Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер АП-22952/2021 ) апелляционного суда акционерного общества «Онежский судостроительно-судоремонтный завод» на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.06.2021 по делу № А26- 9982/2020 (судья Погосян А.А.), принятое по иску акционерного общества «Онежский судостроительно-судоремонтный завод» к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия 3-е лицо: общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира» о признании недействительным пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.07.2020 № 635, об обязании произвести перерасчет арендной платы,

установил:

акционерное общество «Онежский судостроительно-судоремонтный завод» (далее – истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с исковым заявлением к межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия (далее – ответчик, МТУ Росимущества) о признании недействительным пункта 3.1 договора аренды земельного участка от 28.07.2020 №635, Приложения № 1 к договору аренды (расчет арендной платы с 28.03.2019 за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0150101:144), применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика переплаты по арендной плате за 3 квартал 2020 года в сумме 1 373 340 руб. 34 коп., об обязании провести перерасчет арендной платы.

Определением суда от 21.12.2020 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Группа компаний «Азира».

Решением от 04.06.2021 иск удовлетворен частично. Суд признал недействительным пункт 3.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 28.07.2020 №635, в части установления годовой арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0150101:144 в размере, превышающем 303 918 рублей Приложение № 1 к договору аренды 2 А26-9982/2020 земельного участка от 28.07.2020 №635 (расчет арендной платы с 28.03.2019 за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0150101:144); обязал Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия в течение 10 дней после вступления решения в законную силу произвести перерасчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 10:01:0150101:144, исходя из величины годовой арендной платы за земельный участок равной 303 918 рублей; взыскал с Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Мурманской области и Республике Карелия в пользу акционерного общества "Онежский судостроительно-судоремонтный завод" 1 313 737 руб. 34 коп. излишне внесенной арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 28.07.2020 №635, за третий квартал 2020 года, а также расходы по уплате государственной пошлины в сумме 12 000 рублей. В остальной части иска отказано.

Отказывая в удовлетворении иска в части определения размера арендной платы равным 2%от кадастровой стоимости земельного участка, суд исходил из следующих обстоятельств: на дату заключения договоров аренды №486 от 18.03.2009 и №488 от 18.03.2009 учетных частей земельного участка, 10:01:150101:079 в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования кадастровая стоимость земельного участка не была установлена, в связи с чем размер арендной платы был определен на основании отчета по определению рыночной стоимости права аренды. Последующие приобретали объектов не движимости, в том числе истец, использовали земельный участок на этих условиях.

Не согласившись с решением, Общество обратилось с апелляционной жалобой об его изменении в части, определяющей основание для перерасчета переплаты.

По мнению подателя жалобы, утверждение суда об отсутствии установленной кадастровой стоимости земельного участка с КН 10:01:150101079 на дату заключения договоров аренды №486 и 488 от 18.03.2009 не соответсвует действительности, так как кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствие с Распоряжением Правительства Республики Карелия от 10.02.2003 №32р-П «Об утверждении результатов кадастровой оценки» (в редакции Распоряжения Правительства Республики Карелии от 25.04.2006 №119р-П) в размере 53466248,16 руб.

Податель жалобы также не согласен с выводом суда об использовании земельного участка с КН 10:01:150101079 с определением размера арендной платы на основании отчета по определению рыночной стоимости права аренды всеми последующими приобретателями объектов недвижимости с КН 10:01:0000000:2629, 10:01:0000000:5275, 10:01:0000000:5276, 10:01:0000000:2628.

МТУ Росимущества в отзыве на апелляционную жалобу изложенные в ней доводы отклонило, указав на недоказанность истцом заключения предшествующими правообладателями объектов недвижимости договоров аренды с применением ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участков.

Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей не обеспечили, апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со ст. 156 АПК РФ.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как установлено судом в решении и подтверждается материалами дела, на основании распоряжения МТУ Росимущества от 29.04.2020 №51-151-р о предоставлении земельного участка без проведения торгов (том 1 листы дела 27-28) между Обществом (арендатор) и МТУ Росимущества (арендодатель) 28.07.2020 заключен договор аренды №635 земельного участка, находящегося в федеральной собственности (том 1 листы дела 30-37, далее – договор), в соответствии с которым ответчик предоставляет, а истец принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, место положение: <...> с кадастровым номером 10:01:0150101:144, площадью 23 085 кв.м. с видом разрешенного использования: для эксплуатации производственных зданий и сооружений.

Земельный участок предоставлен для эксплуатации объектов недвижимости с кадастровыми номерами 10:01:0000000:2629, 10:01:0000000:2575, 10:01:0000000:5276, 10:01:0000000:2628, находящихся в собственности Общества.

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды участка устанавливается с 28.03.2019 по 27.03.2068.

Договор прошел государственную регистрацию 16.09.2020 за номером 10:01:0150101:144- 10/032/2020-2.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата рассчитывается согласно приложению № 1, составляет 5 558 867 руб. 35 коп. в год и подлежит внесению арендатором ежеквартально.

Как следует из приложения № 1 к договору расчет годовой арендной платы за земельный участок производится в соответствии с пунктом 6 Правил определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Правительством Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее – Правила №582), на основании рыночной стоимости права аренды земельного участка.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:0150101:144 в соответствии с отчетом об оценке №203/01-1 от 09.06.2020 с 28.03.2019 по 27.03.2068 составляет 272 384 500 рублей, в год - 5 558 867 руб. 35 коп. (170% от кадастровой стоимости земельного участка).

Полагая, что при расчете арендной платы за земельный участок ответчиком нарушены установленные Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 принцип запрета необоснованных предпочтений и принцип экономической обоснованности арендной платы, положения статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», части 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 « О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон № 137-ФЗ), истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела и обсудив доводы жалобы, апелляционный суд признал жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 июля 2012 года.

Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащим продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса Российской Федерации (в прежней редакции) на таком праве предоставляться не может, то последний может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ (пункт 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Установленная пунктом 2 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ льготная плата (годовой размер аренды в пределах 2 % кадастровой стоимости) распространяется исключительно на лиц, которые совершили необходимые юридические действия по переоформлению принадлежащего им права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды.

Закон предусматривает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ).

При переходе права собственности на сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает права на использование указанного земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что были у прежнего собственника (ст.35 Земельного кодекса РФ, п.3 ст.552 Гражданского кодекса РФ).

В ходе судебного разбирательства судом первой инстанции тщательно исследованы и установлены следующие обстоятельства.

На основании Государственного акта от 04.10.1979 серия A-I № 203323, выданного Председателем исполнительного комитета Петрозаводского городского Совета депутатов трудящихся, земельный участок площадью 8,75 га был предоставлен государственному предприятию Беломорско-Онежское пароходство (структурное подразделение - Петрозаводский порт) на праве постоянного (бессрочного) пользования. Распоряжением Государственного комитета Российской Федерации по управлению государственным имуществом от 10.01.1993 № 26-Р государственное предприятие Беломорско-Онежское пароходство было преобразовано в акционерное общество открытого типа «Беломорско-Онежское пароходство» (АООТ «БОП», впоследствии - открытое акционерное общество «БеломорскоОнежское пароходство»), которое являлось его правопреемником в отношении прав и обязанностей, в том числе права постоянного (бессрочного) пользования землей.

В ходе земельной реформы, проводившейся в 90-х годах XX века на основании Указа Президента РФ от 27.12.1991 № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР", по заказу Администрации г. Петрозаводска, отвечавшей в соответствии со статьей 114 Земельного Кодекса РСФСР за проведение работ по землеустройству на территории г.Петрозаводска, в 1998 году были оформлены материалы землеустроительного дела на квартал 1 района 15, которым земельному участку, владельцем которого являлось ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» на основании Государственного акта от 04.10.1979 серия A-I № 203323, был присвоен кадастровый номер 10:01:15 01 01:047 и для которого были определены координаты углов границ землепользования по действующей в то время системе координат (том 3 листы дела 65-69).

К дате вступления в силу Земельного Кодекса Российской Федерации (29.10.2001) ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» (ИНН <***>) являлось обладателем права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок с кадастровым номером 10:01:15 01 01:047.

Ранее учтенные земельные участки, из которых в 2007 году был образован земельный участок с кадастровым номером 10:01:15 01 01 079, в том числе земельный участок с кадастровым номером 10:01:15 01 01:073, образованный из земельного участка 10:01:15 01 01:047, не могли являться предметом сделки в связи с отсутствием в государственном земельном кадастре достаточных сведений о земельном участке. Границы земельного участка с кадастровым номером 10:01:15 01 01 079 были утверждены Постановлением от 31.07.2007 № 1818 Главы Петрозаводского городского округа. Земельный участок поставлен на кадастровый учет 12.11.2007, право собственности Российской Федерации на земельный участок зарегистрировано 30.04.2009, что следует из Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости - земельном участке с кадастровым номером 01:01:0150101:79 (том 3 листы дела 157-173).

01.11.2007 правообладатель земельного участка согласно Государственному акту от 04.10.1979 г. серия А-1 № 203323 - ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» - прекратило свою деятельность в результате реорганизации в форме присоединения к ЗАО «Невская судоходная компания» (ИНН <***>).

В 2002 году ОАО «Беломорско-Онежское пароходство» учредило общество с ограниченной ответственностью «Онежский судостроительный завод» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и общество с ограниченной ответственностью «Онежская стивидорная компания» (ОГРН <***>, ИНН <***>) и передало им в собственность объекты недвижимости с кадастровыми номерами: 10:01:0000000:2629, 10:01:0000000:5275, 10:01:0000000:5276, 10:01:0000000:2628.

Право собственности общества на объекты недвижимости было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (том 4 листы дела 5-10): на здание с кадастровым номером 10:01:0000000:2629 - 22.06.2007 за ООО «Онежская стивидорная компания»; на сооружение с кадастровым номером 10:01:0000000:5275- 04.12.2007 за ООО «Онежский судостроительный завод», на здание с кадастровым номером 10:01:0000000:5276 - 02.07.2007 за ООО «Онежская стивидорная компания»; на здание с кадастровым номером 10:01:0000000:2628 - 28.10.2005 за ООО «Онежская стивидорная компания».

Письмами от 07.04.2008 ООО «Онежский судостроительный завод» и ООО «Онежская стивидорная компания» обратились в ТУ Росимущества по Республике Карелия (правопредшественник ответчика) с заявлениями о предоставлении в аренду учетных частей земельного участка с кадастровым номером 10:01:15 01 01 079, в том числе учетной части № 8 площадью 23 079 кв. м (в настоящее время это территория земельного участка с кадастровым номером 10:01:0150101:144). Договоры № 486 и № 488 аренды земельного участка с кадастровым номером 10:01:15 0101079 между ТУ Росимущества по Республике Карелия и собственниками объектов недвижимости были подписаны 18.03.2009.

В договорах аренды № 486 от 18.03.2009 и № 488 от 18.03.2009 арендная плата установлена ТУ Росимущества по Республике Карелия на основании Отчета №ДН-84/08-1 от 25.12.2008 по определению рыночной стоимости права временного владения и пользования объектом аренды (земельным участком с кадастровым номером 10:01:0150101:079), а не по ставке 2 % от кадастровой стоимости земельного участка. Объекты недвижимости впоследствии неоднократно отчуждались на основании сделок купли-продажи до приобретения их истцом в 2019 году на основании решения единственного участника Общества о преобразовании последнего приобретателя – общества с ограниченной ответственностью «Онежский судостроительно-судоремонтный завод».

29.10.2001 вступил в силу Земельный Кодекс Российской Федерации, в соответствии с которым коммерческим организациям не предоставлялись земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Вместе с тем согласно пункту 3 статьи 20 Земельного Кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей до 01.03.2015) право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного Кодекса РФ, сохранялось. В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ юридические лица были обязаны в срок до 01.01.2010 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность (впоследствии срок продлен до 01.07.2012). Согласно статье 70 Земельного Кодекса Российской Федерации (в первоначальной редакции) земельные участки и прочно связанные с ними иные объекты недвижимого имущества являлись объектами государственного кадастрового учета. Сведения о правовом режиме, субъектах прав, кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков должны были быть включены в государственный земельный кадастр, ведение которого регулировалось Федеральным законом от 02.01.2000 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Вместе с тем истцом не представлены доказательства, что у предыдущих правообладателей помещений были заключены договоры аренды земельных участков с применением ставки в размере 2% от кадастровой стоимости участков.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции по запросу суда МТУ Росимущесто представлены выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости земельного участка с КН 10:01:0150101:144, согласно которым земельный участок с КН 10:01:0150101:144 по состоянию на 01.01.2013, обладает кадастровой стоимостью 14125942,35 руб. Датой утверждения кадастровой стоимости является 10.02.2003 (32р-П от 10.02.2003).

При этом датой внесения сведений о кадастровой стоимости является 27.04.2012.

Согласно ст. 24.17 федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» датой утверждения результат определения кадастровой стоимости считается дата вступления в силу акта об утверждения результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

По общему правилу ст. 24.20 Закона сведения о кадастровой стоимости используется для целей, предусмотренных законодательством РФ, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости, за исключением случаев, когда исправляется техническая ошибка в сведениях государственного кадастра недвижимости о величине кадастровой стоимости (сведения о кадастровой стоимости используется с даты внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений, содержавших техническую ошибку), а также при изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленной ст. 24.18 названного федерального закона.

Таким образом, суд пришел к правильному выводу, установив по состоянию на дату заключения договоров №486 и №488 отсутствие правовых основания для применения кадастровой стоимости при определении размера арендной платы.

При разрешении спора суд правомерно руководствовался положениями ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, данных в п. 25 Постановления от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Доводы подателя жалобы о необходимости расчета арендной платы из 2% от кадастровой стоимости земельного участка независимо от условий пользования на условиях аренды предыдущими собственниками объектов недвижимости противоречат названным статьям, а также разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Как правильно указал суд в решении, поскольку в силу ст. 35 ЗК РФ объем прав приобретателя недвижимости и условия использования земельного участка ограничены соответствующим объемом прав и условиями земельного участка, существовавшими для предшествующего собственника, основания для определения размера арендной платы, равному 2 % от кадастровой стоимости земельного участка, отсутствуют.

Приведенные в исковом заявлении сравнения размеров арендной платы на сходных земельных участках со ссылкой на нарушения принципа экономической обоснованности и принципа запрета необоснованных предпочтений отклонены апелляционным судом, так как предметом рассмотрения по настоящему делу является размер арендной платы за пользование земельным участком на основании договора аренды, заключенного истцом, и правомерность определения размера арендной платы.

Вопросы порядка определения размера арендной платы за использовании земельного участка, занимаемым АО «Гавань» (ОГРН <***>), не привлеченного к участию в деле, не имеют значения для настоящего дела и не подлежат исследованию.

С учетом изложенного установление в отношении АО «Онежский судостроительно-судоремонтный завод» арендной платы за земельные участки на основании рыночной стоимости права является правомерным.

В апелляционной жалобе не приведены доводы, опровергающие выводы суда первой инстанции. Судом полно и всесторонне исследованы материалы и установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта, судом при разрешении спора не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 04.06.2021 по делу № А26-9982/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

Н.С. Полубехина

Судьи

К.В. Галенкина

С.В. Изотова