платежными поручениями от 04.06.2018 № 4, от 01.11.2018 № 1870, от 26.10.2018 № 3263, от 22.10.2018 № 3190, от 17.10.2018 № 27, от 14.05.2018 № 1093, от 22.10.2018 № 1816, от 19.10.2018 № 1812, от 17.10.2018 № 3144, от 14.05.2018 № 1093, от 13.04.2018 № 1169 предприниматель перечислил 30 000 000 руб.

Пунктом 4.2.4 договора установлено, что последний платёж в размере 15 млн. руб. должен быть внесен не позднее 01.12.2018.

Между тем стороны заключили дополнительное соглашение об изменении цены договора, в соответствии с которым сумма была уменьшена с 45 000 000 руб. до 30 000 000 руб.

Ссылаясь на то, что последний платеж покупателем не был внесен, 26.10.2021 общество направило в адрес предпринимателя претензию, ответа на которую не получено.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по договору послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 8.1 и статьей 131 ГК РФ предусмотрено, что права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

В силу пункта 2 статьи 8.1 ГК РФ права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ указано, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом. В отношении недвижимого имущества момент перехода права собственности императивно привязан к моменту регистрации такого перехода (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из приведенных норм следует, что закон не требует государственной регистрации заключенного договора купли-продажи недвижимости, договор считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрации самого договора купли-продажи, поэтому договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не с момента государственной регистрации (пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости").

Произведена государственная регистрации ипотеки в силу закона.

Вместе с тем дополнительное соглашение №2 от 16.10.2018, изменяющее условие договора о цене объектов недвижимости, истцом не оспаривается, как пояснил представитель истца в судебном заседании апелляционному суду, о фальсификации дополнительного соглашения №2 от 16.10.2018 истец не заявлял. Подпись на указанном документе истец признает и не оспаривает.

Согласно разъяснениям, данным п. 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц. При этом ссылка подателя апелляционной жалобы на ничтожность дополнительного соглашения ввиду наличия в нем изменений заключенного обязательства не имеет правого значения для дела, поскольку воля сторон была явно выражена на уменьшение цены.

Как указал суд в решении, после исполнения договора по заявлению подателя жалобы произведено погашение залога, что свидетельствует о действительности соглашения к договору.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы Комитета не имеется.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2022 по делу № А56-118613/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

С.М. Кротов

А.Ю. Сереброва